ZABELEŽKA SESTANKA PREDSTAVNIKOV ČLANOV ZDRUŽENJA UPRAVNIKOV NEPREMIČNIN

 Predstavniki članov Združenja upravnikov nepremičnin so se dne 17.11.2015 sestali z namenom obravnave Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v večstanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli ter sprejeli naslednja izhodišča.

Prisotni predstavniki so ugotovili, da je pravilnik v pretežnem delu sicer dober in pomeni korak naprej glede na obstoječe stanje, vendar številna vprašanja ostajajo neodgovorjena, zato bo njegovo izvajanje za upravnike in etažne lastnike predstavljalo veliko težavo. Predvsem upravnikom so s sprejetim pravilnikom naložene številne nove obveznosti.

V začetku sta bili sproženi vprašanji, ki zadevata splošno pokrivanje novega Pravilnika v smislu delitve stroškov ogrevanja in sicer za  naslednja primera:

1.  »Energetske stavbe«. Pravilnik še vedno ne določa načina razmejitve stroškov na posamezne stavbe v primerih, ko je na isti ogrevalni sistem (npr. preko skupne TP za dve ali več stavb) priključenih več stavb; fizična vgradnja merilnikov znotraj ene toplotne postaje ločeno za vsako stavbo posebej je skoraj nemogoča oziroma povezana z ogromnimi stroški predelave (topla voda nizek/visoki tlak se zagotavlja preko skupne hidroforne postaje), jasna določitev pojma »energetska stavba«; Udeleženci ugotavljajo, da se sedaj delitev teh skupnih stroškov med posamezne stavbe znotraj ene TP pretežno izvaja na podlagi razmerja ogrevanih površin.

Predlog: s predpisom naj se določi pojem »energetska stavba« ter razdelitev skupnih stroškov na toplotni postaji na posamezne stavbe, različnih kriterijev za delitev ne bi smelo biti;

·        Mešani sistemi ogrevanja znotraj ene stavbe. Na kakšen način se obračunajo stroški pri različnih mešanih sistemih zagotavljanja ogrevanja znotraj ene stavbe. Tako obstajajo stavbe, v katerih so lastniki zgradili novo skupno kurilnico za večino stanovanj, a se na to novo kurilnico niso priključili vsi lastniki (vsa stanovanja). In tako sta v praksi v eni stavbi dva sistema ogrevanja, večina lastnikov preko skupne kurilnice, par stanovanj pa še vedno samostojno preko svojih etažnih kurilnic (npr. peči na trda goriva, električna ogrevala). Prihaja tudi do odklopov od skupnega ogrevanja (ob zagotovljenem 100% soglasju EL) in potem ravno tako pride do enakega primera/problema. Torej, ali v tem primeru upoštevati določbe Pravilnika za celotno stavbo ali samo za del stanovanj znotraj stavbe, ki  ima svoje ogrevanje preko posebnega skupnega dela-kurilnice. Se delijo vsaj fiksni stroški po celotni ogrevalni površini za vsa stanovanja ali ne? Pričakujemo pojasnilo za delitev stroškov ogrevanja za take mešane stavbe.

 V nadaljevanju pa so predstavniki članov ZUN izpostavili določena odprta vprašanja na posamezne člene Pravilnika in sicer:

-        4. člen pravilnika: na podlagi obstoječe določbe morajo izvajalci delitve določiti razmerja med fiksnim in variabilnim delom postavlja se dilema kdaj bodo in če bodo sploh to storili, ali so to dolžni storiti kar na podlagi poziva upravnika izvajalcu delitve in kdaj (takoj ob uveljavitvi Pravilnika?). Ali pa še naprej veljajo obstoječi dogovori za razmerja med fiksnim in variabilnim delom v do sedaj veljavnih Sporazumih, če etažni lastniki ne sprejmejo novih;

-        pojavlja se tudi problem določanja ogrevanih površin, saj upravniki nimajo podlage niti možnosti, da bi jih določali sami. V pravilniku niti ni določeno kaj sploh je ogrevana površina (OP) stavbe/posameznega dela. Tako sedaj nihče ne kontrolira in potrjuje dejanske ogrevane površine (ali bi jih moral upravnik???). Te ogrevane površine se, hočeš nočeš, v naravi- v stavbah, tudi še vedno lahko spreminjajo (se zapirajo npr. balkoni). Upravnik ni tisti, ki operira z dejanskim OP, v etažnem načrtu tudi niso izražene (so navedene uporabne površine). Upravniki potrebujemo jasno pojasnilo kaj so (zajemajo) ogrevane površine, kje jih dobiti, kdo jih potrjuje in kontrolira! Upravnik nase ne more prevzeti te zadeve niti nima pravih podatkov! Ali upravniki lahko, glede na določilo v tem členu, da izvajalec delitev pridobi podatke o ogrevanih površinah od lastnikov oziroma upravnika, zahteva od EL, da jih oni najprej potrdijo z večinskim soglasjem (posel rednega upravljanja?). Glede na pomisleke oziroma nejasnosti pri odločitvah OP, bi bilo smiselno zopet vnesti določilo, da EL odločajo tudi še o ogrevanih površinah. Možna je tudi rešitev, da se način določanja ogrevanih površin uredi po sistemu ugotavljanja števila oseb v posameznem delu stanovanja (Pravilnik o upravljanju 28., 29. člen PUja).

-        določijo pa naj se tudi prehodne določbe glede veljavnosti obstoječih dogovorov oziroma Sporazumom o delitvi, katere so sprejemali EL in sicer za primer že potrjenih ogrevanih površin v njih-veljajo naprej ali ne??

-        opominjamo tudi na problem določitve ogrevanih površin v primeru zaprtih balkonov lož z/brez ogrevalnih teles;

-        manjka tudi izrecna določba, da morajo etažni lastniki določiti izvajalca delitve, kaj če tega ne storijo (obstajajo taki primeri)?-potem celoten proces delitve stroškov ogrevanja ni možen;

 -        5. člen pravilnika:  Eno ključnih vprašanj je, kako porabo tople vode razdeliti med poslovnimi in stanovanjskimi deli stavbe (ogrevanje se deli po ogrevalni površini), kako pa razdeliti strošek priprave tole vode na poslovni del, če ni vgrajenih merilnih naprav (po številu oseb???).

 -        besedilo 6. člena je nekoliko nejasno; potrebno je pojasnilo glede tega na katere delilnike se besedilo nanaša in sicer na vse delilnike, kot jih opredeljuje 4. odstavek 3. člena ali pa le na delilnike, ki so nameščeni na radiatorjih?; Ali to velja tudi za vodomere in bi ti morali biti združljivi z odčitavanjem delilnikov na radiatorjih? Bolj določno bi morala biti obrazložena tudi »rekonstrukcija« razvoda tople vode;

 -        nejasno je tudi besedilo petega odstavka 10. člena; ali se soglasje nanaša na 10. člen; ali je možno razmerje 100:0 določiti tudi za ogrevanje po ogrevalni površini ali v celoti (100%) po delilnikih. Ali pa se lastniki lahko odločajo le znotraj predpisane meje 50% do 80% če se ne strinjajo z razmerjem, ki ga je določil izvajalec delitve?

 -        glede besedila 11. člena je potrebno dodatno pojasnilo kaj so objektivne okoliščine?;

 -        15. člen: vprašanje je kateri predpis točno ureja učinkovito rabo energije v stavbah; v povezavi z 28. členom se pojavlja tudi vprašanje ali je potrebno spremeniti korekcijske faktorje po izvedbi toplotnega ovoja ali ne (kdaj je potrebno pristopiti k spremembi korekcijskih faktorjev) in kdo je naročnik in plačnik projekta toplotnih izgub;

 -        16. člen: ali pravilnik spodbuja prehod na obračun po ogrevani površini? (verjetno ne, saj Energetski zakon zahteva vgradnjo merilnikov); ali gre zgolj za pomoč upravniku, da lahko obračuna porabo, če lastniki niso vgradili delilnikov? V katerih primerih je možno, da noben posamezen del stavbe nima vgrajenih delilnikov kot je navedeno v 16 členu, če pa EZ predpisuje obvezno vgradnjo.

 -        17. člen: v stanovanjsko poslovnih stavbah se naredi razmejitev med stanovanjski in poslovni del. Ali se potem fiksen del za poslovni del stavbe deli po prostornini, če zadosti kriteriju za delitev po prostornini? Kaj pa upoštevati za prostornino v primeru spuščenih stropov (ali višino do spuščenega stropa ali do nosilne plošče); Prav tako se sedaj spreminja kriterij obračuna po M³, če se višina vsaj enega posameznega dela stavbe razlikuje od drugih delov stavbe za več kot 10%, smiselna bi bila uporaba tega kriterija na začetku kurilne sezone, med sezono pa se načina obračuna ne spreminja.

 -        18. člen: ali se besedilo četrtega odstavka nanaša samo na primere, ko porabniški deleži določeni z delilniki ne dosegajo 50% ogrevane površine stavbe ali v vsakem primeru? Razmejiti bi bilo potrebno med primeri, ko je poraba skoraj 40% in primeri, ko je 0 – ali v tem primeru plačajo po ogrevalni površini ali po delilniku? Ali se prvi do tretji odstavek nanašajo na celotno stavbo ali na posamezni del? Kaj pomeni, da podatki iz delilnikov niso na voljo – ali se to nanaša na 11. ali 12. člen pravilnika

Predlog: ministrstvo naj v zvezi s tem pripravi primarno in sekundarno delitev, pri čemer naj sekundarna delitev ne bo po ogrevalni površini, ampak določen delež (predlagali smo 55%); poleg tega so potrebna dodatna pojasnila celotnega člena

 Ali je spodnja razlaga 18. člena s strani predlagatelja zakona pravilna?

V primeru, da je delež posameznih delov stavb (stanovanj in PP ali ločeno za stanovanja in PP), ki se ne ogrevajo ali imajo porabniški delež manjši od 40% deleža ogrevane  površine),  več kot 50% celotne ogrevane površine stavbe, se strošek goriva oz toplote deli vsem v razmerju ogrevane površine.  Torej se bo vsem, ne glede na porabo po delilnikih, strošek goriva obračunal v razmerju ogrev. pov.???

V primeru, da je delež posameznih delov stavb (stanovanj in PP ali ločeno za stanovanja in PP), ki imajo porabniški delež večji od 40% deleža ogrevane površine, več kot 50% celotne ogrevane površine stavbe se strošek goriva oz toplote deli vsem v razmerju porabniških deležev z upoštevanjem razmerja iz 10.člena. Ali to pomeni, da se za obračun vsem upošteva doseženi delež na podlagi odčitane porabe, torej tudi tistih, ki imajo porabo manjšo od 40%? 

-        19. člen: Ali se v primeru, da se v enem posameznem delu stavbe ugotovi porabniški delež (ali je to celoten porabniški delež: fiksni + variabilni del ali samo variabilni del)?,  ki je petkrat večji od njegovega deleža ogrev pov. (5X kofi. učinkov),  obračun za celotno stavbo izvede po ogrevani površini? Ali se zagotovi pregled celotnega sistema ali le v posameznem delu in ali se stroški potem delijo po ogrevalnih površinah; ali se določba nanaša tudi na toplo vodo (potem delitev po osebah)??

-        23. člen: katere podatke se lahko objavi na oglasni deski?

 Ostali pomisleki in vprašanja v zvezi s Pravilnikom:

-        Pojavljajo se tudi nejasnosti dolžnosti in pristojnosti prevzemanja nalog izvajalca delitve. Obstajajo primeri, ko tega nihče od možnih po Pravilniku (dobavitelj toplote, upravnik stavbe, upravitelj skupne kurilne naprave) noče prevzeti. Torej obstaja nejasnost v zvezi z določanjem izvajalca stroškov za toploto, kdo prevzame (določi?), če tega nihče noče izvajati ali pa obratno, kaj če jih to želi delati več hkrati? Ali odloča potem o tem energetski inšpektor?;

 

-        V besedilu pravilnika se termin »uporabniški deleži« uporablja v različnih kontekstih

Predlog: potrebno bi bilo redakcijsko urediti besedilo;

 -        Ali lahko odčitavanje merilnikov izvajajo tudi sami etažni lastniki, ali izključno izvajalci delitve?

 Udeleženci so na koncu sestanka ponovno ugotovili, da je sicer pravilnik korak v pravo smer, vendar je pustil številna odprta vprašanja, zato je pričetek njegove uporabe v tekoči kurilni sezoni odvisen od ustreznih pojasnil in uradnih stališč Ministra za infrastrukturo kot izdajatelja Pravilnika.