Prejeta vprašanja in odgovori s področja upravljanja
OPOZORILO: Opozarjamo da, avtentično razlago posameznih določb zakona lahko daje le Državni zbor, neobvezno pa predlagatelj zakona.
Pravna mnenja in odgovori se nanaša na konkretno pravno razmerje in/ali situacijo pri tem pa so bili izključno upoštevani: posredovan opis dejanskega stanja, posredovana in/ali pribavljena dokumentacija in splošno veljavni predpisi. Mnenje je pripravljeno na podlagi najboljšega znanja in osebne presoje pripravljavca. Strokovna služba ZPN in Pravna služba GZS opozarjata in ne prevzemata nobene odgovornost, da kljub temu, da je mnenje ustvarjeno po najboljšem znanju, ugotovitve v nobenem primeru ne pomenijo meritorne odločitve v predmetni zadevi, ali da organ, ki je pristojen za presojo zadeve, ne bi mogel odločiti drugače.
Vprašanje članice 06.08.2014:
Spoštovani! Kot upravnik večstanovanjske stavbe vaš naprošamo za pojasnilo. Podjetje XXXXX d.o.o. je upravnik stanovanjsko-poslovne stavbe na naslovu xxxxxxx, ID stavbe xxxx, k.o. xxx, kjer je etažni lastnik »A« za eno od svojih nepremičnin - posamezni del stavbe št. 26 (ID nepremičnine: xxxxxxxx) v katastru stavb spremenil dejansko rabo nepremičnine iz stanovanja v podstrešje in sedaj zahteva od upravnika, da ga glede na dejstvo, da to ni stanovanje, oprosti plačila stroškov obratovanja, vzdrževanja in skupnega zavarovanja večstanovanjske stavbe ter prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad. Upravnikovo mnenje je, da etažni lastnik do tega ni upravičen, saj ne gre za prenos nepremičnine – podstrešja v skupne dele stavbe. Zato vas prosimo za pojasnilo kako pravilno obračunati: 1. Obratovalne stroške - Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb pri delitvi obratovalnih stroškov namreč nikjer izrecno ne omenja podstrešja. Govori zgolj o stroških garaže (24. člen) , v 22. členu pa določa, da se za potrebe delitve obratovalnih stroškov za posamezne enote štejejo stanovanja in poslovni prostori. Dejstvo je namreč, da med skupne obratovalne stroške spadajo npr. tudi stroški čiščenja in razsvetljave skupnih prostorov (hodnikov in stopnišča), ki jih tudi etažni lastnik »A« uporablja, če želi dostopati do »svojega podstrešja«. 2. Stroške vzdrževanja, zavarovanja in storitve upravnika - 30. člen Stanovanjskega zakona jasno določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov (razen obratovalnih) v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Glede na dejstvo, da etažni lastnik »A« kljub spremembi dejanske rabe, še naprej ostaja izključni lastnik posameznega dela stavbe št. 26, menimo, da je potrebno pri delitvi teh stroškov upoštevati njegov solastniški delež tudi za to nepremičnino. 3. Obveznost plačila rezervnega sklada - Tudi Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka v 7. členu določa, da upravnik izračuna najnižjo vrednost prispevka tako, da upošteva površino posameznega dela . Kot že navedeno, to podstrešje še zmeraj predstavlja posamezen del stavbe in ne skupnega, zato menimo, da je etažni lastnik tudi za to nepremičnino dolžan plačevati prispevek v rezervni sklad. Glede na to, da gre za t.i. mešan tip stavbe: stanovanjsko-poslovna stavba, se postavlja tudi vprašanje, kako opredeliti sedaj to podstrešje. Kot poslovni prostor? Ker kot dober upravnik želimo zagotoviti enakopravno obravnavanje vseh etažnih lastnikov, vas vljudno naprošamo za vaše pojasnilo.
Odgovor Pravne službe GZS, 07.08.2014
Spoštovani, kot dogovorjeno po telefonu, vam odgovarjam na vaše vprašanje še v strnjeni pisni obliki. Stanovanjski zakon (SZ-1) v zvezi z različnimi kategorijami sestavin stavb razlikuje med posameznimi deli stavbe (4. člen SZ-1) in skupnimi deli stavbe (solastnina vseh/nekaterih etažnih lastnikov; 5. člen SZ-1). Kljub spremembi dejanske rabe nepremičnine v katastru stavb iz stanovanja v podstrešje, je ta nepremičnina v okviru SZ-1 še vedno posamezni del stavbe. Glede obveznosti plačila rezervnega sklada Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka v 2. členu določa merila za določitev prispevka, kjer je kot eno od meril jasno navedena površina posameznega dela v etažni lastnini. 7. člen istega pravilnika pa določa, da se najnižja vrednost prispevka izračuna z upoštevanjem površine posameznega dela stavbe. Glede obveznosti plačila stroškov upravljanja 30. člen SZ-1 določa, so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Tako je za določitev višine plačila stroškov upravljanja odločilen solastniški delež, ki ga ima posameznik. Obveznost plačila obratovalnih stroškov izhaja iz 30. člena SZ-1, ki kot merila za razdelitev plačila teh stroškov določa število posameznih delov, površino posameznega dela in število uporabnikov posameznega dela. Natančneje način določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki merila delitve obratovalnih stroškov določa v 22. členu. (Pravno mnenje se nanaša na konkretno pravno razmerje in/ali situacijo pri tem pa so bili izključno upoštevani: posredovan opis dejanskega stanja, posredovana in/ali pribavljena dokumentacija in splošno veljavni predpisi. Mnenje je pripravljeno na podlagi najboljšega znanja in osebne presoje pripravljavca. Pravna služba GZS opozarja in ne prevzema nobene odgovornost, da kljub temu, da je mnenje ustvarjeno po najboljšem znanju, ugotovitve v nobenem primeru ne pomenijo meritorne odločitve v predmetni zadevi, ali da organ, ki je pristojen za presojo zadeve, ne bi mogel odločiti drugače.)
Vprašanje: V zvezi s člankom v časopisu Delo z naslovom Kaj se nam obeta pri delitvi stroškov toplote, bi rada vprašala kako se obračuna strošek v bloku, ki ima lastno kurilnico, katero smo sami investirali in smo od Domplana Kranj samo naročniki plina, obračun imamo po kalorimetrih, naša napeljava pa je horizontalno napeljana v vsako stanovanje posebej - nismo daljinsko ogrevani, zanima nas tudi zakaj plačati omrežnino s faktorjem, ker s cevmi nismo od nikogar ogrevani. Prosim za odgovor, hvala in lep pozdrav Goričan v imenu stanovalcev
Odgovor ZPN, 04.02.2015
Žal na vprašanje ne moremo odgovoriti saj novi Pravilnik še ni sprejet.
Vprašanje: Odločil sem se, da v svoje stanovanje vgradim vodomerni števec tega zaenkrat nima še nihče v bloku. Pregledal sem PRAVILNIK o upravljanju večstanovanjskih stavb - UL 60/ 2009, 87/2011 in 85/2013 kjer 27. Člen pravi: da ga "če ga imam" se mi obračunava dejanska poraba po mojem števcu+ dodatno se mi obračuna 3% povečanja za porabo vode za skupne potrebe. in kjer 32. člen pravi lastniki morajo veljavne pogodbe o medsebojnih razmerjih uskladiti v del, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov. V moji stavbi pa "nekateri lastniki" trdijo, da moram imeti 50 in več procentno soglasje preden lahko: vgradim in sploh uporabljam tako merilno napravo / vodomer, sicer se upošteva delitev po kvadraturi?! Kaj je zakonsko prav? Ali je kakšen predpis, da je potrebno soglasje (50%) ostalih etažnih lastnikov (glej nejasen 2. člen Pravilnika v nadaljevanju)? Kaj storiti? V PRAVILNIKu o upravljanju večstanovanjskih stavb UL RS št. 60 / 2009 od 31.07.2009 pa tudi piše »I. POSLI UPRAVLJANJA 1. Odločanje z večinskim soglasjem (več kot 50 % soglasje) 2. člen(redno upravljanje) (1) Etažni lastniki (v nadaljnjem besedilu: lastniki) sprejemajo odločitve, ki štejejo med posle rednega upravljanja, z večinskim soglasjem (več kot 50 %) po solastniških deležih. (2) Med posle rednega upravljanja sodijo odločitve v zvezi z:? obratovanjem in vzdrževanjem stavbe,? določitvijo in razrešitvijo upravnika,? imenovanjem in razrešitvijo nadzornega odbora,? oddajanjem skupnih delov v najem,??
Odgovor ZPN (27.01.2015)
Določbe Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb razumemo (in v tej smeri je šla tudi zadnja sprememba pravilnika), da spodbuja vgradnjo vodomerov v posameznih stanovanjih. Zato trenutno veljavni pravilnik upravniku nalaga, da upošteva odčitke vodomerov, vgrajenih v posamezne dele stavbe, za razliko od prej veljavne različice pravilnika, ki je nalagal upravniku upoštevanje odčitkov vodomerov pri delitvi vode samo v primeru, če so bili vodomeri vgrajeni v več kot polovico stanovanj. Da je temu tako je razumeti tudi iz dejstva, da Pravilnik izrecno nalaga, da je potrebno vodomere kot merila ustrezno vzdrževati oz. jih overjati, sicer teh odčitkov ni mogoče upoštevati.
Vprašanje: (27.05.2013):
Smo upravniki na xxxxxxx, v Ljubljani. Etažni lastniki so se preko podpisne listine soglasno (100%) odločili za prodajo skupnega prostora. Po preteku dveh mesecev, ko so določeni postopki že stekli (razdelitev skupnega dela z novim identifikatorjem, izdelava sporazuma o odprodaji skupnega dela z vlogo notarja) se je ena izmed lastnic premislila o prodaji svojega deleža. Prosila vas bi za mnenje, ali je ta podpis zavezujoč k prodaji skupnega prostora oz. ali ga lastnica lahko spodbija.
Odgovor službe ZPN, 05.06.2013:
Spoštovani, Pridobil sem dve mnenji, ki nista obvezujoči: 1.) S podpisi lastnikov je bilo dano soglasje upravniku za izvedbo postopka odprodaje skupnega prostora. Šele z overovljenimi podpisi na pogodbi pa je pogodba sklenjena. 2.) Odgovor na postavljeno vprašanje po našem mnenju nikakor ni enostaven in je odvisen od več dejavnikov. Kolikor je razumeti, prodajna pogodba za prodajo skupnega dela še ni podpisana, podpisana je zgolj listina, s katero so se etažni lastniki s 100% soglasjem odločili za prodajo. Po našem mnenju je vprašanje o tem, ali je podpis na podpisni listini zavezujoč, potrebno razlagati v smislu določb Obligacijskega zakonika o ponudbi. Pomembno je tudi ali je bil kupec že izbran, ali je bil o ponudbi že obveščen. 25. člen Obligacijskega zakona namreč pravi, da dana ponudba ponudnika zavezuje, lahko pa jo umakne, vendar samo če je naslovnik (kupec) prejel umik ponudbe preden je prejel samo ponudbo ali sočasno z njo. Če je bil kupec o ponudbi etažnih lastnikov za prodajo skupnega dela že obveščen, je takšna ponudba zavezujoča in bi bil tudi podpis etažne lastnice, ki si je naknadno premislila, zavezujoč. V tem primeru bi bilo mogoče sodno iztožiti sklenitev pogodbe. Lahko pa bi šteli spremembo volje etažne lastnice kot odstop od pogodbe, vendar bi se s tem moral strinjati kupec. V tem primeru bi etažna lastnica morala povrniti ostalim etažnim lastnikom vse stroške, ki so jim že nastali v zvezi z načrtovano prodajo, poleg tega pa bi morala tudi kupcu povrniti vse stroške in škodo, ki jo je zaradi odstopa od ponudbe utrpel. V kolikor kupec še ni bil izbran, niti mu ponudba še ni bila posredovana, je podpis etažne lastnice zavezujoč zgolj do ostalih etažnih lastnikov, katerim bi morala povrniti vse stroške, ki so jim že nastali.
Navajate, da v okviru upravljanja poslovne stavbe, zbirate in gospodarite s sredstvi rezervnega sklada. Dalje navajate, da eden od etažnih lastnikov zahteva, da mu vrnete sredstva iz rezervnega sklada, ker naj bi jih odslej sam zbiral, pri čemer se sklicuje, da je njegova zahteva v skladu z veljavnimi predpisi. Zanima vas, ali je zahteva omenjenega etažnega lastnika upravičena.
Svarnopravni zakonik (Ur.l. RS, št. 51/1998 s spremembami, v nadaljevanju SPZ) s 1. odstavkom 119. člena določa, da je ustanovitev rezervnega sklada obvezna za vse nepremičnine, ki imajo več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. SPZ v 6. odstavku 119. členu, kot eno izmed temeljnih obveznosti etažnega lastnika, določa zakonito dolžnost vplačevanja sredstev v rezervni sklad. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika na vplačilo (zaostalega) prispevka v rezervni sklad se šteje za verodostojno listino v smislu 23. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur.l. RS, št. 87/2002, v nadaljevanju: ZIZ) in je lahko podlaga za vložitev neposrednega predloga za izvršbo. Prav tako SPZ v 5. odstavku 119. člena določa, da etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati njegove delitve.
Pripravila: Zakonodajno-pravna služba GZS
Navajate, da ste pri zavarovalnici sklenili zavarovalno polico za večstanovanjski objekt iz naslova POŽARNO – CIVILNO zavarovanje ter, da ste stroške zavarovanja razdelili po površini na lastnike stanovanj. Pri tem dodajate, da eden izmed lastnikov stanovanj ni poravnal svojih obveznosti iz naslova zavarovanja ter, da je vaše podjetje obveznosti do zavarovalnice poravnalo v celoti. Zanima vas, ali je omenjeni lastnik stanovanja, ki ni poravnal svojih obveznosti iz naslova zavarovanja, upravičen do odškodnine iz naslova zavarovanja.
Svarnopravni zakonik (Ur.l. RS, št. 51/1998 s spremembami, v nadaljevanju: SPZ) v 1. odstavku 116. člena določa, da etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih, med drugim uredijo tudi zavarovanje zgradbe kot celote. Upravnik sklene zavarovalno pogodbo z zavarovalnico, na podlagi zakonskega pooblastila iz 118. člena SPZ oziroma 50. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 69/2003 s spremembami, v nadaljevanju: SZ). Upravnik zavarovalne pogodbe ne sklepa na svoj račun, temveč jo sklepa na račun etažnih lastnikov, ki so za sklenitev pogodbe zainteresirani.
Zavarovanje na tuj račun oziroma zavarovanje na račun tistega, katerega se tiče, je urejeno v 929. členu Obligacijskega zakonika (Ur.l. RS, št. 42/2003 s spremembami, v nadaljevanju: OZ) Za zavarovanje na tuj račun je značilno, da se zavarovalec v zavarovalni pogodbi zaveže za plačilo premije, upravičenec do zavarovalnine pa je nekdo tretji, t.j. zavarovanec. Zavarovanec je lahko v pogodbi natančno določen (zavarovanje na tuj račun) ali pa le določljiv (zavarovanje na račun tistega katerega se tiče). V našem primeru je krog upravičenih subjektov določljiv in zajema etažne lastnike.
Upravnik prenese plačilo zavarovalne premije na etažne lastnike, sorazmerno njihovim lastniškim deležem. V ta namen, 929. člen OZ varuje zavarovalčeve interese (t.j. povračilo plačanih premij), s tem, ko: (i) v 2. odstavku določa, da zavarovalec ni dolžan izročiti zainteresirani osebi police, dokler mu ta ne povrne premij, ki jih je plačal zavarovalnici, in stroškov pogodbe (pridržna pravica) in (ii) v 3. odstavku določa, da ima zavarovalec prednostno pravico do poplačila terjatev iz naslova povračila za plačane premije in pravico zahtevati njihovo plačilo neposredno od zavarovalnice (prednostni upnik).
Pripravila: Zakonodajno-pravna služba GZS