Kriza je dodobra posegla v naše življenje, saj predstavlja premike v naših ravnanjih, razumevanju življenja in dosedanjih navad, kot tudi resne premike na polju sistematičnega (v samem premoženju) in nesistematičnega tveganja (trg) ali, splošnega in posebnega tveganja. Hotelske nepremičnine in sorodni objekti so v covid krizi še posebej izpostavljeni zaostrenim tržnim razmeram. S tem se pogled na vrednost premoženja spreminja, ker se spreminja tržna koristnost.
Ocenjevanje vrednosti hotela zahteva resen premislek in dosti izkušenj, saj ne dopušča teoretično mehanske obravnave v slogu »postavljen teoretični model, vstavljanje številk v model, izračun vrednosti«. Potrebna je presoja kreatorjev vrednosti in vplivnih dejavnikov na vrednost hotela. Koristno, če ne že kar nujno, za prakso je, da vidimo hotel in njegov potencialni trg celostno. Hotel je bistveno več kot le fizični objekt, je premoženje z dušo. To ni pisarna ali hala, kot ni stanovanje. Je nekaj drugega in več. Tako ga je potrebno tudi gledati, ko mu merimo vrednost.
Zavedati se moramo, da resnična vrednost hotela (ali drugega premoženja) ni nujno investicijski izdatek marmornatih pročelij, superiorne opreme, ali celo njene lokacije – velja in v realnem življenju šteje ustvarjen sedanji in potencialni tok denarja. Zmot v vsakdanjem življenju in celo tudi stroki je še vedno veliko. Vedno gre za smisel današnjega plačila v videnju bodoče koristi v prihodnosti. In v teh kriznih časih je tok koristi še kako izrazen skozi prihajajoči negotov čas povezan s tveganjem. Zato pa je moč načina donosa tako izrazita. V posebnih situacijah je ustrezen tudi način stroška, saj je ekonomska zastarelost v covid krizi ključen problem ne samo v tej industriji. Merjenje ekonomske zastarelosti (tudi v okviru stroškovne metode) pa vedno ne gre v teh okoliščinah brez obvladanja tokov donosa skozi čas.
Hotelu se iščejo rešitve, nove, dodatne rabe, stvarne, ne osnova v nekih teoretičnih predpostavkah. Hotelsko sobo lahko prodamo ali oddamo v alternativno rabo, pogoj pa je fizična, tržna in končno finančna izvedljivosti.- Sicer nismo naredili nič. Nova raba, dodatna raba mora prinašati denarni tok, ki najmanj pokrije fiksne stroške poslovanja, to je splošen min. pogoj. Ne glede na rabo, pa stalno pred menedžerjem ali ocenjevalcem stojijo naloge realnega merjenja uspeha (RevPar, ADR,izkoriščenost, dobiček na sobo)
V predavanju bo prikaz značilnosti hotela, tržnih značilnosti v krizi, metod merjenja, izgube vrednosti in primer hotela Obala z alternativno rabo.
|