Dne 13.11.2015 je bil na spletni strani Ministrstva za okolje in prostor RS objavljen Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona SZ-1B z možnostjo podaje pripomb javnosti do 30.11. 2015.

Po preučitvi objavljenega Predloga in pripadajočega gradiva člani Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS (v nadaljevanju: Zbornica) ugotavljajo, da predlog ne vsebuje nobenih, še posebej pa ne utemeljenih, razlogov za sprejemanje zakona  po skrajšanem ali celo nujnem postopku. Edino kar je popolnoma jasno je, da je bil pripravljavec v izjemni časovni stiski in je s pripravo gradiva zelo hitel. Posledica tega je slabo pripravljen zakon, ki dejansko v besedilu ne zasleduje ciljev, ki so si jih pripravljavci postavili v uvodu.

Menimo, da težave, ki jih zakonodajalec domnevno poskuša reševati, niso tako pereče, da bi upravičile spreminjanje zakona v tako kratkem roku po javni razpravi, ki traja dva tedna skupaj z dvema vikendoma, hkrati pa v nekaterih predlaganih členih pomeni bistven sistemski poseg v delo upravnika (in izvajalcev) ter povečevanje stroškov upravnikov in etažnih lastnikov. Da težave niso obsežne ali kritične je nenazadnje ugotovila tudi stanovanjska inšpekcija v izrednem nadzoru, ki ga je, na podlagi nekaterih odmevnih primerov, opravila v prvi polovici letošnjega leta. Zanimivo, da ugotovitve stanovanjske inšpekcije, ki naj bi narekovale hitro spreminjanje zakona, v gradivu niso posebej omenjene. Po dostopnih podatkih je stanovanjska inšpekcija v okviru pregleda ugotovila, da sicer obstaja nekaj ekscesnih primerov, da pa večina upravnikov ustrezno in zakonito izvaja svoje obveznosti na podlagi določb Stanovanjskega zakona. Glede na vse navedeno je še manj jasno, kateri razlogi narekujejo sprejemanje zakonskih sprememb s tako naglico.

Dodati je potrebno, da je Državni zbor te dni sprejel Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025, ki predvideva obsežne in temeljite posege države na področju stanovanjske politike in oskrbe s stanovanji, kar bo neizbežno narekovalo tudi pomembne spremembe in dopolnitve ne samo Stanovanjskega zakona, temveč tudi drugih zakonov. Iz tega razloga je še toliko bolj nerazumljivo, da pripravljavci tako hitijo s spremembami Stanovanjskega zakona, ki poleg tega nikakor ne sledijo ciljem, ki so si jih pripravljavci postavili v obrazložitvi gradiva. Namesto tega naj pristojno ministrstvo na podlagi sprejete Resolucije o NSP raje odpre celoten zakon in ga v rednem postopku ob sodelovanju strokovne in zainteresirane javnosti spremeni tako, da bodo poleg ciljev NSP izpolnjeni tudi cilji, ki naj bi bili predmet teh sprememb.

Očitno je, da se je Predlog pripravljal brez sodelovanja s strokovno javnostjo, katere vsakodnevno poslovanje ureja Stanovanjski zakon, čeprav je omenjena strokovna javnost pristojnemu ministrstvu že v letu 2013 in kasneje še večkrat posredovala svoje predloge in stališča glede potrebnih sprememb stanovanjske zakonodaje. Pripravljavci predloga pri sestavi slednjega niso uporabili stališč in izkušenj iz prakse, s katerimi razpolagajo člani Zbornice, kar se kaže tudi v dejstvu, da predlagane spremembe niso ustrezno obrazložene, pri čemer predlagane spremembe tudi ne zasledujejo zatrjevanih ciljev, h katerim naj bi bile naravnane. Posledice sprememb se bodo odrazile zgolj v stroških in zapletenosti poslovanja, nikakor pa ne bodo zagotavljale doseganja ciljev po večji varnosti in transparentnosti poslovanja, kar je bilo izpostavljeno v obrazložitvi pripravljavcev zakonskega predloga.

Na podlagi predstavljenega gradiva je praktično nemogoče ugotoviti komu naj bi predlog koristil. To namreč nedvomno niso niti upravniki niti etažni lastniki. Še največ koristi bi od sprejetja takšnega zakona imele banke, ki pa v obrazložitvi seveda niso omenjene. Precej sprememb je predlaganih tudi v korist države oziroma njenih služb, predvsem inšpekcije, saj so naravnane v smeri odvzemanja nekaterih njihovih pristojnosti, pri čemer bi bila odgovornost za večino od teh dejansko prenešena na redna sodišča, ki bi bila zaradi tega še bolj zasuta z delom in posledično neučinkovita. Eden redkih pozitivnih učinkov predloga je predlagano povečanje števila stanovanjskih inšpektorjev, vendar za to niso potrebne spremembe zakona.

O predlogu SZ-1B je potekala razprava tudi na posvetu Poslovanje z nepremičninami v Portorožu in sicer na okrogli mizi: Stanje v panogi v okviru sekcije upravnikov nepremičnin. Vsi sogovorniki so se strinjali, da hitre spremembe zakona niso potrebne in da bi bilo nujno v čim krajšem času prenoviti celoten stanovanjski zakon. Največje presenečenje so udeleženci doživeli, ko sta tudi predstavnika Inšpektorata RS za okolje in prostor predlagane spremembe ocenila kot nekoristne in dodala, da predlagane spremembe niso posledica njihovih ugotovitev ob izvedenem nadzoru.

Na podlagi vsega navedenega člani Zbornice seved ostro nasprotujejo predlaganim spremembam Stanovanjskega zakona, še bolj pa nasprotujejo kakršnimkoli spremembam zakona po skrajšanem ali nujnem postopku, saj za to ni nobenih utemeljenih razlogov, nekateri predlagani členi pa bistveno posegajo v delo upravnika in v položaj etažnega lastnika, hkrati pa obema povzročajo dodatno administracijo in nepotrebne stroške.

Pričakujemo, da bo pristojno ministrstvo predlagane spremembe nemudoma umaknilo, saj nas je preteklost že večkrat naučila, da imajo hitre in nedomišljene spremembe pogosto daljnosežne negativne posledice, ki jih je izjemno težko odpraviti. Poleg tega pričakujemo, da bo pristojno ministrstvo takoj pričelo pripravljati celovite spremembe Stanovanjskega zakona z upoštevanjem sprejete Resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 – 2025 in v postopek v največji možni meri vključilo tudi strokovno javnost, ki je organizirana v okviru Zbornice, pa tudi drugo zainteresirano javnost, še posebej etažne lastnike. Le v okviru rednega postopka lahko dosežemo čim večje soglasje za spremembe, ki bodo dejansko odpravile večino težav, ki jih v gradivu navajajo pripravljavci. Zbornica je ob tem že večkrat izrazila pripravljenost sodelovanja z vsemi deležniki in nudenja ustrezne strokovne pomoči pristojnim službam ministrstva.

Boštjan Udovič
Direktor ZPN