Udrihanje po posrednikih ne bo rešilo zavožene stanovanjske politike

Na Združenju družb za nepremičninsko posredovanje, ki deluje v okviru GZS-Zbornice za poslovanjem z nepremičninami, s presenečenjem ugotavljamo, da dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami ostaja priročen poligon za nabiranje političnih točk, čeprav gre za panogo, ki na delovanje družbenih podsistemov ali na vsakdanje življenje državljanov niti približno nima takšnega vpliva kot ga želijo predstaviti glavni protagonisti napadov.

Potem ko je lani propadel poskus prejšnje vlade, da bi (v določenih delih na neustaven način) dodatno omejili dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami s povsem nerazumnimi omejitvami, ki jim v ostalih državah EU ne najdemo podobnih, se je sedaj za podoben poskus odločila stranka Levica, ki je v torek 23.4.2019 v zakonodajni postopek vložila predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah zakona o nepremičninskem posredovanju.

Izvirni greh tokratnega predloga izhaja iz dejstva, da predlagatelj očitno za neučinkovito stanovanjsko politiko oziroma za visoke cene nepremičnin krivi tudi nepremičninske posrednike oziroma dejavnost nepremičninskega posredovanja. Je pa to stališče praktično v celoti napačno. Na visoke cene (nakupa in najema) nepremičnin vpliva predvsem pomanjkanje nepremičnin, še posebej stanovanj, na trgu. Za to stanje pa je v veliki meri odgovorna ravno država, ki kljub opozorilom vseh deležnikov ne izvede nujnih ukrepov za zagon gradnje javnih najemnih stanovanj. Med temi ukrepi je gotovo najpomembnejši uskladitev vrednosti točke za določitev neprofitne najemnine. Le to bi izvajalce stanovanjske politike motiviralo, da bi pospešeno gradili javna najemna stanovanja, s čimer bi tudi bistveno vplivali na ponudbo nepremičnin na trgu in posledično na cene.

Ker iz predloga izhajajo številne poenostavitve in posploševanja, moramo ponovno opozoriti, da gre v primeru posredovanja v prometu z nepremičninami za popolnoma neobvezno storitev, zato je po našem trdnem prepričanju že sedanji nivo njene regulacije bistveno prestrog. Tako zakonske omejitve višine plačila za posredovanje po naših podatkih ne pozna nobena druga država EU, tudi pri nas pa težko najdemo zakonske omejitve plačil za storitve, ki za državljane niso obvezne. Eno od izjem predstavljajo omejitve cen pogonskih goriv, katerih prodajne cene so v Republiki Sloveniji še vedno regulirane, pri čemer velja omeniti, da je nakup goriva za državljane praktično nujen, medtem ko se za angažiranje nepremičninskega posrednika stranke odločajo zgolj v 30 – 50 odstotkih nepremičninskih poslov. Država tako nima popolnoma nobenih opravičljivih razlogov niti za sedanjo omejitev višine plačila za posredovanje (4% vrednosti nepremičnine), še manj pa to velja za morebitne nove omejitve. V tem smislu smo trdno prepričani, da je naša ureditev tudi v nasprotju z določbami Direktive Evropskega parlamenta in Sveta 2006/123/ES o storitvah na notranjem trgu (DSNT), ki je bila sprejeta 12.12.2006. Očitno pa s strani Evropske komisije na to neskladje še nismo bili ustrezno opozorjeni. Republika Hrvaška je iz teh razlogov svoj zakon, ki ureja nepremičninsko posredovanje, spremenila že v letu 2012 in od tedaj višina plačila za posredovanje ni več zakonsko omejena. Na tem mestu lahko poudarimo, da je dejavnost nepremičninskega posredovanja zelo konkurenčna dejavnost, da je registriranih preko 500 nepremičninskih družb in da je na trgu več kot 2100 posrednikov z licenco, za vstop novih na trg pa ni nobenih ovir, kar pomeni, da gre za konkurenčno okolje, kjer se cene storitev oblikujejo po tržnih načelih. Če bi bile cene previsoke, bi za to poskrbel trg sam in intervencija države v nobenem primeru ni potrebna.

 

Posebej moramo omeniti tudi vztrajno uporabo pojma »provizija« namesto zakonsko določenega pojma »plačilo za posredovanje«. Negativna konotacija prvega je namreč za predlagatelja izjemno priročna za dodatno omalovaževanje vloge in pomena nepremičninskega posrednika, kar se v laični javnosti dogaja že dolgo. Pojem »plačilo za posredovanje« na drugi strani poudarja, da gre pri tem za plačilo za storitve, ki jih, primerjalno pravno gledano zelo strogo, določa Zakon o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju: ZNPosr). Posledično pa vloga nepremičninskega posrednika kot strokovnjaka strankam v postopku zagotavlja tudi precej večjo pravno varnost, kot če so v postopku prepuščene lastnemu znanju.

Posebej se moramo dotakniti tudi primerjalnega pregleda ureditve v drugih pravnih sistemih, ki ga je predlagatelj vključil v predlog zakona. Že pri opisu avstrijske in nemške ureditve skuša predlagatelj z navajanjem odstotkov prikazati kot da je višina plačila regulirana s strani države, čeprav temu ni tako. Še bolj očitno je zavajanje ob opisovanju ureditve na Hrvaškem, pri čemer predlagatelj izrecno navaja: »Plačilo za posredovanje je omejeno na največ 6 % od kupoprodajne cene, vendar samo za posredniške pogodbe sklenjene s potrošniki, sicer pa brez omejitev višine v zakonu.« Ta trditev je v celoti napačna, v kar se lahko vsakdo prepriča z vpogledom v trenutno veljaven Zakon o posredovanju v prometu nepremičnin, ki je tudi javno objavljen. Ureditev kot jo opisuje predlagatelj je sicer v Republiki Hrvaški veljala, vendar le do spremembe v letu 2012, ko je zakonodajalec, predvsem zaradi uskladitve z določbami DSNT, te omejitve odpravil. Predlagatelj tako očitno z navajanjem napačnih podatkov glede vsebine tujih ureditev skuša prikazati omejitve plačila za posredovanje kot nekaj običajnega. Resnica pa je povsem drugačna, saj po našem vedenju danes zakonska omejitev plačila za posredovanje v prometu z nepremičninami ne obstaja več v nobeni državi EU. To pa je za konkretni predlog izjemno pomemben podatek.

Kljub temu, da smo razloge proti novim omejitvam podrobno pojasnjevali že ob lanskem poskusu sprememb Zakona o nepremičninskem posredovanju, moramo ob tem vnovičnem poskusu ponovno podrobno predstaviti razloge proti predlaganim spremembam, hkrati pa pojasniti, zakaj predlagane spremembe nikakor ne bi imele učinkov, ki jih v predlogu navaja predlagatelj, torej stranka Levica.

Nabor rešitev stranka Levica začenja s predlogom, da storitev nepremičninskega posredovanja vedno plača tisti, ki jo naroči. Na prvi pogled lahko predlog zveni všečno, vendar predlagatelj ob tem pozablja, da si vsaka stranka v poslih takšne vrednosti že vnaprej preračuna svoje stroške. Posledično prodajalec v zahtevano ceno nepremičnine vključi tudi stroške postopka. To pa pomeni, da se kupec (vsaj posrednemu) kritju stroškov ne more izogniti. Je pa dogovor o pogodbeni ceni nepremičnine pa tudi o vseh zadevnih stroških vedno tudi predmet pogajanj med strankama in tako ne vidimo prav nobenega razloga, da bi strankam v tem smislu omejevali pogodbeno svobodo. Predlagatelj pozablja tudi na pozitivne učinke delitve plačila za posredovanje, saj se v takšnih primerih stranke bolje zavedajo, da mora nepremičninski posrednik na podlagi določb ZNPosr ščititi interese obeh strank in ne zgolj naročitelja. Predlagatelj navaja, da želi s tem predlogom »zlasti znižati ceno nepremičnin, ki se oddajajo v najem«. Takšnega cilja pa s predlaganim ukrepom gotovo ne bi dosegli. Tudi, če bo celotno plačilo za posredovanje kril naročitelj (v tem primeru najemodajalec), bo svoje stroške na tak ali drugačen način prelil v najemnino, ki se bo v tem primeru lahko le povišala.

Drugi predlog stranke Levica se nanaša na višino plačila za posredovanje pri najemnih poslih, ki naj bi bila po predlogu omejena na 4% pogodbene vrednosti. Ob tem navajajo dva učinka takšnega predloga. Po eni strani naj bi to pomenilo pocenitev storitev nepremičninskega posredovanja, po drugi strani pa naj bi se najemodajalce in posrednike sililo v sklepanje najemnih pogodb s čim daljšim rokom trajanja. Tudi v tem primeru pa se predlagatelj moti. Takšna omejitev v nobenem primeru ne bi pomenila pocenitve storitev nepremičninskega posredovanja, ampak nepremičninski posredniki poslov, za katere ne bi mogli zaračunati ustrezne cene, ne bi prevzemali. To pa bi posledično pomenilo, da bi se še več poslov izpeljalo brez sodelovanja nepremičninskih posrednikov. To pa po eni strani pomeni bistveno nižjo pravno varnost strank (najemodajalca in najemnika), po drugi strani pa tudi bistveno manj pobranih davkov, saj se pri poslih, pri katerih sodeluje posrednik, davek praktično vedno odvede, v ostalih poslih pa je v praksi to prej izjema kot pravilo. Zgrešeno je tudi prepričanje predlagatelja, da ima posrednik kakšen vpliv na obdobje trajanja najema. Ta je namreč odvisen od najemodajalca in ga ta gotovo ne bo pripravljen podaljševati zgolj zato, da bi posrednik dobil ustrezno plačilo. Tudi v tem delu je predlog tako skregan z logiko.

Ob tem ne moremo mimo trditve predlagatelja, da »pregled nepremičninskega trga pokaže, da si nepremičninski posredniki za posredovanje pri najemu največkrat zaračunajo dve mesečni najemnini plus DDV«, ki po našem mnenju na najbolj očiten način pokaže nerazumevanje gospodarske dejavnosti kot take, še posebej pa dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami. Nepremičninski posredniki si namreč davka na dodano vrednost ne zaračunajo, ampak ga vedno zaračunajo v imenu države in ga tudi odvedejo na račun države. S predlogom je torej stranka Levica prišla tako daleč, da nepremičninske posrednike krivi tudi za strošek države. Velja pa omeniti, da bo tudi pobranega davka na dodano vrednost manj, če bo zaradi predlaganih ukrepov manj izvedenih poslov.

Najbolj nerazumen, po našem trdnem prepričanju pa tudi protiustaven, pa je tretji predlog, ki se nanaša na omejitev višine dejanskih stroškov. Po eni strani je nerazumno (če uporabimo mil izraz) govoriti, da je nepremičninska družba upravičena do plačila dejanskih stroškov, po drugi strani pa te stroške navzgor omejevati. Če že, bi morali v takem primeru te stroške poimenovati »administrativni«. Dejstvo je, da gre za stroške, ki si jih nepremičninska družba lahko zaračuna izjemoma in v skladu z veljavnim cenikom. Poleg tega se mora stranka s temi stroški vedno strinjati že ob podpisu pogodbe o posredovanju. Zato nikakor ne moremo govoriti o zavajanju strank. Predlog naj bi bil namenjen preprečevanju zlorab, kar je nekoliko paradoksalno. Dejstvo, da gre za zlorabe, namreč že sedaj pomeni, da nekdo ravna v nasprotju s pravili. Če bomo pravila zaostrili bo zlorab lahko samo več in ne manj. Uveljavitev tega predloga bi za posledico nedvomno imela tudi preverjanje ustavnosti zakona, saj predlog brez posebej utemeljenega razloga omejuje ustavno zagotovljeno svobodno gospodarsko pobudo. Poleg tega pa posega tudi v pridobljene pravice, ki so določene v 848. členu Obligacijskega zakonika.

V zaključku obrazložitve predloga stranka Levica navaja, da bodo s sprejemom novele največ pridobili zlasti bodoči najemniki tržnih najemnih stanovanj, ki jim ne bo več treba plačevati dela »provizije« za storitev, ki je niso naročili, hkrati pa bodo najemodajalci stimulirani v oddajo nepremičnin za čim daljše obdobje. Z omejitvijo višine plačila za posredovanje in z omejitvijo dejanskih stroškov, ki jih lahko zaračunajo nepremičninski posredniki, pa bodo po njihovem mnenju na boljšem tudi najemodajalci. Jasno je, da navedeni učinki predlaganih sprememb ZNPosr ne vzdržijo resne presoje. Stroške posredovanja bo namreč prodajalec ali najemodajalec vedno vsaj v delu (skozi kupnino ali najemnino) prevalil na kupca oziroma najemnika. Najemodajalci pa zaradi omejitve višine plačila za posredovanje ne bodo čisto nič bolj stimulirani v oddajo nepremičnin za daljše časovno obdobje. Za takšen učinek bi moral zakonodajalec predvsem izboljšati pravni položaj najemodajalca, kar pa je urejeno v Stanovanjskem zakonu. 

Boštjan Udovič
Direktor GZS-ZPN