Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Opozarjamo da, avtentično razlago posameznih določb zakona lahko daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona.

Pravna mnenja in odgovori se nanaša na konkretno pravno razmerje in/ali situacijo pri tem pa so bili izključno upoštevani: posredovan opis dejanskega stanja, posredovana in/ali pribavljena dokumentacija in splošno veljavni predpisi. Mnenje je pripravljeno na podlagi najboljšega znanja in osebne presoje pripravljavca. Strokovna služba ZPN ne prevzema nobene odgovornosti, da kljub temu, da je mnenje ustvarjeno po najboljšem znanju, ugotovitve v nobenem primeru ne pomenijo meritorne odločitve v predmetni zadevi, ali da organ, ki je pristojen za presojo zadeve, ne bi mogel odločiti drugače.

ODGOVORI>>

ZUN 

  • Razlaga tretjega odstavka 27. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.  Lastnik je sam vgradil merilnik porabe pitne vode. Ali za porabo vode tega etažnega lastnika lahko uporabljamo določbo tretjega odstavka 27. člena pravilnika, ali bi morali tudi njemu zaračunavati skladno s prvim odstavkom?
  • Upravnik prekine s svojo dejavnostjo in je izbrisan iz registra poslovnih subjektov, etažnim lastnikom in starim upravnikom se ne odziva, predvidevamo da sredstev rezervnega sklada ni več. Ali je glede na izbris iz poslovnega registra, upravna enota dolžna izbrisati upravnika tudi iz njenega seznama, ali so potrebni vsi postopki za prekinitev Pogodbe o upravljanju kot to predpisuje  SZ-1 namreč pravno formalno pravna oseba ne obstaja več? Ali je za vpis novega upravnika dovolj sklenjena Pogodba o upravljanju (še prej sklep o izbiri novega upravnika) in dokazilo o izbrisu iz poslovnega registra?
  • Na rednih letnih sestankih etažnih lastnikov potrjujemo tudi sklepe za dvig vplačil sredstev v rezervni sklad. Za dvig vplačil sredstev v rezervni sklad je potrebno soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov po njihovih solastniških deležih. Ali se pri glasovanju za potrditev sklepa lahko upošteva tudi glasove (deleže) proračunskih uporabnikov, ki niso plačniki sredstev v rezervni sklad (npr. občine)?
  • Vsi etažni lastniki se strinjajo, da se za sanacijo fasade najame kredit z zastavo sredstev rezervnega sklada, razen enega etažnega lastnika, ki želi investicijo poplačati v gotovini v enkratnem znesku. V tem primeru, bi skladno s Pravilnikom o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad, še naprej plačeval osnovni mesečni prispevek v rezervni sklad.  Ali lahko kot upravnik objekta ponudimo to možnost poplačila investicije in pod kakšnimi pogoji (zakonska osnova)? 

  • Upravnik je v imenu etažnih lastnikov na podlagi sklepa etažnih lastnikov odpovedal zavarovalno pogodbo, vendar pa zavarovalnica poleg odstopne izjave zahteva tudi predložitev podpisov 75% etažnih lastnikov. Ali ja zahteva zavarovalnice zakonita in upravičena? Ali na zadevo vpliva dejstvo, če bi bila prva zavarovalna pogodba sklenjena pred začetkom veljavnosti Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb? 

  • Poslovno stanovanjska stavba je v starem mestnem jedru in ima 26 delov stavbe, kar pa predstavlja nejasnost je to da je kletni del ki poteka po zelo velikem območju (5400m2 in sega pod druge stavbe pod drugimi parcelami) je pa katastrsko evidentiran k tej stavbi. GURS je dal navodilo da v teh primerih kleti evidentirajo k stavbi kje ima klet vhod. V tem primeru bi pomenilo da je lastnik dela stavbe – klet 60 % solastnik celotne stavbe in bi posledično v rezervni sklad prispeval 6x več kot dejansko v gradbenem smislu dejansko spada kletnega dela k predmetni stavbi. Vprašanje ki nam ga je lastnik kleti postavil je: Ali mora na celotno površino po katastru tj. 5400 m2 prispevati v RS in posledično v vsa investicijsko vzdrževalna dela,  ali na površino ki je v gradbenem smislu del te stavbe tj. 820m2?

  • Stanovalci želijo prestaviti smeti iz sedanje lokacije v kleti na zunanjo parcelo ob zgradbo (oddaljenost od zgradbe cca. 10 m). Za smeti želijo zgraditi ti. ekološki otok. Ali je za omenjeno renovacijo zadostuje sklep s podpisi v višini 75 % etažnih lastnikov? Ali bi za prestavitev smeti bilo potrebno soglasje v višini 100 % etažnih lastnikov?

  • Ali lahko ponovljeni zbor etažnih lastnikov poslovne stavbe sprejme predlagani sklep o ustanovitvi rezervnega sklada še pred dopolnitvijo 10 leta starosti stavbe?

  • Pri pridobivanju podpisov za najem kredita pri sanaciji objekta imamo probleme pri nekaterih strankah. Za najem kredita je potrebno 100 % soglasje etažnih lastnikov. Ali imate kakšno rešitev kako lahko  vseeno izvedemo investicijo, če se ne pridobi 100 % soglasja in etažni lastniki nimajo dovolj sredstev, da bi investicijo pokrili v enkratnem znesku? 

  • V nekaterih primerih se podatki iz zemljiške knjige ne ujemajo z evidenco katero vodimo mi. Imamo kupoprodajno pogodbo lastnika, vendar se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z dejanskim. Ali lahko upravnik za podpis listin upošteva kupoprodajno pogodbo ali mora upoštevati stanje iz zemljiške knjige? Točne podatke za lastništvo nato potrebujemo npr. pri pridobivanju kredita. 

ZDNP

  • Nepremičninska družba nima zaposlenega nepremičninskega posrednika, za njo pogodbeno opravljata delo posrednika dve posrednici, ki sta zaposleni ena v svojem s.p. in druga v d.o.o. in obe imata sklenjeni ustrezni zavarovalni polici. Ali potrebuje Nepremičninska družba svoje zavarovanje?