Sodna praksa upravljanje, najemna razmerja

Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Najemna razmerja

Upravljanje

VSL Sodba I Cp 1464/2022 z dne 5.10.2022 (načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - posel, ki presega redno upravljanje)

Odločanje o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 res šteje za posel rednega upravljanja. To pomeni, da lahko etažni lastniki ob upoštevanju četrtega in petega odstavka 37. člena SZ-1 o njem odločajo (tudi) na ponovljenem zboru etažnih lastnikov in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Vendar pa to velja le, če načrt vzdrževanja dejansko obsega dela, ki se štejejo za vzdrževanje. Sodišče prve stopnje se je zato utemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali sporna sanacija fasade predstavlja vzdrževanje in s tem posel rednega upravljanja (drugi in četrti odstavek 25. člena SZ-1) ali pa greza posel, ki redno upravljanje presega (29. člen SZ-1).

Konkretno sanacijo fasade, pri kateri je po ugotovitvah sodišča prve stopnje šlo za energetsko sanacijo in ne za menjavo zaradi iztrošenosti, bi lahko uvrstili kvečjemu med izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike. SZ-1tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili med izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 41. točke 3. člena GZ. Ker tudi konkretna energetska sanacija fasade, ki je bila načrtovana v načrtu vzdrževanja, sodi med takšne(izvzete) izboljšave, gre posledično za posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Za njegovo izvedbo je zato potrebno soglasje več kot ¾ etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Tako soglasje pa na ponovljenem zboru etažnih lastnikov dne 16. 5. 2019 ni bilo doseženo.

VSL Sklep I Cp 1436/2022 z dne 21.10.2022 (ureditev razmerij med solastniki - soglasje za priključitev na distribucijsko omrežje)

Med posle upravljanja se štejejo tudi posli obratovanja (25. člen SZ-1), med udeleženci pa je spor prav v zvezi z zagotavljanjem pogojev za dobavo in storitev na način, da bo mogoč individualni obračun elektrike za posamezne porabnike. Da je nadomestitev soglasja v zvezi s priklopom na elektro omrežje posel, nujen za redno vzdrževanje stvari, izhaja tudi iz sodne prakse.

VSL Sodba II Cp 356/2022 z dne 7.6.2022 (odškodninska odgovornost etažnega lastnika - škoda, ki nastane tretjim osebam)

V teoriji prevladuje stališče, da solidarni dolžniki ne morejo biti enotni sosporniki, saj vsak lahko dolguje z drugačnim rokom izpolnitve, pod drugimi pogoji in sploh z različnimi odmiki. Ne drži pritožbena navedba, da bi vsi etažni lastniki stavbe morali biti toženi kot nujni enotni sosporniki.

Vzrok za tožničin padec ni predstavljala kvaliteta ploščic, temveč je tožnica padla, ker sta bila na mestu padca moker sneg in led.

Tožnica v tej zadevi ni vložila direktne tožbe zoper zavarovalnico, ki je stranska intervenientka na strani toženke, temveč je tožila enega od etažnih lastnikov, ki pa za škodo, nastalo na splošnih skupnih delih, odgovarjajo solidarno in neomejeno. To, da je odgovornost zavarovalnice omejena z zavarovalno pogodbo, ne zmanjšuje odgovornosti etažnega lastnika, ki za škodo, povzročeno tretjim osebam, kot že prej navedeno, ne odgovarja v skladu s svojim solastnim deležem, temveč je njegova odgovornost za nastalo škodo solidarna in ni omejena z zavarovalno pogodbo oz. višino njegovega solastnega deleža.

Toženka ni izkazala, da se je v konkretnem primeru na tržnici izvajalo kakršno koli čiščenje, ki bi bilo prilagojeno razmeram ali da bi se na razmere (ko je bil na tleh sneg, mokrota) drugače odzivalo, npr. s soljenjem, položitvijo podlage, ki bi preprečevala zdrse in podobno.

VSL Sodba II Cp 1536/2022 z dne 3.11.2022 (prevzem dolga - terjatev upravnika)

Toženka se je v sodni poravnavi, sklenjeni z lastnico poslovnih prostorov, zavezala poravnati vse neporavnane obveznosti do dobaviteljev in upravnika, ki bodo nastale do njene izselitve, in sicer tudi v primeru, če bodo te naložene v plačilo lastnici. Takšno vsebino dogovora je sodišče pravilno označilo kot prevzem izpolnitve.

VSL Sodba I Cp 991/2022 z dne 13.10.2022 (odgovornost za zapustnikove dolgove - obratovalni stroški)

V primeru izločitve premoženja zaradi lastništva toženke zapuščinsko sodišče (izločenega) premoženja ne bi zajelo v obsegu zapuščine. V takšnem primeru zapuščinsko sodišče tudi ne bi navajalo toženke kot upnice v postopku. Prav tako toženki in zakonitima dedičema ne bi bilo treba skleniti sporazuma o delitvi zapuščine. Toženka ne bi prejela solastniškega deleža zapuščine, saj bi že bila lastnica izločenega premoženja, ki ne sodi v zapuščino.

VSL Sodba I Cp 868/2022 z dne 5.10.2022 (stroški vzdrževanja skupnih delov - delitev stroškov, ki nimajo podlage v sklepu etažnih lastnikov)

Tožnica na popisnem listu dodatno zaračunanih hišniških del za februar in april 2020 (nad dvema urama mesečno) ni konkretizirala, niti hišniška dela iz popisnega lista niso razvidna. Zaradi tega tožnica ne glede na sklep etažnih lastnikov, ki je hišniška dela omejeval na 2 uri mesečno, ni upravičena do plačila dodatno vtoževanih hišniških storitev, saj dodatno zaračunani hišniški stroški niso bili konkretizirani in izkazani. Ker ograja po dejanskih ugotovitvah sodišča ni predstavljala skupnega dela stavbe niti toženkinega posebnega dela, temveč posebni del drugega etažnega lastnika, za plačilo nastalega stroška toženka ne odgovarja.

VSL Sklep I Cp 1015/2022 z dne 8.9.2022 (obvezna določitev upravnika - nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča)

Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku. Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši. Trditve, da se etažni lastniki ne zmorejo dogovoriti za izvedbo popravila strehe, ki ob slabem vremenu zamaka njegovo stanovanje, zaradi česar mu nastaja škoda, bi (če bi bila izkazana nujnost) kvečjemu utemeljile drugačen predlog – takšnega, da o izvedbi posla (popravila strehe) odloči sodišče v nepravdnem postopku.

VSM Sklep I Ip 309/2022 z dne 10.5.2022 (imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe - odpoved pogodbe)

Že z določitvijo navedenih obveznih sestavin listine je zadoščeno temu, da so etažni lastniki seznanjeni z odločitvijo, o kateri se glasuje. Pri tem objava predloga sklepa ni nujno na oglasni deski, kot navaja upnik, ampak v skladu z zakonom zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom(drugi odstavek 35. člena SZ-1). Zbiranje podpisov od vrat do vrat, ki ga navaja upnik, je najbolj neposreden način, da se vsak posamezen etažni lastnik lahko seznani z vsebino predloga sklepa in začetkom postopka glasovanja, tako je dodatna javna objava le drugotnega (dopolnilnega), nikakor pa odločilnega pomena.

UPRS Sodba in sklep III U 115/2021-11 z dne 8.6.2022 (bistvena kršitev določb postopka - zavrženje predloga za izdajo začasne odredbe)

Niti prvo- niti drugostopenjski organ nista navedla materialnopravne podlage, ki je relevantna v obravnavani upravni zadevi. Navedeno se izkaže kot pomembno, ker ima tožnica prav, ko opozarja, da je prvostopenjski organ postopal nepravilno, ko je njeno pritožbo obravnaval (zgolj) kot pritožbo, vloženo v imenu stranke postopka - vlagatelja zahteve za izdajo dovoljenja za posek drevesa (tj. skupnosti etažnih lastnikov), čeprav iz pritožbe izhaja (in v njej tožnica to tudi izrecno poudari), da jo je vložila v svojem imenu, torej kot pritožbo po določbi prvega odstavka 229. člena ZUP. Glede na povedano bi moral prvostopenjski organ obrazloženo presoditi (tudi), ali tožnica izkazuje pravni interes, tj. osebno pravno korist za vložitev pritožbe.

VSL Sklep I Cpg 150/2022 z dne 30.6.2022 (upravljanje poslovne stavbe - povezanost trditvenega in dokaznega bremena)

Izvedenka je odstopila od trditvene podlage tožeče stranke oz. metodologije obračuna stroškov, ki jo je ta zatrjevala. To pa pomeni, da je izvedenka v bistvu nadomestila trditveno podlago tožeče stranke, saj je slednja tožbo modificirala ravno glede na ugotovitve izvedenskega mnenja. Navedeno predstavlja odmik odpravil o trditvenem in dokaznem bremenu. Stranka je namreč tista, ki mora ponuditi ustrezno trditveno podlago, dokaz z izvedencem lahko služi le temu, da se podane trditve potrdijo ali ovržejo. Aplicirano na konkreten primer, to pomeni, da izvedenka ne bi smela uporabiti drugačne metodologije razdelitve stroškov, kot jo je zatrjevala tožeča stranka.

VSL Sodba I Cp 771/2022 z dne 20.6.2022 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - skrbnost dobrega strokovnjaka kot pravni standard)

Ker so bila grajana relativno enostavna gradbena dela, se od upravnika tudi ni pričakovalo, da bi predplačilom obveznosti za ugotavljanje napak angažiral sodnega izvedenca ali posebnega strokovnjaka in s tem povzročil nesorazmerno visoke stroške etažnim lastnikom. Ker ostali etažni lastniki oziroma nadzorni odbor ob prevzemu in pregledu del takšnih napak niso uveljavljali, tožnica pa jih sama ni zaznala, je morala opraviti plačilo izvajalcu. Neskrbnega ravnanja ali ravnanja v nasprotju z interesi etažnih lastnikov ji ob opisanem ni mogoče očitati.

VSL Sodba II Cpg 180/2022 z dne 30.5.2022 (plačilo upravniških storitev - trditveno in dokazno breme glede ključa delitve)

Tožeča stranka je navedla iztoževano obdobje ter vsaj okvirno oz. abstraktno opredelila, za katere vrste stroškov gre (plačilo stroškov vode, skupne elektrike, hišniških storitev, upravljanja, vzdrževanja itd.). Vrsta(in višina) posameznih mesečnih stroškov pa je konkretno in natančno opredeljena v predloženih računih. Ključ delitve je sicer res navedla le za del stroškov, ki se nanašajo na vodo (glede na dejansko porabo), ter za hišniške storitve (glede na enoto), vendar pa je hkrati pojasnila, da je stroške delila skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter da prilaga obračune stroškov. Na slednjih (torej priloženih računih) pa je ključ delitve jasno naveden pri vsakem strošku posebej. Ob dejstvu, da gre za (zgolj) devet preglednih, jasnih računov in ne za obsežno listinsko dokumentacijo, višje sodišče pojasnjuje, da je bila toženi stranki dana zadostna možnost, da ugovarja pravilnosti ključa delitve. Pritožničini očitki, da iz obračuna stroškov ni podrobneje razvidno, po katerem ključu so se stroški delili (površina, enota, št. uporabnikov), ne držijo.

VSL Sodba II Cpg 265/2022 z dne 29.6.2022 (načrt vzdrževanja - posel, ki presega okvir rednega upravljanja)

Skladno z določilom prvega odstavka 29. člena SZ-1 etažni lastniki o poslih, ki presegajo redno upravljanje stanovanjske hiše, odločajo s 75 % solastniških deležev. Kot je zgoraj pojasnjeno, je predmet vzdrževanja v tej pravdi energetska prenova večstanovanjske stavbe, ki pred tem ni imela toplotne izolacije fasade. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki skladno z zakonom z navadno večino izposlovali sklep o povečanju sredstev za posle rednega vzdrževanja, vendar so ti posli presegali okvir rednega vzdrževanja.

Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganje tega določila bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se za navadno solastniško večino sprejme tudi odločitev o povišanju plačil v rezervni sklad zaradi izvedba poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom rezervnega sklada.

VSL Sodba in sklep I Cpg 168/2021 z dne 23.6.2022 (plačilo obratovalnih in vzdrževalnih stroškov - obračun obratovalnih stroškov)

Tožeča stranka je sama podala delni umik tožbe z drugo pripravljalno vlogo z dne 29. 6. 2020 glede zneskov po računih 023/17, 055/17, 091/17, 133/17, 174/17, 218/17 in delno po računu 251/17. Tožena stranka se je z delnim umikom v pripravljalni vlogi z dne 10. 7. 2020 strinjala. Sodišče prve stopnje zato ni imelo nobene podlage, da delnega umika tožbe ne bi upoštevalo. Ker pri umiku tožbe ne gre za razpolaganje z zahtevkom, umika tožbe sodišče ne more preprečiti s sklicevanjem na 3. člen ZPP. Edini pogoj za umik tožbe po vložitvi odgovora na tožbo je privolitev tožene stranke. Ta pa je bila podana jasno in nepogojno.

Tožeča stranka kot upravnik je bila dolžna vsako leto etažnim lastnikom predložiti obračun dejanskih stroškov in nato opraviti ustrezen poračun. Navedeno izhaja tudi iz Pogodbe o upravljanju, ki določa obveznost upravnika, da najmanj enkrat letno lastnikom predložiti obračun skupnih stroškov oziroma tudi v vmesnem obdobju po predhodnem dogovoru. Navsezadnje je tudi povsem življenjsko logično, da se v primeru pavšalnega plačevanja stroškov oziroma akontacij, na koncu določenega obdobja napravi poračun, da se ugotovi dejanska poraba. V nasprotnem primeru lahko pride do neupravičene obogatitve na strani prejemnika.

Ker tožeča stranka ni nikoli predložila letnih obračunov stroškov (česar sama ni zanikala), ni mogoče ugotoviti, kolikšni so bili dejanski stroški v posameznem letu. V primeru, da bi se izkazale za resnične trditve tožene stranke, da dejanske stroške s pavšali preplačuje, bi to vplivalo na utemeljenost tožbenega zahtevka po višini. V primeru preplačil bi bila tožeča stranka v skladu z zgoraj citiranimi pogodbenimi določili dolžna to upoštevati kot dobropise na prihodnjih računih.

VSL Sodba I Cp 864/2022 z dne 9.6.2022 (plačilo sredstev v rezervni sklad - zastaranje terjatev upravnika večstanovanjskih hiš)

Terjatve iz 355. člena OZ so naštete izčrpno in enoletnega zastaralnega roka z analogijo ni mogoče širiti na druge, četudi primerljive terjatve. Sodna praksa tako zastopa stališče, da obveznost plačila v rezervni sklad zastara v triletnem roku, ki je določen za zastaranje občasnih terjatev. Ne gre namreč za terjatev upravnika, temveč etažnih lastnikov (sredstva rezervnega sklada).

VSL Sodba II Cp 571/2022 z dne 17.5.2022 (način odločanja etažnih lastnikov - vzdrževanje večstanovanjske stavbe)

Etažni lastniki lahko odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov (prvi odstavek 34.člena SZ-1). Zakonske skladnosti njenega ravnanja ne omaja dejstvo, da je šlo v bistvu za potrditev sklepa nadzornega odbora, saj je bila navedena listina (odločitev nadzornega odbora) v odnosu do etažnih lastnikov kljub temu zgolj predlog sklepa (glasovanje "za" ali "proti"). Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je bil sklep sprejet z več kot polovico solastniških deležev.

Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe (ki spadajo med posle rednega upravljanja) po SZ-1 so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se med drugim štejejo dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Nesporno je, da je bil sporni zid zgrajen z namenom zaščite pred poplavami, ker je bila stavba pred tem že poplavljena. Ne drži, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevega ugovora, da je zid postavljen na tujem zemljišču. V 13. točki obrazložitve je pojasnilo, da se v tem postopku ne odloča o lastništvu parapetnega zidu, temveč o tem, ali so stroške njegove postavitve in ostale investicije v sklopu protipoplavne zaščite dolžni nositi etažni lastniki stavbe, za potrebe katere je bil zid zgrajen.

VSL Sodba I Cpg 81/2021 z dne 6.4.2022 (ključ delitve stroškov - potrebna večina etažnih lastnikov)

Ni sporno, da je bila Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. z dne 19. 8. 1997 (v nadaljevanju Pogodba), ki ureja tudi način (ključ) obračunavanja stroškov obratovanja in upravljanja, ki odstopa od zakonsko predpisanega, sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov. Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna. Ključ delitve torej s Pogodbo ni bil (veljavno) spremenjen, kar pomeni, da je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine.

VSL Sodba I Cp 660/2022 z dne 22.4.2022 (sredstva rezervnega sklada - pobotljivost terjatve)

Ker so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), kise smejo po zakonu uporabiti samo za poravnavo nekaterih stroškov vzdrževanja skupnih delov stavbe v etažni lastnini, je pravilen zaključek, da toženec ni izkazal, da bi bilo zatrjevano terjatev mogoče pobotati s terjatvijo etažnih lastnikov iz naslova njegovih dolžnih vplačil v rezervni sklad.

VSL Sodba II Cp 1938/2021 z dne 12.1.2022 (padec na ledu - dolžnost upravnika večstanovanjske hiše)

Iz četrtega odstavka 118. člena SZ-1 ne izhaja, kako mora upravnik zagotavljati čiščenje snega na dovoznih poteh oz. funkcionalnem zemljišču oz. da ga mora čistiti sam.

VSL Sodba I Cp 747/2022 z dne 8.6.2022 (aktivna legitimacija etažnih lastnikov - oblikovanje tožbenega zahtevka)

V pravdnem postopku, ki se nadaljuje po dolžnikovem ugovoru zoper sklep o izvršbi, tvori tožbo predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine skupaj s prvo pripravljalno vlogo. Tožeča stranka bi morala zahtevati plačilo na poseben transakcijski račun etažnih lastnikov, kjer se zbirajo sredstva rezervnega sklada, in ne na račun upravnika. Razpolagalna sposobnost etažnih lastnikov je zaradi stroge namenskosti in nepovratnosti sredstev rezervnega sklada zelo omejena. Kakršen koli prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na sredstvih rezervnega sklada mimo dovoljenih namenov uporabe, ki so izrecno in kogentno določeni, ni dovoljen.

VSL Sodba II Cpg 257/2022 z dne 27.5.2022 (upravljanje v večstanovanjskih stavbah - funkcionalna celota)

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ima celotna podzemna garaža skupne ter od stanovanjskih prostorov večstanovanjskih stavb ločene instalacije za elektriko, vodo, prezračevanje in da se v celotni podzemni garaži med drugim nahajajo tudi skupni prostori in skupni gradbeni elementi, ki predstavljajo skupne dele večstanovanjske stavbe. Zato je pravilno presodilo, da v tej situaciji ni ovir, da stanovanjski del stavbe z vsemi pripadajočimi skupnimi in posebnimi prostori upravlja en upravnik, podzemni del zgradbe, ki predstavlja zaključno funkcionalno celoto, pa čeprav vsebuje iste ID znake kot nadzemni del, pa drug upravnik.

VSC Sodba Cp 190/2021 z dne 2.6.2021 (presoja sklepčnosti tožbe - način obračunavanja stroškov)

Ko etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je treba kot merilo uporabiti izračun po 30. členu SZ-1 (in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb), ki določa, da se stroški obratovanja in vzdrževanja obračunajo bodisi na podlagi števila enot v stavbi, površine posameznega dela, bodisi na podlagi števila uporabnikov. Po oceni pritožbenega sodišča je povsem pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka, ki je sicer navedla pravno podlago za merila za delitev stroškov, ni konkretno opredelila, na kakšen način je izračunala na toženca odpadli delež posameznih zaračunanih stroškov in storitev.

VSL Sodba I Cp 466/2022 z dne 15.4.2022 (zavrnitev zahtevka zaradi nesklepčnosti - trditveno in dokazno breme glede ključa delitve)

Pritožbeno sodišče popolnoma soglaša s prvostopenjskim, da tožnica zahtevka po višini ni obrazložila v zadostni meri, da ga bilo mogoče preizkusiti. V prvi vlogi, v kateri mora tožnik v sporu majhne vrednosti navesti vsa relevantna dejstva in dokaze (451. člen ZPP), je navedla le, da dobavlja toploto na določeno odjemno mesto, številke računov in skupni znesek domnevnega dolga toženca, ki se izterjuje tudi v drugih postopkih. O pritožbeno omenjenih fiksnih stroških, obračunski moči, količini dobavljene toplote ali ceni niti besedice. Tudi v drugi vlogi, v kateri obširno navaja o sporazumu, delilnikih itd., tožnica sicer posplošeno omeni obračunsko moč (ne pove, koliko znaša), deleže (zopet ne pove, kolikšen je), fiksne stroške in vzdrževanje merilnika, vendar ne pove, koliko ti stroški znašajo (v odstotku ali absolutnem znesku). Skratka, tožnica ni podala nobenih trditev o tem, kaj sploh sestavlja vtoževane račune in zakaj. Zato je jasno, da višini toženka konkretizirano ni mogla ugovarjati – ker ni bilo tožničinih trditev, katerim bi lahko oporekala. Glede na povedano je tožba nesklepčna in jo je treba zavrniti.

Toženec mora imeti vselej možnost, da pravilnost obračuna preizkusi in mu po potrebi ugovarja, česar pa ne more storiti, dokler tožnica na trditveni ravni ključa delitve ne pojasni. Tožnica bi zato morala konkretizirano pojasniti ne le, kdo in kako je ključ delitve sprejel, temveč tudi, kako je ta ključ sestavljen oziroma kako deluje.

VSL Sklep II Cp 1027/2021 z dne 4.10.2021 (obratovalni stroški in stroški upravljanja - neupravičena obogatitev)

Napačen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnica plačila ne more zahtevati niti na podlagi določb o neupravičeni obogatitvi (190. in 197. člen OZ), ker naj bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja tožnici priznati kakršnokoli plačilo. Čeprav je tožnica ravnala samovoljno, je treba preprečiti neupravičeno obogatitev tožencev. Ni res, da bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Kdor je bil brezpravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Z obogatitvijo je mišljena tudi pridobitev koristi s storitvijo (190. člen OZ). Še posebej pa verzijski zahtevek ureja 197. člen OZ (izdatek za drugega), ki določa, da kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo. Tožnica je navajala, da sta bila toženca na njen račun neupravičeno obogatena, ker sta imela zagotovljene določene storitve (npr. ogrevanje), ne da bi za to plačala potrebne stroške obratovanja in vzdrževanja. Ker je sodišče izhajalo iz napačnega materialnopravnega stališča, po katerem je že a priori zavrnilo uporabo navedenega instituta, dejanskega stanja v tej smeri sploh ni ugotavljalo. Ni ugotavljalo predpostavk obogatitvenega zahtevka, to je obogatitve, prikrajšanja na škodo drugega, vzročne zveze ter odsotnosti pravnega temelja, in je tako dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.

VSL Sklep I Cp 1334/2021 z dne 22.10.2021 (izterjava sredstev za rezervni sklad - aktivna legitimacija etažnih lastnikov)

Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga ima upravnik po določbi tretjega odstavka 44.člena SZ-1 oziroma šestega odstavka 119. člena SPZ pravico pozvati k plačilu, pri čemer se poziv šteje za verodostojno listino v smislu določb zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Poleg tega iz četrtega odstavka118. člena SPZ izhaja zakonsko pooblastilo upravniku, da v sodnih postopkih (za zavarovanje pravic in koristi etažnih lastnikov) vlaga tožbe v imenu etažnih lastnikov. Upravnik ima torej položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka tj. v lastnem imenu izterjevati stroškov rednega upravljanja, razen, če je stroške založil iz lastnih sredstev.

Upravnik s predlogom za izvršbo ni zahteval povrnitev stroškov, ki bi jih založil iz lastnih sredstev. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da so kot etažni lastniki nosilci konkretno vtoževane terjatve. Čim je tako, pa ne gre za to, da je upravnik kot tožeča stranka predlog za izvršbo vložil v lastnem imenu in za lasten račun. Podlage za zaključek, da je upravnik nastopal kot stranka, zato ni.

Prejšnji upravnik s prenehanjem pogodbe o upravljanju ni izgubil materialnopravnega upravičenja, temveč procesno legitimacijo za konkretni sodni postopek; trenutni upravnik pa v pravdi nastopa kot novi zastopnik tožeče stranke. Gre za spremembo zastopnika, pri čemer stranka na aktivni strani ves čas ostaja enaka, zato soglasje tožene stranke ni bilo potrebno.

Okoliščina, da je prišlo do spremembe upravnika in ukinitve posebnega računa, na katerem je prejšnji upravnik vodil sredstva rezervnega sklada, na zaključek ne vpliva.

Pritožba ima prav, da bi moralo sodišče tožečo stranko pozvati, naj navedbe o številki novo odprtega posebnega računa z manjkajočimi trditvami dopolni. Sodišče, ki v trditvah ene stranke zazna vrzel, ki bi lahko pripeljala do zavrnitve zahtevka, ne sme pasivno čakati na potencialno odpravo napake s strani stranke same, temveč mora opraviti materialno procesno vodstvo. Tovrstna aktivnost sodišča je sicer v sporih majhne vrednosti - glede na stroge prekluzijske določbe - res nekoliko omejena, vendar ni izključena. Navedeno velja še zlasti v okoliščinah primera, kakršen je obravnavani, ko je tožeča stranka navedla vsa k dejanskemu stanju pripadajoča dejstva, vendar ima njihov opis zaradi ugovorov tožene stranke v delu vrzel. Drugačno, pretirano formalistično odločanje bi bilo v nasprotju z ustavno zahtevo, da sodišče meritorno odloči v zadevi, ki mu je predložena v odločitev.

VSL Sklep I Cp 729/2021 z dne 30.6.2021 (določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - pravica uporabe)

Nasprotna udeleženka ima kot zastopnica javnega interesa pravni interes le glede pritožbenih trditev, s katerimi uveljavlja stališče, da gre za javne površine (trditve o skupnem pripadajočem zemljišču ji ne koristijo). Glede pritožbenih navedb, da so predmetne parcele javne površine (del grajenega javnega dobra) in da so navedbe predlagateljev o izključni rabi teh parcel pavšalne, nedokazane, velja opozoriti na porazdelitev trditvenega in dokaznega bremena, kot izhaja iz 44. člena ZVEtL-1: trditveno in dokazno breme je na tistem, ki meni, da lastnik stavbe ni postal lastnik pripadajočega zemljišča.

VSC Sodba I Cpg 24/2022 z dne 28.3.2022 (naloge upravnika - poslovne stavbe in poslovni prostori)

Vse obširne pritožbene navedbe, kako je tožena stranka kršila zakonsko dolžnost upravnika večstanovanjske zgradbe, ko izdanih računov za upravniške stroške za poslovna prostora, ni prefakturirala na solastnike poslovnih prostorov iz stanovanjskih objektov, kjer je tožena stranka upravnica in da je s tem tožeči stranki povzročila škodo v višini vtoževanega zneska, se pokažejo kot neutemeljene, saj tožeča stranka svojega oškodovanja ne more graditi na zakonsko opredeljenih dolžnostih upravnika, ki upravnika zavezujejo glede stanovanjske zgradbe, kjer je upravnik, kot pravilno zaključi sodišče prve stopnje, temveč bi v okoliščinah konkretnega primera morala tožeča stranka izkazati pravno poslovni temelj za prefakturiranje upravniških stroškov na toženo stranko in za to, da bi tožena stranka nato te stroške prefakturirala na etažne lastnike iz zgradb, kjer je upravnik.

VSRS Sodba III Ips 1/2022 z dne 10.5.2022 (plačilo stroškov obratovanja in upravljanja - pogodba o prevzemu dolga)

Dolžnik in tretji se ne moreta samostojno dogovoriti o tem, da v obstoječem obligacijskem razmerju tretji -prevzemnik prevzame dolg dolžnika (prim. prvi odstavek 427. člena OZ). Upnikova privolitev v dogovor s to vsebino je odločilnega pomena za nastop učinka nadomestitve dolžnika s prevzemnikom (dolga), ker jo šele soglasje upnika odobri. Privolitev upnika kot izjava soglasja k pogodbi o prevzemu dolga se neločljivo navezuje na vedenje upnika o tej pogodbi; to pa predpostavlja, da je upnik obveščen prav o pogodbi o prevzemu dolga in s tem s skupnim interesom dolžnika in prevzemnika, da naj slednji v obstoječem obligacijskem razmerju nadomesti prvega. Upnikova privolitev je izjava volje. Izrazi se lahko tudi v pogodbi, sklenjeni med upnikom in tretjim -prevzemnikom dolga. Vendar mora biti upnikova volja, da se dolžnik iz obstoječega razmerja nadomešča s tretjim, nedvoumna. Prav to je bistveno, ker šele upnikovo soglasje s to vsebino to pogodbo razločuje od pogodbe o pristopu k dolgu. Četudi je bil morda skupni namen toženke in njenega najemnika, da najemnik prevzame dolg toženke, to v okoliščinah primera ne pomeni, da je bila tožnica kot upnica o tem njunem morebitnem skupnem namenu obveščena že zgolj s seznanitvijo z besedilom navedenih točk Najemne pogodbe. Zanjo je bilo v okoliščinah primera lahko pomembno le, kako je pogodba zapisana, saj je bila po trditvah toženke zgolj s tem zapisom seznanjena. Za presojo o vsaki pogodbeni zavezi je najprej treba odgovoriti na vprašanje obstoja pravno upoštevnih dejstev, ki naj bi pogodbeno zavezo z določeno vsebino utemeljili.

VSL Sodba II Cp 107/2022 z dne 5.4.2022 (aktivna legitimacija upravnika - zavezanec za plačilo obratovalnih stroškov)

Po SPZ je zavezanec za plačilo stroškov, povezanih z upravljanjem in obratovanjem stavbe, (etažni) lastnik(68. in 115. člen SPZ), ne najemnik (uporabnik).

VSL Sklep I Cp 376/2022 z dne 30.3.2022 (stroški ogrevanja - neto tlorisna površina)

Ker je za delitev stroškov ogrevanja bistvena ogrevana površina stanovanja, t. j. neto tlorisna površina toženkinega stanovanja brez balkona in shrambe, je neutemeljeno toženkino sklicevanje na Tehnična navodila in primere za izračun površin prostorov in delov stavb Ministrstva za okolje in prostor, ki so namenjena izmeri uporabne površine stanovanja. Pritožbeno sodišče ob tem pripominja, da toženka v tem postopku ne more uspeti oziroma doseči spremembe neto tlorisne površine ter posledično ogrevane površine stanovanja. Tožeča stranka kot upravnik je pri ugotavljanju in delitvi stroškov ogrevanja za posamezno stanovanje vezana na neto tlorisno površino stanovanja, ki je razvidna iz uradnih evidenc.

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek pravilno presojalo na dveh podlagah. Glede povračila stroškov, kijih je tožeča stranka v imenu toženke založila oziroma plačala dobaviteljem in izvajalcem storitev, je uporabilo določila o verziji. Glede stroškov, ki jih je imela tožeča stranka z izvedbo hišniških del, čiščenja okolice in snega ter ugotavljanjem stroškov ogrevanja, ki jih izvaja sama, pa se je oprlo na pogodbo o upravljanju.

Temeljno načelo pravdnega postopka je načelo kontradiktornosti, izraženo v prvem odstavku 5. člena ZPP, vključno s pravico do izjave, ki je neposredni izraz pravice do enakega varstva pravic v postopku. Pravica do enakega varstva pravic se nanaša tudi na dokazni postopek.

VSL Sodba I Cp 428/2022 z dne 29.3.2022 (plačilo v rezervni sklad - prepoved posega v skupni del stavbe)

Toženec je s posegom v skupne dele večstanovanjske stavbe brez ustreznega soglasja posegel v solastninsko pravico tožnikov.

VSC Sklep I Cp 47/2022 z dne 25.3.2022 (elaborat - postopek za vzpostavitev etažne lastnine)

S sklepom, izdanim na podlagi šestega odstavka 13. člena ZVEtL-1, sodišče opravi zgolj presojo, ali je izdelan elaborat v tehničnem smislu primerna strokovna podlaga za izvedbo katastrskega vpisa.

VSRS Sodba I Ips 28688/2017 z dne 10.2.2022 (žaljiva obdolžitev glede ponarejanja podpisov na podpisni listini)

V postopku z zahtevo za varstvo zakonitosti je vrhovni državni tožilec kot edini tožilec, ki sme vložiti to izredno pravno sredstvo, vselej stranka ali nasprotna stranka, tudi če gre za kazenski postopek, ki je tekel na podlagi zasebne tožbe ali obtožnega akta oškodovanca kot tožilca. Obsojenka je sumila na ponarejenost podpisov, to pa ne zadošča za t. i. dokaz dobre vere, da so bili podpisi ponarejeni, ker obsojenka pri podpisnikih svojega suma ni preverila. Bolj kot to pa je odločilno, da obsojenka v zagovoru ni ponudila nobenega dokaza oziroma ni navedla utemeljenega razloga, na podlagi česaje svoje prepričanje o ponarejanju podpisov pripisala prav zasebnemu tožilcu. Zahteva za varstvo zakonitosti je samostojno pravno sredstvo, zato je treba v njej zatrjevane kršitve določno obrazložiti. Pritožbeno sodišče ne izvaja samostojne dokazne ocene, temveč presoja pravilnost dokazne presoje sodišča prve stopnje, pri čemer ravna po prvem odstavku 395. člena ZKP.

VSC Sklep Cp 519/2021 z dne 25.2.2022 (pripadajoče zemljišče - funkcionalno zemljišče k stavbi)

Sodišče prve stopnje je glede parcele 2224/1 zmotno ugotovilo dejansko stanje in je delno zmotno uporabilo materialno pravo, to je določbo 2. in 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, ko ni ugotovilo, da to zemljišče v razmerju do stavbe predstavlja preteklo rabo in sedanjo rabo, da uporabniki stavbe vstopajo v stavbo pri vhodu na njeni vzhodni strani in vstopajo ter vozijo na njeno pripadajoče zemljišče na notranjem dvorišču.

Prvi nasprotni udeleženec ne izpodbija zaključkov sodišča prve stopnje: da je bila stavba med 25. 7. 1997 v dejanski etažni lastnini in njeni deli v lastništvu različnih pravnih in fizičnih oseb na podlagi nakupov delov stanovanja v letih 1970, 1986 in po SZ med letoma 1991 in 1993, da je njegov pravni prednik Ž. d.o.o. moral vedeti, da je v času prenehanja družbene lastnine z uveljavitvijo ZLNDL 25. 7. 1997 zemljišče pripadalo stavbi in njenim vsakokratnim (etažnim) lastnikom in ne le njemu, prvi nasprotni udeleženec pa je kot prevzemna družba pridobil lastninsko pravico od tega pravnega prednika, da se prvi nasprotni udeleženec poslovno ukvarja z gospodarjenjem z objekti in mu pretekla nepremičninska zakonodaja ne more biti tuja. Glede na takšne neizpodbijane zaključke sodišča prve stopnje prvi nasprotni udeleženec zgolj z vztrajanjem v pritožbi, da je pridobil lastninsko pravico v dobri veri, ne more izpodbiti materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da mu je moglo in moralo biti znano, da dvorišče stavbe (vključno s pritožbeno spornimi zemljišči parc. št. od 2227/16 do 2227/51) v družbeni lastnini, ki je po namenu služilo stavbi in njenim vsakokratnim uporabnikom in lastnikom ob koncu družbene lastnine, ni izključno njegova lastnina.

Zmotna je trditev, da sta sedmi in osmi udeleženec dokazala lastništvo na garažah s predloženimi pogodbami. Dokaz o lastništvu nepremičnine je zemljiškoknjižni izpisek, saj je za pravno poslovno pridobitev lastninske pravice poleg pravnega posla (pogodbe) vseskozi potreben pridobitni način, to je vpis v zemljiško knjigo. Tako je določal 33. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerij (z veljavnostjo od 1. 9. 1980 do 31. 12. 2002) in pred njim paragraf 431 Občega državljanskega zakonika (ODZ), od 1. 1. 2003 dalje pa tako določa 49. člen Stvarnopravnega zakonika. Sodišče prve stopnje je zato pravilno presodilo, da s predloženimi listinami (odločba Ministrstva za finance - DURS za odmero davka, odločba o uporabnem dovoljenju, sklep o dedovanju, izpis iz katastra) ni dokazana pridobitev lastninske pravice.

VSC Sodba I Cpg 146/2021 z dne 17.1.2022 (skupni deli - predpostavke krivdne odškodninske odgovornosti)

Med tožnico in toženko (dvema upravnicama) ni nobenega pogodbenega odnosa in tudi SZ-1 med njima samima ne vzpostavlja pravic in dolžnosti (glej predvsem 23. člen SZ-1) v smeri plačevanja obveznosti iz naslova upravljanja. Tožnica je v razmerju do toženke in do etažnih lastnikov dveh stavb, če se v celoti sledi pritožbenim navedbam, tretja oseba, ki je navedene obratovalne stroške plačala in se očitno želi regresirati oziroma od toženke zahteva plačilo odškodnine. Tožnice upoštevaje njene navedbe po SZ-1 ni mogoče šteti niti za dobavitelja v smislu SZ-1 (glej predvsem 71. člen SZ-1).Edina pravna podlaga, na kateri lahko tožnica od toženke zahteva plačilo omenjenih stroškov s pripadki in opomina, je odškodninska, kar v pritožbi priznava tudi tožnica. Za utemeljenost zahtevka na tej podlagi je treba zatrjevati in izkazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti (pravno priznano škodo, protipravno ravnanje in vzročno zvezo), z izjemo krivde, katere obstoj se domneva. Omenjenega bremena tožnica tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla. Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da se toženka skladno s SZ-1 ne bi bila dolžna ravnati po navodilih(sklepih) etažnih lastnikov, pa čeprav obstoji njena načelna dolžnost razdeljevati obratovalne stroške. Povedano drugače in poenostavljeno, četudi je verjetno logičen in razumski interes etažnih lastnikov oziroma je za etažne lastnike koristno, da plačujejo obratovalne stroške glede svoje lastnine, gre vseeno za njihovo lastnino in imajo glede nje vse pravice in dolžnosti, ki jih ima lastnik. Ali etažni lastniki lahko pravno upoštevno prepovedo delitev stroškov, je vprašanje, ki niti ni pravno relevantno oziroma odločujoče. Verjetno ni dvoma, da lahko zavračajo plačilo stroškov s sklepi, ki jim je njihov zastopnik (upravnik)načeloma dolžan slediti. Ni izkazane nobene vzročne zveze med nerazdelitvijo vtoževanih zneskov in zatrjevano škodo. Toženki so namreč etažni lastniki prepovedali razdeljevati omenjene stroške in ji naložili, da sporne račune zavrača. Povedano drugače, etažni lastniki nočejo plačati. Obenem mora biti škoda, ki jo upravnik povzroči tretjim osebam, pravno priznana in je ni mogoče kar preprosto enačiti s plačanimi obratovalnimi stroški s pripadki ter stroški opomina. Upravnik je namreč lahko odgovoren le za škodo, ki je posledica njegovega protipravnega ravnanja.

VSC Sodba Cpg 114/2021 z dne 10.11.2021 (etažna lastnina - plačilna obveznost)

Iz pogodbe nikjer ne izhaja, da mu je podelila pooblastilo za posredno zastopanje, medtem ko ima upravnik, če ni v pogodbi drugače določeno, pooblastilo za neposredno zastopanje etažnih lastnikov (glej 27. člen SZ in68. člen SZ-1). Pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da je konkretne sporne posle družba sklenila v imenu in za račun toženke.

VSC Sodba Cp 171/2021 z dne 2.6.2021 (stroški upravljanja - trditvena podlaga)

VSL Sodba I Cp 753/2021 z dne 03.02.2022 (redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - soglasje etažnih lastnikov)

Obravnavana zadeva se je začela na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine. Ta okoliščina terja posebno razlago določb 452. člena ZPP, ki omejujejo število vlog pravdne stranke na tožbo oziroma odgovor na tožbo ter še na eno pripravljalno vlogo. Šteje se, da predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe skupaj predstavljata prvo pripravljalno vlogo, na drugi strani pa isto velja za ugovor zoper sklep o izvršbi in odgovorna dopolnitev tožbe. Strankam v takšnih specifičnih sporih majhne vrednosti je treba dati možnost, da po ugovoru zoper sklep o izvršbi vsaka od njiju še v eni pripravljalni vlogi navaja nova dejstva in predlaga nove dokaze, nato pa v nadaljnji vlogi odgovarja na navedbe nasprotne stranke. Navedbe in dokazi iz vseh teh treh vlog (ene še v izvršilnem postopku, naslednjih dveh pa v pravdnem postopku) so (lahko) upoštevni.

Zahtevek za plačilo stroškov mesečnih pregledov dvigal, mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje in nadzora stanja požarne varnosti je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker tožnica ni imela ustreznih sklepov etažnih lastnikov za izvedbo teh poslov rednega upravljanja. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Upravnik za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1). Katera so ta dela, določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb, in sicer v 4. členu in Prilogi 3. Ta med drugim določa, da med takšna dela sodijo letni tehnični in mesečni kontrolni pregledi dvigal (24. točka) ter vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so med drugim tudi dotoki in odtoki vode, plinske ter ogrevalne instalacije (18. točka). Tožnica zato za izvajanje mesečnih pregledov dvigal ter mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje (kot del vzdrževanja) ni potrebovala posebnega sklepa etažnih lastnikov. Tožbeni zahtevek je v tem delu utemeljen.

Delitev stroškov med etažne lastnike je ena izmed ključnih nalog upravnika (glej 3. točko prvega odstavka50. člena SZ-1). Tudi iz Priloge št. 2 Aneksa št. 1 izhaja, da je v pogodbeni ceni storitve upravljanja vključeno tudi razdeljevanje stroškov. Če tožnica s potrebnim znanjem ne razpolaga in zaradi tega izvršitev 1 / 6svojih nalog naloži tretji osebi, to ne more iti na škodo etažnih lastnikov. Enako velja za poravnavo obveznosti. Tudi to je bistveno opravilo upravnika (5. točka prvega odstavka 50. člena SZ-1). Da je vključeno v pogodbeno ceno, izhaja tudi iz že navedene priloge aneksa. Na višino bančnih stroškov in provizij vpliva tožnica sama z izbiro svojih poslovnih partnerjev. V primeru velikega porasta cen bančnih storitev lahko etažnim lastnikom predlaga sklenitev novega aneksa, ne more pa povečanih stroškov enostransko preložiti na njih.

Terjatev ne nastane z izstavitvijo računa in prejem računa ni pogoj za nastanek obveznosti. Nastala terjatev prav tako ni zastarala, saj je bil predlog za izvršbo vložen v predpisanem enoletnem roku. Prejem računov vpliva zgolj na tek zamudnih obresti.

VSL Sklep II Cpg 635/2021 z dne 25.01.2022 (razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - prenakazilo prejetih sredstev)

Tožeča stranka je tožbo sicer res delno umaknila zaradi plačil tožene stranke, vendar pa ta s plačili ni (delno)izpolnila zahtevka. Teh plačil namreč ni izvedla v svojem imenu in za svoj račun (iz svojega premoženja),temveč je vseskozi poudarjala, da plačuje v imenu in za račun etažnih lastnikov, oziroma da tisto, kar prejema od etažnih lastnikov, prenakazuje naprej tožeči stranki. Čeprav je torej tožeča stranka prejela nakazila iz računa tožene stranke (ki je upravnica), jih je prejela v imenu in za račun etažnih lastnikov. Zato je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da je tožena stranka (v svojem imenu in za svoj račun) delno izpolnila iztoževano terjatev, zaradi česar naj bi bilo treba delne umike tožbe šteti za uspeh tožeče stranke.

VSL Sklep I Cp 622/2021 z dne 03.06.2021 ( priklop na javno električno omrežje - nadomestitev soglasja solastnikov)

Pravilno je pritožnikovo stališče, da lahko sodišče na podlagi določila četrtega odstavka 67. člena SPZ, ko solastniki ne morejo doseči v drugem odstavku 67. člena SPZ predpisanega soglasja za posle v zvezi z rednim upravljanjem, to soglasje nadomesti le, če je posel nujen za redno vzdrževanje stvari.

VSL Sodba II Cp 2022/2020 z dne 22.04.2021 (odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe - padec na poledeneli površini)

Izvajalcu zimske službe ni mogoče naprtiti neomejene (praktično objektivne) odgovornosti za vse škodnedogodke, ki se zgodijo v zimskem času kot posledica neugodnih vremenskih razmer. Zahteva pozagotavljanju popolne očiščenosti pohodnih površin bi bila v takšnih okoliščinah pretirana in neživljenjska.

VSL Sodba I Cpg 447/2021 z dne 15.12.2021 (zamenjava upravnika - poslovodstvo brez naročila)

Zaključek, da je imela tožeča stranka pravico do 9. 12. 2016 opravljati v sporni stavbi naloge upravnika, je sodišče prve stopnje oprlo na predhodno vprašanje, ki je bilo rešeno s sodno poravnavo. Sodno poravnavo sta sklenila prejšnji in novi upravnik ter nekateri od etažnih lastnikov. Ker je z njo tožeča stranka novemu upravniku s poravnavo priznala pravico do upravljanja sporne stavbe od 1. 9. 2016, in ker tožena stranka ni v tem sporu izpodbijala dejstva, da je tožeča stranka dejansko opravljala upravniške storitve do 9. 12. 2016, pomeni, da jih je do takrat opravila tožeča stranka kot poslovodja brez naročila. Za upravniška dejanja, ki jih je tožeča stranka izvedla v razmerju do tožene stranke od 9. 12. 2016 dalje, sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določbe prvega odstavka 204. člena OZ, po kateri tisti, ki se vtakne v tuj posel kljub prepovedi tistega, čigar posla se je lotil, in je za prepoved vedel ali bi moral vedeti, nima pravic, ki jih ima poslovodja brez naročila.

VSL Sodba I Cp 804/2021 z dne 08.10.2021 (zastopanje etažnih lastnikov - pogodba o upravljanju)

Tudi okoliščina, da je tožena stranka po naročilu etažnih lastnikov plačala nekatere račune, na obstoj njene pasivne legitimacije ne vpliva. Dostava računov toženi stranki in njihovo plačilo je namreč v funkciji upravnikove dolžnosti razdelitve stroškov med etažne lastnike (primerjaj 3. točko prvega odstavka 50. člena SZ-1) in njegove skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov (drugi odstavek 48. člena SZ-1). Tudi dejstvo, da je upravnik sodeloval na sestanku, na katerem naj bi bil dosežen zatrjevani dogovor o višini plačila za opravljene storitve in razdelitvi računa na tri dele ter zagotovilu, da bodo računi plačani, še ne pomeni, da je tožena stranka vstopila v pogodbeni odnos s tožečo stranko in prevzela obveznost plačila etažnih lastnikov.

VSL Sodba II Cpg 678/2021 z dne 31.12.2021 (ključ delitve stroškov - pomanjkljiva trditvena podlaga)

Upravnik mora pojasniti, na kakšen način je prišel do izračuna zneska, ki odpade na lastnika po posamezni vtoževani postavki. Za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik v tožbi navede, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov med etažne lastnike. Nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka kot posledico dokaznega postopka in ne na sklepčnost tožbe. Ni torej dolžnost toženke, da prva ugovarja in dokazuje nepravilnost izračuna posameznega stroška, če tožnica ne navede potrebnih elementov izračuna posamezne vrste stroškov (primerjaj7. in 212. člen ZPP).Manjkajočih trditev ni mogoče nadomeščati z neopredeljenim sklicevanjem na priložene listine. Ni namreč naloga sodišča, da samo iz prilog razbira, kaj so pravno relevantne navedbe tožnice. Vsaj splošne dejanske navedbe morajo biti razvidne iz tožbe, sklicevanje na priloge pa se lahko nanaša le na dokaz teh navedb ali na njihovo natančnejše substanciranje. Smisel takšnega pristopa je v tem, da mora biti ves čas postopka jasno, kaj je trditvena podlaga, ki jo sme sodišče pri odločanju upoštevati. Razdelilnikov stroškov zato ni mogoče šteti kot del trditvene podlage.

VSM Sklep I Cp 886/2021 z dne 21.12.2021 (narava tožbenega zahtevka - pravna sposobnost skupnosti etažnih lastnikov)

Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo 76. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in sicer, da je potrebno pravno sposobnost skupnosti lastnikov obravnavati kot specialno, saj je omejena na dejavnost, zaradi katere je ustanovljena, to pa je sklepanje poslov upravljanja več stanovanjske stavbe.

VSL Sklep Cst 405/2021 z dne 10.11.2021 (izločitvena pravica v stečajnem postopku - sredstva rezervnega sklada)

Nujno je ugotoviti natančne zneske, ki predstavljajo sredstva rezervnega sklada, saj v tem primeru gre za pravice izločitvenih upnikov do sredstev rezervnega sklada. Glede pritožbenih izvajanj, da iz ugotavljanja analize izvršb ne bo imela koristi stečajna masa, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pri stečajnem postopku ne gre za to, da imajo korist samo nekateri upniki, pač pa sta bistveni načeli stečajnega postopka, da je treba vse upnike, ki so v razmerju do insolventnega dolžnika v enakem položaju, obravnavati enako (46. člen ZFPPIPP)in da je treba postopek zaradi insolventnosti voditi tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov (47. člen ZFPPIPP). To pa niso le ločitveni upniki, pač pa tudi navadni, prednostni in izločitveni upniki.

Prav ima upraviteljica, ko navede, da je treba ravnati v skladu s Stanovanjskim zakonom, da se sredstva rezervnega sklada prenesejo na novega upravnika (61. člen SZ-1). Drugačno ravnanje namreč pomeni prekršek, ki bi ga moral v nasprotnem primeru kriti dolžnik. Tako ne držijo pavšalne navedbe upnika, da greza zgolj stroške za stečajno maso in tudi ni sprejemljiv njegov predlog, da naj upraviteljica predlaga izločitvenim upnikom sredstev rezervnega sklada, da prevzamejo celotne terjatve in ob tem doplačajo(pavšalno) ocenjeni delež za terjatev, ki bi se nanašala na splošno maso oziroma da naj se naredi groba (najbrž mišljena) pavšalna razmejitev zneskov v terjatvah, ki se nanašajo na sredstva rezervnega sklada in na stroške upravljanja.

VSL Sklep I Cp 1111/2021 z dne 27.07.2021 (vzpostavitev etažne lastnine - elaborat za vpis stavbe v kataster stavb)

Ker so bile pripombe vsebinske narave in so se nanašale na dejansko stanje enega od prostorov, za katerega pritožnica zatrjuje, da predstavlja kolesarnico kot skupni prostor in ne kleti, to pa pomeni tudi drugačno oznako prostora po Pravilniku o vrstah dejanskih rab dela stavbe in vrstah prostorov, ki pripadajo delu stavbe, bi moralo sodišče pravilnost elaborata glede dejanske rabe spornega prostora preveriti pred njegovo izvedbo v katastru.

VSL Sodba II Cp 1789/2021 z dne 18.11.2021 (stvarne napake na skupnih delih stavbe - rok za uveljavljanje napak)

Tožena stranka se na prepozno uveljavljanje napak ne more sklicevati že zato, ker je obstoj napak sama najprej priznala in se zavezala, da jih bo sanirala, nato pa se je očitno premislila. Zmotno je pritožbeno stališče, da bi moral že tožbeni zahtevek vsebovati točen opis načina odprave stvarnih napak, češ da iz sodbe ni mogoče razbrati, za katere napake gre oziroma v kakšnem obsegu je tožena stranka dolžna izvesti sanacijo objekta. Izbira načina odprave napak je po stališču sodne prakse načeloma v domeni tistega, ki jih je dolžan odpraviti.

VSC Sodba Cp 344/2021 z dne 30.09.2021 (delitev stroškov med etažnimi lastniki)

Dolžnik je dolžan izpolniti obveznost iz razmerja kot le-ta glasi in v vsem.

VSL Sodba in sklep II Cpg 281/2021 z dne 30.06.2021 (načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - posel rednega upravljanja)Predmet vzdrževanja je energetska prenova stavb, ki vključuje toplotno izolacijo fasade, obnovo strehe pred potekom pričakovane dobe in hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema. Pred tem večstanovanjska stavba ni imela toplotne izolacije fasade. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da predvideno vzdrževanje presega posle rednega vzdrževanja. Torej vzdrževanja s katerim se ohranjajo pogoji bivanja in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za izvedbo v tem primeru predvidene prenove je skladno z veljavnimi predpisi potrebno pridobiti kvalificirano 75 odstotno soglasje vseh etažnih lastnikov. Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gredejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganja določila tretjega odstavka 26. člena SZ-1 bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se z navadno solastniško večino sprejema tudi odločitve o povišanju vplačil v rezervni sklad zaradi izvedbe poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom sredstev rezervnega sklada.

VSL Sklep II Ip 1452/2021 z dne 02.12.2021 (izvršba na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa - prekoračitev pooblastil upravnika)

Izvršba na sredstva rezervnega sklada je mogoča samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih za stroške vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana naučinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. V primeru, da je treba sprožiti sodni postopek, je na pasivni strani legitimiran (vsakokratni)etažni lastnik, ne glede na to, ali je bil stranka pogodbe in ali upniku sam kaj dolguje. Sredstva rezervnega sklada namreč pripadajo vsakokratnim etažnim lastnikom in so lahko le ti upniki ali dolžniki v razmerju do nasprotne stranke. Za sklenitev tako pomembne listine, ki ima lastnost izvršilnega naslova, upravnik potrebuje izrecno pooblastilo etažnih lastnikov. Noben zakon upravnika večstanovanjske stavbe brez izrecnega pooblastila ne upravičuje do sklenitve neposredno izvršljivega notarskega zapisa, po katerem so zavezani etažni lastniki. Kadar upravnik kot zastopnik prekorači pooblastilo, so etažni lastniki v zavezi samo, če takšno prekoračitev odobrijo. Kadar te odobritve ni, upravnik in etažni lastniki solidarno odgovarjajo za škodo drugi pogodbeni stranki. Tudi v primeru, kadar upravnik pogodbo sklene kot pooblaščenec brez pooblastila, pogodba etažne lastnike zavezuje samo v primeru naknadne odobritve. V nasprotnem primeru se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. V slednjem primeru pa lahko druga pogodbena stranka zahteva odškodnino samo od upravnika, in ne tudi od etažnih lastnikov. Le če notarskega zapisa na strani dolžnika ne odobri in podpiše njegov dejanski (obstoječi) zakoniti zastopnik, notarski zapis nima učinka javne listine. Dolžnik v tem postopku ne more uspešno uveljavljati ugovora, da je sporazum, sklenjen v obliki notarskega zapisa, neveljaven oziroma da se pogodba, sklenjena v notarskem zapisu, šteje za nesklenjeno, pač pa mora sprožiti pravdni postopek in izpodbiti veljavnost/obstoj takšnega sporazuma.

VSL Sodba I Cp 1846/2021 z dne 26.11.2021 (spor o lastništvu - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam)

Vprašanje dobre vere ni pomembno, ker gre za stvar, ki ni v (samostojnem) pravnem prometu, razpolaganje s tako stvarjo s samostojnim pravnim poslom je nično in take ničnosti ni mogoče sanirati z dobro vero in/ali priposestvovanjem. Nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih sam ima. Stavbi služijo tudi prostori, ki niso nujno, neobhodno potrebni za njeno obratovanje. Prostori za hišne svete, delavnice (za hišnika oz. druge osebe, ki kaj popravljajo v bloku) ter dvorana s pomožnimi prostori (za zbore stanovalcev, proslave ipd.) so tipični prostori, ki sicer niso nujni, so pa koristni (torej služijo) večstanovanjski stavbi in so jih v preteklosti v stanovanjskih blokih tudi večkrat načrtovali. Tožniki so pridobili lastninsko pravico na skupnih delih (prostorih) skupaj s stanovanji. Četudi teh prostorov 20 in več let niso uporabljali, to samo po sebi ni moglo pripeljati do izgube lastninske pravice; enako velja, da zgolj dolgoletna uporaba s strani prve toženke tej ni mogla prinesti lastninske pravice. Tožniki zahtevajo z drugim delom zahtevka izbris hipotek, torej stvarnih pravic. Tak zahtevek je mogoče (potrebno) uperiti (tudi) zoper imetnike stvarne pravice, torej hipotekarne upnike.

VSL Sklep II Cpg 65/2021 z dne 30.06.2021 (vplačila v rezervni sklad - dejanski lastnik nepremičnine)

Prvi odstavek 11. člena SPZ določa, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa je ta domneva izpodbojna. Gre za primer, ko mora tožena stranka zatrjevati dejstva, ki so zunaj njenega zaznavnega območja. Čim bolj je stranka oddaljena (odrezana) od informacijskega vira, nosi pa trditveno breme, toliko manj možnosti ima, da zadosti zahtevam po substanciranju dejanskih navedb. V takem primeru pa velja, da je treba omiliti zahteve glede substanciranja dejanskih navedb kot tudi dopustiti določene poizvedovalne dokaze, da se zagotovi poštenost postopka.

UPRS Sodba I U 938/2020-15 z dne 15.04.2021 (ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe)

Glede na namen in naravo etažne lastnine je edina možna razlaga drugega in tretjega odstavka 125. člena ZUS-1 ta, da je upravnik po zakonu pooblaščen, da zastopa etažne lastnike v tem postopku. V nasprotju z načelom pravičnosti bi bilo, da bi bila pri prodaji terasa obravnavana kot zasebna lastnina, pri vzdrževanju pa bi ista terasa pomenila skupni del in s tem strošek vseh etažnih lastnikov. Navedeno pa po mnenju Vrhovnega sodišča vendarle ne pomeni, da je vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin posameznega primera, dolžnost lastnika posameznega dela (terase). Gradbeni element, ki hkrati pomeni streho objekta in pohodno teraso, sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (hidro in toplotna izolacija).

VSL Sodba II Cp 1093/2021 z dne 05.08.2021 (skupno premoženje - aktivna legitimacija za zahtevek na plačilo v rezervni sklad)

Odločitev prvostopenjskega sodišča, da mora toženka povrniti tožnikom njihove pravdne stroške, vsebuje tudi odločitev, da se tožničina zahteva za povrnitev stroškov zavrne. Potrebe po izdaji dopolnilnega sklepa ni. Določb 451. do 453. člena ZPP o prekluzijah ni mogoče razlagati tako strogo, da bi moral tožnik v sporu majhne vrednosti v tožbi oziroma prvi vlogi podati trditve o prav vseh okoliščinah spora oziroma pravnega razmerja, ki bi se lahko izkazale za sporne. Za vtoževanje prispevka v rezervni sklad zadošča, če vloži tožbo le eden od etažnih lastnikov, saj se ne zahteva plačilo na račun ali roke posameznih etažnih lastnikov, temveč na račun rezervnega sklada, ki je skupno premoženje etažnih lastnikov.

VSL Sklep I Cp 1674/2021 z dne 18.10.2021 (etažni lastniki stavbe kot nujni sosporniki - aktivna legitimacija etažnih lastnikov)

Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo četrti odstavek 29. člena SZ-1, po katerem lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu (kot je brez dvoma predmetni - sprememba skupnega dela v individualni) odloči sodišče v nepravdnem postopku. Iz tega jasno in nedvoumno izhaja, da je le nadpolovična lastniška skupina etažnih lastnikov tista, ki je upravičena do vložitve takega predloga, ki je torej z drugimi besedami procesno legitimirana v takem postopku (kar pa ne še pomeninujno njihove stvarne aktivne legitimacije, tj. da bi bila njihova zahteva utemeljena).

VSL Sodba I Cp 1332/2021 z dne 20.10.2021 (odškodninska odgovornost - padec po stopnicah)

Ker je sodišče ugotovilo, da so bile zunanje stopnice pod nastreškom tudi ob dežju varne za uporabo, da so se redno čistile in niso bile mastne, ni odškodninske odgovornosti tožene stranke. Ker je imelo zunanje stopnišče nadstrešek, je sodišče prve stopnje zaključilo, da so bile stopnice lahko mokre zaradi nanošene vlage na podplatih obuval, niso pa bile mokre, kot če nadstreška nad njimi ne bi bilo.

VSL Sodba II Cpg 577/2020 z dne 13.10.2021 (upravljanje s skupnim delom več večstanovanjskih stavb)

Tožnica dogovora glede upravljanja skupnih delov in naprav soseske z upravnikom U., d. o. o., ni dosegla. Toženka v odgovoru na pritožbo utemeljeno opozarja, da v takem primeru posameznega etažnega lastnika na podlagi večinskega soglasja vseh etažnih lastnikov soseske ni mogoče zavezati k plačilu stroškov, povezanih z upravljanjem skupnih delov in naprav vseh stavb soseske, saj zakon izrecno predvideva ureditev spornih razmerij med upravniki v okviru nepravdnega postopka. Zato niti na podlagi Pogodb o opravljanju storitev upravljanja niti na podlagi drugega odstavka 67. člena SPZ oziroma drugega odstavka 30. člena SZ-1 toženka ni dolžna tožnici plačevati stroške upravljanja. O poslih rednega upravljanja se odloča s soglasjem večine po solastniških deležih (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Zahtevano soglasje etažnih lastnikov z več kot polovičnim solastniškim deležem pa mora biti podano na ravni posamezne stavbe, ne pa celotne soseske. Ni zakonske podlage, da bi se za sklenitev posla rednega upravljanja kot zadostna večina lahko upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti soseske. Zato sklepi etažnih lastnikov, ki so sprejeti z večino po solastniških deležih na ravni soseske, ne morejo zavezovati etažnih lastnikov posamezne stavbe, če jih ni podpisalo toliko etažnih lastnikov te stavbe, da skupna vrednost njihovih solastniških deležev presega polovico njihove vrednosti.

VSL Sklep I Cp 1038/2021 z dne 09.09.2021 (etažni lastniki večstanovanjske stavbe - uporaba parkirišča)

V motenjskem sporu ni pasivno legitimiran zgolj tisti, ki motilno dejanje neposredno izvrši (ali ga naroči). Se pa razlikuje glede vprašanja, ali za pasivno legitimacijo zadošča, da je nekdo dejanje odobril (oz. mu ni nasprotoval), ali pa mora biti poleg odobritve (oz. nasprotovanja) dejanje tudi v njegovo korist. V zvezi s tem se pritožbeno sodišče pridružuje prepričljivejšim razlogom odločb, ki izhajajo iz stališča, da mora biti poleg kasnejše odobritve ali nasprotovanja motilno dejanje tudi v korist osebe, za katero se trdi, da je pasivno legitimirana. Glede vprašanja, ali imajo etažni lastniki posest na parkiriščih pred večstanovanjskimi stavbami v mestnih naseljih, sodna praksa ni (bila) enotna. Vendar pa, če je mogoče pred leti najti v sodni praksi glede tega vprašanja nasprotujoča si stališča, je v novejši sodni praksi večinsko sprejeto, da etažni lastniki imajo posest na parkirišču. Etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki zahtevajo posestno varstvo na parkiriščih, za katere zatrjujejo, da predstavljajo pripadajočo zemljišče k večstanovanjski stavbi v njihovi etažni lastnini in dokažejo (so)uporabo parkirišča, so upravičeni do posestnega varstva ne glede na to, da na njem lahko občasno (če je prostor) parkirajo tudi drugi, ki ne prebivajo v večstanovanjski stavbi. Ni namreč bistveno, kako pogosto

VSL Sklep in sodba II Cpg 70/2021 z dne 12.04.2021 (povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - nujna vzdrževalna dela)

Zgolj zahteva po predpisani obliki načrta vzdrževanja ne more biti razlog, da se volja etažnih lastnikov, če je bilo zahtevano soglasje doseženo, ne upošteva. Odločitev, da se zbor ponovi čez 30 minut, je bila sprejeta na podlagi predhodno sprejetega sklepa in torej na podlagi odločitve etažnih lastnikov o tem, kako se bo v primeru nesklepčnosti sklical ponovljeni zbor. Obe odločitvi sta skladni s tretjim odstavkom 37. člena SZ-1 - znotraj zakonskega časovnega okvira in tudi praktični z vidika porabe časa. Namen zakonskih določb o sklicevanju zbora etažnih lastnikov je zagotoviti potrebne informacije in možnost udeležbe na zboru lastnikov.

VSL Sklep I Cpg 574/2020 z dne 07.10.2021 (pogodba o opravljanju upravniških storitev - začetek teka odpovednega roka)

Pravilnik ni bil sprejet z učinkom za nazaj temveč z učinkom za naprej. Določba drugega odstavka 4. člena Pravilnika, ki določa, da mora eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju iz prvega odstavka 4. člena Pravilnika ter da odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa, ni v nasprotju z določbo 60. člena SZ-1, saj le natančneje določa, kaj morajo etažni lastniki vročiti upravniku poleg same odpovedi pogodbe o upravljanju, da je ta pravno veljavna in da torej odpovedni rok začne teči.

VSC Sodba I Cpg 101/2021 z dne 11.10.2021 (upravnik večstanovanjske stavbe - pooblastilo za sklenitev pogodbe)

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da zgolj zaradi izostalosti seznama etažnih lastnikov kot priloge k izvajalskima pogodbama, to še ne pomeni, da pogodbi nista bili sklenjeni v imenu in za račun etažnih lastnikov, ker je zmotno materialno pravno naziranje pritožbe, da gre za ne izpodbojno pravno domnevo po 68. členu SZ-1. To domnevo je mogoče izpodbijati s tem, da se na podlagi ostalih izvedenih dokazov ugotovi, kaj je bila prava pogodbena volja strank in kaj je bil skupni namen pogodbenikov skladno z določbo 82. člena OZ. Prav to se je v postopku ugotavljalo in dejanski zaključek sodišča prve stopnje je, da sta se pogodbi sklepali v imenu in za račun etažnih lastnikov in etažni lastniki so tisti, ki so dolžni izvedena dela plačati.

VSL Sklep I Cp 317/2020 z dne 18.03.2021 (pasivna legitimacija v sporu zaradi motenja posesti - etažni lastniki večstanovanjske stavbe)

V skladu z ustaljeno sodno prakso je v posestnih sporih pasivno legitimiran tako tisti, ki je motilno dejanje neposredno izvršil ali naročil njegovo izvršitev, kot tudi tisti, ki ga kasneje odobri ali soglaša z (v njegovo korist) opravljenim dejanjem. Ker je bila toženka tista, ki je neposredno naročila izvedbo vseh potrebnih del za zamreženje (zamrežitev) zabojnikov etažnih lastnikov, torej v tem postopku obravnavanih del, za katera je sodišče prve stopnje ugotovilo, da predstavljajo protipravno motenje tožničine (so)posesti parcele, je slednja pasivno (stvarno) legitimirana. Iz tega razloga je nebistveno tudi njeno pritožbeno izpostavljanje, da sama del ni izvršila, prav tako, da bi imela tožnica možnost motenjski spor sprožiti (»dobiti«) tudi zoper etažne lastnike (v imenu in za račun katerih naj bi se sporna dela, kot to poudarja, izvršila). Naziranje, da so v verigi udeležencev od naročnika do končnega izvajalca (podizvajalca), "vmesni" udeleženci pasivno legitimirani le, če so bili v slabi veri in če so vedeli, da lahko pride do motenja posesti, je neustrezno obrazloženo, tudi sicer pa zmotno. Okoliščina dobre (slabe) vere je pri ugotavljanju obstoja posesti kot tudi pri presoji obstoja (protipravnosti) njenega motenja nebistvena.

VSL Sodba I Cp 489/2021 z dne 01.06.2021 (enostanovanjska stavba - čiščenje skupnih delov)

Delitev stroška za odvoz smeti, če nastaja kot skupen strošek, je stvar dogovora med lastniki. V primeru nemožnosti sklenitve takega dogovora ima vsak od etažnih lastnikov ali upravnik možnost zahtevati nadomestno odločitev sodišča v nepravdnem postopku.

VSL Sodba I Cp 422/2021 z dne 28.06.2021 (stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - dejanska uporaba nepremičnine)

Toženec kot etažni lastnik spornega stanovanja tožniku dolguje stroške zavarovanja stavbe, vzdrževanja in obratovanja, ki jih je založil za toženca iz lastnih sredstev, prav tako je tožnik upravičen do plačila stroškov upravljanja. Obveznost plačila slednjih je bila vzpostavljena s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ki veže tudi toženca (53. člen SZ-1). Okoliščina, ali je toženec dejanski uporabnik stanovanja, na presojo ne vpliva.

VSL Sklep II Cpg 259/2021 z dne 24.05.2021 (stroški upravljanja - samostojni objekt)

Pravno zmotno je prvostopenjsko stališče, da podzemna garaža, kljub temu da je v naravi funkcionalno zaključena stavba, ni samostojen objekt in da kot taka ne more biti predmet samostojnega upravljanja, kot pravilno poudarja pritožnica. Takega prvostopenjskega stališča ne potrjuje ne spodaj povzeti prvi odstavek 48. člena SZ-1, ne prvi odstavek 118. člena SPZ.

VSL Sodba I Cp 925/2021 z dne 12.07.2021 (višina prispevka v rezervni sklad - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)

Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena SZ-1 določijo višji znesek mesečnega vplačila vrezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena SPZ, in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in glede na načrt vzdrževanja. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ne more biti sprejet samostojno. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ni bil veljavno sprejet, ker ni bil sprejet tudi načrt vzdrževanja večstanovanjske hiše. Pri upravljanju večstanovanjskih stavb je potreben red in dosledno spoštovanje predpisov, tudi kar se tiče vsebine in oblike zapisnikov s sklepi etažnih lastnikov. Za sporni zapisnik dejansko to ne velja, ker iz njega ni razvidno, da so etažni lastniki o načrtu vzdrževanja, ki se nanaša na obnovo fasade, glasovali, niti ni razvidno, kateri od prisotnih lastnikov so za predlagane sklepe glasovali in s kakšno večino naj bi bil sklep sprejet.

VSL Sodba I Cp 207/2021 z dne 15.04.2021 (potrebna večina etažnih lastnikov - vzdrževalna dela)

Ne obstaja dolžnost sodišča, da se opredeli prav do vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč se mora opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni, kar pa je sodišče prve stopnje storilo. Ni dvoma, da so stroški v zvezi z izdelavo vrat, ki bi morala biti vgrajena, nastali na podlagi veljavno sprejetega sklepa, zato so jih (vsi) etažni lastniki dolžni nositi v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Morebitno krivdno oziroma odškodninsko odgovornost za oviranje izvedbe del bodo morali etažni lastniki reševati v notranjem medsebojnem razmerju. Pritožbeno sodišče se strinja, da predstavlja zamenjava prvotnih vhodnih vrat večstanovanjske stavbe, zgrajene leta 1961, posel, namenjen ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta oz. izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike oz. zamenjavo dotrajanega elementa, in kot taka tudi posel rednega upravljanja, za katerega je skladno s prvim odstavkom 25. člena SZ-1 potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

VSRS Sklep III Ips 14/2021 z dne 15.06.2021 (skupni deli nepremicnine - ureditev medsebojnih razmerij med solastniki)

Zmotno je stališče, da nedokončan postopek vpisa etažne lastnine izključuje uporabo pogodbenega dogovora solastnikov, ki odstopa od splošnega merila višine solastniškega deleža za vse nastale stroške, povezane s takšno nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek, da se zgolj zaradi nedokončanega vpisa etažne lastnine sploh ne da določiti, kateri so ti skupni deli. Četudi bo še nedokončan postopek konstituiranja etažne lastnine pripeljal do morebitnih drugačnih opredelitev posebnih skupnih delov, to ne izključuje upoštevnosti dogovora solastnikov za prehodno obdobje. Takšno pogodbeno podlago mora upoštevati tudi tožeča stranka kot upravnik pri razmejitvi stroškov med solastniki.

VSM Sodba I Cpg 44/2021 z dne 13.05.2021 (obratovalni stroški - pasivna legitimacija upravnika)

Kljub določbi 118. člena SPZ, da je upravnik v poslih upravljanja zastopnik etažnih lastnikov in da načeloma ni dolžan zalagati lastnih sredstev za pokrivanje obveznosti etažnih lastnikov, to ne izključuje možnosti, da upravnik v okviru pogodbene svobode z dobaviteljem energenta stavbi, ki jo ima v upravljanju, pogodbo sklene v lastnem imenu ter se dobavitelju sam zaveže plačati njegove terjatve iz naslova dobav. Kljub povezanosti trditvenega in dokaznega bremena in načelu, da trditev ni mogoče nadomestiti z dokazi, bi bila v okoliščinah konkretne zadeve zahteva, da bi morala tožeča stranka v okviru tožbenih navedb povzeti vse postavke iz predloženih računov, pretirana in bi pomenila formalistično sojenje ter bi bila v nasprotju z načelom poštenega sojenja. Takšno stališče sodišča prve stopnje je povsem pravilno in glede na okoliščine obravnavanega primera povsem utemeljeno.

VSRS Sklep I Up 54/2021 z dne 14.04.2021 (inšpekcijski ukrep gradbenega inšpektorja - sanacija objekta)

Začasna odredba – težko popravljiva škoda ni izkazana. Navedbe pritožnikov v zvezi s težko popravljivo škodo oziroma obveznostjo plačila sanacije terase so presplošne in pavšalne, pri čemer niti ne pojasnita, koliko bi sploh znašal njun delež oziroma finančni strošek plačila sanacije, ki je bila naložena vsem etažnim lastnikom te večstanovanjske stavbe in ne zgolj njima. Prav tako pritožnika nista ne zatrjevala ne izkazala, zakaj bi plačilo tega finančnega stroška oziroma njunega deleža zanju predstavljalo težko popravljivo škodo. V primeru ko gre za inšpekcijske ukrepe, je namen začasne odredbe v zagotovitvi varstva pred škodo, ki presega to, kar po naravi stvari spremlja izvršitev določenega ukrepa. V obravnavani zadevi bi zato lahko bila upoštevna le škoda v smislu negativnih posledic naloženega ukrepa, ki bi izhajale iz razmer pritožnikov, torej ob upoštevanju njunih subjektivnih okoliščin. Takihokolišcin pa pritožnika nista zatrjevala.

VSL Sodba II Cpg 135/2021 z dne 12.04.2021 (upravljanje večstanovanjskih stavb - veljavnost pogodbe o medsebojnih razmerjih)

Zapisnika ni podpisala nobena izmed zatrjevanih pogodbenih strank (etažni lastniki in upravnik). Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in je za njeno sklenitev potrebno ustrezno soglasje, ki pa, kot izhaja iz ugotovljenega, v tem primeru ni razvidno. Tožeča stranka se zato na to, da pogodba učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku, torej tudi proti toženi stranki, in ni treba, da jo podpiše vsak novi etažni lastnik, ne more uspešno sklicevati.

VSL Sodba II Cp 448/2021 z dne 25.03.2021 (aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad)

Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, pod pogojem, da zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Ker s tožbenim zahtevkom ni zahteval plačila sredstev rezervnega sklada na poseben račun (kar bi bila dopustna oblika posrednega mandatnega zastopanja), mu toženec vtoževanega zneska ni dolžan plačati.
Upravnik ima že na podlagi zakona aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad (tretji odstavek 44. člena SZ-1, šesti odstavek 119. člena SPZ). Skladno s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 (in drugim odstavkom 119. člena SPZ) mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.
Upravnik lahko izvaja vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, vendar mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na transakcijski račun rezervnega sklada (tretji odstavek 42. člena SZ-1). Ta tehnična olajšava pa velja le za primer izvensodnega plačevanja sredstev rezervnega sklada, v primeru sodnega uveljavljanja plačila sredstev rezervnega sklada je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada izključno na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. V razmerju med upravnikom in etažnimi lastniki je dopustna le takšna oblika posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri upravnik v sodnem postopku nastopa v svojem imenu, s tožbenim zahtevkom pa zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se vodijo sredstva rezervnega sklada. Le v takšnem primeru se šteje, da so etažni lastniki na upravnika prenesli svoja materialnopravna upravičenja v zvezi z izterjavo sredstev rezervnega sklada. Sodba, na podlagi katere bi upravnik uspel s
tožbenim zahtevkom, da mu je etažni lastnik dolžan plačati sredstva rezervnega sklada, bi imela za zastopane etažne lastnike le posredni učinek, saj bi moral upravnik nanje prenesti pridobljene koristi. Takšna oblika posrednega mandatnega zastopanja bi bila v nasprotju s kogentno določbo prvega odstavka 42. člena SZ-1.
Vprašanje, ali zahteva tožeča stranka plačilo sredstev rezervnega sklada na poseben račun, torej neposredno v korist etažnih lastnikov, sodi v okvir pravilne uporabe materialnega prava, zato se je sodišče prve stopnje z njim utemeljeno ukvarjalo. Sklepčnost pomeni niz trditev o pravno relevantnih dejstvih, ki ob pravilni uporabi materialnega prava sodišču omogočajo izrek s tožbo predlagane pravne posledice. Šele če stranka poda takšne trditve, se njihova resničnost lahko preizkuša v dokaznem postopku. Ce stranka trditev o pravno relevantnih dejstvih ne poda, ne gre za nesporne trditve, pa tudi izvajanje dokazov je nepotrebno.

VSL Sodba in sklep I Cpg 726/2020 z dne 18.03.2021 (plačilo komunalnih storitev - pasivna legitimacija upravnika)

Tožena stranka kot upravnik stavbe ni pasivno legitimirana za tožbo glede plačila komunalnih storitev. K temu je ne more zavezati niti občinski odlok. Prav tako z obvestilom o prevzemu stavbe v upravljanje ni stopila v položaj dolžnika iz razmerja med izvajalcem in uporabniki javne službe.

VSRS Sodba III Ips 58/2020-3 z dne 23.03.2021 (stroški upravljanja in obratovanja - prevzem dolga)

Po določbi prvega odstavka 429. člena OZ se prevzem dolga opravi s pogodbo med dolžnikom (toženka - lastnica in najemodajalka) in prevzemnikom (najemnica), v katero je privolil upnik (tožnik - upravnik). V obravnavanem primeru je že Pogodba o opravljanju upravniških storitev določala, da mora lastnik poslovnega prostora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe, s katero na najemnika prenese obveznosti vzdrževanja skupnih delov, obvestiti upravnika in da se do trenutka obvestila šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe lastnik. Če je do tedaj on dolžnik, se samo po sebi vsiljuje sklepanje, da je po obvestilu dolžnik nekdo drug, torej najemnik. Privolitev upravnika so potrjevala tudi njegova aktivna ravnanja: na najemnico je naslavljal račune in sprejemal njena plačila kot izpolnitev njene obveznosti, kar je izkazoval tudi v svojih poslovnih knjigah.

VSC Sodba Cp 438/2020 z dne 16.12.2020 (ureditev razmerij med etažnimi lastniki - upravljanje skupnih delov stavbe)

Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. členaSZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.

VSL Sodba I Cp 145/2020 z dne 09.09.2020 (soglasje etažnih lastnikov za poseg v skupni del stavbe) - v zadevi poteka še postopek pred Vrhovnim sodiščem RS

Soglasje lastnikov za izvedbena dela v posameznem delu je nujno, če pomenijo poslabšanje za drug posamezni del ali za skupne dele, ali če spreminjajo zunanji videz stavbe. Pri morebitnem spreminjanju zunanjega videza stavbe gre za poseg v skupne dele (zunanji izgled celotne stavbe). Izgradnja zimskega vrta, torej zaprtje terase, ki že na prvi pogled spreminja zunanji videz stavbe, ni dopustna brez soglasja etažnih lastnikov. Postavitev zimskega vrta je posel, ki presega redno upravljanje, saj ne gre za vzdrževanje posameznega dela stavbe - stanovanja z odprto teraso (na strehi), torej za ohranjanje pogojev za bivanje, pač pa za izboljšavo, s katero se več kot očitno spreminja tudi videz objekta.

VSL Sklep II Cp 1001/2020 z dne 16.09.2020 (začasna ureditev spornega pravnega razmerja - upravljanje skupnih delov stavbe)

Namen (cilj) določbe četrtega odstavka 23. člena SZ-1 je, da manjkajoči dogovor (med upravniki) nadomesti sklep sodišča. V takšnem postopku se začasna odredba izda zaradi začasne ureditve medsebojnega spornega razmerja. Regulacijska začasna odredba je sredstvo zavarovanja in ne sme nadomestiti rednega sodnega varstva. S predlogom za izdajo začasne odredbe, ki je po vsebini enak predlogu za ureditev razmerja, lahko udeleženec postopka uspe, če je predlagano začasno varstvo nujno potrebno, da kasnejše sodno varstvo ne bi ostalo brez pomena. Restriktivni pristop je potreben tudi pri napolnitvi vsebine pravnih standardov iz prvega odstavka151. člena ZNP-1. Bistveno pri presoji pogojev za izdajo predlagane začasne odredbe je, da predlagatelj ni izkazal obstoja okoliščin, ki bi narekovale nujno ukrepanje. Povedano drugače: predlagatelj ni izkazal, da je njegov položaj (ali položaj „njegovih“ etažnih lastnikov) tako ogrožen, da ni mogoče čakati na zaključek postopka (saj v primeru čakanja redno sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena).

VSM Sodba I Cp 866/2020 z dne 11.01.2021 (solastnina na skupnih delih - stroški ogrevanja)

Toženka je lastnica stanovanja, z ustreznim deležem solastnine na skupnih prostorih in napravah v večstanovanjskih hišah in je zato v skladu z 68. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) dolžna nositi stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v sorazmerju z velikostjo svojega idealnega deleža (115. člen SPZ) in tudi za svoj del v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih (1. alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

VSL Sodba I Cpg 667/2020 z dne 02.02.2021 (prekoračitev pooblastil upravnika - solidarna odgovornost)

Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je prekoračitev pooblastil zastopanega s strani tožene stranke podlaga za uporabo določbe petega odstavka 72. člena Obligacijskega zakonika, ki določa solidarno odgovornost zastopnika in domnevno zastopanega, kadar slednji noče odobriti poslov, ki jih je s prekoračitvijo pooblastila sklenil zastopnik, sopogodbenik pa ni vedel niti ni bil dolžan vedeti za prekoračitev pooblastila (da bi tožeča stranka za prekoračitev pooblastila vedela in s tem ta določba ne bi bila uporabljiva, tožena stranka v pritožbi konkretno niti ne trdi). V primeru solidarne odgovornosti pa lahko upnik toži katerega koli solidarnega dolžnika. Na kakšen način bodo solidarni dolžniki uredili medsebojno obveznost, ni stvar upnika. Prevzem daljinskega upravljalnika je bil le način, na podlagi katerega so lahko etažni lastniki zagotovili funkcionalno izvrševanje svoje lastninske pravice na garažah in ni mogoče tega njihovega dejanja enačiti z odobritvijo samega posla.

VSL Sklep I Cpg 539/2020 z dne 13.01.2021 (izvršba na nepremicnine - listina, primerna za vknjižbo dolžnikove lastninske pravice)

Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe izpostavilo, da je namen zakonske določbe 168. člena ZIZ varstvo upnika, pri katerem dolžnik ne bo nič prikrajšan, če bo upnik namesto njega uskladil zemljiškoknjižno stanje z resničnim. Ni pa v tej smeri presojalo pomena dejstva, da prvi toženec ni nasprotoval nobenemu od zatrjevanih dejstev, ki jih je navedla tožeča stranka v utemeljitev tožbenega zahtevka na vpis lastninske pravice na nepremičnini na njegovo ime. Ker prvi toženec ni nasprotoval nobenemu od zatrjevanih relevantnih dejstev, ki jih je navedla tožeča stranka v utemeljitev zahtevka, da se lastninska pravica v deležu, ki ustreza podedovanemu delu vpiše v zemljiško knjigo na ime prvega toženca, pomeni, da je zatrjevana dejstva v zvezi z obstojem listine, ki je sposobna za vpis v zemljiško knjigo na njegovo ime, prvi toženec priznal (drugi odstavek 214. člena ZPP).

VSL Sodba II Cpg 563/2020 z dne 14.01.2021 (pogodba o upravljanju - potrebna večina za veljavnost)

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila v letu 2004 sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih medetažnimi lastniki objekta T. – stari del in da se tudi pogodba o opravljanju upravniških storitev z D. d. o. o. nanaša le na stari del, saj so bili le etažni lastniki starega dela stranke pogodbe, ki je bila sklenjena z zadostno večino. Tožena stranka z ugovori, da bi morali biti pri veljavnosti pogodbe upoštevani tudi etažni lastniki novega dela, ne more uspeti, saj ni z ničemer izkazano, da bi morali lastniki novega dela skleniti isto pogodbo kot lastniki starega dela.

VSL Sodba II Cpg 525/2020 z dne 04.12.2020 (plačilo obratovalnih stroškov - višina tožbenega zahtevka)

Tožba je po višini nesklepčna takrat, kadar iz trditvene podlage ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka po višini. To je takrat, kadar tožnica ne navede tistih parametrov, ki so potrebni za preizkus njenih trditev, da ji toženka dolguje prav tisti znesek, ki ga vtožuje. Če teh podatkov tožba nima, preizkus tožbe po višini ni mogoč. Tožbeni zahtevek iz nesklepčne tožbe pa ni utemeljen.
Kot izhaja iz določila 212. člena ZPP, je tožnica tista, ki mora v prid utemeljenosti svojega zahtevka navesti dejstva, ki njen zahtevek utemeljujejo. Šele ko to stori, se lahko toženec kvalificirano brani, (1) da tožnici ničesar ne dolguje, (2) da ji dolguje nižji znesek od vtoževanega, ali pa (3) pripozna tožbeni zahtevek.

VSL Sodba II Cpg 731/2020 z dne 25.11.2020 (zahtevek za plačilo obveznosti iz naslova vplačil v rezervni sklad)

S sodbo in sklepom Vrhovnega sodišča RS II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016 je prišlo do poenotenja sodne prakse pri vprašanju aktivne legitimacije upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad. Tako lahko upravnik zahteva plačilo le na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Drugačen prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov ni dopusten, kar zajema tudi obliko posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri zastopnik nastopa v svojem imenu, a za račun zastopanega ter zahteva plačilo dolgovanih sredstev na svoj lasten račun.

VSL Sodba II Cpg 683/2020 z dne 04.11.2020 (dolžnost plačevanja v rezervni sklad - vpis v zemljiško knjigo)

Za obstoj pasivne stvarne legitimacije tožene stranke za plačilo prispevkov v rezervni sklad zadošča, da je tožena stranka kupila sporne posamezne dele stavbe ID znak ... in da je prodajalec o tem obvestil upravnika.

VSC Sodba Cp 295/2020 z dne 30.10.2020 (stroški ogrevanja)

Tožnica je delna plačila upoštevala skladno z določbo 287. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Sodišče prve stopnje pa je zgoraj povzete materialne predpise pravilno uporabilo, saj je toženka dolžna izpolniti svojo obveznost za storitev, ki jo je tožnica zanjo opravila, tudi na podlagi določbe prvega odstavka 9. člena OZ, po katerih so udeleženci v obligacijskih razmerjih dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. Toženka pa je tudi dolžna vrniti tožnici tisto, kar je ta namesto nje plačala (190. člen OZ).

VSK Sklep Cpg 88/2020 z dne 30.09.2020 (popolnost tožbe)

Da je tožba popolna in sposobna za obravnavanje tožeči stranki ni potrebno navesti vseh pravotvornih dejstev (tistih, ki so potrebna za sklepčnost tožbe), temveč le toliko, da ta omogočajo jasno identifikacijo zahtevka in njegovo ločitev od morebitnih drugih zahtevkov. Res je sicer, da v tožbi ni izrecno navedla tudi posameznih stroškovnih postavk iz računa št. 1 z dne 27. 3. 2018, vendar to za popolnost tožbe ni potrebno, saj v ta namen zadostujejo podane splošne navedbe v zvezi z računom, ki so v njem kot prilogi oz. dokazu natančneje substancirane.

VSL Sodba II Cp 1962/2019 z dne 29.01.2020 (plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov - lastništvo praznega stanovanja)

Pravilnik (sprejet na podlagi zakona) jasno določa, da se tudi za prazno stanovanje šteje, kot da ga uporabljen uporabnik. Navedeno pomeni, da je dolžan lastnik stanovanja določene stroške plačevati tudi za stanovanje, ki ni zasedeno in taka razlaga je tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilna. Lastništvo nepremičnin prinaša tudi obveznosti in prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da tudi v zvezi s praznim stanovanjem v večstanovanjski hiši nastajajo določeni stroški, ki jih morajo poravnati vsi lastniki, saj je to neizogibno zvezano s samo naravo obratovanja večstanovanjske hiše oziroma stanovanja v takem objektu. Dejstvo, da stanovanje ni zasedeno, je posledica odločitve lastnika, zato ne more biti pomembno za odločanje o tem, ali je lastnik dolžan plačevati stroške ali ne.

VSL Sodba I Cp 297/2020 z dne 06.04.2020 (subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika)

Smisel določitve subsidiarne obveznosti je v tem, da so stroški obratovanja stanovanja poplačani, primarno sicer neposredno od uporabnika, sicer pa od lastnika in se nato njihovo morebitno regresiranje prepusti razmerju lastnik-uporabnik. Bistvenega razlikovalnega elementa, ali gre najemnika ali za nekoga, ki ima stanovanje v uporabi na podlagi dovoljenja služnostnega upravičenca, v razmerju do upravnika in njegove pravice do poplačila obratovalnih stroškov ni videti, celo nasprotno. Razlikovanje in odklanjanje načela subsidiarne obveznosti lastnika za plačilo teh stroškov v primerih, kadar ima stanovanje po njegovi volji nekdo drug v uporabi na podlagi kakšnega drugega pravnega posla, bi lahko privedlo do zlorabe in spodbujanja neplačila teh stroškov.

VSC Sodba Cp 258/2020 z dne 08.10.2020 (odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe)

Toženka v pritožbi sama trdi, da je njen zavarovanec pogodbo o upravljanju prevzel posle upravljanja s stavbo. Ker glede na zgoraj citirano pravno podlago spada v posle upravljanja tudi vzdrževanje skupnih prostorov in obseg ter vrsta upravnikove pristojnosti za izvajanje te obveznosti, je presoja sodišča prve stopnje o utemeljenosti tožbenega zahtevka v razmerju do toženkinega zavarovanca - upravnika pravilna. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da je to dolžnost upravnika, ki jo je opustil in da je položitev protizdrsnih trakov na stopnišču vzdrževalno delo manjše vrednosti, za katero je bil upravnik dolžan poskrbeti pri tekočem vzdrževanju in brez sklepa etažnih lastnikov. Z golim zanikanjem te dolžnosti upravnika toženka ne more izpodbiti pravilnosti takega stališča.

VSL Sodba I Cp 1056/2020 z dne 22.09.2020 (odgovornost za plačilo obratovalnih stroškov - subsidiarna odgovornost etažnega lastnika)

Za plačilo vtoževanih stroškov upravljanja in povračilo obratovalnih stroškov, ki odpadejo na toženčevo stanovanje, je odgovoren toženec kot etažni lastnik stanovanja. Navedena materialnopravna presoja ima podlago v prvem odstavku 30. člena SZ-1, v skladu s katerim so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh
stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Le v primeru, če lastnik svoj posamezni del odda v najem in najemna pogodba ne določa drugače, je obveznost plačevanja obratovalnih stroškov najemnikova (četrti odstavek 24. člena SZ-1).

VSL Sodba II Cpg 498/2020 z dne 01.09.2020 (aktivna legitimacija upravnika - stroški upravljanja)

Stvarna (materialna) aktivna legitimacija pomeni, da je stranka nosilec pravic iz materialnopravnega razmerja, ki se obravnava v postopku. Podlaga za presojo tega pravnega vprašanja pa so (zatrjevana) dejstva, ki sestavljajo dejanski stan, na katerega pravo veže določena pravna upravičenja v korist ali breme določenih oseb. Tožeča stranka v predmetni zadevi ni zatrjevala pravno relavantnih dejstev, na podlagi katerih bi utemeljevala svojo (materialno) aktivno legitimacijo, tj. da lahko v svojem imenu kot upravnik od tožene stranke izterjuje obratovalne stroške.

VSL Sodba II Cpg 431/2020 z dne 31.08.2020 (postavitev zapornice - posel, ki presega okvir rednega upravljanja)

Po zdajšnji zakonski ureditvi je potrebna tričetrtinska večina za sprejem sklepa, s katerim etažni lastniki zaprejo parkirišče večstanovanjske stavbe z zapornico. Višje sodišče sicer dopušča, da bi bila možna razlaga, da zadostuje že navadna večina, v kolikor zaključimo, da se s postavitvijo zapornice zagotavljajo pogoji za normalno uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (parkirišča). V prid slednjemu bi lahko govorilo stanje v mestnih središčih, kjer je splošno znana stiska s parkirnimi mesti in bi obiskovalci, ki niso etažni lastniki, slednjim zasedali prosto dostopna parkirišča. S postavitvijo zapornice bi se zagotovili normalni pogoji za uporabo parkirišča lastnikom. Vendar pa je glede potrebne večine potrebno enotno pravilo. Razen, če etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih ne določijo drugače, ne more veljati različno splošno pravilo glede potrebne večine npr. v mestnih središčih ali naobrobjih.

VSL Sodba II Cpg 510/2020 z dne 26.08.2020 (pasivna legitimacija upravnika - upravnik kot zastopnik)

Tožena stranka kot upravnik ni pasivno legitimirana, saj so zavezanci za plačilo računov etažni lastniki. Tožeča stranka bi zoper toženo lahko imela le odškodninski zahtevek, v kolikor slednja na zahtevo tožeče stranke ne bi posredovala podatkov o etažnih lastnikih, ki niso plačali opravljene storitve, ali če bi tožena stranka neupravičeno zadrževala placčana sredstva. Takšnega zahtevka ali navedb v tej smeri pa tožeča stranka ni podala.

VSL Sodba I Cp 2253/2019 z dne 12.02.2020 (izklop iz sistema ogrevanja - pogodba o medsebojnih razmerjih)

Etažni lastnik se tako z enostranskim ravnanjem/izjavo ne more izklopiti iz sistema ogrevanja (pri katerem greza skupno odjemno mesto, do katerega je tožnica dobavljala energijo) in vplivati na zakonsko (skupno)obveznost, ki je neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne. Ima le možnost z ostalimi etažnimi lastniki sklenitvi sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja (v smislu da se ga izključi iz sistema plačevanja stroškov).

VSRS Sklep II Ips 117/2019 z dne 17.07.2020 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - obveščanje etažnih lastnikov)

Ker upravnik kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov v postopku ne postopa v imenu in za račun sodišča
temveč v imenu in za račun etažnih lastnikov, njegova opustitev, da etažne lastnike stavbe obvesti o obvestilu
sodišča in postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča, ne pomeni obnovitvenega razloga po 2. točki 394.
člena ZPP.

VSL Sodba II Cpg 260/2020 z dne 16.07.2020 (veljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov)

Za presojo, da je pogodba o upravljanju nehala veljati, ni bistveno, da se je pod dopis o odpovedi pogodbe o
upravljanju podpisala C. C. kot pooblaščenka etažnih lastnikov poslovne stavbe D. in K., pač pa večina, s
katero je bila izglasovana ta odpoved.

VSL Sodba II Cpg 757/2019 z dne 24.04.2020 (vplačila v rezervni sklad - sprememba višine)

Določbe o zvišanju prispevka v rezervni sklad je treba razlagati ozko, ker je potrebno upoštevati, da vplačila v
rezervni sklad postanejo skupno premoženje vseh etažnih lastnikov zgradbe, da se ta sredstva lahko zbirajo in
ne porabijo tudi dalj časa in da jih vplačnik ne more zahtevati nazaj, niti ne ob morebitni odtujitvi svoje etažne
lastnine, kar vse so razlogi, da mora biti namen teh sredstev, zlasti še če se vplačujejo v višjem znesku,
predviden in ocenjen, kar pa se stori z načrtom vzdrževanja iz 26. člena SZ-1.
Ker se povišanje vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad lahko določi le v veljavno sprejetem načrtu
vzdrževanja, ki vsebuje vse predpisane sestavine, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da le sklep
etažnih lastnikov o povišanju vplačil v rezervni sklad ne zadostuje za veljavno povišanje vplačil v rezervni
sklad.

VSL Sodba I Cpg 542/2019 z dne 10.06.2020 (ničnost pogodbe - okrnitev ugleda in dobrega imena pravne osebe)

Tožeča stranka je tožbeni zahtevek iz tega naslova uveljavljala na podlagi trditev, da je tožena stranka v
njeno pravico do ugleda in časti posegla z vlaganjem številnih neupravičenih predlogov za izvršbo. Sodišče
prve stopnje je sklenilo, da ravnanja tožene stranke, ki je v sodnih postopkih od tožeče stranke terjala
povračilo stroškov, ni mogoče opredeliti kot protipravnega. Navedlo je, da je bila tožena stranka, ne glede na
veljavnost sklenjene Pogodbe o opravljanju storitve upravljanja za sosesko B., zahtevek za povračilo založenih
stroškov od tožeče stranke kot lastnika nepremičnine v soseski B. dvor upravičena terjati tudi na podlagi pravil
o neupravičeni obogatitvi. Vprašanja utemeljenosti oziroma uspeha posameznih izvršilnih postopkov ni
dopustno presojati v predmetnem pravdnem postopku, ampak bi lahko tožeča stranka zgolj v vsakem
posameznem postopku ugovarjala, da predlog za izvršbo ni utemeljen.

VSC Sodba Cp 114/2020 z dne 11.06.2020 (plačilo v rezervni sklad - aktivna legitimacija)

Določba prvega odstavka 42. člena SZ-1 določa, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa plačila etažnih
lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Sodišče prve stopnje je materialno pravo uporabilo delno zmotno, ko je v izreku izpodbijane sodbe tožencu naložilo dolžnost, da mora plačati dolgovane zneske prispevkov za rezervni sklad tožeči stranki, ki so etažni
lastniki, namesto na transakcijski račun upravnika, kot je tožeča stranka zahtevala in kot nalagajo zakonske določbe.

VSC Sodba Cpg 47/2020 z dne 22.06.2020 (poslovne stavbe in poslovni prostori - stroški obratovanja in upravljanja)

Tožena stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, zlasti drugi
odstavek te določbe, ker etažna lastnina po PEL ni bila vpisana v zemljiško knjigo in tako tudi ne skupni deli
celotnega poslovnega centra kot tudi ne skupni deli posamezne lamele. Tako je idealni solastniški delež 13,31
% na celotnem objektu tisti količnik, ki ga sme tožeča stranka upoštevati pri obračunavanju stroškov
upravljanja in stroškov obratovanja objekta.

VSL Sodba I Cpg 309/2020, 11.06.2020 (odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - ugovor zastaranja)

Ugovor zastaranja mora biti obrazložen. V kolikor bi želela tožena stranka doseči presojo njenih zatrjevanih dejstev pred pritožbenim sodiščem, bi morala hkrati tudi trditi, da je pred sodiščem prve stopnje podala relevantne trditve o tem, katerega dne so v vsakem primeru zamude po njenem mnenju začele teči zakonske zamudne obresti. O teh dejstvih je imela kot upravnik stavbe prav gotovo vse relevantne podatke in bi lahko svoj ugovor zastaranja v delu, ki se nanaša na odškodnino, ker tožeči stranki ni pravočasno sporočila plačnikov, ki so mesečne račune plačevali z zamudo, tudi ustrezno obrazložila, pa ga ni.

VSRS Sklep I R 78/2020, 29.05.2020 (spor o upravljanju - sedež pristojnega sodišča v stavbi, ki je predmet spora)

Okoliščina, da se predmet postopka nanaša na nepremičnino oziroma stavbo, v kateri posluje stvarno in krajevno pristojno sodišče, lahko v določenih primerih pomeni drug tehten razlog za prenos pristojnosti iz 67. člena ZPP. Vendar v obravnavani zadevi iz okoliščin konkretnega primera ne izhaja tolikšna neposredna povezava stvarno in krajevno pristojnega sodišča s predlagateljem postopka ali predmetom odločanja, da bi bila lahko kakorkoli ogrožena njegova nepristranskost.

VSL Sodba II Cp 49/2020, 29.04.2020 (odškodninska odgovornost upravnika - padec snega s strehe)

Za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih je upravnik dolžan skrbeti tekoče in za to niti ne potrebuje soglasja etažnih
lastnikov. Med takšna dela, ki so v zimskem času nujna za zagotavljanje osnovne varnosti ljudi pri dostopanju do večstanovanjskih stavb in gibanju v njihovi bližini, nedvomno sodi skrb za čiščenje snega in ledu, ta nevarnost pa ne preti le s pohodnih površin, temveč tudi s strani samih stavb (to je z njihovih streh, napuščev, nadstreškov, okenskih polic). Upravnik je tisti, ki je dolžan poskrbeti za ustrezne ukrepe na skupnih delih stavbe, med drugim tudi za snegolove na strehi; če ti (kakor je bilo v konkretnem primeru) ne zadoščajo, pa tudi za dodatne varnostne in zaščitne ukrepe.

VSL Sklep I Cp 1999/2019, 14.04.2020 (ključ delitve obratovalnih stroškov - trditveno in dokazno breme)

To, da je tožnica vtoževane stroške izračunala po napačni metodologiji, samo po sebi še ne pomeni, da tožbeni zahtevek ni utemeljen ali vsaj delno utemeljen. Sodišče namreč na pravno podlago, ki jo navede tožeča stranka, ni vezano; utemeljnost tožbenega zahtevka pa mora preizkusiti po vseh pravnih podlagah, na katere nakazujejo tožbene trditve. Ne drži posplošeno stališče v obrazložitvi izpodbijane sodbe, da tožnica v dopolnitvi tožbe ni podala prav nobenih trditev, ki bi pojasnjevale veljavni ključ delitve stroškov. Četudi tožnica ni izračunala stroškov po veljavnem ključu delitve (ker ga ni priznavala), je podala trditve, ki so pravno pomembne ob upoštevanju pravilne materialnopravne podlage.

VSL Sodba II Cp 51/2020, 14.04.2020 (odpoved pogodbe o upravljanju - skupni deli)

Stanovalci večstanovanjske stavbe so odpovedali pogodbo o upravljanju. Tožeča stranka tako ni upravnica večstanovanjske stavbe, kar pomeni konkretneje, da ni upravnica njenih posameznih delov niti njenih skupnih delov, torej tudi ne samostojnega parkirnega objekta, ki je skupni del. Pri tem je materialno pravno nepomembno, ali so skupni deli v sami večstanovanjski stavbi, ali pa v samostojnem podzemnem objektu. Če je ta v katastru samostojna stavba ali ne, ne spremeni materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da gre za skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.

VSL Sodba II Cp 1937/2019, 03.04.2020 (odpoved pogodbe o upravljanju sklenjene za celotno sosesko)

Etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe lahko pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami.

VSL Sodba II Cpg 128/2020, 05.03.2020 (stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - domneva o lastniku nepremičnine)
Sodišče je zavrnilo zahtevek upravnika za plačilo stroškov upravljanja, ki jih je kot upravnik zaračunal prejšnji lastnici stanovanja. 118. člen SZ je določal, da kupci po SZ prevzamejo vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, že s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru tožena stranka stanovanje prodala, a do prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi, do leta 2006 ni prišlo. Po zamenjavi upravnika, ki je vse račune prej pošiljal lastnici stanovanja, je novi upravnik račune naslovil na prejšnjo lastnico oz. uporabnico.

VSL Sodba II Cpg 52/2020, 13.03.2020 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - učinki zastopanja)
Sodišče je ugotovilo, da upravnik pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi praviloma nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov. V takem primeru imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev.

III U 11/2018-16, 07.11.2019
Sodba Upravnega sodišča v zvezi s tožbo zavarovalnice zoper odločbo Agencije za zavarovalni nadzor v zvezi z vlogo upravnika pri zavarovanju večstanovanjskih stavb.

VSL Sodba II Cpg 324/2018, 20.11.2018
spor majhne vrednosti - upravnik večstanovanjske stavbe - redno vzdrževanje - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - zdrs snega s strehe - premoženjska škoda - predvidljivost dogodka - prekluzija navajanja dejstev in dokazov - krivdna odgovornost

VSRS Sodba II Ips 76/2017, 11.10.2018

prepoved vznemirjanja lastnika nepremičnine - negatorna tožba - etažna lastnina - posamezni del – skupni deli - vzdrževanje etažne lastnine - odprava zamakanja - pohodna terasa - streha - lastninska pravica

UPRS Sodba I U 1331/2017-11, 13.09.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - pohodna terasa

UPRS Sodba I U 1761/2016-18, 21.08.2018

postopek izdaje uporabnega dovoljenja - udeležba v postopku - pravna korist – lastninska pravica

VSL Sklep I Cp 2562/2017, 23.05.2018

etažna lastnina - določitev pripadajočega zemljišča - določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred januarjem 2003 - skupno pripadajoče zemljišče - spor o lastninski pravici - stavba, zgrajena po 1. 1. 2003

VSL Sodba II Cp 2286/2017, 04.04.2018

spor majhne vrednosti - rezervni sklad - plačilo sredstev v rezervni sklad - terasa - pohodna terasa - skupni deli stanovanjske stavbe - posamezni del stavbe

VSL Sklep I Cp 1573/2017, 28.03.2018

delitev solastne stvari - dejanska etažna lastnina - navidezna solastnina - vsebina pogodbe - darilna pogodba - dejanska delitev nepremičnine - izključni lastnik - posamezni del - posebni del zgradbe - skupni del stavbe - stopnišče - skupni prostor - posest prostora - pravica dostopa do nepremičnine

UPRS Sodba I U 603/2017-17, 06.03.2018

kataster stavb - vpis stavbe v kataster stavb - evidentiranje sprememb v katastru stavb – upravnik večstanovanjske stavbe - pooblastila upravnika - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - soglasje vseh etažnih lastnikov - elaborat

UPRS Sodba I U 783/2017-14, 27.02.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - terasa - vzrok za nastanek škode - stranka v postopku - učinkovanje odločbe

VSL Sklep in sodba I Cpg 814/2016, 06.02.2018

res iudicata - istovetnost zahtevka - istovetnost strank - priznanje terjatve v stečajnem postopku – prepozna dopolnitev pritožbe - subsidiarna odgovornost lastnika za neplačane obveznosti najemnika - poslovne stavbe in poslovni prostori - stroški obratovanja in upravljanja - prevzem izpolnitve - prevzem dolga – zastaranje terjatve iz naslova stroškov upravljanja - obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela

VSRS Sodba II Ips 300/2016, 19.10.2017

dopuščena revizija - izbrisna tožba - družbena lastnina - pravica uporabe - lastninjenje – večstanovanjska stavba - pridobitev lastninske pravice - investitor - etažna lastnina - posamezni del stavbe - nastanek etažne lastnine

VSRS Sodba II Ips 104/2017, 12.10.2017

izbrisna tožba - lastninjenje - družbena lastnina - prenos pravice uporabe - večstanovanjska stavba - nastanek etažne lastnine - investitor - nevknjižena lastninska pravica - posamezni del stavbe – prostori hišnega sveta

VSL Sodba I Cpg 1114/2016, 07.09.2017

upravnik - postavitev upravnika - konfuzija (združitev) - splošni pogoji pogodbe – nemoralnost pogodbe

UPRS Sodba I U 1499/2016-17, 31.08.2017

inšpekcijski postopek - ukrep energetskega inšpektorja - nepopolno ugotovljeno dejansko stanje

VSL Sodba I Cp 615/2017, 27.07.2017

upravnik - pogodba o upravljanju - večstanovanjska stavba - veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev - vpis v register upravnikov - plačilo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja – neupravičena obogatitev

VSL Sodba in sklep II Cp 1522/2016, 22.06.2017

odgovornost za stvarne napake - odgovornost prodajalca za stvarne napake - odgovornost investitorja in izvajalca del - zahtevek za odpravo stvarnih napak - stvarne napake na skupnih delih stavbe – aktivna legitimacija upravnika za uveljavljanje zahtevka na podlagi odgovornosti za stvarne napake – aktivna legitimacija etažnih lastnikov - skrita napaka - (ne)pravočasnost grajanja napak - pravne posledice začetka prisilne poravnave - pretvorba nedenarne terjatve v denarno terjatev - sodni depozit - pogoji za sodni depozit

VSL Sodba I Cp 452/2017, 07.06.2017

podstreha in drugi skupni prostori - solastnina - petitorno varstvo - varstvo solastnine - smrt stranke, ki ima pooblaščenca - stroški odvetniškega zastopanja - vračilo sredstev iz naslova brezplačne pravne pomoči

VSL Sodba I Cpg 310/2017, 10.05.2017

rezervni sklad - stanovanjska stavba - pasivna legitimacija - pretrganje zastaranja - pogodba o leasingu - pogodba o prevzemu dolga - istovetnost strank - subsidiarna odgovornost - izvrševanje pravic najemnika - vložitev nepopolne tožbe - obvezne sestavine tožbe - poprava tožbe - sprememba tožbe

VSRS Sklep III Ips 120/2015, 07.03.2017

dopuščena revizija - zastaranje - enoletni zastaralni rok- zastaranje terjatve upravnika - stanovanjsko-poslovna stavba poslovni prostor

VSL sodba II Cp 2613/2016, 27.12.2016

stroški upravljanja - poslovni prostor - uporaba SPZ - pasivna legitimacija - lastnik - najemnik

UPRS sodba III U 314/2015, 25.11.2016

ničnost odločbe - neizvršljivost odločbe - etažna lastnina - ukrep gradbenega inšpektorja - poseg v skupno lastnino

VSM sodba I Cpg 218/2016, 25.08.2016

plačilo obratovalnih stroškov - odgovornost lastnika poslovnega prostora - zastaranje terjatev - pretrganje zastaranja - neuporabnost določb SZ-1

VSM sodba I Cpg 197/2016, 16.06.2016

plačilo obratovalnih stroškov za poslovni prostor v poslovno-stanovanjski stavbi - odgovornost lastnika za plačilo obratovalnih stroškov - pravna podlaga odgovornosti lastnika - leasing pogodba - odmera pravdnih stroškov - breme stroškov odvetnika s sedežem zunaj območja sodišča

VSL sodba I Cp 248/2016, 01.06.2016

ugotovitev neveljavnosti sklepa in odstranitev zapornic - vznemirjanje s postavitvijo zapornice – omejitev dostopa z vozili na parkirišče na zemljiščih, ki so skupni deli - aktivna legitimacija - lastnik – pasivna legitimacija - vsi etažni lastniki - nujni enotni sosporniki - upravnik - izpodbijanje sklepov etažnih lastnikov - pravica do izvedbe predlaganega dokaza - načelo enakega varstva pravic pred sodiščem

VSL sodba II Cp 602/2016, 20.04.2016

kupoprodajna pogodba - prodaja stanovanj - jamčevanje za stvarne napake - kdaj gre za stvarne napake - skupni deli večstanovanjskih stavb - parkirišča - dodatna parkirna mesta na prostem - neobstoj skupnega dela z zunanjimi parkirnimi mesti

VSL sklep II Cp 2750/2015, 20.01.2016

postopek vzpostavitve etažne lastnine - etažna lastnina - priprava elaborata za vpis stavbe in posameznih delov stavbe v kataster stavb - atrij

UPRS sodba I U 539/2015, 14.01.2016

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - pravica graditi - etažna lastnina – soglasje etažnih lastnikov - poseg v skupne dele - preboj medetažnih plošč

VSL sklep II Cp 2194/2015, 16.09.2015

lastninska pravica - negatorna tožba - postavitev cestne zapornice - zapornica - povezanost zemljišča in objekta - upravljanje s stvarjo - načelo specialnosti - superficies solo cedit - solastniki - nujno enotno sosporništvo - pasivna legitimacija - alternativna kumulacija tožbenih zahtevkov - upravljanje v večstanovanjskih stavbah - skupni deli stavbe

VSL sodba II Cp 1087/2015, 08.07.2015

padec na zasneženi in spolzki površini - skupni deli stavbe - čiščenje skupnih delov - upravnik - odgovornost upravnika - pogodba o upravljanju

VSL sodba in sklep I Cpg 1833/2014, 20.05.2015

upravnik - stroški upravljanja in obratovanja - zastaranje terjatev upravnika poslovne stavbe – občasne terjatve - zastaralni rok - izenačitev pravnega položaja - pretrganje zastaranja - vložitev predloga za izvršbo - subrogacija po zakonu - pravni interes - cesija - cessio legis - prehod terjatve - razmerje med prevzemnikom in dolžnikom - zakonske zamudne obresti - procesne obresti

VSL sklep II Cp 203/2015, 01.04.2015

vzpostavitev etažne lastnine - evidentiranje prostora za dvigalo - prostor za dvigalo kot splošni skupni del stavbe - kletni prostori kot posamezni deli stavbe

VSL sodba II Cp 3495/2014, 18.02.2015

etažna lastnina - etažni lastniki - etažni lastniki kot stranka postopka - sposobnost biti stranka v postopku - aktivna legitimacija - hišniško stanovanje - skupni deli - posamezni deli - lastninskopravna razmerja na skupnih delih - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - uporaba stanovanja brez pravnega naslova

VSL sodba in sklep II Cp 1752/2014, 04.02.2015

prodajna pogodba - stvarne napake prodane stvari - odgovornost za stvarne napake - odprava napak – sodno uveljavljenje zahtevka - izguba pravic - bančna garancija - uvedba stečajnega postopka po opravi vseh procesnih dejanj

VSL sklep IV Cpg 44/2015, 28.01.2015

večstanovanjski kompleks - večstanovanjska stavba - upravljanje večstanovanjske stavbe - samostojni del kompleksa - skupnost lastnikov samostojnega dela - ID številka

VSL sklep II Cpg 1352/2014, 11.12.2014

zastaralni rok - zastaranje terjatev upravnika - poslovni prostor - stroški upravljanja - zmotna uporaba materialnega prava - večstanovanjska stavba

VSL sodba in sklep II Cpg 1691/2014, 08.12.2014

upravnik poslovne stavbe - terjatve upravnika - stroški upravljanja - obratovalni stroški - pogodba o upravljanju - verzija - zastaranje - enoletni zastaralni rok - terjatev iz gospodarskih pogodb - splošni zastaralni rok - dolžnost izpolnitve obveznosti - procesne obresti

VSL sklep II Cpg 421/2014, 19.11.2014

upravnik - zastaranje terjatev upravnika - obratovalni stroški - poslovna stavba - večstanovanjska stavba

VSL sodba I Cp 1521/2014, 08.10.2014

povrnitev stroškov rednega upravljanja - zamenjava strešne kritine - dopolnitev izvedenskega mnenja - postavitev novega izvedenca - trditve o dejstvih - zakonske zamudne obresti

VSL sodba II Cpg 41/2014, 08.09.2014

spor majhne vrednosti - upravnik - upravljanje poslovne stavbe - obratovalni stroški - fiksni stroški – pravni temelj za plačilo obratovalnih stroškov - način delitve obratovalnih stroškov

UPRS sodba I U 336/2014, 04.09.2014

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - stranski udeleženec - ugovori stranskega udeleženca - prometna ureditev - parkirna mesta - skupni deli - okno - soglasje solastnikov

VSK sklep CDn 175/2014, 03.06.2014

etažna lastnina - solastnina na skupnih delih - načelo publicitete - vpisno načelo - načelo zaupanjav zemljiško knjigo

VSL sklep I Cp 3426/2013, 26.05.2014

pogodba o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju - register upravnikov - deklaratorna narava vpisa upravnika v register upravnikov - soseska - večstanovanjska stavba

VSM sodba I Cpg 330/2013, 16.01.2014

zastaranje terjatev iz naslova stroškov upravljanja in obratovanja poslovnega prostora - terjatev, ki izvira iz gospodarske pogodbe - triletni zastaralni rok - trditveno in dokazno breme - aktivna legitimacija upravnika

VSL sodba I Cpg 1213/2012, 15.01.2014

povrnitev stroškov upravniku - poslovna stavba - zavezanec za plačilo obratovalnih stroškov - dogovor o plačilu stroškov obratovanja - najemna pogodba - prevzem dolga - relativnost obligacijskih razmerij - pomanjkljiva trditvena podlaga - ključ delitve

Sodba I U 1925/2012, 13.11.2013

upravnik - vpis v register upravnikov stanovanjskih stavb - večstanovanjska stavba

VSL sodba II Cp 1845/2013, 05.11.2013

odpoved pogodbe o upravljanju - predmet pogodbe o upravljanju - soseska - stanovanjska stavba - ugotavljanje statusa stavbe - vpis v register upravnikov stavb - upravljanje skupnih delov stavbe

VSL sklep I Cp 507/2013, 09.10.2013

odškodninska odgovornost vzdrževalca ceste - pasivna legitimacija - vzdrževanje svetlobnega jaška - vzdrževanje pločnika - trditvena podlaga - nezatrjevana dejstva

Sodba I U 232/2013, 23.05.2013

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - večstanovanjski objekt - etažna lastnina - soglasje etažnih lastnikov - poseg v skupne dele - poseg v konstrukcijo objekta - strop - strešno okno

VSL sodba I Cpg 165/2012, 17.04.2013

obratovalni stroški - stroški upravljanja - poslovna stavba - pasivna legitimacija najemnika poslovnega prostora - najemna pogodba - prevzem izpolnitve - ključ delitve stroškov

Sodba I U 1848/2011. 09.01.2013

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - pohodna terasa

Sodba I U 786/2011, 12.01.2012

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - pravica graditi - etažna lastnina – soglasje etažnih lastnikov - stanovanjsko-poslovni objekt - sprememba namembnosti

VSL sodba II Cp 1986/2011, 30.11.2011

delna ničnost kupoprodajne pogodbe - pomožni prostor - pravna kvalifikacija pomožnega prostora - prodaja tuje stvari

VSL sodba II Cp 1954/2011, 14.09.2011

priposestvovanje lastninske pravice - atrij kot sestavni del stanovanja - predmet kupoprodajne pogodbe - družbena lastnina - pravica uporabe - izvenknjižni prenos pravice uporabe

VSL sodba I Cpg 305/2010, 15.06.2010

razdelitev obratovalnih stroškov med etažne lastnike - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - dimnikarske storitve - nezapadla terjatev

VSL sodba I Cpg 94/2010, 28.05.2010

spor majhne vrednosti - dimnikarske storitve - upravnik - pravočasnost pripravljalne vloge – pasivna legitimacija - večstanovanjska stavba - delilnik stroškov

VSL sodba I Cp 3289/2009, 27.01.2010

vznemirjanje lastninske pravice - etažna lastnina - skupni deli - solastnina etažnih lastnikov - varstvo med solastniki - priposestvovanje - dobra vera - aktivna legitimacija - domnevni lastnik - pasivna legitimacija - nujno sosporništvo

VSL sodba in sklep I Cp 3721/2009, 16.12.2009

hišniško stanovanje - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - izpraznitev hišniškega stanovanja – plačilo stroškov obratovanja - neupravičena pridobitev

UPRS Sodba I U 783/2017-14, 27.02.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - terasa - vzrok za nastanek škode - stranka v postopku - učinkovanje odločbe

UPRS Sodba I U 783/2017-14, 27.02.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - terasa - vzrok za nastanek škode - stranka v postopku - učinkovanje odločbe

VSL sodba I Cp 1521/2014, 08.10.2014

povrnitev stroškov rednega upravljanja - zamenjava strešne kritine - dopolnitev izvedenskega mnenja - postavitev novega izvedenca - trditve o dejstvih - zakonske zamudne obresti

Najemna razmerja

VSL Sodba I Cp 1264/2022 z dne 14.9.2022 (zahtevek za izpraznitev stanovanja - pisnost najemne pogodbe)

Pritožba ima sicer prav, ko opozarja na sodno prakso, ki dopušča ustno ali konkludentno sklenjeno najemno pogodbo, a vendar je za takšno sklenitev pomembno, da je bil dosežen sporazum o bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ena teh je tudi najemnina. Vsekakor je možen dogovor, da se bo najemnina pobotala z vlaganji, ki jih bo opravil najemnik v stanovanju oz. stanovanjski hiši, seveda pa morajo biti ta vlaganja konkretizirana oz. vsaj določljiva ob sklenitvi najemne pogodbe. Dejstvo, da je nekdo vlagal v nepremičnino in se kasneje skliceval, da ta vlaganja predstavljajo plačilo najemnine, ne predstavljajo dogovora o najemnini.

VSL Sodba I Cp 179/2022 z dne 5.5.2022 (odpoved najemne pogodbe - plačilo obratovalnih stroškov)

Toženka je kot najemnica stanovanja po četrtem odstavku 24. člena SZ-1 dolžnica vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe. Ta toženkina obveznost pa ni nastala šele s prejemom računa ali opomina posameznega dobavitelja, pač pa že z dobavo in porabo električne oziroma toplotne energije. Kako je imela toženka v spornem obdobju urejeno dostavo poštnih pošiljk, nima nobenega vpliva na njeno obveznost, zato je odveč njen očitek tožniku, da naj bi ji z odstranitvijo poštnega nabiralnika onemogočil prejemanje računov. Za odločitev o odpovedi najemnega razmerja, ki je posledica toženkinega neplačevanja obratovalnih stroškov, je bistveno, da toženki ni uspelo dokazati, da je bil kakšen od spornih računov neutemeljeno izdan ali da ga je toženka plačala, preden je to kot subsidiarni dolžnik storil tožnik.

VSL Sklep I Cp 644/2022 z dne 20.6.2022 (izpraznitveni nalog - neplačilo najemnine in stroškov)

Toženec priznava, da tožniku dolguje plačilo najemnine in stroškov za stanovanje, višina dolga za izpodbijano odločitev ni relevantna. Kdo najeto stanovanje uporablja in kakšni so razlogi za toženčevo slabo finančno stanje, prav tako ni relevantno. Sodišče pomoč pri dogovarjanju strank ponudi v okviru predstavitve možnosti za sklenitev sodne poravnave, če do dogovora strank ne pride, pa odloči skladno z zakoni in sodno prakso.

VSM Sodba I Cp 572/2022 z dne 26.7.2022 (poslovna nesposobnost - tožba na izpraznitev in izročitev nepremičnine)

Toženka v svoji pritožbi dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje konkretno ne izpodbija, sklicuje se zgolj na neobstoj svoje poslovne sposobnosti, katere pravna posledica je, da zamudna sodba zoper njo ne more učinkovati.

VSK Sodba I Cp 553/2018 z dne 8.1.2019 (uporaba stanovanja brez pravnega naslova - pogodba o finančnem leasingu)

Tožnica je lastnica spornega stanovanja, ki ga je s pogodbo o finančnem leasingu z dne 8. 12. 2015 dala v leasing tožencu. Toženec dalj časa ni poravnaval leasing obrokov, tudi po večkratnem opominjanju ni poravnal večjega števila zapadlih terjatev. V zamudi je bil z več kot 1/8 pogodbene obveznosti. Tožnica je zato 6. 5. 2016 odstopila od pogodbe. Prvostopenjsko sodišče je prepričljivo ugotovilo, da je tožnica odstopila od pogodbe upravičeno in da toženec najkasneje od takrat (od 6. 5. 2016) uporablja sporno stanovanje brez veljavnega pravnega naslova.

VSL Sodba I Cp 353/2022 z dne 21.4.2022 (neplačevanje najemnine in tekočih stroškov - krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe)

Ker je bil toženec v skladu z zakonskimi zahtevam pozvan na plačilo zapadlih neplačanih obveznosti v postavljenem roku, vendar pa se na pozive ni odzval, je podan dejanski stan, ki utemeljuje odpoved najemne pogodbe. Odločitve ne more spremeniti niti pritožbeno izvajanje o pobotu najemnine s plačilom zneska 20.000,00 EUR ter vlaganjem v stanovanje, ker navedenega toženec ni dokazal.

VSL Sodba II Cp 463/2022 z dne 18.8.2022 (ustna najemna pogodba - bivanje brez pravnega naslova)

Skladno z veljavno sodno prakso je najemna pogodba res lahko sklenjena tudi ustno ali s konkludentnimi ravnanji. To so tista ravnanja, ki sama po sebi ne pomenijo izjave volje za sklenitev pogodbe, toda glede na okoliščine, v katerih so izvedena, je mogoče zanesljivo sklepati, da takšna volja obstoji. Pri presoji konkludentnega ravnanja je tako bistveno, da med pogodbenima strankama obstoji soglasje volj ter da je le to izraženo.

Večletno bivanje v nepremičnini same sklenitve najemne pogodbe ne more nadomestiti.

VSL Sodba I Cp 560/2022 z dne 11.7.2022 (odpoved najemne pogodbe - nezakonito bivanje v stanovanju)

Toženci niso uspeli dokazati, da četrta toženka in njeni otroci stanovanje upravičeno zasedajo kot lastniki oziroma, da bi imeli kakšno drugo pravno podlago za uporabo spornega stanovanja, ki bi preprečevala njegovo izpraznitev.

Hipotetična možnost odkupa stanovanja ni dovolj. Če toženci menijo, da imajo na spornem stanovanju lastninsko pravico, morajo to uveljavljati z ustreznimi zahtevki v pravdi.

Ker gre pri obveznosti na strani več tožencev kot dolžnikov za deljivo obveznost in ni določena drugačna delitev, se obveznost deli na enake dele in je vsak izmed njih odgovoren za svoj del obveznosti. Takšna obveznost je manj od solidarne.

VSC Sklep Cp 172/2022 z dne 18.5.2022 (izjemne okoliščine, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe - sorazmernost posega)

Sodišče mora pri presoji utemeljenosti zahtevka za odpoved najemne pogodbe upoštevati socialno stisko najemnice in izvesti test sorazmernosti.

VSM Sklep I Cp 222/2022 z dne 12.7.2022 (ustna najemna pogodba - obvezne sestavine najemne pogodbe)

Utemeljena je pritožbena graja, da sodišče prve stopnje, ki je sicer zaključilo, da je bila med skupnostjo lastnikov in toženko v letu 2003 sklenjena ustna najemna pogodba za nedoločen čas za v tem postopku obravnavano stanovanje (v nadaljevanju stanovanje) nima razlogov o tem, v čem šteje, da je bilo podano soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah ustno sklenjene najemne pogodbe.

VSL Sodba in sklep I Cp 400/2022 z dne 28.3.2022 (tožba na izpraznitev nepremičnine - pasivna legitimacija najemnika)

Ker je najemno pogodbo za prostor sklenila toženka kot najemnica, je po preteku časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, toženka tista, ki je kot pogodbena stranka dolžna izprazniti prostor, torej mora poskrbeti tudi za izselitev oseb, ki zasedajo prostor. Pasivno legitimirana je tako toženka, ne pa njena hči.

UPRS Sodba II U 248/2018-21 z dne 17.11.2021 (dodelitev neprofitnega stanovanja v najem - primerno stanovanje)

V okviru tožbenih navedb tožnice, da gre pri izdani odločbi za izredno odločbo, ki je ni mogla pričakovati, se sodišče pridružuje navedbam tožene stranke iz drugostopenjske odločbe, da se je tožnica sama prijavila na Javni razpis, da se je skladno s pogoji Javnega razpisa za dodelitev neprofitnih stanovanj uvrstila na 51.mesto, zaradi česar tudi po mnenju sodišča ne gre za nepričakovano odločbo, pri čemer dejstvo, da tožnica naselitev ni pripravljena finančno, logistično in tudi ne psihično, ne vplivajo na pravilno ugotovljeno dejansko stanje in tudi ne na odločitev tožene stranke. Starostna struktura otrok in dejstvo, da si morata otroka deliti otroško sobo, ne vpliva na ugotavljanje primernosti kvadrature stanovanja, ki je določena vnaprej v skladu z Javnim razpisom in Pravilnikom Mestne občine Maribor o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem.

UPRS Sodba II U 366/2019-10 z dne 23.3.2019 (vloga za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem - primerno stanovanje)

Iz upravnega spisa izhaja, da je tožeča stranka prejela odločbo, s katero je bila obveščena o ocenitvi njene vloge na predmetnem javnem razpisu in na to, da je bila uvrščena na 53. mesto. Iz te odločbe izhaja, kako je tožena stranka ocenila posamezne navedbe glede življenjskih razmer tožeče stranke v oddani vlogi in zoper to odločbo oz. ocenitev bi se tožeča stranka lahko pritožila, pa tega ni storila.

VSM Sodba I Cp 762/2021 z dne 9.11.2021 (odpoved najemne pogodbe - rok za izpraznitev in izročitev stanovanja)

Nima prav pritožba, da bi sodišče moralo za izselitev določiti 90 dnevni rok. V skladu s prvim odstavkom112. člena SZ-1 je lastnik stanovanja tisti, ki mora odpovedati najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 90 dni. Kadar pa se odpoved najemne pogodbe uveljavlja po sodni poti sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni (četrti odstavek 112. člena SZ-1). Slednjemu je pravilno sledilo tudi sodišče prve stopnje. Namen te določbe je namreč, da se najemniku najde novo prebivališče, zato je temu prilagojena tudi dolžina roka, toženka pa posebnih okoliščin, ki bi upravičevali daljši rok ne zatrjuje.

VSL Sodba II Cp 62/2022 z dne 1.4.2022 (obstoj najemne pogodbe - pravni naslov za bivanje v stanovanju)

Ob veljavni najemni pogodbi je veljaven tudi aneks št. 1 k tej pogodbi, ki (še vedno) predstavlja podlago zatoženčevo zakonito bivanje v stanovanju.

UPRS Sodba I U 723/2020-31 z dne 1.2.2022 ( dodelitev neprofitnega stanovanja v najem - kriteriji za ocenjevanje stanovanjskih in socialnih razmer prosilcev)

Toženka v odgovoru na tožbo dopolnjuje pomanjkljive razloge v izpodbijanem aktu in v obrazložitvi odločbe pritožbenega organa. Razlogi za sprejeto odločitev pa morajo biti navedeni v obrazložitvi izpodbijanega akta, saj je predmet sodne presoje v upravnem sporu njegova zakonitost. Odgovor na tožbo je namreč namenjen zgolj izjasnitvi toženke o tožbenih navedbah oziroma podrobnejšemu pojasnjevanju stališč, ki jih je prvostopenjski organ že zavzel in obrazložil v obrazložitvi izpodbijane odločbe, ne pa saniranju pomanjkljivosti oziroma nezakonitosti te odločbe. Med temeljne procesne garancije poštenega postopka sodi tudi zahteva po obrazloženosti upravnega akta, saj brez obrazložitve, ki omogoča preizkus pravilnosti in zakonitosti sprejete odločitve, ni mogoče učinkovito varstvo ustavnih pravic iz 23. člena in 25. člena Ustave RS.

VSM Sklep I Cp 89/2021 z dne 20.4.2021 (odpoved najemne pogodbe - pravica do doma)

Vezanost na precedenčne razloge (razlago) iz odločbe Ustavnega sodišča, zahteva od sodišča v postopkih, kjer gre za pravico do doma, ki jo varuje tako 8. člen EKČP, kot tudi prvi odst. 36. člena Ustave RS, na drugi strani pa za varstvo premoženjskih interesov (lastninske pravice) najemodajalca, "še posebej skrbno tehtanje sorazmernosti posega" (tč. 10 obrazložitve). Ustavno skladna razlaga zato terja od sodišča, da pri vrednotenju uporabi metodološke prvine (kriterije) t.i. strogega testa sorazmernosti (tretji odst. 15. člena, v zvezi z 2. členom Ustave RS). V obravnavanem primeru sta predvsem pomembna kriterija nujnosti (potrebnosti) in sorazmernosti v ožjem smislu (proporcionalnosti).

UPRS Sodba I U 994/2020-35 z dne 15.03.2021 (javni razpisi - oddaja neprofitnega stanovanja v najem)

Tožena stranka se je strinjala, da je tožnik izkazal obstoj prvega pogoja (kronično obolenje zgornjih dihal ali astma), ni pa izkazal drugega pogoja (da so v zapisniku o točkovanju za stanovanje, v katerem prebiva, upoštevane odbitne točke za delno, pretežno ali vidno vlago, ali če je predloženo dokazilo pristojnega izvedenca, ki izkazuje prisotnost vlage ali če le–to ugotovi komisija najemodajalca ob samem ogledu). Stališče tožene stranke je pravilno. Iz 2. strani zapisnika je sicer razvidno, da gre za objekt v slabšem gradbenem stanju in da je potrebna celovita prenova. Vendar pa iz izvedenčevega mnenja na 7. strani zapisnika ni razviden obstoj vlage v stanovanju, v katerem je tožnik označil, da prebiva (mansardno, podstrešno stanovanje). Njeno navzočnost je izvedenec namreč ugotovil le v kletnem ali pritličnem stanovanju. Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem določa, da si lahko najemodajalci stanovanjske razmere udeležencev razpisa ogledajo v komisiji (drugi odstavek 22. člena Pravilnika), kar je zgolj možnost in ne pravilo. Tožena stranka je to določbo konkretizirala v točki 7. Javnega razpisa tako, da je določila, da se bo ogled opravil nenapovedano le pri tistih prosilcih, ki bodo na podlagi predložene listinske dokumentacije zbrali zadostno število točk glede na število razpisanih stanovanj. Ker tožnik ni zbral zadostnega števila točk, tožena stranka ni bila dolžna opraviti ogleda. Tožnik ni upravičen niti do točk v zvezi s kategorijo 3.1.3. Upravičenost po tej točkovalni kategoriji namreč izpolnjujejo prosilci, pri katerih neprimerna površina na družinskega člana znaša od 8 do 12 m2. Iz tožnikove opredelitve velikosti celotne stanovanjske enote v "Opisu stanovanjskih in socialno-zdravstvenih razmer" (II. točka vloge) in v "Stanovanjskih razmerah" (III. točka vloge) pa je razvidno, da presega navedeno stanovanjsko površino, saj je označil, da znaša 13,69 m2. Skladno z navodili je tožnik označil točkovalno kategorijo 1.10., zaradi česar tožena stranka ni imela podlage za priznanje točk v zvezi s kategorijo 1.1. "Brezdomec, uporabnik barake". Poleg tega je pravilno upoštevala tudi navedeno tožnikovo opredelitev stanovanjskih okoliščin v "Opisu stanovanjskih in socialno-zdravstvenih razmer" (II. točka vloge) in v "Stanovanjskih razmerah" (III. točka vloge), ki že po naravi stvari izključujejo upravičenost do točk pod postavko 1.1. Nenazadnje pa je tožnik drugačne trditve v zvezi s stanovanjskimi okoliščinami podal šele v tožbi (da na naslovu ... ni prebival, ampak je imel tam le prijavljeno stalno prebivališče), kar glede na določbe tretjega odstavka 20. člena in 52. člena ZUS-1 predstavlja nedovoljeno tožbeno novoto, ki je sodišče pri svoji odločitvi ne more upoštevati. V postopkih javnega razpisa je treba upoštevati, da gre za poseben postopek, pri katerem je bistvenega pomena, da so vsi, ki so se na razpis prijavili, enako obravnavani, kar pomeni nearbitrarno uporabo prava v razmerju do vseh udeležencev postopka, ki med seboj tekmujejo. Gre za javnopravno stvar in ne za odločanje o tožnikovi pravici. Tožnik torej ob določenih, vnaprej predpisanih in izpolnjenih pogojih nima pravice do najema neprofitnega stanovanja, ampak so do tega upravičeni tisti prosilci, ki po opravljenem točkovanju zberejo največje število točk. Točkovanje se mora opraviti na podlagi dokumentov in meril, ki so za vse predpisana enako in se morajo za vse udeležence enako uporabljati, v interesu udeležencev pa je, da se postopek razpisa tudi čim hitreje zaključi.

VSRS Sodba II Ips 72/2021 z dne 06.10.2021 (krivdni razlogi na strani najemnika - naknadno plačilo)

Po presoji Vrhovnega sodišča že zgolj okoliščina, da gre za prirejeno razmerje, narekuje, da se zakonskega varstva lastnika ne zožuje prek varoval, ki so določena v SZ-1. Ta namreč nudijo vzpostavitev zadostnega ravnovesja med lastninsko pravico na eni ter pravico do spoštovanja doma z vsem socialnim kontekstom, vgrajenim v SZ-1, na drugi strani. Odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila obveznosti, čeprav je obveznost tekom postopka (do konca glavne obravnave) prenehala, pomeni dopusten ukrep za varovanje interesov tožnikov. Ta ukrep je tudi nujen, če naj lastninsko pravico jemljemo resno. V nasprotnem primeru bi namreč veljalo, da mora lastnik najprej podati najemniku izvensodni opomin, nato še sodnega v obliki tožbe in šele če toženec tudi do konca glavne obravnave zapadlega obroka najemnine ne poravna, bi lahko sodišče izdalo zoper njega obsodilno sodbo. Ta zgodba bi se lahko ponavljala nato iz obroka v obrok. Sodišče s tem torej tudi ni kršilo toženčeve pravice do spoštovanja doma. Do posega vanjo je namreč prišlo iz krivdnih vzrokov na njegovi strani, ki jih tudi po lastnikovem opominu v danem roku ni odpravil. Poseg vanjo ni samovoljen, marveč sodnovarstven ter temelji na zakonski podlagi, ki je (časovno in načinovno) tudi ustrezno obzirna do spoštovanja nedotakljivosti stanovanja.

VSM Sodba I Cp 456/2021 z dne 17.08.2021 (odpoved najemnega razmerja - socialna stiska najemnika)

Da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe, mora najemnik pogoje iz 104. clena SZ-1 izkazati kumulativno, torej vse hkrati. Zgolj sklicevanje na socialno stisko ne zadostuje.

VSL Sodba II Cp 417/2021 z dne 12.04.2021 (izpraznitev stanovanja - sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika)

Ker toženec uporablja stanovanje, ne da bi sklenil najemno pogodbo oziroma podaljšal najemno pogodbo, stanovanje uporablja nezakonito, zato ga je dolžan izprazniti. Tožnica je bila dolžna skleniti najemno pogodbo s tožencem, če bi ji toženec v roku 90 dni po smrti svoje žene, podal pisno zahtevo za sklenitev najemne pogodbe. Toženec take zahteve tožnici ni dal, zato je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da so razlogi, zaradi katerih tožnica ni sklenila najemno pogodbo pod istimi pogoji kot so veljali ta toženčevo ženo, na strani toženca in ne tožnice. Ker toženec uporablja stanovanje, ne da bi sklenil najemno pogodbo oziroma podaljšal najemno pogodbo, uporablja stanovanje nezakonito, zato ga je dolžan izprazniti (111. člen SZ-1).

VSRS Sodba II Ips 87/2020 z dne 18.12.2020 (krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe - pravica do nedotakljivosti stanovanja)

Toženkino ponavljajoče se in v času sojenja še vedno prisotno obnašanje v večstanovanjskem bloku grobo krši medsosedske norme.

V primeru po 5. točki prvega odstavka 103. člena SZ-132 odpovedni razlog izvira izključno iz krivdne sfere najemnika in ni odvisen od zunanjih dejavnikov. Revizijska zahteva, da bi moral najemodajalec ob/pred odpovedjo najemniku v takem primeru ponuditi drugo ustrezno namestitev, po oceni Vrhovnega sodišča, upoštevaje, da gre vertikalno-horizontalno razmerje, presega stopnjo testa sorazmernosti, ki ga narekujeta US in ESČP v svoji dosedanji praksi.

VSL Sodba I Cp 2946/2017, 12.04.2018
izpraznitev stanovanja - najem za določen čas - najemna pogodba za določen čas - bivalna enota - izselitev - podaljšanje najema za določen čas

VSL Sodba II Cp 502/2017, 30.08.2017
prodajna pogodba - stvarna napaka - očitne stvarne napake - skrita napaka - neznatna napaka – znižanje kupnine - jamčevalni zahtevek na znižanje kupnine - oblikovalni zahtevek - dajatveni zahtevek – pravočasno grajanje napak - postavitev novega izvedenca - pritožbene novote

VSRS Sodba VIII Ips 257/2017, 11.05.2017
subvencija tržne najemnine - enostanovanjska stavba - najem sob - bivalna enota

VSRS Sodba VIII Ips 216/2017, 11.05.2017
subvencija tržne najemnine - oddaja dela stanovanja v podnajem - najem sob - bivalna enota - identifikacijska številka

VDSS Sodba Psp 32/2017, 11.05.2017
najemnik - neprofitno stanovanje - dodelitev subvencije - najemnina za stanovanje – subvencionirana najemnina

VDSS Sodba Psp 44/2017, 11.05.2017

pridobitev subvencije k plačilu tržne najemnine - najemno stanovanje

VSL Sodba I Cp 51/2017, 10.05.2017
najemna pogodba za nedoločen čas - zavrnitev dokaznega predloga - ustna sprememba pogodbe – definicija stanovanja - podaljšanje najema za določen čas - uporaba stanovanja brez pravnega naslova

VSM sklep I Ip 216/2012, 07.06.2016

neposredna izvršljivost notarskega zapisa - ničnost notarskega zapisa - nasprotovanje prisilnim predpisom ali moralnim pravilom - pogodba o leasingu - izročitev in izpraznitev nepremičnine - utemeljenost odpovedi stanovanjskega najemnega razmerja - odpovedni rok

VSL sodba in sklep III Cp 951/2016, 25.05.2016

pogodba o upravljanju - terjatev za dobavljeno toplotno energijo - zastaranje - enoletni zastaralni rok - vložitev predloga za izvršbo - pretrganje zastaranja - zastaralni rok pri pretrganju - sklep o izvršbi – zaključek izvršilnega postopka - poroštvo

VDSS sodba Psp 4/2016, 19.05.2016
subvencija najemnine - tržno stanovanje - izpolnjevanje pogojev - souporaba

VSL sodba in sklep II Cp 1552/2013, 09.10.2013
kupoprodajna pogodba - odgovornost za stvarne napake - predpostavke jamčevanja za napake - tipske napake - skupni deli stanovanjske stavbe - grajanje napak - vmesna sodba - materialno procesno vodstvo – prekluzija - konkretiziran poziv - izvršljivost tožbenega zahtevka - aktivna legitimacija

UPRS sodba I U 40/2013, 17.09.2013

javni razpis - dodelitev oskrbovanega stanovanja v najem - izpolnjevanje pogojev – dohodek prosilca

KONTAKT

GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Dimičeva ulica 13
1000 Ljubljana

T: 01 5898 240
F: 01 58 98 100
E: zpn@gzs.si

AKTUALNO ZA ČLANE

Posvet nepremičnine
Koristne povezave

Kodeks
Certifikat Zaupanja vreden upravnik
Zakonodaja
ZDNP
ZUN
ZOP
ZSS

PRIJAVA

Uporabnik:

Geslo:

Prijava Registracija

Zapomni si prijavo

Ste pozabili geslo?

Pravno obvestilo Politika zasebnosti Produkcija: Kivi Com