Na podlagi tretjega odstavka 43. člena ZVEtL-1 zakon daje sodišču pooblastilo za odločanje po prostem preudarku šele v primeru, ko ni mogoče na podlagi kriterijev oz. meril iz prvega in drugega odstavka tega člena zanesljivo ugotoviti, ali je določen del zemljišča pripadajoče zemljišče ene stavbe ali skupno pripadajoče zemljišče več stavb.
Dosežen je bil dogovor oziroma zaveza toženke, da bo stroške energetske sanacije krila v določeni višini. Zato je v konkretni pravdi pravno nerelevantno, če njen solastniški delež v stavbi morebiti ni pravilen oziroma če so površine njenih poslovnih prostorov v tej stavbi mogoče manjše. Že na opisani pravni podlagi je pravilna končna presoja sodišča prve stopnje o tožbenem zahtevku, medtem ko sam izračun višine zahtevka ni pritožbeno problematiziran.
Procesni pobotni ugovor toženke je bil zavrnjen iz razloga nevzajemnosti terjatev in te (pravilne) odločitve toženka s pritožbo konkretno ne izpodbija.
Po drugem odstavku 14. člena OT je sicer predpisana "uporaba" OT, vendar sodišča niso dolžna upoštevati obvezne razlage OT s strani OZS. Slednje je določeno le v 19. členu OT, ki je presegel okvir javnega pooblastila (op. OT je podzakonski akt, izdan na podlagi javnega pooblastila), zato razlage OT, ki jo sprejme OZS, sodišče ni dolžno upoštevati. Nenazadnje sodišča niso vezana niti na obvezne (avtentične) razlage zakonov, kaj šele na obvezne razlage podzakonskih predpisov (op. 125. člen Ustave Republike Slovenije določa, da so sodniki pri opravljanju sodniške funkcije neodvisni in vezani samo na Ustavo in zakon).
VSC Sodba Cp 53/2021 z dne 17.3.2021 (neupravičena obogatitev - verzijski zahtevek - obratovalni stroški - stroški upravljanja)
Predmetna stavba, v kateri je toženec etažni lastnik, ima 7 posameznih delov in da sta v njej več kot dva etažna lastnika. Glede na navedbe tožeče stranke, da je Pogodbo o upravljanju podpisala velika večina etažnih lastnikov in sicer etažni lastniki, katerih solastniški deleži znašajo 74,80%, pa le-ta ni bila veljavno sklenjena, saj bi jo morali podpisati vsi etažni lastniki. SPZ in SZ-1 etažne lastnike namreč obvezujeta k določitvi upravnika le v primeru, kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, kar za konkreten primer ne pride v poštev, saj ima le-ta le 7 posameznih delov. Če določitev upravnika ni obvezna, je po naravi stvari za njegovo določitev potrebno soglasje vseh solastnikov in manjšinskega solastnika k sklenitvi pogodbe o upravljanju ni mogoče prisiliti. Ker Pogodba o upravljanju ni bila veljavno sklenjena, je sodišče prve stopnje utemeljenost tožbenega zahtevka tožeče stranke presojalo še po pravilih, ki urejajo neupravičeno obogatitev.
Neplačani del vtoževanih računov zajema tako stroške obratovanja (stroški skupne elektrike in priključne moč, ki jih je tožeča stranka plačala iz svojih sredstev za toženca, kot tudi stroške upravljanja in stroške vodenja rezervnega sklada, t.j. storitev, ki jih je izvajala tožeča stranka kot lastno storitev. Gre torej za različne stroške, ki pa nimajo enake narave in se zato presojajo na različnih pravnih podlagah. Sodna praksa je povsem enotna, da gre pri zahtevku za povračilo stroškov obratovanja, ki jih je tretjim (dobaviteljem) tožeča stranka plačala za toženca iz lastnih sredstev, za verzijski zahtevek, t.j. zahtevek, ki temelji na določilu 197. člena OZ, določa pa, da ima tisti, ki za drugega kaj potroši, kar bi bil ta dolžan storiti po zakonu, pravico zahtevati od njega povračilo. Drugače pa je z zahtevkom, s katerim tožeča stranka zahteva plačilo za storitve, ki jih je opravila sama. Ta ima lahko podlago v veljavni pogodbi ali pa, če so za to izpolnjeni pogoji, v pravilih o poslovodstvu brez naročila, ki so urejena v določbah od 199. do 203. člena OZ.
V skladu s 197. členom OZ je tožeča stranka od toženca upravičena zahtevati povračilo tistih stroškov, ki jih je zanj plačala dobavitelju električne energije.
V tej zadevi tožeča stranka ni navedla niti tega, da poslov upravljanja in vodenja rezervnega sklada, ki sta po njenih navedbah, v tem konkretnem primeru obsegali obračun prispevka v rezervni sklad, delno plačevanje obratovalnih in vzdrževalnih stroškov ter opravo njihove razdelitve, pa tudi naročanje storitev oziroma dobav pri izvajalcih storitev oziroma dobaviteljih, delitev njihovih izstavljenih računov in plačevanje teh računov, ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, oziroma da obstaja konkretna nevarnost škode, ki jo želi tožeča stranka preprečiti s svojim ravnanjem, ali da škoda že nastaja, niti tega, da bi bila brez njenega ravnanja zamujena sicer očitna korist za toženca.
Tožbeni zahtevek tožeče stranke v delu, ki se nanaša na plačilo stroškov upravljanja in vodenja rezervnega sklada, glede na trditveno podlago tožeče stranke ni utemeljen niti na podlagi Pogodbe o upravljanju, ker je ta neveljavna, niti na podlagi določb o poslovodstvu brez naročila, zato ga je kot takega potrebno zavrniti.
VSC Sodba Cp 236/2023 z dne 7.9.2023 (redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe)
Sklicujoč se (tudi) na sodno prakso, je s pravilno zapolnitvijo pravnega standarda rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti, kamor sodi namestitev protizdrsne preproge, pravilno uporabilo materialno pravo, pri čemer je pravilno štelo, da bi potrebo po namestitvi slednje ob rednih pregledih upravnik lahko zaznal.
Gre za zakonsko dolžnost upravnika, za katero ta po členu 51/2 SZ-1 ne potrebuje predhodnega sklepa etažnih lastnikov, kot je to izpostavilo že prvostopno sodišče ki je utemeljeno zavrnilo predlog prvotoženke za pridobitev zapisnikov zborov lastnikov.
VSL Sodba II Cpg 79/2024 z dne 27.5.2024 (pogodba o dobavi toplote - zastopanje etažnih lastnikov)
Brez pogodbene omejitve je upravnik upravičen zastopati etažne lastnike pri nastopanju v pravnoposlovnih razmerjih do tretjih oseb pri vseh poslih upravljanja, tako rednega kot izrednega, in na tem področju oblikuje voljo za zastopane etažne lastnike. Upravnik je zavezan upoštevati sklepe etažnih lastnikov, če so sprejeti z ustrezno večino oziroma soglasjem. Če sklep o določenem vprašanju ni sprejet, upravnik v okviru s pogodbo in z zakonom določenih pravic in dolžnosti samostojno izvaja upravljanje in oblikuje ter izjavlja voljo za etažne lastnike.
Pritožnica ne trdi, da je upravnik s sklenitvijo pogodbe o dobavi toplote ravnal v nasprotju s kakšno pogodbeno omejitvijo njegovih pooblastil, niti ne trdi, da je ravnal v nasprotju s kakšnim od sprejetih sklepov etažnih lastnikov, s čimer bi prekoračil svoja zakonsko ali pogodbeno določena pooblastila. Glede na predstavljeno materialnopravno izhodišče pa tožena stranka ne more uspeti s pritožbeno navedbo, da solastniki skupnega odjemnega mesta niso na veljaven način sklenili pogodbe o dobavi toplote s tožečo stranko, ker tožeča stranka ni predložila nobenega dokaza, da je več kot 50 % lastnikov glede na deleže na skupnih delih glasovalo za sklenitev pogodbe o dobavi toplote s tožečo stranko.
VSL Sklep I Ip 978/2023 z dne 1.9.2023 (nedokončana etažna lastnina - zemljiškoknjižno stanje)
Za nedokončano etažno lastnino gre lahko, ko zatrjevani posamezni ali skupni deli stavbe v zemljiško knjigo še sploh niso bili vpisani. Sporna parkirišča pa so v obravnavani zadevi vpisana v zemljiško knjigo kot zemljiške parcele v lasti dolžnika. Z vpisom v zemljiško knjigo so te parcele postale nepremičnine in so obravnavane kot nepremičnine, to pomeni, da so stvari, ki so samostojni pravni objekti ter na ta način samostojni predmet stvarnih pravic. Ta pravni status obravnavanih nepremičnin lastnikom omogoča, da spremembe uredijo pogodbeno - za vsako spremembo sklenejo zavezovalni posel in dosežejo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, ki mora natančno opisati, kakšno spremembo lastnik dovoljuje. Tretji pa v predlogu za odlog izvršbe, kot pravilno opozarja upnik, trdijo in dokazujejo ravno nasprotno, da noben zavezovalni in razpolagalni posel, ki bi tretjim na spornih nepremičninah podelil vsaj lastninsko pravico v pričakovanju, ni bil sklenjen. Še več, po trditvah tretjih si je dolžnik lastninsko pravico na spornih nepremičninah celo pridržal. Zgolj morebitna dejanska raba nepremičnin pa za njihov pravni status še ni odločilna.
VSM Sklep I Cp 811/2023 z dne 2.4.2024 (stroški ogrevanja - odklop od skupnega ogrevalnega sistema)
Ustaljeno stališče v sodni praksi je, da je v sporih majhne vrednosti za opravo naroka za glavno obravnavo pod pogoji 454. člena ZPP potrebna izrecna zahteva stranke, zato ne zadošča, če stranka v tožbi ali pripravljalni vlogi predlaga svoje zaslišanje (ali zaslišanje priče). Po mnenju sodišča druge stopnje takšne sodbe ni mogoče preizkusiti, saj je sodišče prve stopnje opisalo zgolj zgornjo premiso sodniškega silogizma (pravno pravilo), ni pa navedlo spodnje premise (odločilnih dejstev), ki se podrejajo navedenemu pravnemu pravilu. S tem je zagrešilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.
VSL Sodba I Cpg 14/2023 z dne 13.3.2024 (stroški obratovanja in upravljanja - poslovna stavba - trditveno in dokazno breme upravnika)
Tožeča stranka v postopku ni podala zadostnih trditev glede višine stroškov obratovanja in upravljanja, saj bi morala glede na ugovor tožene stranke vsako postavko na računu specificirati in dokazati. Tako bi morala dokazati tudi, da so bili računi dobaviteljev res izdani v zatrjevani višini.
VSRS Sklep III Ips 29/2023 z dne 14.5.2024 (upravljanje skupnih delov nepremičnine - obveznosti etažnega lastnika)
Določbo šestega odstavka 121. člena SPZ je glede na obrazloženo treba razlagati tako, da obveznost informiranja glede vsebin, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov, obstoji, ne glede ali se z zornega kota naslovnika te obveznosti (etažnega lastnika) navezuje na njegove dolžnosti, urejene v 121. in 122. členu SPZ, ali na obveznosti, ki izhajajo iz značilnosti zakonsko urejene vsebine etažne lastnine kot solastnine skupnih delov. Kadar etažni lastnik odda del skupnega dela v najem brez soglasja ostalih etažnih lastnikov, čeprav je njihovo vnaprejšnje soglasje za pogodbo take vsebine obvezno, mora etažni lastnik, ki je sklenil najemno pogodbo, na podlagi šestega odstavka 121. člena SPZ omogočiti vpogled drugim etažnim lastnikom v to pogodbo.
VSL Sodba II Cpg 14/2024 z dne 24.4.2024 (stroški upravljanja in obratovanja - določitev solastniških deležev)
Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno stališče, da se solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini (v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine), kajti etažna lastnina, ki bi morda razmerja urejala drugače, na stavbi še ni vzpostavljena.
VSM Sodba I Cp 373/2023 z dne 21.12.2023 (sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki - način uporabe nepremičnine)
Na podlagi jezikovne, sistematične in namenske metode lahko ugotovimo, da so predpostavke veljavnosti Pogodbe (podpoglavje III.2 "Pogodba o medsebojnih razmerjih") in drugih načinov odločanja etažnih lastnikov (III. 3 "Zbor lastnikov in nadzorni odbor") ločene in različno urejene. Za veljavnost Pogodbe ni določen noben poseben rok, temveč je predpisan le kvorum, ta pa je lahko dosežen kadarkoli in nanj je vezan tudi pričetek veljavnosti Pogodbe - ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, prične Pogodba veljati, njena sklenitev pa je obvezna (kogentna). Za odločitev v tej zadevi je zato bistveno, da so v Pogodbi etažni lastniki uredili tudi način uporabe navedene nepremičnine in sicer so ga delno namenili za parkiranje (skupno 20 parkirnih mest; prvi stavek drugegaodstavka 9a. člena). Temeljno pravilo v pravdnem postopku je, da sodba učinkuje med strankami postopka, učinkovanje na osebo, ki ni stranka postopka je izjema in zato je potrebna restriktivna razlaga, saj takšni učinki pomenijo tudi poseg v ustavno (in konvencijsko) pravico do izjave. Posebnost v tem primeru pa je, da gre za Pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki mora biti sklenjena (v pisni obliki) in za njeno veljavnost zadošča soglasje volj treh četrtin etažnih lastnikov (glede na velikost njihovih solastnih deležev) in učinkuje tudi proti vsakemu novemu etažnemu lastniku (32. člen SZ-1 in drugi odstavek 116. člena SPZ).
VSL Sodba I Cp 1339/2023 z dne 28.2.2024 (povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - načrt vzdrževanja)
Poleg formalne pravilnosti zapisnika se za veljavnost sklepa o višjem vplačilu v rezervni sklad zahteva tudi izpolnjenost zakonsko predpisanih predpostavk. Višji prispevek se lahko določi zgolj v povezavi z načrtom vzdrževanja. Ta je bil veljavno sprejet. Etažni lastniki so glasovali o vsakem predlaganem vzdrževalnem delu posebej, posamezni sklepi so bili sprejeti z zadostno večino in v njih je bil določen način financiranja (plačilo iz sredstev rezervnega sklada stavbe). Pred glasovanjem je bil za večino del predstavljen okvirni strošek. Sredstva rezervnega sklada niso namenjena zgolj poravnavi stroškov vzdrževanja, ki so predvideni vsprejetem načrtu vzdrževanja, temveč tudi drugih (dodatnih) del, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilu izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, odplačevanju v te namene najetih posojil in zalaganju stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.
VSM Sklep I Cp 502/2023 z dne 9.1.2024 (padec po stopnicah - krivdna odškodninska odgovornost)
Tako pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbi, da glede na številne pripombe, ki jih je podal tožnik zoper izvedensko mnenje v vlogi z dne 8. 11. 2022, sodišče prve stopnje konkretnih razlogov o tem, zakaj je štelo izvedensko mnenje za popolno, oziroma zakaj je zavrnilo dokazni predlog s postavitvijo drugega izvedenca gradbene stroke, ni navedlo. S tem je kršilo načelo kontradiktornosti iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.
VSL Sklep I Cp 792/2023 z dne 13.9.2023 (postopek za vzpostavitev etažne lastnine - različni podatki)
Čeprav so se med postopkom vzpostavitve etažne lastnine večkrat pojavili različni podatki o izmerah površin posameznih oziroma posebnih skupnih delov stavbe, to od sodišča ni terjalo odprave neskladij med podatki in zagotovitve sprememb vpisov v katastru stavb. Postopek vzpostavitve etažne lastnine ni namenjen ugotavljanju pravilnega obsega in površine delov stavbe. Spori o obsegu in površini delov se lahko rešujejo v pravdi.
Terasa na vrhu stavbe predstavlja splošni skupni del. Kot odprt prostor brez strehe in nekaterih stranic ni primerna za samostojno rabo. Poleg tega ni videti, da bi bila funkcionalno ali pravno vezana izključno na posamezne dele, temveč je dostop nanjo omogočen s skupnega stopnišča.
VSL Sodba II Cpg 174/2023 z dne 10.10.2023 (plačilo stroškov upravljanja - neurejeno zemljiškoknjižno stanje)
Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da okoliščina, da je bila toženi stranki izločitvena pravica vstečajnem postopku priznana, ne spremeni dejstva, da se je na podlagi priznane izločitvene pravice v istem stečajnem postopku že pred tem na Posameznem delu stavbe v zemljiški knjigi kot lastnik vpisal B. B. Tožeča stranka bi tako morala dodatno pojasniti, zakaj oziroma na kakšni podlagi je bil vpis B. B. neveljaven, oziroma kako bi si tožena stranka lahko zagotovila vpis, saj v času priznanja izločitvene pravice stečajni dolžnik ni bil več lastnik, temveč je bil lastnik B. B.
VSL Sodba II Cp 1503/2023 z dne 19.12.2023 (tožba dobavitelja zoper etažnega lastnika - izpolnitev upravniku večstanovanjske hiše)
Etažni lastnik je tisti, ki je nosilec obveznosti iz materialnopravnega razmerja in s tem oseba, od katere lahko tožnik (komunalno podjetje) terja plačilo v sodnem postopku. To velja ne glede na morebitna plačila toženca upravniku. Z odstopom terjatve dobavitelju upravnik zgolj izgubi upravičenje, da sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami. Dejstvo, da je toženec svoj dolg delno že poravnal neposredno tožniku (oziroma ga bo v celoti poravnal na podlagi te pravnomočne sodbe), bo lahko uveljavljal v postopku, ki ga zoper njega vodi upravnik.
VSRS Sodba II Ips 67/2023 z dne 25.1.2024 (gugalnica - posel, ki presega redno upravljanje)
Postavitev igral na splošnih skupnih delih, ob nedefinirani lokaciji postavitve teh igral v aktu o vzpostavitvi etažne lastnine, ni posel rednega upravljanja, za sprejem katerega zadošča, da ga sprejmejo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, temveč posel, ki presega redno upravljanje, za sprejem katerega se zahteva kvalificirana večina soglasij več kakor 75 % etažnih lastnikov.
VSL Sklep I Cp 1543/2023 z dne 13.12.2023 (postopek po ZVEtL - poplačilo stroškov iz rezervnega sklada)
Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da po določbi 15. člena ZVEtL-1 stroški, potrebni za izvedbo in dokončanje postopka po ZVEtL-1, so stroški rednega upravljanja stavbe, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina oziroma pripadajoče zemljišče in se lahko izplačajo iz rezervnega sklada, če je ta izoblikovan. Za stroške štejejo sodne takse, stroški zastopnika, stroški izvedenca in osebe, ki je pripravila strokovno podlagoza katastrski vpis ter drugi stroški, če jih oceni sodišče kot potrebne. Če gre za več stavb, se delijo po enakih delih na vse stavbe, razen, če bi bilo to glede na očitno nesorazmerje med velikostjo stavb in potrebnimi opravili v postopku očitno neupravičeno. V tem primeru sodišče o delitvi stroškov odloči med več stavb po pravični oceni.
Po 16. členu ZVEtL-1 gre torej za skupne stroške etažnih lastnikov, ki so dolžni plačati predujem sorazmerno glede na svoj idealni delež solastnine na skupnih delih stavbe in tako se bo poračunal tudi preveč plačani predujem.
VSM Sodba I Cp 612/2023 z dne 19.12.2023 (odškodninska odgovornost upravnika - vzdrževalna dela majhne vrednosti)
Pritožbeno sodišče soglaša z naziranjem sodišča prve stopnje, da materialno pravno toženčeve odgovornosti predstavlja določba 51. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), v skladu s katero mora upravnik tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Ker upravnik za izvedbo teh del ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1), toženec ne more uspeti s pritožbeno navedbo, da njegova odgovornost ni podana, ker etažni lastniki dne 8. 5.2019 na zboru etažnih lastnikov niso sprejeli sklepa o sanaciji poškodovanega podesta, sprejetje katerega je predlagal upravnik (toženec).
Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da vzdrževanje podesta pred vhodom v večstanovanjsko stavbo spada med redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, saj v skladu s točko 9 Prilogo št. 3 Pravilnikom ostandardih vzdrževanja večstanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik) med ta dela spadajo popravila podov, pragov, tlakov in prelaganje parketa v skupnih prostorih stavbe, to v to kategorijo vzdrževalnih del pa spada tudi podest pred stanovanjskim blokom.
VSL Sklep II Cp 1100/2023 z dne 13.12.2023 (postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - posledice nedopolnitve vloge)
Skladno z 8. členom ZVEtL-1 lahko sodišče postopek ustavi, predlog zavrže ali zavrne (zaradi razlogov nastrani predlagateljev) le, če drugi udeleženci, ki bi bili prav tako upravičeni predlagati začetek postopka potem zakonu, na poziv sodišča ne opravijo potrebnih procesnih dejanj (kot npr. dopolnitev predloga) oziroma ne predlagajo nadaljevanja postopka. Novi upravnik je nadaljevanje postopka res predlagal, vendar predloga ni v ničemer dopolnil.
Razlog zavrženja ni bilo nasprotje interesov med prvotnimi predlagatelji, ampak dejstvo, da je bil podan predlog zaradi nepreglednosti in nejasnosti neprimeren za nadaljnjo obravnavo. Kljub pozivu sodišča k njegovi dopolnitvi in konkretni razčlenitvi udeležencev postopka namreč tega niso storili ne predlagatelji (pritožniki), ne upravnik (kot zakoniti zastopnik skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov).
Pritožniki bi morali predložiti ustrezna pooblastila, če bi želeli, da novi upravnik zastopa in podaja vloge (le) vimenu posameznih predlagateljev.
VSC Sklep Cp 335/2023 z dne 18.10.2023 (vgradnja števcev - redno upravljanje)
Posel vgradnje merilnikov ali odštevalnih števcev, ki omogočajo posredno določanje deležev za porabljenotoplo in hladno vodo v posamezni obračunski enoti, je posel rednega upravljanja, za katerega je potrebnosoglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
VSL Sklep I Cp 623/2023 z dne 30.8.2023 (postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča - lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini)
V obravnavani zadevi je bilo treba obseg pripadajočega zemljišča ugotoviti po t. i. dinamičnem principu, saj gre za stavbo, ki je od podržavljenja dalje stala na zemljišču v družbeni lastnini. Pri takih zemljiščih je treba upoštevati, da je imel lastnik stavbe pravico uporabe na tistem obsegu zemljišča, ki mu je zagotavljalo normalno rabo in funkcioniranje stavbe. Namenjenost za redno rabo se je sicer lahko določila že ob izgradnji, lahko pa se je naknadno tudi spreminjala, vse do olastninjenja družbenega zemljišča.
Merilo pretekle rabe je praviloma dodatni spoznavni vir, vendar gre lahko v določenih primerih tudi za odločilno merilo. Ni sporno, da pripadajoče zemljišče stavbe v prostorskih aktih ne v času gradnje ne v času družbene lastnine, ni bilo določeno. Na podlagi kriterija iz 1. in 4. točke 43. člena ZVEtL-1 zato sodišče prve stopnje pripadajočega zemljišča ni moglo ugotoviti in je posledično pri svoji odločitvi kriteriju dejanske urejenosti in kriteriju pretekle rabe utemeljeno dalo odločilno težo.
VSL Sodba II Cp 1640/2023 z dne 19.10.2023 (veljavnost pogodbe o upravljanju - več vhodov v stavbi)
SZ-1, ki je nadomestil prejšnji SZ, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale. Šele novela SZ-1E je v 41. členu določila, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika. Iz te določbe jasno izhaja, da prejšnje pogodbe o upravljanju (sklenjene po vhodih) ob uveljavitvi SZ-1 niso samodejno postale neveljavne. Zato sklenjena pogodba o upravljanju še vedno zavezuje, tožnik pa je še vedno upravnik večstanovanjske stavbe.
VSL Sklep II Cp 963/2023 z dne 5.10.2023 (neurejeno zemljiškoknjižno stanje - vzpostavitev etažne lastnine)
Oprava naroka z zaslišanjem prič in ogledom na kraju samem v tem nepravdnem postopku ni obvezna, prav tako pa oprava ogleda kraja ne bi bila smotrna, saj sodišče za presojo, ali gre v gradbenem smislu za samostojni, ločeni dve stavbi, nima potrebnega strokovnega znanja.
Sporne dele, ki predstavljajo skupne komunikacijske prostore, je zato sodišče v skladu z domnevo opredelilo kot splošne skupne dele obravnavane stavbe.
Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah uredi v skladu s konceptom etažne lastnine. In to je sodišče tudi storilo, ko je dokončalo etažno lastnino z ugotovitvijo deležev na splošnih skupnih delih v korist vseh lastnikov posameznihdelov.
VSL Sodba I Cp 407/2023 z dne 26.9.2023 (delitev stroškov med etažnimi lastniki - zastaranje terjatve upravnika)
Materialno procesno vodstvo sodišča je določeno v sorazmerju z vlogo vseh subjektov v postopku in z upoštevanjem temeljnih pravic strank do enakega obravnavanja pred sodiščem in torej ni neomejeno. Slednje pomeni, da tudi ni potrebno tedaj, ko že procesna dejanja nasprotne stranke opravijo enako vlogo. Ni pravilno stališče pritožbe, da naj bi bilo sodišče prve stopnje dolžno podatke o posameznih, toženi stranki neupravičeno zaračunanih stroških, razbirati samo, na podlagi razpredelnic, ki jih je tožena stranka predložila v dokaz svojih navedb.
VSL Sklep II Cpg 3/2021 z dne 19.1.2021 (upravljanje skupnih delov stavbe - energetska sanacija - stroški financiranja)
Prvostopenjsko stališče, da bi morala toženka (ne pa tožnica) zneskovno opredeliti, kolikšen del vtoževanih zneskov odpade na stroške za najem kredita in kolikšen na samo sanacijo zgradb, je pravno zmotno.
Po določilu prvega odstavka 180. člena ZPP mora tožba obsegati določen zahtevek. Kadar iz trditvene podlage ni razvidno kaj predstavlja znesek, plačilo katerega tožeča stranka zahteva, takrat zahtevek nidoločen. V takem primeru mora sodišče prve stopnje v skladno z določilom prvega odstavka 108. člena ZPP tožečo stranko pozvati, da tožbo ustrezno popravi oziroma dopolni. Če tega v danem roku ne stori, sodišče tožbo kot vlogo nesposobno za obravnavanje, zavrže.
Po določilu 7. alineje 14. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb etažni lastniki s 100% večino odločajo o najemu in odplačevanju posojila v breme rezervnega sklada. Že iz tega določila sledi pravilnost pritožbenega stališča, da nikogar ni mogoče siliti, da najame kredit. Tistega, ki soglasja za najem kredita ne da, po prepričanju pritožbenega sodišča pač ne zavezuje. To pa pomeni, da mora znesek izglasovane investicije v celotnem znesku, ki nanj odpade, plačati takoj.
Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku, v obrazložitvi pa pojasnilo,da je del tožbenega zahtevka neutemeljen. S tem je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določil pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj izpodbijane sodbe ni mogoče preizkusiti. Prvič je nerazumljiv izrek (ker ni jasno, kolikšen del tožbenega zahtevka je utemeljen, kolikšen pa neutemeljen, drugič pa je obrazložitev (da je del tožbenega zahtevka neutemeljen) v nasprotju z odločitvijo (da moratoženka plačati tudi neutemeljeni del tožbenega zahtevka).
VSL Sodba II Cpg 322/2023 z dne 19.10.2023 (neurejeno zemljiškoknjižno stanje - stroški upravljanja, obratovanja in vzdrževanja)
Tožena stranka se ne more izogniti plačilu stroškov za nepremičnino, če zemljiškoknjižno stanje ni urejeno, iz njenih trditev podanih med postopkom pred sodiščem prve stopnje in opisanih ravnanj pa istočasno jasno in nedvoumno izhaja, da se je sama štela za lastnico zadevnega poslovnega prostora in si je več let (tudi s sprožitvijo sodnih postopkov) prizadevala zemljiškoknjižno stanje urediti z dejanskim.
VSL Sodba I Cp 1233/2023 z dne 20.10.2023 (upravnik večstanovanjske stavbe - veljavnost pogodbe o upravljanju)
Ni res, da tožeča stranka zaradi dejstva, da gre za spor male vrednosti, ne bi mogla dokazovati, da je upravnik. Res je, da predmet te pravde ni spor o obstoju oz. veljavnosti pogodbe o upravljanju, ampak je to zahtevekna plačilo zneskov, ki jih tožeča stranka kot upravnik uveljavlja od toženke. A vendar se je vprašanje veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev pojavilo zaradi ugovora toženke, ki je menila, da ta ni veljavna. Ker je aktivno legitimiran za tak zahtevek samo upravnik, je bilo zaradi ugovora ključno odgovoriti na (predhodno) vprašanje veljavnosti navedene pogodbe, za kar pa je zaradi povezanosti trditvenega in dokaznega bremena dokazno breme na tožeči stranki.
Če je bilo v drugi pravdi ugotovljeno, da so etažni lastniki določili novega upravnika, to v ničemer ne vplivana odločitev obravnavani zadevi.
Pritožba ne pojasni razlogov za stališče, da v sporu male vrednosti sodišče ne bi moglo samo reševatipredhodnega vprašanja, za tako stališče pa tudi ni podlage v ZPP.
VSRS Sklep II Ips 2/2023 z dne 17.8.2023 (določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - streha garaže)
Pripadajoče zemljišče je lahko le zemljišče. Tega pojma že po jezikovni razlagi ni mogoče razširjati na strehe zgradb. "Pripadajoče zemljišče" po ZVEtl-1 je namreč lahko le to, kar pravo opredeljuje kot zemljiško parcelo - prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi svojimi sestavinami (druga točka prvega odstavka 3. člena ZZK-1).
Čeprav so postopki po ZVEtl-1 namenjeni uskladitvi pravnega stanja z dejanskim in je treba pri tem izhajati iz značilnosti prejšnjega družbenolastninskega sistema, ki ni temeljil na načelu superficies solo cedit, to ne pomeni, da lahko uskladitev pravnega stanja z dejanskim z vzpostavitvijo pripadajočega zemljišča poteka zunaj obstoječega sistema stvarnega prava. Sestavni deli stvari ne morejo biti samostojen predmet stvarnih pravic, dokler se ne ločijo od glavne stvari (drugi odstavek 16. člena SPZ). Streha ni samostojna stvar, temveč le sestavni del stavbe (upoštevaje prejšnjo ureditev obrnjenega načela superficies solo cedit) oziroma sestavni del zemljiške parcele (upoštevaje sedanjo ureditev klasičnega načela superficies solo cedit).
VSL Sklep I Cp 488/2023 z dne 23.8.2023 (posel, ki presega okvir rednega upravljanja - nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča)
Po 91. členu SPZ se za priključitev na javna komunalna in druga omrežja smiselno uporabljajo določila onujnih poteh.
VSL Sodba II Cpg 639/2020 z dne 16.2.2023 (posli rednega upravljanja - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti)
Upravnik mora skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ), to pa brez rednih dobav ni mogoče. Zato mora upravnik, čeprav k temu ni izrecno zavezan, kljub temu poravnati te stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo obveznost kot upravnik večstanovanjske stavbe in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. V takšnih primerih ima zato upravnik pravico do povrnitve plačanega, in sicer na temelju pravil o subrogaciji.
Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (četrti odstavek 3. člena SZ-1), pri čemer je ureditev splošnih skupnih delov predpisana kot pravilo, ureditev in obstoj posebnih skupnih delov pa kot izjema. V skladu s tretjim odstavkom 5. člena SZ-1 spadajo med skupne inštalacije, naprave in opremo tudi dvigala. Poseben skupni del se lahko določi že s pogodbo o medsebojnih razmerjih, v vsakem primeru pa je za oblikovanje posebnega skupnega dela potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. člen SZ-1 in drugi odstavek 32. člena SZ-1). Glede na navedeno bi se toženka lahko svoje obveznosti plačila stroškov vzdrževanja in obratovanja dvigal razbremenila le, če bi zatrjevala in dokazala, da so jaški dvigala v južni lameli posebni skupni prostori (primerjaj četrti odstavek 3. člena SZ-1 v zvezi z 21. členom SZ-1). Le v takem primeru, in če ne bi bila solastnica posebnega skupnega dela, toženka ne bi bila zavezana za plačilo stroškov v zvezi z delovanjem in vzdrževanjem dvigal.
VSM Sklep I Cp 683/2023 z dne 23.10.2023 (skupnost etažnih lastnikov kot stranka v postopku - posli upravljanja)
Vrhovno sodišče RS je jasno razmejilo, da skupnost etažnih lastnikov lahko nastopa v sodnem postopku le glede poslov upravljanja po SZ-1, v ostalem pa le posamezni etažni lastniki.
VSL Sklep I Cp 730/2023 z dne 11.9.2023 (motenje posesti - pasivna legitimacija naročnika motilnega dejanja)
Za motenje posesti ne zadošča sprememba dejanske oblasti na stvari, pač pa mora biti izvajalcu očitno, da protipravno posega v tujo posest. Zgolj seznanitev z vložitvijo predloga v nepravdnem postopku ne utemeljuje protipravnosti očitanega motilnega ravnanja, ki ga je opravil v okviru svoje dejavnosti po izrecnem navodilu lastnikov, brez lastne koristi v smislu pridobitve posesti oziroma od spremembe posestnega stanja (tu ne gre za vprašanje finančne koristi). Toženec ni štel, da ravna v svojo korist. V motenjskih sporihbi dopuščanje pasivne legitimacije izvajalcem, ki se poklicno ukvarjajo z določeno dejavnostjo in zgolj izvršujejo pogodbeno naročilo, lahko onemogočilo nemoteno opravljanje njihove osnovne dejavnosti, saj bi bili nenehno izpostavljeni možnosti, da bo zoper njih vložena tožba. Zato mora sodišče vse okoliščine skrbno pretehtati, kar je v konkretnem primeru tudi storilo.
Vsakršne spremembe dejanskega stanja še ni mogoče okvalificirati za dejanje, ki bi terjalo posestno varstvo v luči 33. člena SPZ. V ugoditev zahtevku vodi le tisto spremenjeno dejansko ali posestno stanje, ki je usmerjeno v bistveno spremembo dosedanjega načina izvrševanja posesti.
VSC Sodba Cp 235/2023 z dne 6.9.2023 (zamenjava strešne kritine - rok za jamčevanje za napake)
Podjemnik se ne more sklicevati na kakšno določbo členov 633, 634 in 635 OZ, če je s svojim ravnanjem zavedel naročnika, da pravic ni pravočasno uveljavil.
VSL Sklep I Cp 736/2023 z dne 5.9.2023 ((ne)pristojnost slovenskih sodišč - kraj izpolnitve pogodbe - potrošniški spor)
Sporno pogodbeno razmerje ne izpolnjuje že osnovnih kriterijev za potrošniški spor iz prve točke 17. člena Uredbe, zato varovalna pristojnost ni podana.
Ker tožnik trdi, da je svoje pogodbene obveznosti do toženke izpolnjeval v Sloveniji, in je z vložitvijo tožbe izbral tukajšnje sodišče, je skladno z določbo druge alineje prve točke 7. člena Uredbe za razsojanje v tem sporu pristojno slovensko sodišče.
VSM Sodba I Cp 50/2023 z dne 25.4.2023 (izterjava obveznosti vplačila v rezervni sklad)
Tožnik nima zakonske podlage, da kot upravnik večstanovanjske stavbe zahteva vplačila v rezervni sklad kot zastopnik etažnih lastnikov. Njegov tožbeni zahtevek, kolikor se nanaša na vplačila v rezervni sklad, bi bil utemeljen, če bi ta vplačila predhodno kril sam, kar pa ni bil primer v obravnavani zadevi. Tožnik kot upravnik večstanovanjske stavbe bi lahko bil aktivno legitimiran za izterjavo sredstev rezervnega sklada etažnih lastnikov, če bi vtoževal plačilo sredstev rezervnega sklada na poseben fiduciarni račun, kjer se ta sredstva vodijo.
VSL Sodba II Cpg 297/2023 z dne 27.6.2023 (izterjava vplačil v rezervni sklad - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov)
V tem sporu ne gre za tožbo na podlagi šestega odstavka 119. člena SPZ, ki bi jo vložil upravnik v svojemimenu, a v korist vsakokratnih etažnih lastnikov (izterjava sredstev na račun rezervnega sklada), temveč za tožbo na podlagi pete alineje četrtega odstavka 118. člena SPZ, kjer tožbo upravnik vloži v imenu in v korist vsakokratnih etažnih lastnikov. Vprašanje veljavnosti Pogodb je torej vprašanje veljavnega zastopanjaetažnih lastnikov, na nepravilnost zastopanja pa se lahko sklicuje le stranka, ki naj bi bila nepravilno zastopana, ne pa tudi njen nasprotnik.
UPRS Sodba II U 173/2021-20 z dne 21.7.2023 (vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - pohodna terasa)
V zvezi z razlago določbe četrtega odstavka 5. člena SZ-1 je Vrhovno sodišče Republike Slovenije (RS) v sodbi II Ips 76/2017 z dne 11. 10. 2018 zavzelo stališče, da navedena zakonska določba ne izraža namena zakonodajalca, da se vsaka pohodna terasa, ki je opredeljena kot posamezni del stavbe, in hkrati predstavlja streho objekta, v celoti šteje za skupni del stavbe. Gradbeni element terase pa sestavljajo skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, t. j. hidro in toplotna izolacija.
VSL Sodba II Cpg 34/2023 z dne 10.7.2023 (stroški upravljanja in obratovanja - določitev solastniških deležev)
Glede na to, da so se po izgradnji objekta spremenile površine skupnih prostorov, s tem pa deleži lastništva posameznih etažnih lastnikov na skupnih delih, tožnica pa za svoje navedbe o odstotkih solastništva toženke ni predložila nobenega drugega dokaza kot lastnih delilnikov, je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica zatrjevanih solastniških deležev ni dokazala, pravilen.
VSL Sodba II Cpg 440/2022 z dne 25.11.2022 (upravljanje večstanovanjske stavbe - odločanje etažnih lastnikov)
Da lahko upravnik od etažnih lastnikov zahteva povrnitev stroškov plačila opravljenega posla, mora za to izkazati ustrezno pravno podlago: predhodno soglasje etažnih lastnikov ali pa sklep sodišča v nepravdnem postopku (28. člen SZ-1).
Tožnica ni imela predhodnega soglasja kvalificirane kapitalske večine etažnih lastnikov za sklenitev pogodbe o zavarovanju, druge ustrezne pravne podlage za izvedbo posla izrednega upravljanja pa v svojih vlogah v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala, zato do povrnitve stroškov plačanih zavarovalnih premij ni upravičena.
Čeprav SZ-1 v času izvedbe glasovanja s podpisovanjem listine elektronskega glasovanja še ni urejal (primerjaj sedaj veljavni 35.a člen SZ-1), zgolj zaradi zakonske neurejenosti elektronskega glasovanja v času izvedbe postopka glasovanja s podpisovanjem listine, takšnemu načinu glasovanja še ni mogoče odreči veljavnosti, če je bilo v postopku sprejemanja te odločitve zagotovljeno, da so bili etažni etažni lastnikiustrezno informirani o sprejemanju odločitev, da so imeli možnost v postopku sodelovati in na ta način ustrezno varovati svoje premoženjske interese ter da so bili na takšen način oddani glasovi odraz njihoveprave in resnične volje.
VSL Sklep I Cp 1320/2022 z dne 10.5.2023 (ugotovitev pripadajočega zemljišča - grajeno javno dobro)
S prenosom uporabe oziroma lastninske pravice na stavbi (posameznem delu stavbe), ki stoji na zemljišču vdružbeni lastnini, se je prenesla tudi pravica uporabe na stavbišču in zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo. Za pridobitev te pravice uporabe ni bilo pomembno, ali je bila vpisana v zemljiški knjigi ali ne. Ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča ne pomeni, da se po njem lahko gibljejo le etažni lastniki. Trditev, da naj bi šlo za javno dobro, bi bila upoštevna le, če bi bila namembnost nepremičnine kot javne dobrine z ustreznim aktom opredeljena v času pred 1. 1. 2003.
VSL Sodba I Cpg 14/2022 z dne 21.6.2023 (varstvo kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb - jamčevalni rok)
Neobstoj prevzemnega zapisnika ne pomeni nujno, da tudi primopredaja skupnih delov dejansko ni bila izvedena in da je treba upoštevati dejanski prevzem, saj začetka rokov ni mogoče prenašati v prihodnost z enostranskim ravnanjem ali opustitvijo tistega, od čigar ravnanja je odvisen začetek teka roka. Drži sicer, da določbe 2. poglavja ZVKSES o izročitvi in prevzemu (18. in 19. člen) predstavljajo kogentno pravo. Vendar tožeča stranka napačno sklepa, da brez zapisnika prevzema skupnih delov stavbe s strani upravnika ni mogoče izvesti. V navedenih členih namreč ni določbe, ki bi pogojevala izročitev in prevzem nepremičnine s sestavo primopredajnega zapisnika. Prvi odstavek 19. člena ZVKSES sicer določa njegovo sestavo, ni pa nikjer določeno, da bi bila nepremičnina izročena oziroma prevzeta šele z njegovo sestavo. Kot pravilno opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, je zapisnik namenjen predvsem potrditvi dejstev, ki so navedena v tretjem odstavku 19. člena (opis stanja nepremičnine, izjave kupca o prevzemu, listinah, uveljavljanju pogodbene kazen, zahtevi za odpravo napak itd.). Vpliva pa tudi na kupčevo pravico uveljavljanja očitnih (in ne skritih) napak, odpravo katerih mora sicer zahtevati ob prevzemu (če zapisnika ni oziroma prodajalec kupca o tej pravici ne pouči, kupec te pravice ne izgubi). Če bi zakonodajalec izročitev oziroma prevzem nepremičnine pogojeval s sestavo zapisnika, bi to izrecno navedel pri pogojih za izročitev v 18. členu ZVKSES. Primopredajni zapisnik ni izrecen pogoj za prevzem nepremičnine oziroma njenih skupnih delov. Pri uveljavljanju napak v solidnosti gradnje gre za pravno kvalifikacijo, z navedbo katere tožeča stranka nemore biti prekludirana. Vendar, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, tožeča stranka ni specificirala svojih navedb oziroma ni konkretizirano navedla, v čem naj bi se kazala zatrjevana onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta. Zatrjevane napake v zvezi z neprimerno temperaturo in (odpravljivo) nevarnostjo za opekline tudi po mnenju pritožbenega sodišča niso takšne, da bi bila zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta.
VSK Sodba I Cp 532/2021 z dne 24.3.2022 (poseg v skupni del stavbe - sprememba vrste rabe)
Presoja vprašanja ali je za izvedbo del, s katerimi se na skupnem delu večstanovanjske stavbe namesto dotedanje zelenice postavi podložni beton in leseni pod ter izvede spremljajoča dela (drenaža, prod, napeljava, zvišanje svetlobnih jaškov) potrebno 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov.
VSL Sodba II Cp 363/2023 z dne 6.6.2023 (obnova fasade - solastniški delež na nepremičnini)
V 3. členu SZ-1 je zapisano, da stanovanjske stavbe sestavljajo posamezni deli in skupni deli. Po 30. členu SZ-1 pa se stroški upravljanja ter drugi stroški, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe delijo v skladu s solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Delež tožene stranke je bil pravilno izračunan in tudi zapisan v Pogodbi.
VSC Sodba I Cpg 47/2023 z dne 16.6.2023 (ključ razdelitve stroškov - pogodba o upravljanju)
Toženka v sporu majhne vrednosti s sklicevanjem na pravila davčnega prava (na materialno pravo) in na »nemogoče dokazno breme« (gre ne samo za preveč pavšalen očitek, ampak za očitek, ki bi lahko meril le na neupoštevno relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka) ne more uspešno izpodbiti ugotovljenega dejanskega stanja.
VSL Sklep I Cp 69/2023 z dne 17.7.2023 (nadomestitev soglasja solastnikov - priklop na javno električno omrežje)
Dejstvo je, da stanovanje, ki nima elektrike, ne more služiti svojemu namenu, saj brez električne energije v današnjem času ni mogoče zadovoljevati življenjskih potreb. Ukrepi, ki so potrebni, da določena stvar služi svojemu namenu, pa sodijo pod pojem nujnega rednega vzdrževanja. Ker se bodo z nadomestitvijo soglasja za priklop na električno energijo šele vzpostavili pogoji za rabo stanovanja v skladu z namenom, ne gre za posel po petem odstavku 67. člena SPZ, pač pa po tretjem odstavku 67. člena SPZ.
Sklep sodišča ima enake pravne posledice kot sklep, ki bi ga sprejeli solastniki. Če bi se solastniki strinjali, da se stanovanje priklopi na električno omrežje, bi morali za realizacijo priklopa podpisati ustrezna soglasja in pogodbe, saj šele na podlagi teh dejanj lahko glede na predpise pride do priklopa. Ker nasprotni udeleženec potrebne dokumentacije noče podpisati oziroma noče sodelovati v postopku, ki je potreben za priklop na električno omrežje in skuša priklop na vse načine preprečiti, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je v izreku izpodbijanega sklepa natančneje opredelilo ravnanja, za katera je nadomestilo njegovo soglasje.
VSC Sklep I Ip 108/2023 z dne 5.7.2023 (izvršba na podlagi verodostojne listine - osebni stečaj dolžnika)
Izvršba med stečajnim postopkom, je dopustna le v primerih, določenih v drugem odstavku 131. člena ZFPPIPP in 390. členu ZFPPIPP. Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je dolžnik vložil izvršilni predlog na podlagi verodostojne listine potem, ko je bil nad dolžnikom začet postopek osebnega stečaja, ki v času odločanja sodišča prve stopnje še ni bil zaključen, je odločitev sodišča prve stopnje o zavrženju dolžnikovega predloga za izvršbo glede na 131. člen ZFPPIPP pravilna.
VSL Sodba I Cp 1082/2022 z dne 29.6.2023 (potrebna večina etažnih lastnikov - sklenitev pogodbe o upravljanju)
Od stranke, ki določeno dejstvo enkrat že prereka oziroma navede nasprotno dejstvo, ni mogoče zahtevati, da ob nasprotovanju oziroma vztrajanju druge stranke vsakokrat znova ponovi svoje stališče.
Listinski dokazi so namenjeni zgolj preverjanju resničnosti navedb pravdnih strank, ni pa mogoče z njimi navedb dopolnjevati ali pričakovati, da bo to namesto strank storilo sodišče.
Pri presoji načela materialnega procesnega vodstva je treba upoštevati, da je tožnica profesionalni subjekt (gospodarska družba), ki jo v postopku zastopa kvalificiran pooblaščenec (odvetnica), in da ne gre za pravnozapleteno zadevo, sodna praksa glede trditvene podlage pa je jasna.
VSL Sodba II Cp 184/2023 z dne 27.6.2023 (nesklepčen tožbeni zahtevek - trditveno breme stranke)
Upravnik, ki zahteva povrnitev stroškov od etažnega lastnika, mora pojasniti, na kakšen način je prišel doizračuna zneska, ki je odpadel na etažnega lastnika po posamezni postavki. Navesti mora tudi višino stroškov, ki jih je plačal tretji osebi, iz česar je mogoče izračunati delež, ki odpade na etažnega lastnika. S sklicevanjem na razdelilnike kot na del tožbenih navedb, v primeru ugovora etažnega lastnika, da izračuna nimogoče preveriti, ni dovolj. Zlasti, če so razdelilniki v neskladju s siceršnjo trditveno podlago v tožbi, tako glede posameznih postavk - zneskov, kot ključev delitve za posamezne postavke, kot je bilo ugotovljeno v obravnavanem primeru. Tako neskladje onemogoča preizkus pravilnosti izračuna stroškov ne le po posameznih postavkah, pač pa posledično tudi vtoževanega zneska v celoti. To pa pomeni, da ni mogoče odločati niti o delni utemeljenosti zahtevka.
VSK Sklep I Cp 465/2022 z dne 2.11.2022 (dobava toplotne energije - terjatev dobavitelja do posameznega etažnega lastnika)
Za presojo pravnega razmerja med pravdnima strankama v zvezi z dobavo toplotne energije je treba uporabititako zakonske določbe Energetskega zakona, kot tudi splošne akte Agencije za energijo in sistemskihoperaterjev distribucije toplote (distributerjev toplote). Gre za specialne pravne predpise na področjuenergetike, ki so kogentne narave in zavezujejo udeležence pravnih razmerij s področja energetike, torej takotožečo stranko kot distributerja toplote, kot tudi etažne lastnike večstanovanjske stavbe, ki so odjemalcitoplote. Tožeča stranka se zato utemeljeno sklicuje na določbe teh predpisov, ki določajo, da v primeru, ko nisklenjena pisna pogodba o dobavi toplote, pa odjemalec (skupno odjemno mesto) dejansko odjema toploto,se šteje, da je pogodbeno razmerje med distributerjem toplote in odjemalcem nastalo z dnem dobave toplote(19. člen Splošnih pogojev, 59. člen SON in 530. člen EZ-1).
VSK Sodba I Cp 185/2022 z dne 26.5.2022 (redna vzdrževalna dela na skupnih delih večstanovanjskestavbe - izpolnitev obveznosti)
Izvajalčeva storitvena obveznost (v konkretnem primeru na tej strani po pooblastilu nepravdnega sodiščanastopa tožnica kot plačnica izvajalcu, ki ga je angažira) ima namreč značilnost obligacije rezultata (641. in642. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), zato toženec kot etažni lastnik ni dolžan izvršitiplačila za dela na skupnih delih stavbe v sorazmerju z njegovim solastniškim deležem, dokler gradbena delaniso izvršena v celoti.
VSL Sklep I Cp 1930/2022 z dne 23.3.2023 (skupnost etažnih lastnikov - sposobnost biti stranka)
Namen dopolnjene zakonske ureditve (13. točka prvega odstavka 25.a člena SZ-1) je v določitvi zakonskega okvira, v katerem bo skupnost oseb, ki jih povezuje (le) lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe, lahko dejansko delovala in bila sposobna urejati skupne zadeve. Med njimi so tudi take, ki terjajo izvedbo sodnih (in drugih) postopkov. Priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov je ustrezen način za izvršitev sklepa etažnih lastnikov o uveljavitvi sodnega varstva v obravnavani zadevi. Skupnost ima lastnosti, ki jo približujejo pravnim osebam in ki so po stališču teorije pomembne za presojo, ali naj se ji podeli sposobnost biti stranka. Je trajna (dokler obstaja stavba z več etažnimi lastniki); ima svoje organe in predviden postopek sprejemanja odločitev; zastopnik je vezan na navodila, sprejeta po tako predvidenem postopku; stroškovno breme je razporejeno med vse, ki imajo potencialno korist od sodne odločbe, toženec pa ima razumne možnosti za izterjavo morebitne stroškovne terjatve iz takega spora.
VSL Sodba I Cpg 42/2023 z dne 4.4.2023 (razmerja med etažnimi lastniki - način odločanja etažnih lastnikov)
Dejstvo, da ima en etažni lastnik zadostno večino lastniških deležev za sklepanje določenih poslov (rednega ali izrednega upravljanja), ki bi zavezovali tudi preostale etažne lastnike (peti odstavek 30. člena SZ-1), ki bi sklenitvi takšnih poslov sicer nasprotovali, še ne pomeni, da lahko tak etažni lastnik ravna mimo drugih pravil iz SZ-1, na katera je opozorilo sodišče prve stopnje. To pa je v prvi vrsti pravilo, da mora biti jasno vzpostavljena podlaga, na kateri en etažni lastnik pogodbo sklepa v imenu in za račun drugih etažnih lastnikov, kakor tudi pravilo, da mora biti odločitev etažnih lastnikov sprejeta po ustreznem postopku (zbor etažnih lastnikov, sprejetje sklepa o izvedbi posla itd.).
Sodna praksa je glede nujne gestije že zavzela stališče, da je dopustna le, kadar obstajajo dejanske okoliščine, zaradi katerih je ukrep tako nujen, da ga ni mogoče odložiti, saj sicer preti neposredna in konkretna škoda oziroma ta že nastaja. Gre za izjemo od splošne prepovedi vmešavanja v tuje posle, zato je treba nujnost presojati restriktivno. Potencialni nastanek škode v obliki znižanja vrednosti nepremičnin zaradi njihovega potencialnega propadanja v daljšem časovnem obdobju (tožeča stranka je sama navedla več 10 let trajajoč postopek) restriktivnemu pojmovanju nujnosti ne ustreza.
VSRS Sklep II Ips 20/2023 z dne 19.4.2023 (postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča)
Pripadajoče zemljišče po kriteriju iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 se ugotovi z uporabo dveh pravil. Resnična ureditev zemljišča za nek namen (statično pravilo) utemeljuje dejanski vidik v trenutku izgradnje stavbe. Nato je treba utemeljiti še, da je bilo za ta namen tudi uporabljano (dinamično pravilo). To pomeni, da upoštevamo naknadne spremembe, in to ne le na normativni ravni (npr. spremembe prostorskih aktov), ampak tudi v naravi (npr. dejanska raba, sprememba rabe, novogradnje, rušenja ipd.), kar vse lahko vpliva na spremembo obsega (ali celo na njegov obstoj) funkcionalnega zemljišča stavbe. Pri uporabi dinamičnega pravila je odločilnega pomena tudi pretekla redna raba, kar kaže na povezanost kriterijev iz 2. in3. točke prvega odstavka 42. člena ZVEtL-1. Toda ker je postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča poZVEtL-2 ugotavljanje stanja na presečni datum (tj. datum lastninjenja), ni pomembno, kako se je zemljišče uporabljalo kasneje (razen če trditve udeležencev terjajo presojo po tretjem odstavku 44. člena ZVEtL-1).
VSL Sodba I Cpg 420/2022 z dne 24.1.2023 (obratovalni stroški in stroški upravljanja - varnostno-receptorska služba)
Zaslišanje stranke kot dokaznega sredstva nima zveze s pravico stranke, da se izjavi o pravnih in dejanskih vidikih spora, da predlaga dokaze in se izjavi o navedbah nasprotne stranke.
Tako odločitev, da se zaslišanje prekine, kot odločitev, da se zakonitega zastopnika odstrani iz razpravne dvorane, predstavljata sklepa procesnega vodstva razpravljajoče sodnice, glede katerih se je toženka imela možnost izjasniti v pritožbi.
Kataster stavb je temeljna evidenca, v katero se evidentirajo podatki o stavbah in delih stavb, preizkus etažnega načrta pa je v pristojnosti GURS. Ta je v upravnem postopku njegovo pravilnost tudi potrdila, zato je sodišče prve stopnje pravilno sprejelo tožničin ključ delitve stroškov, ki se na ta elaborat opira.
VSRS Sklep II Ips 70/2022 z dne 7.6.2023 (poseg v skupni del stavbe - sprememba vrste rabe)
Toženec je posegel v skupni del stavbe: neurejeno zelenico ob bloku je preuredil v odprto teraso. Trdi, da je poseg utemeljil na soglasju več kako ¾ etažnih lastnikov. Tožnika trdita, da bi glede na 29. člen SZ-1 potreboval 100% soglasje, ki pa ga nima.
Vrhovno sodišče se je tako znašlo na subsumpcijskem razpotju, v katero izmed dveh podmnožic uvrsti sporni poseg. V tisto, za katero prvi in tretji odstavek 29. člena SZ-1 zahteva soglasje več kakor ¾ etažnih lastnikov ali v tisto, za katero drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahteva popolno soglasje.
Vrhovno sodišče je presodilo, da tlakovanje zelenic (s spremembo inštalacij) sicer presega posle rednega upravljanja, vendar pa ne pomeni spreminjanja rabe skupnih delov, marveč le njegovo izboljšanje ter za tak poseg zadošča kvalificirana večina soglasij več kakor ¾ etažnih lastnikov.
VSL Sodba in sklep I Cp 899/2022 z dne 24.5.2023 (sklenitev pogodbe o upravljanju - stavba z več vhodi - način delitve in obračuna stroškov)
Toženec se sicer v pritožbi obširno sklicuje na novelo SZ-1E z dne 26. 5. 2021, ki je izrecno določila, da sepogodba o upravljanju sklene za eno večstanovanjsko stavbo in ne več na ravni posameznega vhoda ter je etažnim lastnikom določila rok 5 let, v katerem naj takšna stanja ustrezno uredijo (prvi odstavek 41. člena SZ-1E). V nasprotju s toženčevim prepričanjem pa je (ravno) iz te določbe in dejstva, da je določila prehodno obdobje, da se takšna neurejena stanja uredijo, jasno razvidno, da prej sklenjene pogodbe oupravljanju še vedno veljajo (in da je bilo možno, da je imela stavba z več vhodi tudi več upravnikov). Pri tem ne vzdrži pritožbeni očitek, da naj bi ta določba urejala le primere, ko ima vsak vhod v večstanovanjski stavbi drugega upravnika. Takšna razlaga je preozka. Tudi v konkretnem primeru, ko so etažni lastniki obeh vhodov izbrali istega upravnika, je ključno to, da so odločitve o imenovanju upravnika sprejeli za vsak posamezni vhod posebej. Na nivoju vsakega posameznega vhoda so sklenili tudi samostojne pogodbe o upravljanju.
Upravnik je pri obračunu in delitvi stroškov ogrevanja prostorov vezan samo na podatek, ki izhaja iz uradnih evidenc, to je neto površino.
Veljavni Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli določa, da se osnovni porabniški deleži posameznih delov stavbe za ogrevanje korigirajo s korekturnimi faktorji zaradi izenačitve vpliva lege posameznih delov v stavbi. Njegov 28. člen nadalje določa, da se lahko še do 1. 1. 2025 uporabljajo tudi korekturni faktorji, določeni na podlagi prej veljavnega Pravilnika. Slednji v 14. členu jasno specificira način določitve korekturnih faktorjev. Iz vsebine spisa ne izhaja, da bi bili v obravnavani zadevi takšni korekturni faktorji uporabljeni. Nenazadnje že sodišče prve stopnje v 46. točki obrazložitve ugotovi, da se obe stranki strinjata, da se korekturni faktorji (še) niso oblikovali.
Število uporabnikov posamezne enote je en izmed kriterijev, ki se upošteva pri delitvi obratovalnih stroškov. Velja namreč, da tisti uporabniki, ki so zaradi različnih okoliščin dlje časa odsotni teh stroškov ne plačujejo. Tako je skladno z načelom pravičnosti ključno, da so spremembe, sporočene s strani uporabnikov verodostojne in da je upravnikova evidenca o številu oseb pravilna. Slednje pa glede na jasno določbo konkretnega Pravilnika pomeni, da mora biti sprememba števila uporabnikov dokazljiva z uradnimi listinami, in da zgolj 'prazno' obvestilo ne zadostuje.
VSM Sodba I Cp 958/2022 z dne 28.2.2023 (zavarovanje odgovornosti etažnih lastnikov - krivdna odškodninska odgovornost)
Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da so na strani zavarovancev toženke podane okoliščine, ki so v danem primeru znatno prispevale k nastanku škode, s tem, ko niso bila nameščena protizdrsna varovala,manjkalo je držalo, ki bi lahko preprečili padec, tla so zaradi kondenza bila mokra oz. je nastajala luža.
VSL Sodba I Cp 232/2023 z dne 29.5.2023 (stroški ogrevanja - način delitve obratovalnih stroškov)
Ugotovljena ogrevana površina toženkinega stanovanja, celotne stavbe in seštevka vseh stavb skupaj, ki seupoštevajo pri delitvi stroškov, so dejanske ugotovitve, ki jih v pritožbenem postopku v sporih majhne vrednosti ni dovoljeno izpodbijati.
Sodišče je za vsak razdelilnik in vsako postavko na njem samo izračunalo vrednost, ki bi jo, upoštevajoč skupen znesek, ki se deli, morala plačati toženka. Mesečne vrednosti postavk, ki jih je priznalo, je seštelo, dobljeni znesek pa odštelo od posamezne vtoževane mesečne vrednosti še neplačanega zneska. Tako jeugotovilo, v kolikšen znesku je posamezni vtoževani znesek utemeljen.
VSL Sodba II Cp 186/2023 z dne 22.5.2023 (določitev upravnika - potrebna večina etažnih lastnikov)
Zahtevek je bil postavljen ob koncu vsake vložene vloge s priglasitvijo stroškov, nato pa še ponovljen in dopolnjen ob vložitvi stroškovnika na naroku za glavno obravnavo.
Uveljavljani pritožbeni razlog v postopku v sporih majhne vrednosti ni dopusten.
Zaslišanje strank je res obojestranski dokaz, a sodišče lahko odloči, da se zasliši samo druga stranka, če se prepriča, da stranki oziroma osebi, ki jo je treba zaslišati kot stranko, niso znana sporna dejstva, ali če zaslišanje te stranke ni mogoče ali če se stranka ne odzove sodnemu vabilu.
Določbe SZ in SPZ so zavezujoče narave in solastnikom ne dopuščajo dogovora o drugačni (nižji ali višji) večini. Stanovalci (in upravnik) torej niso tisti, ki bi s pogodbo lahko določili, da nek posel presega upravljanje oz. ga je treba skleniti z večjo od v zakonu predpisane večine, če po zakonu ne gre za tak posel.
VSL Sodba in sklep II Cp 1618/2022 z dne 14.4.2023 (povrnitev stroškov upravniku - pogodba o upravljanju upravniških storitev)
Skladno z drugim odstavkom 53. člena SZ-1 pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Ker gre za posel rednega upravljanja, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 67. člena v zvezi z drugim odstavkom 118. člena SPZ).
V skladu s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 in drugim odstavkom 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik res vodi na posebnem transakcijskem računu. V sodnem postopku je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. A pritožnik spregleda, da mu z izpodbijano sodbo ni naloženo plačilo stroškov rezervnega sklada, ampak, kot izhaja iz obrazložitve sodbe, obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroškov upravljanja. Glede teh pa toženec niti ne pojasni, zakaj naj bi bili nepravilno obračunani in preplačilo stroškov ogrevanja zgolj posplošeno zatrjuje.
VSL Sodba II Cp 1408/2022 z dne 7.4.2023 (stanovanjska soseska - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem)
Bistvena je nadalje dejanska ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bilo tožnici s strani tožencev (etažnih lastnikov) izrecno prepovedano opravljanje poslov upravljanja.
Ker tožnica ni izkazala, da bi bila osebno ali stvarno odgovorna za tuj dolg, prav tako ni utemeljen tožbeni zahtevek na podlagi pravil o zakonski subrogaciji (275. člen OZ). Zgolj interes nemotenega delovanja soseske za zakonsko subrogacijo ni dovolj. Nelogične pa so navedbe tožnice, da stroška upravljanja za izvajanje storitev na skupnih delih ni mogoče deliti. Stroški upravljanja skupnega dela več večstanovanjskih stavb se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, pa se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja (sedmi odstavek 23. člena SZ-1).
VSL Sklep II Cpg 154/2023 z dne 29.3.2023 (skupnost etažnih lastnikov - pravna sposobnost)
Skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov je po zakonu udeleženec postopkov po ZVEtL-1, vendar ji to samo po sebi ne daje sposobnost biti stranka tudi v pravdnem postopku. Toliko bolj v obravnavnem primeru, ko je tožena stranka edini etažni lastnik.
Sosporništvo predpostavlja obstoj vsaj dveh udeležencev bodisi na strani tožeče bodisi tožene stranke. Pri tem mora biti izpolnjena tudi predpostavka, da ima vsaka od udeleženih oseb sposobnost biti stranka.
VSL Sodba II Cp 185/2023 z dne 27.3.2023 (sklenitev pogodbe o upravljanju - potrebna večina etažnih lastnikov)
Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje pogodbo 16/92 v delu, v katerem se nanaša nadoločitev upravnika ob ugotovitvi, da je pogodbo 16/92 podpisala več kot polovica etažnih lastnikov, pravilno štelo za veljavno sklenjeno pogodbo o upravljanju z upravnikom. SZ, veljaven v času sklenitve pogodbe 16/92, je namreč v prvem odstavku 31. člena določal, da je za odločitve v zvezi z upravljanjem skupnih prostorov, delov, objektov in naprav potreben sporazum solastnikov, katerih deli predstavljajo več kotpolovico vseh lastnikov stanovanj. To pa je bilo glede pogodbe v delu, v katerem je določen upravnik stavbe, izpolnjeno.
Zamuda roka iz tretjega odstavka 27. člena SZ na veljavnost pogodbe o upravljanju ne vpliva. Vpis v register ima le deklaratorni pomen.
Glede na to, da je vpis v register upravnikov stavb le deklaratorne narave, pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacijtretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki.
VSC Sklep Cp 248/2022 z dne 7.9.2022 (dejanska etažna lastnina)
Dejanska etažna lastnina v obliki nedokončane etažne lastnine ali navidezne solastnine po ustaljeni sodnipraksi uživa sodno varstvo. Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70.člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ampak na podlagi 107. člena SPZ.
VSL Sodba I Cp 216/2023 z dne 10.3.2023 (domneva lastninske pravice - vplačila v rezervni sklad)
Uveljavljanje zmotne ugotovitve dejanskega stanja torej ni dopustno. Sicer pa tista dejstva, ki so ob pravilnirazlagi materialnega prava odločilna za razsojo, niso sporna.
Ali ima stanovanje v posesti, kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, na dolžnost etažnega lastnikvplačevati prispevek v rezervni sklad, ne vpliva (razen če lastnik s kom tretjim, npr. posestnikom stanovanja,sklene drugačen dogovor).
VSL Sodba I Cpg 368/2022 z dne 16.2.2023 (varnostno-receptorska služba - stroški upravljanja in obratovanja)
Pogodbo o upravljanju je podpisala le večina solastnikov poslovno proizvodne stavbe. Glede na navedeno jetako za odločitev, ali tožeča stranka upravičeno zaračunava stroške receptorske službe toženi stranki bistveno,ali izvajanje receptorske službe predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja.
Posplošeno nasprotovanje trditvam nasprotne stranke na začetku vloge ali ob začetku (ali na koncu) podajanjatrditev na naroku v smislu da: "v celoti prereka navedbe nasprotne stranke iz predhodne vloge, razen v delih,kjer se z njimi izrecno strinja" se v skladu z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP ne upošteva.
V konkretnem primeru je bil za delitev stroškov uporabljen ključ delitve po kvadraturi. Ta uporabljen ključdejansko predstavlja zakonsko predviden ključ delitve stroškov v sorazmerju s solastniškimi deleži. Glede nanavedeno za odločitev v tem postopku ob izostanku trditev tožene stranke, da bi za delitev moral bitiuporabljen kakšen drug, zanjo ugodnejši, veljavno dogovorjen delilni ključ, ni pravno odločilno, ali je bilsklep št. 8/5/6 z dne 15. 9. 2011, s katerim naj bi etažni lastniki na zboru lastnikov določili nov delilni ključ,ki je enak zakonsko predvidenemu delilnemu ključu, veljavno sprejet ali ne.
VSL Sodba I Cpg 518/2022 z dne 15.2.2023 (stroški obratovanja in upravljanja - posebni skupni deli v etažni lastnini)
Tožnica ni dokazala višine spornih stroškov čiščenja skupnih površin in električne energije. Toženka jenamreč v postopku na prvi stopnji ugovarjala višini stroškov in navajala, da mora tožnica za dokazilo o višiniposameznega stroška na računu oz. delilniku stroškov predložiti račune izvajalcev oz. dobaviteljev. Glede nanavedeno bi morala tožnica pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanih zneskov. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznegabremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške obratovanja in vzdrževanja alikakšnega drugega dokaza, iz katerega bi izhajalo, da je toženki stroške upravičeno zaračunala v iztoževanivišini, ni predložila.
VSL Sodba I Cpg 75/2022 z dne 1.2.2023 (pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov - ključ delitve stroškov)
Ključe delitve posameznih stroškov med etažne lastnike upoštevajoč površine posameznih delov, skupnih delov in posebnih skupnih delov določijo etažni lastniki v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij in ne upravnik. Upravnik je pri delitvi stroškov zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni lastniki. Če se etažni lastniki ne uspejo dogovoriti o ključih za delitev stroškov in skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjihse do njene sklenitve solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini vrazmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Vsak etažni lastnik ali upravnik pa lahko v takšnem primeru predlaga, da pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku.
Upravnik nima pravice, da bi samostojno spremenil voljo etažnih lastnikov ali pravnomočne odločbe sodišča,saj je zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni latniki v Pogodbi o medsebojnih razmerjih oziroma kar je določilo (nepravdno) sodišče.
VSL Sodba I Cp 2050/2022 z dne 10.2.2023 (imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe - število uporabnikov stanovanja)
SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe oupravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda. Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč seje zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana.
VSL Sodba I Cpg 37/2023 z dne 1.2.2023 (etažna lastnina - dolžnost posredovanja podatkov)
Tožnik si lahko pomaga s stopničasto tožbo zgolj, če ima po materialnem pravu pravico, da mu toženecposreduje oziroma izroči določene informacije ali listine. Takšna pravica je lahko zakonska (na primermandatarjeva obveznost dajanja računa naročitelju po 771. členu OZ) ali ustanovljena s pogodbo; kakšensplošni materialnopravni zahtevek za pridobitev informacij ne obstaja in ga 182. a člen ZPP zagotovo neustvarja.Pravila iz šestega odstavka 121. člena SPZ ni prav pojmovati kot nekakšne samostoječe in vseobsegajočeobveznosti etažnega lastnika, da preostalim etažnim lastnikom in upravniku posreduje podatke in listine,kadarkoli je to v kakršnikoli zvezi z upravljanjem skupnih delov.
VSL Sodba I Cpg 33/2022 z dne 7.12.2022 (pasivna legitimacija upravnika - nastopanje v svojem imenu in za svoj račun)
Pogodba res ne vsebuje zaveze upravnika, da bo prevzel dolžnost plačila v primeru, če etažni lastniki neplačajo dolga ali postanejo plačilno nesposobni, vsebuje pa ugotovitev (2. alineja 1. člena), da upravniknastopa kot plačnik računov za dobavljeno električno energijo ter morebitnih drugih storitev po Pogodbah odobavi. Drži sicer, da če ima tretji (dobavitelj storitev – tožeča stranka) veljavno sklenjeno pogodbo zetažnimi lastniki (Pogodba o dobavi), mora upravnik brez odlašanja izpolniti zapadle denarne obveznostitretjim osebam iz pogodb glede upravljanja večstanovanjske stavbe, glede na prejeta plačila (torej, ko jihprejeme) od vsakega posameznega etažnega lastnika (prvi odstavek 71. člena SZ-1). Vendar pa se lahko upravnik skladno z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij z dobaviteljem dogovori tudi drugače.
VSL Sodba II Cpg 441/2022 z dne 23.1.2023 (stavba z več vhodi - rezervni sklad)
Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da glede na okoliščine obravnavanega primera, zaodločitve v zvezi z rezervnim skladom za vhod na naslovu Ulica 7 zadostuje večina etažnih lastnikov naomenjenem naslovu in ne na ravni celotne stavbe. Ker so etažni lastniki vhoda na naslovu Ulica 7 leta 1995sklenili pogodbo o upravljanju, ki z uveljavitvijo SZ-1 ni prenehala veljati, in je bila tožeča stranka strankaimenovana za upravnika vhoda (in ne celotne večstanovanjske stavbe), ni v nasprotju s SZ-1, če do ureditveenotnega rezervnega sklada vodi sredstva obveznega rezervnega sklada posebej za ta vhod.
Zavzeto stališče sodišča prve stopnje dodatno potrjuje tudi dejstvo, da je novela SZ-1E v 41. členu uredilasituacije, kot je obravnavana. V prvem odstavku namreč določa, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, kiimajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tegazakona določijo enega upravnika, ki za večstanovanjsko stavbo vzpostavi en rezervni sklad. Določbe nimogoče razlagati tako ozko, da bi moral biti za vsak vhod imenovan drug upravnik, temveč je bistveno to, daso etažni lastniki odločitve o imenovanju upravnika in pogodbe o upravljanju sprejeli za vsak posamezni vhodposebej, četudi so se odločili za istega upravnika. Prav dejstvo, da je novela SZ-1, ki je bila sprejeta (šele)leta 2021, v prvem odstavku 41. člena določila prehodno obdobje, da se za večstanovanjsko stavbo oblikujeen rezervni sklad, potrjuje stališče sodišča prve stopnje, da je bilo tudi po sprejetju SZ-1 možno, da je imelastavba z več vhodi tudi več rezervnih skladov (in upravnikov).
VSK Sklep in sodba I Cp 373/2021 z dne 19.1.2022 (odgovornost upravnika za izbiro izvajalca del)
Odgovornost upravnika za izbiro tretje osebe, v smislu določbe prvega odstavka 57. člena SZ-1, je podanatakrat, če upravnik pri izbiri ni ravnal z ustrezno profesionalno skrbnostjo, torej če je izbral osebo, za kateroje vedel oziroma bi moral vedeti, da ne bo pravilno (in / ali pravočasno) opravila posla, ker na primer nimaustreznega strokovnega znanja oziroma sposobnosti, ki so potrebne za pravilno izpolnitev.
Upravnik v tej zadevi ne nastopa kot naročnik del. Pogodbe ni sklenil v svojem imenu in za svoj račun,temveč jo je sklenil kot zastopnik etažnih lastnikov - naročnikov.
Naročnik nima obveznosti nadzora, temveč pravico do nadzora, ki je usmerjena k temu, da lahko ugotovi, aliso se izpolnile predpostavke za uresničitev njegovih odstopnih upravičenj. Ker je nadzor naročnikova pravica,ne pa tudi obveznost, za naročnika zaradi neopravljanja nadzora ne morejo nastati škodljive posledice v temsmislu, da bi zaradi tega prevzel tveganja v zvezi z opravljenim poslom.
Predmetna škoda ni nastala zaradi kršitve (samostojnih) upravnikovih dolžnosti, temveč zaradi nestrokovnoizvedene sanacije vertikalne kanalizacijske cevi, ki je bila zaupana zunanjemu izvajalcu.
VSL Sodba II Cp 1256/2022 z dne 11.11.2022 (odškodninska odgovornost upravnika - padec na stopnicah)
Na podlagi ugotovljenih okoliščin primera upravniku (zavarovancu toženke) krivde za tožnikovo škodo ni mogoče očitati. Drži sicer, da tožnik ni mogel pričakovati, da bo nekdo na stopnice odvrgel okrogel kovinski predmet, vendar tega tudi upravnik ni mogel pričakovati in gre zato za nesrečen slučaj. Do škodnega dogodka brez dvoma ni prišlo zato, ker je zavarovanec toženke opustil namestitev svetil z možnostjo ročnega ali avtomatskega prižiganja luči in tudi ne zato, ker bi moral hišnik skrbeti, da so luči prižgane. Ker torej upravniku ni mogoče očitati opustitve namestitve svetil z možnostjo ročnega ali avtomatskega prižiganja luči, saj so bila svetila z možnostjo ročnega prižiganja nameščena, ni podana protipravnost ravnanja.
VSL Sodba II Cpg 532/2022 z dne 27.12.2022 (vplačila v rezervni sklad - domneva lastninske pravice)
Glede na to, da so lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi zakona pridobile tiste osebe, ki so na dan 25.7. 1997 (na dan uveljavitve ZLNDL) na njej imele pravico uporabe, je sodišče prve stopnje pravilnougotovilo, da je v obravnavani zadevi bistveno vprašanje, kdo je bil imetnik pravice uporabe na spornemstanovanju na dan 25. 7. 1997.
Investitor gradnje obravnavane stavbe je pridobil pravico uporabe na novozgrajeni stavbi, saj je imel zanovogradnjo te stavbe gradbeno dovoljenje in je objekt uporabljal, med drugim tudi na način, da jeposamezne dele stavbe prodal končnim kupcem.
Iz besedila 10. člena SPZ izhaja, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo varuje tistega, ki v pravnem prometupošteno ravna. Z izrazom pravni promet nepremičnin označujemo (zavezovalne in razpolagalne) pravne posle,s katerimi se prenašajo, ustanavljajo ali ukinjajo stvarne pravice glede nepremičnin. Zato že iz besedila "kdorv pravnem prometu pošteno ravna" izhaja, da se načelo zaupanja v zemljiško knjigo uporablja samo gledeposlovnih pridobitev stvarnih pravic glede nepremičnine. V konkretnem primeru pa tožeča stranka ne trdi, daje sklenila kakšen pravni posel, s katerim se prenaša, ustanavlja ali ukinja stvarna pravica na spornemstanovanju, ampak vtožuje obligacijsko terjatev za plačilo prispevkov v rezervni sklad. Sodišče prve stopnjeje zato pravilno pojasnilo, da načelo zaupanja v zemljiško knjigo v konkretnem primeru ne pride v poštev.
VSL Sodba I Cpg 32/2022 z dne 21.12.2022 (dogovor o brezplačni uporabi nepremičnine - ustna pogodba)
Najemne pogodbe so nujno odplačne narave, med pravdnima strankama pa je bil sklenjen dogovor o brezplačni uporabi prostora, ki ima pravno naravo posodbene pogodbe in ne najemne pogodbe, zato se zanj ne zahteva obvezna pisna oblika.
Ker se je tožeča stranka zavedala, da skladno z dogovorom prostor št. K12 brezplačno uporabljata tožena stranka in ministrstvo, in je kljub temu plačevala stroške tehničnega upravljanja in vzdrževanja za prostor K12, nima pravice zahtevati povračila teh stroškov od tožene stranke. 191. člen OZ namreč določa, da kdor kaj plača, čeprav ve, da ni dolžan, nima pravice zahtevati nazaj, razen če si je pridržal pravico zahtevati nazaj ali če je plačal, da bi se izognil sili.
VSL Sklep II Cp 1943/2022 z dne 20.12.2022 (veljavnost pogodbe o upravljanju - večinsko soglasje etažnih lastnikov)
Trditev, da je bila pogodba o upravljanju sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov, ki ima v lasti večkot polovico etažnih delov oz., kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, da je bila pogodba sklenjena z več kot50 % soglasjem etažnih lastnikov, je tožnica podala, kar je odločilno dejstvo po navedenih materialnopravnihdoločbah, zato je zaključek sodišča prve stopnje, da tožnica ni zmogla trditvenega bremena (ker ni navedlatočnega odstotka), napačen. Sodišče je nadalje navedlo, da tožnica tudi dokaznega bremena ni zmogla, kljubtemu, da je tožnica glede zatrjevanega dejstva predložila ustrezen dokaz, tj. pogodbo o upravljanju s podpisietažnih lstnikov, ki pa je sodišče dokazno ni ocenilo in ni presojalo, ali je s predložitvijo tega dokaza tožnicadokazala, da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena. Sodišče tako dokazne ocene sploh ni napraviloin razlogov o odločilnih dejstvih ni navedlo, kar onemogoča preizkus izpodbijane sodbe.
VSL Sklep I Cp 1914/2022 z dne 14.12.2022 (motenje posesti z odvzemom električne energije)
Ravnanje tožene stranke je klasični primer samovoljnega ravnanja. Tožena stranka je z odklopom elektrikenedopustno posegla v posest tožeče stranke, ki jo izvršuje na poslovnih prostorih, ker je na ta način želeladoseči, da bi tožeča stranka plačala toženi stranki stroške porabe elektrike. Med pravdnima strankama namrečobstaja spor glede pravilnega obračuna višine teh stroškov in tudi glede ostalih (dodatnih) stroškovupravljanja, med pravdnima strankama pa je tudi sporno, ali je upravičenka do plačila teh stroškov toženastranka ali družba A., d. o. o.
Tožena stranka je na podlagi pogodbe le upravljalec električnega omrežja. Sodišče prve stopnje pravilnougotavlja, da se za upravnika ne uporabljajo določbe Energetskega zakona. Motenje posesti tožene stranketorej ne temelji na zakonu, zato ni izkazana predpostavka iz tretjega odstavka 33. člena SPZ, ki biizključevala pravno varstvo, kot ga uveljavlja tožeča stranka.
Le zakon lahko izključi protipravnost posega v posest. To pomeni, da ni mogoče izključiti protipravnosti spravnim poslom.
VSL Sodba in sklep II Cpg 108/2022 z dne 29.3.2022 (obračun stroškov obratovanja - delitev stroškov obratovanja)
Dogovor o zmanjšanju obsega varovanja ni dogovor o vzpostavitvi varovanja. Etažni lastniki po določilu prvega odstavka 29. člena SZ-1, ne glede na določbo 67. člena SPZ o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, odločijo s soglasjem več kakor 3/4 lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Le takrat, kadar gre za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojil v breme rezervnega sklada, je z določilom drugega odstavka istega člena potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.
VSL Sodba I Cpg 141/2022 z dne 2.9.2022 (pasivna legitimacija upravnika - razmerja med etažnimi lastniki in tretjimi osebami)
Pravilo o mejah pritožbenega preizkusa mora biti striktno, saj bi se sicer dopuščalo arbitrarno sojenje. Striktna razlaga o mejah pritožbenega preizkusa sodišču nalaga, da upošteva le tiste pritožbene navedbe, ki so konkretizirane in jasne. Ko stranka uveljavlja kakšno procesno kršitev, jo mora navesti konkretizirano. To pomeni, da mora opisati procesno dejstvo, iz katerega je mogoče izpeljati procesnopravni sklep o obstoju procesne kršitve. Takšnim zahtevam pritožnica ni zadostila. S pritožbenimi navedbami o tem, da je sodišče prve stopnje tožeči stranki dovolilo, da na naroku postavlja vprašanja, ki niso imela nobene trditvene podlage, ni določno opisala, katera so bila ta vprašanja (in posledično - na katera tako ugotovljena dejstva ne bi smelo opreti svoje odločitve, če jo je). Šele potem, ko bi tako ravnala, bi pritožbeno sodišče lahko preverilo, ali so konkretno zatrjevana procesna dejstva resnična in, če je temu tako, nato presojalo o obstoju procesne kršitve.Pritožbenemu sodišču se namreč nikoli ne more naložiti, da bo v vlogah stranke, ki jih je vložila v postopku pred sodiščem prve stopnje, samo iskalo in preverjalo, ali je imel postopek dokazovanja (v tem primeru dokazovanja z zaslišanjem prič in zakonitih zastopnikov) ustrezno trditveno podlago. Upravnik v zunanjem razmerju s tretjo osebo lahko nastopa tudi v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov.
VSL Sodba I Cpg 498/2021 z dne 26.10.2022 (aktivna legitimacija - trditveno in dokazno breme upravnika)
Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od etažnih lastnikov (tudi tistih, ki muugovarjajo), mora imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča. Trditveno in dokazno breme glede pravne podlage jebilo na tožnici, ki pa mu ta ni zadostila.
Toženka je v tem sporu ugovarjala višini stroškov, tožnica pa bi morala pojasniti in dokazati, na kakšen načinje prišla do iztoževanega zneska. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja (kljub toženkinemu ugovoru) ni predložila.
VSL Sodba in sklep I Cp 1355/2022 z dne 24.11.2022 (pravnomočen sklep o dedovanju - odgovornost dediča)
Ker dedna pravica na dediče preide ipso iure, v trenutku zapustnikove smrti (132. člen ZD), je sodišče prve stopnje toženca utemeljeno štelo za etažnega lastnika (torej lastnika posameznega dela stavbe in solastnika njenih skupnih delov), in s tem zavezanca za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe (prvi odstavek 30. člena SZ-1), tudi stroškov, nastalih pred pravnomočnostjo sklepa o dedovanju.Odločilno je, da dedič s trenutkom prehoda zapuščine nanj (s smrtjo zapustnika) pridobi vsa lastninska upravičenja, zato je zavezanec za plačilo stroškov, ki izvirajo iz podedovanega premoženja, četudi v obdobju nastanka stroškov s premoženjem ni upravljal (imel pa je to možnost – prim. 145. člen ZD). Vtoževane stroške je kot obveznost, nastalo po smrti toženčeve mame, šteti za dolg zapuščine, za katerega odgovarja toženec kot dedič.
VSL Sklep II Cp 924/2022 z dne 14.10.2022 (priposestvovanje lastninske pravice na posameznem delu stavbe)
Senat je o pritožbi razpravljal na seji 8. 9. 2022. Ker po njegovi oceni ni bilo utemeljenih razlogov za opustitev dokaza z zaslišanjem udeležencev v postopku pred sodiščem prve stopnje, je bil na podlagi drugega odstavka 347. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 ter 42. členom ZNP-1 sprejet sklep, da se za odpravo kršitve opravi pritožbena obravnava.
Skupni deli zgradbe v etažni lastnini so deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov posameznih delov (105. člen SPZ). Med njimi SZ-1 v 5. členu našteva stopnišča, vhodne vetrolove, hodnike, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostore za odlaganje odpadkov in druge prostore, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov. Lahko (ne nujno) pa etažni lastniki, če nekateri skupni deli služijo le nekaterim posameznim delom, te določijo kot posebne skupne dele (prim. 20. člen SZ-1).
V skladu z 19. členom ZVEtL-1 je pridobitelj posameznega dela stavbe po tem zakonu oseba, ki s pravnim naslovom izkazuje pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe. Ne glede na to določbo izkazovanje pravnega nasledstva ni potrebno, če pridobitelj verjetno izkaže pogoje za priposestvovanje lastninske pravice na posameznem delu stavbe (20. člen ZVEtL-1). Ob tem zavedanju in ob odsotnosti vsakršnih trditev o pravnem naslovu, ki bi bil lahko podlaga za pridobitev lastninske pravice oziroma za transformacijo ali določitev skupnih delov kot posebnih skupnih delov, zaključek, da je prišlo do priposestvovanja, nikakor ni mogoč. Gola dolgoletna uporaba (dotlej nedvomno in nesporno) skupnega dela ter izključitev drugih lastnikov od uporabe kljub še tako velikemu vložku ni mogla pripeljati do pridobitve lastninske pravice na skupnem prostoru, četudi bi se pritožnikoma to zdelo prav(ično).
Predlagatelj pridobitev teh dveh delov, ki predstavljata pokrit balkon oziroma verando (ali "gank") ob njegovem stanovanju v prvem nadstropju izkazuje z darilno pogodbo (priloga A 4 v spisu). Besedilo darilne pogodbe takšno razlago vsekakor omogoča oziroma je ne izključuje. Ker je v pogodbi govora o odgovarjajočem deležu skupnih prostorov, pa bi bila (glede na to, kaj bi se ugotovilo o dotedanji uporabi prostorov) možna tudi razlaga, za kakršno sta se zavzemala pritožnika, torej, da gre za skupni prostor. A (z zaslišanji udeležencev postopka dopolnjeni) dokazni postopek njune razlage (in njunih trditev, da so vsi solastniki tam shranjevali pridelke, rože, sušili perilo ...) ni potrdil.
VSK Sodba Cpg 30/2022 z dne 17.3.2022 (priznanje pravdne sposobnosti skupnosti etažnih lastnikov - pooblastilo upravniku za zastopanje pred sodiščem)
Pogoji za priznanje lastnosti stranke etažnim lastnikom v predmetni zadevi niso podani. Stanovanjski zakon omogoča skupnosti etažnih lastnikov, da se registrirajo kot pravna oseba, vendar je njihova pravna sposobnost omejena na sklepanje poslov v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše. Zato ni nobene podlage, da bi v sporu, ki presega okvir upravljanja in se nanaša na stvarnopravna razmerja, lastnost stranke priznali etažnim lastnikom, ki niti niso organizirani v skupnost lastnikov. Poleg tega etažni lastniki v predmetni zadevi nimajo premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. V poštev bi prišla kvečjemu sredstva rezervnega sklada, vendar je po prvem odstavku 45. člena SZ-1 na premoženje rezervnega sklada dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom 44. člena.
Uporabno dovoljenje, ki je bilo podlaga za prevzem posameznih delov stavbe (in z njimi povezanih skupnih delov), je bilo izdano tudi za sporna parkirna mesta, ta so bila takrat fizično že vrisana. Ob vpisu etažne lastnine so bila ta parkirna mesta vpisana kot posamezni del in ne kot skupni del, tožeča stranka ni izkazala, da bi bila sporna parkirna mesta izrecno vključena v kupoprodajne pogodbe kot del skupnih delov in naprav. Ko so se kupci posameznih delov vpisali v zemljiško knjigo kot etažni lastniki, so imeli možnost vpogleda v načrt etažne lastnine in tako ugotoviti, kaj so v naravi skupni deli, posebej še, ker skupni deli v kupoprodajnih pogodbah očitno niso bili konkretno opredeljeni. Tako ravnanje bi bilo od povprečno skrbnih kupcev stanovanj vsekakor mogoče pričakovati. Tožeča stranka je sicer lahko bila v zmoti, vendar ta zmota ni bila opravičljiva, zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni bila dobroverni lastniški posestnik spornih parkirnih mest in zato do njihovega priposestvovanja ni moglo priti.
VSC Sodba Cp 508/2021 z dne 16.2.2022 (neplačani računi za dobavljeno toplotno energijo - upravnik stavbe)
Po obrazloženem so pravilni zaključki sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka vtoževane račune upravičeno izdala, saj je opravila tako storitve upravljanja kot tudi iz lastnih sredstev poravnala stroške dobaviteljem, in da toženec prejema računov in neplačila ni prerekal, kakor tudi ni nasprotoval obračunani višini in ključu delitve. Posledično je pravilno zaključilo, da je tožbeni zahtevek v celoti utemeljen in pravilno razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 128205/2016 z dne 8. 12. 2016 v tč. 1 izreka v celoti vzdrži v veljavi tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati glavnico v višini 516,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznega zneska dalje do plačila, kot je razvidno iz tč. 1 izreka izpodbijane sodbe, in izvršilne stroške v višini 64,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 1. 2017 dalje do plačila, ker se je rok za prostovoljno izpolnitev njegove obveznosti (8 dni) glede na datum prejema sklepa o izvršbi (pravilno dne 28. 12. 2016 po fikciji vročitve, kot izhaja iz kopije vročilnice), iztekel dne 5. 1. 2017.
VSL Sodba in sklep I Cp 1511/2022 z dne 27.10.2022 (delitev skupnega premoženja - odgovornost za obveznosti v zvezi s skupnim premoženjem)
Do delitve oziroma razdružitve skupnega premoženja sta nosilca lastninske pravice na skupnem premoženjuoba zakonca skupaj kot kolektiv (enota). Z določitvijo deležev na skupnem premoženju na njem ne nastanesolastnina, temveč se določi delež na premoženju kot celoti in samo taka celota je nato predmet delitve.
Zakonec lahko od drugega zakonca terja povračilo za to, kar je ob poravnavi obveznosti, ki bremeni oba,plačal več, kot znaša njegov del obveznosti.
V obravnavani zadevi ne gre za terjatev upravnika večstanovanjske stavbe zoper toženko kot uporabnicostanovanja, ampak za tožnikov regresni zahtevek zoper njo, zato je irelevantno vprašanje, ali in kdaj je bilupravnik obveščen o spremembi uporabnika stanovanja. Toženka, ki je dejanska in izključna uporabnicastanovanja, je dolžna tožniku plačati vse obratovalne stroške ter ustrezni del stroškov upravljanja, ki jih jetožnik kot lastnik in subsidiarni porok plačal namesto nje.
VSL Sodba II Cpg 399/2022 z dne 16.9.2022 (aktivna legitimacija upravnika za vtoževanje plačil v rezervni sklad - fiduciarni račun)
Iz prvega odstavka 42. člena SZ-1 izhaja, da upravnik v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov vodifiduciarni račun za sredstva rezervnega sklada, ločeno za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. V skladu zdoločilom drugega odstavka 119. člena SPZ so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnihlastnikov, ki jih vodi upravnik ločeno na posebnem računu.
VSL Sklep I Cpg 426/2021 z dne 31.8.2022 (aktivna legitimacija upravnika - dolžnost plačevanja v rezervni sklad)
Kadar stranka sama poda trditev, ki je zanjo neugodna, koristna pa za nasprotno stranko, preden to trditev poda nasprotna stranka, gre za anticipirano (vnaprejšnje) priznanje. Tako priznanje učinkuje, če se nasprotna stranka nanj sklicuje, pri čemer ji trditve ni treba ponoviti, marveč zadošča le sklicevanje na priznanje. Če za učinkovanje vnaprejšnjega priznanja ni potrebno, da nasprotna stranka trditev ponovi, ampak zadošča že sklicevanje na priznanje, po presoji pritožbenega sodišča vnaprejšnje priznanje učinkuje tudi, če nasprotna stranka ponovi vnaprej priznano trditev.
Stranka, ki preklicuje priznanje, mora svoj preklic obrazložiti, to je pojasniti, zakaj je preklic upravičen, in to upravičenost tudi izkazati. Po presoji pritožbenega sodišča tožena stranka ni zadostila trditvenemu in dokaznemu bremenu, da obstajajo razlogi, ki upravičujejo preklic.
VSL Sklep II Cp 751/2022 z dne 1.9.2022 (razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - postavitev zapornice kot motilno dejanje)
Prva in druga toženka sta kot upravnici pasivno legitimirani za konkretno motenjsko pravdo. Sodna praksaglede priznanja pasivne legitimacije upravniku stavbe v motenjskih sporih sicer res ni enotna. Vendar jerazmerje odločb, ki zagovarjajo nasprotna si stališča, precej enakovredno in ne v izrazito podporo stališču, daupravnik izvršuje zgolj sklep v korist etažnih lastnikov in zato ni pasivno legitimiran v motenjski pravdi.
Drugi odstavek 48. člena SZ-1 določa, da je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov,ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da seizvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom seuredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniškihstoritev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe,etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe (prvi odstavek 57. člena SZ-1). Končno 62. člen SZ-1določa, da se za pogodbo o opravljanju upravniških storitev uporabljajo pravila obligacijskega prava opogodbi o naročilu (mandat), če SZ-1 ne določa drugače. Narava razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom je torej podobna mandatni pogodbi.
Upravnik mora pri izvrševanju sklepov etažnih lastnikov ravnati skrbno, kot dober gospodarstvenik. Dolžnaskrbnost upravniku naroča, da sklepu etažnih lastnikov ne sme le golo slediti z izvršitvijo brez vsakršne lastnepresoje koristnosti ali dopustnosti sklepa, ampak mora etažne lastnike (naročitelja) opozoriti na morebitneškodljive posledice.
Ker gre za spor o motenju posesti, kjer se odloča s ciljem pospešenega in poenostavljenega reševanja sporov,po presoji pritožbenega sodišča za zagotovitev učinkovitega in hitrega sodnega varstva ni odločilno zgolj, v 1 / 7čigavo korist je bilo dejanje storjeno. Če je očitno, kdo je posest motil, se lahko motenjska tožba vloži tudizoper motilca, ki dejanje stori v korist tretje osebe.
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica zaradi motenja posesti morala poiskati drugo, daljšo pot, ki jevčasih zaradi zastojev tudi veliko bolj zamudna, česar pritožbi ne izpodbijata. Očitno je, da ima zaradi daljšepoti tožnica ekonomski interes za posestno varstvo in ne gre zgolj za zlorabo pravice.
UPRS Sodba I U 1640/2019-25 z dne 14.3.2022 (izbris upravnika iz registra upravnikov stavb - pravni učinek vpisa v register)
Presoja veljavnosti sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom ni predmet presoje tega upravnegapostopka. Tožnik kot nekdanji upravnik lahko svoje pravice, ki izvirajo iz pogodbenih civilnopravnihrazmerij z etažnimi lastniki varuje v pravdnem postopku. V predmetni tožbi pa tožnik izpodbija zgoljveljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost odpovedi pogodbe z dosedanjim upravnikom, kar pa ni predmet tega upravnegapostopka.
VSL Sodba II Cpg 178/2022 z dne 28.4.2022 (trditveno breme - dokazovanje plačila)
Od vseh procesnih bremen sta trditveno in dokazno breme (ki ju - poleg "čistega" razpravnega načela definiranavedeni člen, hkrati pa določa tudi njuno nujno medsebojno povezanost) najpomembnejša, ker neposrednovplivata na uspeh v pravdi. Pogoj za tožnikov uspeh je, da navede dejstva, ki substancirajo zahtevek (zahtevasklepčnosti), ter da trditve o teh dejstvih (če niso priznana, domnevana ali splošno znana) tudi dokaže(zahteva dokazanosti). Toženec pa bo uspel, če tožnik tega bremena ne bo zmogel (bodisi zato, ker je vložilnesklepčno tožbo ali ker so se dokazi, ki jih je predlagal, izkazali za prešibke, bodisi zato, ker je tožencu znasprotnimi dokazi uspelo omajati tožnikove dokaze) ali ker je zatrjeval in nato dokazal dejstva, zaradikaterih s tožbo uveljavljana pravica sploh ni nastala.Trditveno in dokazno breme (posredno) določa materialno pravo. S tem, ko predpisuje predpostavke zanastanek določene pravice, pove tudi, katera dejstva mora stranka zatrjevati, da bosta njena tožba (ali ugovor)sklepčna. Za ta dejstva nosi (praviloma) tudi dokazno breme.Izkaz zgolj nekaterih plačil dobaviteljem ne zadošča za ugoditev celotnemu zahtevku tožeče stranke iznaslova stroškov obratovanja. Zaradi izkaza plačila nekaterim od dobaviteljem ni mogoče avtomatičnosklepati, da je tožeča stranka stroške obratovanja za toženo stranko založila vsem dobaviteljem.
VSL Sodba I Cp 1464/2022 z dne 5.10.2022 (načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - posel, ki presega redno upravljanje)
Odločanje o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 res šteje za posel rednega upravljanja. To pomeni, da lahko etažni lastniki ob upoštevanju četrtega in petega odstavka 37. člena SZ-1 o njem odločajo (tudi) na ponovljenem zboru etažnih lastnikov in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Vendar pa to velja le, če načrt vzdrževanja dejansko obsega dela, ki se štejejo za vzdrževanje. Sodišče prve stopnje se je zato utemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali sporna sanacija fasade predstavlja vzdrževanje in s tem posel rednega upravljanja (drugi in četrti odstavek 25. člena SZ-1) ali pa greza posel, ki redno upravljanje presega (29. člen SZ-1).
Konkretno sanacijo fasade, pri kateri je po ugotovitvah sodišča prve stopnje šlo za energetsko sanacijo in ne za menjavo zaradi iztrošenosti, bi lahko uvrstili kvečjemu med izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike. SZ-1tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili med izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 41. točke 3. člena GZ. Ker tudi konkretna energetska sanacija fasade, ki je bila načrtovana v načrtu vzdrževanja, sodi med takšne(izvzete) izboljšave, gre posledično za posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Za njegovo izvedbo je zato potrebno soglasje več kot ¾ etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Tako soglasje pa na ponovljenem zboru etažnih lastnikov dne 16. 5. 2019 ni bilo doseženo.
VSL Sklep I Cp 1436/2022 z dne 21.10.2022 (ureditev razmerij med solastniki - soglasje za priključitev na distribucijsko omrežje)
Med posle upravljanja se štejejo tudi posli obratovanja (25. člen SZ-1), med udeleženci pa je spor prav v zvezi z zagotavljanjem pogojev za dobavo in storitev na način, da bo mogoč individualni obračun elektrike za posamezne porabnike. Da je nadomestitev soglasja v zvezi s priklopom na elektro omrežje posel, nujen za redno vzdrževanje stvari, izhaja tudi iz sodne prakse.
VSL Sodba II Cp 356/2022 z dne 7.6.2022 (odškodninska odgovornost etažnega lastnika - škoda, ki nastane tretjim osebam)
V teoriji prevladuje stališče, da solidarni dolžniki ne morejo biti enotni sosporniki, saj vsak lahko dolguje z drugačnim rokom izpolnitve, pod drugimi pogoji in sploh z različnimi odmiki. Ne drži pritožbena navedba, da bi vsi etažni lastniki stavbe morali biti toženi kot nujni enotni sosporniki.
Vzrok za tožničin padec ni predstavljala kvaliteta ploščic, temveč je tožnica padla, ker sta bila na mestu padca moker sneg in led.
Tožnica v tej zadevi ni vložila direktne tožbe zoper zavarovalnico, ki je stranska intervenientka na strani toženke, temveč je tožila enega od etažnih lastnikov, ki pa za škodo, nastalo na splošnih skupnih delih, odgovarjajo solidarno in neomejeno. To, da je odgovornost zavarovalnice omejena z zavarovalno pogodbo, ne zmanjšuje odgovornosti etažnega lastnika, ki za škodo, povzročeno tretjim osebam, kot že prej navedeno, ne odgovarja v skladu s svojim solastnim deležem, temveč je njegova odgovornost za nastalo škodo solidarna in ni omejena z zavarovalno pogodbo oz. višino njegovega solastnega deleža.
Toženka ni izkazala, da se je v konkretnem primeru na tržnici izvajalo kakršno koli čiščenje, ki bi bilo prilagojeno razmeram ali da bi se na razmere (ko je bil na tleh sneg, mokrota) drugače odzivalo, npr. s soljenjem, položitvijo podlage, ki bi preprečevala zdrse in podobno.
VSL Sodba II Cp 1536/2022 z dne 3.11.2022 (prevzem dolga - terjatev upravnika)
Toženka se je v sodni poravnavi, sklenjeni z lastnico poslovnih prostorov, zavezala poravnati vse neporavnane obveznosti do dobaviteljev in upravnika, ki bodo nastale do njene izselitve, in sicer tudi v primeru, če bodo te naložene v plačilo lastnici. Takšno vsebino dogovora je sodišče pravilno označilo kot prevzem izpolnitve.
VSL Sodba I Cp 991/2022 z dne 13.10.2022 (odgovornost za zapustnikove dolgove - obratovalni stroški)
V primeru izločitve premoženja zaradi lastništva toženke zapuščinsko sodišče (izločenega) premoženja ne bi zajelo v obsegu zapuščine. V takšnem primeru zapuščinsko sodišče tudi ne bi navajalo toženke kot upnice v postopku. Prav tako toženki in zakonitima dedičema ne bi bilo treba skleniti sporazuma o delitvi zapuščine. Toženka ne bi prejela solastniškega deleža zapuščine, saj bi že bila lastnica izločenega premoženja, ki ne sodi v zapuščino.
VSL Sodba I Cp 868/2022 z dne 5.10.2022 (stroški vzdrževanja skupnih delov - delitev stroškov, ki nimajo podlage v sklepu etažnih lastnikov)
Tožnica na popisnem listu dodatno zaračunanih hišniških del za februar in april 2020 (nad dvema urama mesečno) ni konkretizirala, niti hišniška dela iz popisnega lista niso razvidna. Zaradi tega tožnica ne glede na sklep etažnih lastnikov, ki je hišniška dela omejeval na 2 uri mesečno, ni upravičena do plačila dodatno vtoževanih hišniških storitev, saj dodatno zaračunani hišniški stroški niso bili konkretizirani in izkazani. Ker ograja po dejanskih ugotovitvah sodišča ni predstavljala skupnega dela stavbe niti toženkinega posebnega dela, temveč posebni del drugega etažnega lastnika, za plačilo nastalega stroška toženka ne odgovarja.
VSL Sklep I Cp 1015/2022 z dne 8.9.2022 (obvezna določitev upravnika - nadomestitev soglasja etažnega lastnika s sklepom sodišča)
Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku. Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši. Trditve, da se etažni lastniki ne zmorejo dogovoriti za izvedbo popravila strehe, ki ob slabem vremenu zamaka njegovo stanovanje, zaradi česar mu nastaja škoda, bi (če bi bila izkazana nujnost) kvečjemu utemeljile drugačen predlog – takšnega, da o izvedbi posla (popravila strehe) odloči sodišče v nepravdnem postopku.
VSM Sklep I Ip 309/2022 z dne 10.5.2022 (imenovanje upravnika večstanovanjske stavbe - odpoved pogodbe)
Že z določitvijo navedenih obveznih sestavin listine je zadoščeno temu, da so etažni lastniki seznanjeni z odločitvijo, o kateri se glasuje. Pri tem objava predloga sklepa ni nujno na oglasni deski, kot navaja upnik, ampak v skladu z zakonom zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom(drugi odstavek 35. člena SZ-1). Zbiranje podpisov od vrat do vrat, ki ga navaja upnik, je najbolj neposreden način, da se vsak posamezen etažni lastnik lahko seznani z vsebino predloga sklepa in začetkom postopka glasovanja, tako je dodatna javna objava le drugotnega (dopolnilnega), nikakor pa odločilnega pomena.
UPRS Sodba in sklep III U 115/2021-11 z dne 8.6.2022 (bistvena kršitev določb postopka - zavrženje predloga za izdajo začasne odredbe)
Niti prvo- niti drugostopenjski organ nista navedla materialnopravne podlage, ki je relevantna v obravnavani upravni zadevi. Navedeno se izkaže kot pomembno, ker ima tožnica prav, ko opozarja, da je prvostopenjski organ postopal nepravilno, ko je njeno pritožbo obravnaval (zgolj) kot pritožbo, vloženo v imenu stranke postopka - vlagatelja zahteve za izdajo dovoljenja za posek drevesa (tj. skupnosti etažnih lastnikov), čeprav iz pritožbe izhaja (in v njej tožnica to tudi izrecno poudari), da jo je vložila v svojem imenu, torej kot pritožbo po določbi prvega odstavka 229. člena ZUP. Glede na povedano bi moral prvostopenjski organ obrazloženo presoditi (tudi), ali tožnica izkazuje pravni interes, tj. osebno pravno korist za vložitev pritožbe.
VSL Sklep I Cpg 150/2022 z dne 30.6.2022 (upravljanje poslovne stavbe - povezanost trditvenega in dokaznega bremena)
Izvedenka je odstopila od trditvene podlage tožeče stranke oz. metodologije obračuna stroškov, ki jo je ta zatrjevala. To pa pomeni, da je izvedenka v bistvu nadomestila trditveno podlago tožeče stranke, saj je slednja tožbo modificirala ravno glede na ugotovitve izvedenskega mnenja. Navedeno predstavlja odmik odpravil o trditvenem in dokaznem bremenu. Stranka je namreč tista, ki mora ponuditi ustrezno trditveno podlago, dokaz z izvedencem lahko služi le temu, da se podane trditve potrdijo ali ovržejo. Aplicirano na konkreten primer, to pomeni, da izvedenka ne bi smela uporabiti drugačne metodologije razdelitve stroškov, kot jo je zatrjevala tožeča stranka.
VSL Sodba I Cp 771/2022 z dne 20.6.2022 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - skrbnost dobrega strokovnjaka kot pravni standard)
Ker so bila grajana relativno enostavna gradbena dela, se od upravnika tudi ni pričakovalo, da bi predplačilom obveznosti za ugotavljanje napak angažiral sodnega izvedenca ali posebnega strokovnjaka in s tem povzročil nesorazmerno visoke stroške etažnim lastnikom. Ker ostali etažni lastniki oziroma nadzorni odbor ob prevzemu in pregledu del takšnih napak niso uveljavljali, tožnica pa jih sama ni zaznala, je morala opraviti plačilo izvajalcu. Neskrbnega ravnanja ali ravnanja v nasprotju z interesi etažnih lastnikov ji ob opisanem ni mogoče očitati.
VSL Sodba II Cpg 180/2022 z dne 30.5.2022 (plačilo upravniških storitev - trditveno in dokazno breme glede ključa delitve)
Tožeča stranka je navedla iztoževano obdobje ter vsaj okvirno oz. abstraktno opredelila, za katere vrste stroškov gre (plačilo stroškov vode, skupne elektrike, hišniških storitev, upravljanja, vzdrževanja itd.). Vrsta(in višina) posameznih mesečnih stroškov pa je konkretno in natančno opredeljena v predloženih računih. Ključ delitve je sicer res navedla le za del stroškov, ki se nanašajo na vodo (glede na dejansko porabo), ter za hišniške storitve (glede na enoto), vendar pa je hkrati pojasnila, da je stroške delila skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb ter da prilaga obračune stroškov. Na slednjih (torej priloženih računih) pa je ključ delitve jasno naveden pri vsakem strošku posebej. Ob dejstvu, da gre za (zgolj) devet preglednih, jasnih računov in ne za obsežno listinsko dokumentacijo, višje sodišče pojasnjuje, da je bila toženi stranki dana zadostna možnost, da ugovarja pravilnosti ključa delitve. Pritožničini očitki, da iz obračuna stroškov ni podrobneje razvidno, po katerem ključu so se stroški delili (površina, enota, št. uporabnikov), ne držijo.
VSL Sodba II Cpg 265/2022 z dne 29.6.2022 (načrt vzdrževanja - posel, ki presega okvir rednega upravljanja)
Skladno z določilom prvega odstavka 29. člena SZ-1 etažni lastniki o poslih, ki presegajo redno upravljanje stanovanjske hiše, odločajo s 75 % solastniških deležev. Kot je zgoraj pojasnjeno, je predmet vzdrževanja v tej pravdi energetska prenova večstanovanjske stavbe, ki pred tem ni imela toplotne izolacije fasade. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki skladno z zakonom z navadno večino izposlovali sklep o povečanju sredstev za posle rednega vzdrževanja, vendar so ti posli presegali okvir rednega vzdrževanja.
Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganje tega določila bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se za navadno solastniško večino sprejme tudi odločitev o povišanju plačil v rezervni sklad zaradi izvedba poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom rezervnega sklada.
VSL Sodba in sklep I Cpg 168/2021 z dne 23.6.2022 (plačilo obratovalnih in vzdrževalnih stroškov - obračun obratovalnih stroškov)
Tožeča stranka je sama podala delni umik tožbe z drugo pripravljalno vlogo z dne 29. 6. 2020 glede zneskov po računih 023/17, 055/17, 091/17, 133/17, 174/17, 218/17 in delno po računu 251/17. Tožena stranka se je z delnim umikom v pripravljalni vlogi z dne 10. 7. 2020 strinjala. Sodišče prve stopnje zato ni imelo nobene podlage, da delnega umika tožbe ne bi upoštevalo. Ker pri umiku tožbe ne gre za razpolaganje z zahtevkom, umika tožbe sodišče ne more preprečiti s sklicevanjem na 3. člen ZPP. Edini pogoj za umik tožbe po vložitvi odgovora na tožbo je privolitev tožene stranke. Ta pa je bila podana jasno in nepogojno.
Tožeča stranka kot upravnik je bila dolžna vsako leto etažnim lastnikom predložiti obračun dejanskih stroškov in nato opraviti ustrezen poračun. Navedeno izhaja tudi iz Pogodbe o upravljanju, ki določa obveznost upravnika, da najmanj enkrat letno lastnikom predložiti obračun skupnih stroškov oziroma tudi v vmesnem obdobju po predhodnem dogovoru. Navsezadnje je tudi povsem življenjsko logično, da se v primeru pavšalnega plačevanja stroškov oziroma akontacij, na koncu določenega obdobja napravi poračun, da se ugotovi dejanska poraba. V nasprotnem primeru lahko pride do neupravičene obogatitve na strani prejemnika.
Ker tožeča stranka ni nikoli predložila letnih obračunov stroškov (česar sama ni zanikala), ni mogoče ugotoviti, kolikšni so bili dejanski stroški v posameznem letu. V primeru, da bi se izkazale za resnične trditve tožene stranke, da dejanske stroške s pavšali preplačuje, bi to vplivalo na utemeljenost tožbenega zahtevka po višini. V primeru preplačil bi bila tožeča stranka v skladu z zgoraj citiranimi pogodbenimi določili dolžna to upoštevati kot dobropise na prihodnjih računih.
VSL Sodba I Cp 864/2022 z dne 9.6.2022 (plačilo sredstev v rezervni sklad - zastaranje terjatev upravnika večstanovanjskih hiš)
Terjatve iz 355. člena OZ so naštete izčrpno in enoletnega zastaralnega roka z analogijo ni mogoče širiti na druge, četudi primerljive terjatve. Sodna praksa tako zastopa stališče, da obveznost plačila v rezervni sklad zastara v triletnem roku, ki je določen za zastaranje občasnih terjatev. Ne gre namreč za terjatev upravnika, temveč etažnih lastnikov (sredstva rezervnega sklada).
VSL Sodba II Cp 571/2022 z dne 17.5.2022 (način odločanja etažnih lastnikov - vzdrževanje večstanovanjske stavbe)
Etažni lastniki lahko odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov (prvi odstavek 34.člena SZ-1). Zakonske skladnosti njenega ravnanja ne omaja dejstvo, da je šlo v bistvu za potrditev sklepa nadzornega odbora, saj je bila navedena listina (odločitev nadzornega odbora) v odnosu do etažnih lastnikov kljub temu zgolj predlog sklepa (glasovanje "za" ali "proti"). Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je bil sklep sprejet z več kot polovico solastniških deležev.
Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe (ki spadajo med posle rednega upravljanja) po SZ-1 so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se med drugim štejejo dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Nesporno je, da je bil sporni zid zgrajen z namenom zaščite pred poplavami, ker je bila stavba pred tem že poplavljena. Ne drži, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevega ugovora, da je zid postavljen na tujem zemljišču. V 13. točki obrazložitve je pojasnilo, da se v tem postopku ne odloča o lastništvu parapetnega zidu, temveč o tem, ali so stroške njegove postavitve in ostale investicije v sklopu protipoplavne zaščite dolžni nositi etažni lastniki stavbe, za potrebe katere je bil zid zgrajen.
VSL Sodba I Cpg 81/2021 z dne 6.4.2022 (ključ delitve stroškov - potrebna večina etažnih lastnikov)
Ni sporno, da je bila Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. z dne 19. 8. 1997 (v nadaljevanju Pogodba), ki ureja tudi način (ključ) obračunavanja stroškov obratovanja in upravljanja, ki odstopa od zakonsko predpisanega, sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov. Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna. Ključ delitve torej s Pogodbo ni bil (veljavno) spremenjen, kar pomeni, da je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine.
VSL Sodba I Cp 660/2022 z dne 22.4.2022 (sredstva rezervnega sklada - pobotljivost terjatve)
Ker so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), kise smejo po zakonu uporabiti samo za poravnavo nekaterih stroškov vzdrževanja skupnih delov stavbe v etažni lastnini, je pravilen zaključek, da toženec ni izkazal, da bi bilo zatrjevano terjatev mogoče pobotati s terjatvijo etažnih lastnikov iz naslova njegovih dolžnih vplačil v rezervni sklad.
VSL Sodba II Cp 1938/2021 z dne 12.1.2022 (padec na ledu - dolžnost upravnika večstanovanjske hiše)
Iz četrtega odstavka 118. člena SZ-1 ne izhaja, kako mora upravnik zagotavljati čiščenje snega na dovoznih poteh oz. funkcionalnem zemljišču oz. da ga mora čistiti sam.
VSL Sodba I Cp 747/2022 z dne 8.6.2022 (aktivna legitimacija etažnih lastnikov - oblikovanje tožbenega zahtevka)
V pravdnem postopku, ki se nadaljuje po dolžnikovem ugovoru zoper sklep o izvršbi, tvori tožbo predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine skupaj s prvo pripravljalno vlogo. Tožeča stranka bi morala zahtevati plačilo na poseben transakcijski račun etažnih lastnikov, kjer se zbirajo sredstva rezervnega sklada, in ne na račun upravnika. Razpolagalna sposobnost etažnih lastnikov je zaradi stroge namenskosti in nepovratnosti sredstev rezervnega sklada zelo omejena. Kakršen koli prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na sredstvih rezervnega sklada mimo dovoljenih namenov uporabe, ki so izrecno in kogentno določeni, ni dovoljen.
VSL Sodba II Cpg 257/2022 z dne 27.5.2022 (upravljanje v večstanovanjskih stavbah - funkcionalna celota)
Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da ima celotna podzemna garaža skupne ter od stanovanjskih prostorov večstanovanjskih stavb ločene instalacije za elektriko, vodo, prezračevanje in da se v celotni podzemni garaži med drugim nahajajo tudi skupni prostori in skupni gradbeni elementi, ki predstavljajo skupne dele večstanovanjske stavbe. Zato je pravilno presodilo, da v tej situaciji ni ovir, da stanovanjski del stavbe z vsemi pripadajočimi skupnimi in posebnimi prostori upravlja en upravnik, podzemni del zgradbe, ki predstavlja zaključno funkcionalno celoto, pa čeprav vsebuje iste ID znake kot nadzemni del, pa drug upravnik.
VSC Sodba Cp 190/2021 z dne 2.6.2021 (presoja sklepčnosti tožbe - način obračunavanja stroškov)
Ko etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je treba kot merilo uporabiti izračun po 30. členu SZ-1 (in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb), ki določa, da se stroški obratovanja in vzdrževanja obračunajo bodisi na podlagi števila enot v stavbi, površine posameznega dela, bodisi na podlagi števila uporabnikov. Po oceni pritožbenega sodišča je povsem pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka, ki je sicer navedla pravno podlago za merila za delitev stroškov, ni konkretno opredelila, na kakšen način je izračunala na toženca odpadli delež posameznih zaračunanih stroškov in storitev.
VSL Sodba I Cp 466/2022 z dne 15.4.2022 (zavrnitev zahtevka zaradi nesklepčnosti - trditveno in dokazno breme glede ključa delitve)
Pritožbeno sodišče popolnoma soglaša s prvostopenjskim, da tožnica zahtevka po višini ni obrazložila v zadostni meri, da ga bilo mogoče preizkusiti. V prvi vlogi, v kateri mora tožnik v sporu majhne vrednosti navesti vsa relevantna dejstva in dokaze (451. člen ZPP), je navedla le, da dobavlja toploto na določeno odjemno mesto, številke računov in skupni znesek domnevnega dolga toženca, ki se izterjuje tudi v drugih postopkih. O pritožbeno omenjenih fiksnih stroških, obračunski moči, količini dobavljene toplote ali ceni niti besedice. Tudi v drugi vlogi, v kateri obširno navaja o sporazumu, delilnikih itd., tožnica sicer posplošeno omeni obračunsko moč (ne pove, koliko znaša), deleže (zopet ne pove, kolikšen je), fiksne stroške in vzdrževanje merilnika, vendar ne pove, koliko ti stroški znašajo (v odstotku ali absolutnem znesku). Skratka, tožnica ni podala nobenih trditev o tem, kaj sploh sestavlja vtoževane račune in zakaj. Zato je jasno, da višini toženka konkretizirano ni mogla ugovarjati – ker ni bilo tožničinih trditev, katerim bi lahko oporekala. Glede na povedano je tožba nesklepčna in jo je treba zavrniti.
Toženec mora imeti vselej možnost, da pravilnost obračuna preizkusi in mu po potrebi ugovarja, česar pa ne more storiti, dokler tožnica na trditveni ravni ključa delitve ne pojasni. Tožnica bi zato morala konkretizirano pojasniti ne le, kdo in kako je ključ delitve sprejel, temveč tudi, kako je ta ključ sestavljen oziroma kako deluje.
VSL Sklep II Cp 1027/2021 z dne 4.10.2021 (obratovalni stroški in stroški upravljanja - neupravičena obogatitev)
Napačen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožnica plačila ne more zahtevati niti na podlagi določb o neupravičeni obogatitvi (190. in 197. člen OZ), ker naj bi bilo v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja tožnici priznati kakršnokoli plačilo. Čeprav je tožnica ravnala samovoljno, je treba preprečiti neupravičeno obogatitev tožencev. Ni res, da bi bilo to v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Kdor je bil brezpravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Z obogatitvijo je mišljena tudi pridobitev koristi s storitvijo (190. člen OZ). Še posebej pa verzijski zahtevek ureja 197. člen OZ (izdatek za drugega), ki določa, da kdor za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, ima pravico zahtevati od njega povračilo. Tožnica je navajala, da sta bila toženca na njen račun neupravičeno obogatena, ker sta imela zagotovljene določene storitve (npr. ogrevanje), ne da bi za to plačala potrebne stroške obratovanja in vzdrževanja. Ker je sodišče izhajalo iz napačnega materialnopravnega stališča, po katerem je že a priori zavrnilo uporabo navedenega instituta, dejanskega stanja v tej smeri sploh ni ugotavljalo. Ni ugotavljalo predpostavk obogatitvenega zahtevka, to je obogatitve, prikrajšanja na škodo drugega, vzročne zveze ter odsotnosti pravnega temelja, in je tako dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno.
VSL Sklep I Cp 1334/2021 z dne 22.10.2021 (izterjava sredstev za rezervni sklad - aktivna legitimacija etažnih lastnikov)
Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga ima upravnik po določbi tretjega odstavka 44.člena SZ-1 oziroma šestega odstavka 119. člena SPZ pravico pozvati k plačilu, pri čemer se poziv šteje za verodostojno listino v smislu določb zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Poleg tega iz četrtega odstavka118. člena SPZ izhaja zakonsko pooblastilo upravniku, da v sodnih postopkih (za zavarovanje pravic in koristi etažnih lastnikov) vlaga tožbe v imenu etažnih lastnikov. Upravnik ima torej položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka tj. v lastnem imenu izterjevati stroškov rednega upravljanja, razen, če je stroške založil iz lastnih sredstev.
Upravnik s predlogom za izvršbo ni zahteval povrnitev stroškov, ki bi jih založil iz lastnih sredstev. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da so kot etažni lastniki nosilci konkretno vtoževane terjatve. Čim je tako, pa ne gre za to, da je upravnik kot tožeča stranka predlog za izvršbo vložil v lastnem imenu in za lasten račun. Podlage za zaključek, da je upravnik nastopal kot stranka, zato ni.
Prejšnji upravnik s prenehanjem pogodbe o upravljanju ni izgubil materialnopravnega upravičenja, temveč procesno legitimacijo za konkretni sodni postopek; trenutni upravnik pa v pravdi nastopa kot novi zastopnik tožeče stranke. Gre za spremembo zastopnika, pri čemer stranka na aktivni strani ves čas ostaja enaka, zato soglasje tožene stranke ni bilo potrebno.
Okoliščina, da je prišlo do spremembe upravnika in ukinitve posebnega računa, na katerem je prejšnji upravnik vodil sredstva rezervnega sklada, na zaključek ne vpliva.
Pritožba ima prav, da bi moralo sodišče tožečo stranko pozvati, naj navedbe o številki novo odprtega posebnega računa z manjkajočimi trditvami dopolni. Sodišče, ki v trditvah ene stranke zazna vrzel, ki bi lahko pripeljala do zavrnitve zahtevka, ne sme pasivno čakati na potencialno odpravo napake s strani stranke same, temveč mora opraviti materialno procesno vodstvo. Tovrstna aktivnost sodišča je sicer v sporih majhne vrednosti - glede na stroge prekluzijske določbe - res nekoliko omejena, vendar ni izključena. Navedeno velja še zlasti v okoliščinah primera, kakršen je obravnavani, ko je tožeča stranka navedla vsa k dejanskemu stanju pripadajoča dejstva, vendar ima njihov opis zaradi ugovorov tožene stranke v delu vrzel. Drugačno, pretirano formalistično odločanje bi bilo v nasprotju z ustavno zahtevo, da sodišče meritorno odloči v zadevi, ki mu je predložena v odločitev.
VSL Sklep I Cp 729/2021 z dne 30.6.2021 (določitev pripadajočega zemljišča k stavbi - pravica uporabe)
Nasprotna udeleženka ima kot zastopnica javnega interesa pravni interes le glede pritožbenih trditev, s katerimi uveljavlja stališče, da gre za javne površine (trditve o skupnem pripadajočem zemljišču ji ne koristijo). Glede pritožbenih navedb, da so predmetne parcele javne površine (del grajenega javnega dobra) in da so navedbe predlagateljev o izključni rabi teh parcel pavšalne, nedokazane, velja opozoriti na porazdelitev trditvenega in dokaznega bremena, kot izhaja iz 44. člena ZVEtL-1: trditveno in dokazno breme je na tistem, ki meni, da lastnik stavbe ni postal lastnik pripadajočega zemljišča.
VSC Sodba I Cpg 24/2022 z dne 28.3.2022 (naloge upravnika - poslovne stavbe in poslovni prostori)
Vse obširne pritožbene navedbe, kako je tožena stranka kršila zakonsko dolžnost upravnika večstanovanjske zgradbe, ko izdanih računov za upravniške stroške za poslovna prostora, ni prefakturirala na solastnike poslovnih prostorov iz stanovanjskih objektov, kjer je tožena stranka upravnica in da je s tem tožeči stranki povzročila škodo v višini vtoževanega zneska, se pokažejo kot neutemeljene, saj tožeča stranka svojega oškodovanja ne more graditi na zakonsko opredeljenih dolžnostih upravnika, ki upravnika zavezujejo glede stanovanjske zgradbe, kjer je upravnik, kot pravilno zaključi sodišče prve stopnje, temveč bi v okoliščinah konkretnega primera morala tožeča stranka izkazati pravno poslovni temelj za prefakturiranje upravniških stroškov na toženo stranko in za to, da bi tožena stranka nato te stroške prefakturirala na etažne lastnike iz zgradb, kjer je upravnik.
VSRS Sodba III Ips 1/2022 z dne 10.5.2022 (plačilo stroškov obratovanja in upravljanja - pogodba o prevzemu dolga)
Dolžnik in tretji se ne moreta samostojno dogovoriti o tem, da v obstoječem obligacijskem razmerju tretji -prevzemnik prevzame dolg dolžnika (prim. prvi odstavek 427. člena OZ). Upnikova privolitev v dogovor s to vsebino je odločilnega pomena za nastop učinka nadomestitve dolžnika s prevzemnikom (dolga), ker jo šele soglasje upnika odobri. Privolitev upnika kot izjava soglasja k pogodbi o prevzemu dolga se neločljivo navezuje na vedenje upnika o tej pogodbi; to pa predpostavlja, da je upnik obveščen prav o pogodbi o prevzemu dolga in s tem s skupnim interesom dolžnika in prevzemnika, da naj slednji v obstoječem obligacijskem razmerju nadomesti prvega. Upnikova privolitev je izjava volje. Izrazi se lahko tudi v pogodbi, sklenjeni med upnikom in tretjim -prevzemnikom dolga. Vendar mora biti upnikova volja, da se dolžnik iz obstoječega razmerja nadomešča s tretjim, nedvoumna. Prav to je bistveno, ker šele upnikovo soglasje s to vsebino to pogodbo razločuje od pogodbe o pristopu k dolgu. Četudi je bil morda skupni namen toženke in njenega najemnika, da najemnik prevzame dolg toženke, to v okoliščinah primera ne pomeni, da je bila tožnica kot upnica o tem njunem morebitnem skupnem namenu obveščena že zgolj s seznanitvijo z besedilom navedenih točk Najemne pogodbe. Zanjo je bilo v okoliščinah primera lahko pomembno le, kako je pogodba zapisana, saj je bila po trditvah toženke zgolj s tem zapisom seznanjena. Za presojo o vsaki pogodbeni zavezi je najprej treba odgovoriti na vprašanje obstoja pravno upoštevnih dejstev, ki naj bi pogodbeno zavezo z določeno vsebino utemeljili.
VSL Sodba II Cp 107/2022 z dne 5.4.2022 (aktivna legitimacija upravnika - zavezanec za plačilo obratovalnih stroškov)
Po SPZ je zavezanec za plačilo stroškov, povezanih z upravljanjem in obratovanjem stavbe, (etažni) lastnik(68. in 115. člen SPZ), ne najemnik (uporabnik).
VSL Sklep I Cp 376/2022 z dne 30.3.2022 (stroški ogrevanja - neto tlorisna površina)
Ker je za delitev stroškov ogrevanja bistvena ogrevana površina stanovanja, t. j. neto tlorisna površina toženkinega stanovanja brez balkona in shrambe, je neutemeljeno toženkino sklicevanje na Tehnična navodila in primere za izračun površin prostorov in delov stavb Ministrstva za okolje in prostor, ki so namenjena izmeri uporabne površine stanovanja. Pritožbeno sodišče ob tem pripominja, da toženka v tem postopku ne more uspeti oziroma doseči spremembe neto tlorisne površine ter posledično ogrevane površine stanovanja. Tožeča stranka kot upravnik je pri ugotavljanju in delitvi stroškov ogrevanja za posamezno stanovanje vezana na neto tlorisno površino stanovanja, ki je razvidna iz uradnih evidenc.
Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek pravilno presojalo na dveh podlagah. Glede povračila stroškov, kijih je tožeča stranka v imenu toženke založila oziroma plačala dobaviteljem in izvajalcem storitev, je uporabilo določila o verziji. Glede stroškov, ki jih je imela tožeča stranka z izvedbo hišniških del, čiščenja okolice in snega ter ugotavljanjem stroškov ogrevanja, ki jih izvaja sama, pa se je oprlo na pogodbo o upravljanju.
Temeljno načelo pravdnega postopka je načelo kontradiktornosti, izraženo v prvem odstavku 5. člena ZPP, vključno s pravico do izjave, ki je neposredni izraz pravice do enakega varstva pravic v postopku. Pravica do enakega varstva pravic se nanaša tudi na dokazni postopek.
VSL Sodba I Cp 428/2022 z dne 29.3.2022 (plačilo v rezervni sklad - prepoved posega v skupni del stavbe)
Toženec je s posegom v skupne dele večstanovanjske stavbe brez ustreznega soglasja posegel v solastninsko pravico tožnikov.
VSC Sklep I Cp 47/2022 z dne 25.3.2022 (elaborat - postopek za vzpostavitev etažne lastnine)
S sklepom, izdanim na podlagi šestega odstavka 13. člena ZVEtL-1, sodišče opravi zgolj presojo, ali je izdelan elaborat v tehničnem smislu primerna strokovna podlaga za izvedbo katastrskega vpisa.
VSRS Sodba I Ips 28688/2017 z dne 10.2.2022 (žaljiva obdolžitev glede ponarejanja podpisov na podpisni listini)
V postopku z zahtevo za varstvo zakonitosti je vrhovni državni tožilec kot edini tožilec, ki sme vložiti to izredno pravno sredstvo, vselej stranka ali nasprotna stranka, tudi če gre za kazenski postopek, ki je tekel na podlagi zasebne tožbe ali obtožnega akta oškodovanca kot tožilca. Obsojenka je sumila na ponarejenost podpisov, to pa ne zadošča za t. i. dokaz dobre vere, da so bili podpisi ponarejeni, ker obsojenka pri podpisnikih svojega suma ni preverila. Bolj kot to pa je odločilno, da obsojenka v zagovoru ni ponudila nobenega dokaza oziroma ni navedla utemeljenega razloga, na podlagi česaje svoje prepričanje o ponarejanju podpisov pripisala prav zasebnemu tožilcu. Zahteva za varstvo zakonitosti je samostojno pravno sredstvo, zato je treba v njej zatrjevane kršitve določno obrazložiti. Pritožbeno sodišče ne izvaja samostojne dokazne ocene, temveč presoja pravilnost dokazne presoje sodišča prve stopnje, pri čemer ravna po prvem odstavku 395. člena ZKP.
VSC Sklep Cp 519/2021 z dne 25.2.2022 (pripadajoče zemljišče - funkcionalno zemljišče k stavbi)
Sodišče prve stopnje je glede parcele 2224/1 zmotno ugotovilo dejansko stanje in je delno zmotno uporabilo materialno pravo, to je določbo 2. in 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, ko ni ugotovilo, da to zemljišče v razmerju do stavbe predstavlja preteklo rabo in sedanjo rabo, da uporabniki stavbe vstopajo v stavbo pri vhodu na njeni vzhodni strani in vstopajo ter vozijo na njeno pripadajoče zemljišče na notranjem dvorišču.
Prvi nasprotni udeleženec ne izpodbija zaključkov sodišča prve stopnje: da je bila stavba med 25. 7. 1997 v dejanski etažni lastnini in njeni deli v lastništvu različnih pravnih in fizičnih oseb na podlagi nakupov delov stanovanja v letih 1970, 1986 in po SZ med letoma 1991 in 1993, da je njegov pravni prednik Ž. d.o.o. moral vedeti, da je v času prenehanja družbene lastnine z uveljavitvijo ZLNDL 25. 7. 1997 zemljišče pripadalo stavbi in njenim vsakokratnim (etažnim) lastnikom in ne le njemu, prvi nasprotni udeleženec pa je kot prevzemna družba pridobil lastninsko pravico od tega pravnega prednika, da se prvi nasprotni udeleženec poslovno ukvarja z gospodarjenjem z objekti in mu pretekla nepremičninska zakonodaja ne more biti tuja. Glede na takšne neizpodbijane zaključke sodišča prve stopnje prvi nasprotni udeleženec zgolj z vztrajanjem v pritožbi, da je pridobil lastninsko pravico v dobri veri, ne more izpodbiti materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da mu je moglo in moralo biti znano, da dvorišče stavbe (vključno s pritožbeno spornimi zemljišči parc. št. od 2227/16 do 2227/51) v družbeni lastnini, ki je po namenu služilo stavbi in njenim vsakokratnim uporabnikom in lastnikom ob koncu družbene lastnine, ni izključno njegova lastnina.
Zmotna je trditev, da sta sedmi in osmi udeleženec dokazala lastništvo na garažah s predloženimi pogodbami. Dokaz o lastništvu nepremičnine je zemljiškoknjižni izpisek, saj je za pravno poslovno pridobitev lastninske pravice poleg pravnega posla (pogodbe) vseskozi potreben pridobitni način, to je vpis v zemljiško knjigo. Tako je določal 33. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerij (z veljavnostjo od 1. 9. 1980 do 31. 12. 2002) in pred njim paragraf 431 Občega državljanskega zakonika (ODZ), od 1. 1. 2003 dalje pa tako določa 49. člen Stvarnopravnega zakonika. Sodišče prve stopnje je zato pravilno presodilo, da s predloženimi listinami (odločba Ministrstva za finance - DURS za odmero davka, odločba o uporabnem dovoljenju, sklep o dedovanju, izpis iz katastra) ni dokazana pridobitev lastninske pravice.
VSC Sodba I Cpg 146/2021 z dne 17.1.2022 (skupni deli - predpostavke krivdne odškodninske odgovornosti)
Med tožnico in toženko (dvema upravnicama) ni nobenega pogodbenega odnosa in tudi SZ-1 med njima samima ne vzpostavlja pravic in dolžnosti (glej predvsem 23. člen SZ-1) v smeri plačevanja obveznosti iz naslova upravljanja. Tožnica je v razmerju do toženke in do etažnih lastnikov dveh stavb, če se v celoti sledi pritožbenim navedbam, tretja oseba, ki je navedene obratovalne stroške plačala in se očitno želi regresirati oziroma od toženke zahteva plačilo odškodnine. Tožnice upoštevaje njene navedbe po SZ-1 ni mogoče šteti niti za dobavitelja v smislu SZ-1 (glej predvsem 71. člen SZ-1).Edina pravna podlaga, na kateri lahko tožnica od toženke zahteva plačilo omenjenih stroškov s pripadki in opomina, je odškodninska, kar v pritožbi priznava tudi tožnica. Za utemeljenost zahtevka na tej podlagi je treba zatrjevati in izkazati vse predpostavke odškodninske odgovornosti (pravno priznano škodo, protipravno ravnanje in vzročno zvezo), z izjemo krivde, katere obstoj se domneva. Omenjenega bremena tožnica tudi po presoji pritožbenega sodišča ni zmogla. Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da se toženka skladno s SZ-1 ne bi bila dolžna ravnati po navodilih(sklepih) etažnih lastnikov, pa čeprav obstoji njena načelna dolžnost razdeljevati obratovalne stroške. Povedano drugače in poenostavljeno, četudi je verjetno logičen in razumski interes etažnih lastnikov oziroma je za etažne lastnike koristno, da plačujejo obratovalne stroške glede svoje lastnine, gre vseeno za njihovo lastnino in imajo glede nje vse pravice in dolžnosti, ki jih ima lastnik. Ali etažni lastniki lahko pravno upoštevno prepovedo delitev stroškov, je vprašanje, ki niti ni pravno relevantno oziroma odločujoče. Verjetno ni dvoma, da lahko zavračajo plačilo stroškov s sklepi, ki jim je njihov zastopnik (upravnik)načeloma dolžan slediti. Ni izkazane nobene vzročne zveze med nerazdelitvijo vtoževanih zneskov in zatrjevano škodo. Toženki so namreč etažni lastniki prepovedali razdeljevati omenjene stroške in ji naložili, da sporne račune zavrača. Povedano drugače, etažni lastniki nočejo plačati. Obenem mora biti škoda, ki jo upravnik povzroči tretjim osebam, pravno priznana in je ni mogoče kar preprosto enačiti s plačanimi obratovalnimi stroški s pripadki ter stroški opomina. Upravnik je namreč lahko odgovoren le za škodo, ki je posledica njegovega protipravnega ravnanja.
VSC Sodba Cpg 114/2021 z dne 10.11.2021 (etažna lastnina - plačilna obveznost)
Iz pogodbe nikjer ne izhaja, da mu je podelila pooblastilo za posredno zastopanje, medtem ko ima upravnik, če ni v pogodbi drugače določeno, pooblastilo za neposredno zastopanje etažnih lastnikov (glej 27. člen SZ in68. člen SZ-1). Pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da je konkretne sporne posle družba sklenila v imenu in za račun toženke.
VSC Sodba Cp 171/2021 z dne 2.6.2021 (stroški upravljanja - trditvena podlaga)
Ko etažni lastniki nimajo ključa za delitev stroškov urejenega v pogodbi o medsebojnih razmerjih, je treba kot merilo uporabiti izračun po 30. členu SZ-1 (in Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb), ki določa, da se stroški obratovanja in vzdrževanja obračunajo bodisi na podlagi števila enot v stavbi, površine posameznega dela, bodisi na podlagi števila uporabnikov. Po oceni pritožbenega sodišča je povsem pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka, ki je sicer navedla pravno podlago za merila za delitev stroškov, ni konkretno opredelila, na kakšen način je izračunala na toženca odpadli delež posameznih zaračunanih stroškov in storitev.
VSL Sodba I Cp 753/2021 z dne 03.02.2022 (redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - soglasje etažnih lastnikov)
Obravnavana zadeva se je začela na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine. Ta okoliščina terja posebno razlago določb 452. člena ZPP, ki omejujejo število vlog pravdne stranke na tožbo oziroma odgovor na tožbo ter še na eno pripravljalno vlogo. Šteje se, da predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe skupaj predstavljata prvo pripravljalno vlogo, na drugi strani pa isto velja za ugovor zoper sklep o izvršbi in odgovorna dopolnitev tožbe. Strankam v takšnih specifičnih sporih majhne vrednosti je treba dati možnost, da po ugovoru zoper sklep o izvršbi vsaka od njiju še v eni pripravljalni vlogi navaja nova dejstva in predlaga nove dokaze, nato pa v nadaljnji vlogi odgovarja na navedbe nasprotne stranke. Navedbe in dokazi iz vseh teh treh vlog (ene še v izvršilnem postopku, naslednjih dveh pa v pravdnem postopku) so (lahko) upoštevni.
Zahtevek za plačilo stroškov mesečnih pregledov dvigal, mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje in nadzora stanja požarne varnosti je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker tožnica ni imela ustreznih sklepov etažnih lastnikov za izvedbo teh poslov rednega upravljanja. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Upravnik za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1). Katera so ta dela, določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb, in sicer v 4. členu in Prilogi 3. Ta med drugim določa, da med takšna dela sodijo letni tehnični in mesečni kontrolni pregledi dvigal (24. točka) ter vzdrževanje vseh priključkov na skupne instalacije stavbe, kot so med drugim tudi dotoki in odtoki vode, plinske ter ogrevalne instalacije (18. točka). Tožnica zato za izvajanje mesečnih pregledov dvigal ter mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje (kot del vzdrževanja) ni potrebovala posebnega sklepa etažnih lastnikov. Tožbeni zahtevek je v tem delu utemeljen.
Delitev stroškov med etažne lastnike je ena izmed ključnih nalog upravnika (glej 3. točko prvega odstavka50. člena SZ-1). Tudi iz Priloge št. 2 Aneksa št. 1 izhaja, da je v pogodbeni ceni storitve upravljanja vključeno tudi razdeljevanje stroškov. Če tožnica s potrebnim znanjem ne razpolaga in zaradi tega izvršitev 1 / 6svojih nalog naloži tretji osebi, to ne more iti na škodo etažnih lastnikov. Enako velja za poravnavo obveznosti. Tudi to je bistveno opravilo upravnika (5. točka prvega odstavka 50. člena SZ-1). Da je vključeno v pogodbeno ceno, izhaja tudi iz že navedene priloge aneksa. Na višino bančnih stroškov in provizij vpliva tožnica sama z izbiro svojih poslovnih partnerjev. V primeru velikega porasta cen bančnih storitev lahko etažnim lastnikom predlaga sklenitev novega aneksa, ne more pa povečanih stroškov enostransko preložiti na njih.
Terjatev ne nastane z izstavitvijo računa in prejem računa ni pogoj za nastanek obveznosti. Nastala terjatev prav tako ni zastarala, saj je bil predlog za izvršbo vložen v predpisanem enoletnem roku. Prejem računov vpliva zgolj na tek zamudnih obresti.
VSL Sklep II Cpg 635/2021 z dne 25.01.2022 (razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki - prenakazilo prejetih sredstev)
Tožeča stranka je tožbo sicer res delno umaknila zaradi plačil tožene stranke, vendar pa ta s plačili ni (delno)izpolnila zahtevka. Teh plačil namreč ni izvedla v svojem imenu in za svoj račun (iz svojega premoženja),temveč je vseskozi poudarjala, da plačuje v imenu in za račun etažnih lastnikov, oziroma da tisto, kar prejema od etažnih lastnikov, prenakazuje naprej tožeči stranki. Čeprav je torej tožeča stranka prejela nakazila iz računa tožene stranke (ki je upravnica), jih je prejela v imenu in za račun etažnih lastnikov. Zato je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da je tožena stranka (v svojem imenu in za svoj račun) delno izpolnila iztoževano terjatev, zaradi česar naj bi bilo treba delne umike tožbe šteti za uspeh tožeče stranke.
VSL Sklep I Cp 622/2021 z dne 03.06.2021 ( priklop na javno električno omrežje - nadomestitev soglasja solastnikov)
Pravilno je pritožnikovo stališče, da lahko sodišče na podlagi določila četrtega odstavka 67. člena SPZ, ko solastniki ne morejo doseči v drugem odstavku 67. člena SPZ predpisanega soglasja za posle v zvezi z rednim upravljanjem, to soglasje nadomesti le, če je posel nujen za redno vzdrževanje stvari.
VSL Sodba II Cp 2022/2020 z dne 22.04.2021 (odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe - padec na poledeneli površini)
Izvajalcu zimske službe ni mogoče naprtiti neomejene (praktično objektivne) odgovornosti za vse škodnedogodke, ki se zgodijo v zimskem času kot posledica neugodnih vremenskih razmer. Zahteva pozagotavljanju popolne očiščenosti pohodnih površin bi bila v takšnih okoliščinah pretirana in neživljenjska.
VSL Sodba I Cpg 447/2021 z dne 15.12.2021 (zamenjava upravnika - poslovodstvo brez naročila)
Zaključek, da je imela tožeča stranka pravico do 9. 12. 2016 opravljati v sporni stavbi naloge upravnika, je sodišče prve stopnje oprlo na predhodno vprašanje, ki je bilo rešeno s sodno poravnavo. Sodno poravnavo sta sklenila prejšnji in novi upravnik ter nekateri od etažnih lastnikov. Ker je z njo tožeča stranka novemu upravniku s poravnavo priznala pravico do upravljanja sporne stavbe od 1. 9. 2016, in ker tožena stranka ni v tem sporu izpodbijala dejstva, da je tožeča stranka dejansko opravljala upravniške storitve do 9. 12. 2016, pomeni, da jih je do takrat opravila tožeča stranka kot poslovodja brez naročila. Za upravniška dejanja, ki jih je tožeča stranka izvedla v razmerju do tožene stranke od 9. 12. 2016 dalje, sodišče prve stopnje ni pravilno uporabilo določbe prvega odstavka 204. člena OZ, po kateri tisti, ki se vtakne v tuj posel kljub prepovedi tistega, čigar posla se je lotil, in je za prepoved vedel ali bi moral vedeti, nima pravic, ki jih ima poslovodja brez naročila.
VSL Sodba I Cp 804/2021 z dne 08.10.2021 (zastopanje etažnih lastnikov - pogodba o upravljanju)
Tudi okoliščina, da je tožena stranka po naročilu etažnih lastnikov plačala nekatere račune, na obstoj njene pasivne legitimacije ne vpliva. Dostava računov toženi stranki in njihovo plačilo je namreč v funkciji upravnikove dolžnosti razdelitve stroškov med etažne lastnike (primerjaj 3. točko prvega odstavka 50. člena SZ-1) in njegove skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov (drugi odstavek 48. člena SZ-1). Tudi dejstvo, da je upravnik sodeloval na sestanku, na katerem naj bi bil dosežen zatrjevani dogovor o višini plačila za opravljene storitve in razdelitvi računa na tri dele ter zagotovilu, da bodo računi plačani, še ne pomeni, da je tožena stranka vstopila v pogodbeni odnos s tožečo stranko in prevzela obveznost plačila etažnih lastnikov.
VSL Sodba II Cpg 678/2021 z dne 31.12.2021 (ključ delitve stroškov - pomanjkljiva trditvena podlaga)
Upravnik mora pojasniti, na kakšen način je prišel do izračuna zneska, ki odpade na lastnika po posamezni vtoževani postavki. Za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik v tožbi navede, katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov med etažne lastnike. Nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka kot posledico dokaznega postopka in ne na sklepčnost tožbe. Ni torej dolžnost toženke, da prva ugovarja in dokazuje nepravilnost izračuna posameznega stroška, če tožnica ne navede potrebnih elementov izračuna posamezne vrste stroškov (primerjaj7. in 212. člen ZPP).Manjkajočih trditev ni mogoče nadomeščati z neopredeljenim sklicevanjem na priložene listine. Ni namreč naloga sodišča, da samo iz prilog razbira, kaj so pravno relevantne navedbe tožnice. Vsaj splošne dejanske navedbe morajo biti razvidne iz tožbe, sklicevanje na priloge pa se lahko nanaša le na dokaz teh navedb ali na njihovo natančnejše substanciranje. Smisel takšnega pristopa je v tem, da mora biti ves čas postopka jasno, kaj je trditvena podlaga, ki jo sme sodišče pri odločanju upoštevati. Razdelilnikov stroškov zato ni mogoče šteti kot del trditvene podlage.
VSM Sklep I Cp 886/2021 z dne 21.12.2021 (narava tožbenega zahtevka - pravna sposobnost skupnosti etažnih lastnikov)
Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo 76. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in sicer, da je potrebno pravno sposobnost skupnosti lastnikov obravnavati kot specialno, saj je omejena na dejavnost, zaradi katere je ustanovljena, to pa je sklepanje poslov upravljanja več stanovanjske stavbe.
VSL Sklep Cst 405/2021 z dne 10.11.2021 (izločitvena pravica v stečajnem postopku - sredstva rezervnega sklada)
Nujno je ugotoviti natančne zneske, ki predstavljajo sredstva rezervnega sklada, saj v tem primeru gre za pravice izločitvenih upnikov do sredstev rezervnega sklada. Glede pritožbenih izvajanj, da iz ugotavljanja analize izvršb ne bo imela koristi stečajna masa, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pri stečajnem postopku ne gre za to, da imajo korist samo nekateri upniki, pač pa sta bistveni načeli stečajnega postopka, da je treba vse upnike, ki so v razmerju do insolventnega dolžnika v enakem položaju, obravnavati enako (46. člen ZFPPIPP)in da je treba postopek zaradi insolventnosti voditi tako, da se zagotovijo najugodnejši pogoji glede višine plačila in rokov za plačilo terjatev upnikov (47. člen ZFPPIPP). To pa niso le ločitveni upniki, pač pa tudi navadni, prednostni in izločitveni upniki.
Prav ima upraviteljica, ko navede, da je treba ravnati v skladu s Stanovanjskim zakonom, da se sredstva rezervnega sklada prenesejo na novega upravnika (61. člen SZ-1). Drugačno ravnanje namreč pomeni prekršek, ki bi ga moral v nasprotnem primeru kriti dolžnik. Tako ne držijo pavšalne navedbe upnika, da greza zgolj stroške za stečajno maso in tudi ni sprejemljiv njegov predlog, da naj upraviteljica predlaga izločitvenim upnikom sredstev rezervnega sklada, da prevzamejo celotne terjatve in ob tem doplačajo(pavšalno) ocenjeni delež za terjatev, ki bi se nanašala na splošno maso oziroma da naj se naredi groba (najbrž mišljena) pavšalna razmejitev zneskov v terjatvah, ki se nanašajo na sredstva rezervnega sklada in na stroške upravljanja.
VSL Sklep I Cp 1111/2021 z dne 27.07.2021 (vzpostavitev etažne lastnine - elaborat za vpis stavbe v kataster stavb)
Ker so bile pripombe vsebinske narave in so se nanašale na dejansko stanje enega od prostorov, za katerega pritožnica zatrjuje, da predstavlja kolesarnico kot skupni prostor in ne kleti, to pa pomeni tudi drugačno oznako prostora po Pravilniku o vrstah dejanskih rab dela stavbe in vrstah prostorov, ki pripadajo delu stavbe, bi moralo sodišče pravilnost elaborata glede dejanske rabe spornega prostora preveriti pred njegovo izvedbo v katastru.
VSL Sodba II Cp 1789/2021 z dne 18.11.2021 (stvarne napake na skupnih delih stavbe - rok za uveljavljanje napak)
Tožena stranka se na prepozno uveljavljanje napak ne more sklicevati že zato, ker je obstoj napak sama najprej priznala in se zavezala, da jih bo sanirala, nato pa se je očitno premislila. Zmotno je pritožbeno stališče, da bi moral že tožbeni zahtevek vsebovati točen opis načina odprave stvarnih napak, češ da iz sodbe ni mogoče razbrati, za katere napake gre oziroma v kakšnem obsegu je tožena stranka dolžna izvesti sanacijo objekta. Izbira načina odprave napak je po stališču sodne prakse načeloma v domeni tistega, ki jih je dolžan odpraviti.
VSC Sodba Cp 344/2021 z dne 30.09.2021 (delitev stroškov med etažnimi lastniki)
Dolžnik je dolžan izpolniti obveznost iz razmerja kot le-ta glasi in v vsem.
VSL Sodba in sklep II Cpg 281/2021 z dne 30.06.2021 (načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe - posel rednega upravljanja)Predmet vzdrževanja je energetska prenova stavb, ki vključuje toplotno izolacijo fasade, obnovo strehe pred potekom pričakovane dobe in hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema. Pred tem večstanovanjska stavba ni imela toplotne izolacije fasade. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da predvideno vzdrževanje presega posle rednega vzdrževanja. Torej vzdrževanja s katerim se ohranjajo pogoji bivanja in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za izvedbo v tem primeru predvidene prenove je skladno z veljavnimi predpisi potrebno pridobiti kvalificirano 75 odstotno soglasje vseh etažnih lastnikov. Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gredejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganja določila tretjega odstavka 26. člena SZ-1 bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se z navadno solastniško večino sprejema tudi odločitve o povišanju vplačil v rezervni sklad zaradi izvedbe poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom sredstev rezervnega sklada.
VSL Sklep II Ip 1452/2021 z dne 02.12.2021 (izvršba na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa - prekoračitev pooblastil upravnika)
Izvršba na sredstva rezervnega sklada je mogoča samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih za stroške vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, kakor tudi za dela, vezana naučinkovitejšo rabo energije, za plačilo izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, za odplačevanje v te namene najetih posojil in za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad. Izvršbo na sredstva rezervnega sklada je mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba. V primeru, da je treba sprožiti sodni postopek, je na pasivni strani legitimiran (vsakokratni)etažni lastnik, ne glede na to, ali je bil stranka pogodbe in ali upniku sam kaj dolguje. Sredstva rezervnega sklada namreč pripadajo vsakokratnim etažnim lastnikom in so lahko le ti upniki ali dolžniki v razmerju do nasprotne stranke. Za sklenitev tako pomembne listine, ki ima lastnost izvršilnega naslova, upravnik potrebuje izrecno pooblastilo etažnih lastnikov. Noben zakon upravnika večstanovanjske stavbe brez izrecnega pooblastila ne upravičuje do sklenitve neposredno izvršljivega notarskega zapisa, po katerem so zavezani etažni lastniki. Kadar upravnik kot zastopnik prekorači pooblastilo, so etažni lastniki v zavezi samo, če takšno prekoračitev odobrijo. Kadar te odobritve ni, upravnik in etažni lastniki solidarno odgovarjajo za škodo drugi pogodbeni stranki. Tudi v primeru, kadar upravnik pogodbo sklene kot pooblaščenec brez pooblastila, pogodba etažne lastnike zavezuje samo v primeru naknadne odobritve. V nasprotnem primeru se šteje, da pogodba sploh ni bila sklenjena. V slednjem primeru pa lahko druga pogodbena stranka zahteva odškodnino samo od upravnika, in ne tudi od etažnih lastnikov. Le če notarskega zapisa na strani dolžnika ne odobri in podpiše njegov dejanski (obstoječi) zakoniti zastopnik, notarski zapis nima učinka javne listine. Dolžnik v tem postopku ne more uspešno uveljavljati ugovora, da je sporazum, sklenjen v obliki notarskega zapisa, neveljaven oziroma da se pogodba, sklenjena v notarskem zapisu, šteje za nesklenjeno, pač pa mora sprožiti pravdni postopek in izpodbiti veljavnost/obstoj takšnega sporazuma.
VSL Sodba I Cp 1846/2021 z dne 26.11.2021 (spor o lastništvu - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam)
Vprašanje dobre vere ni pomembno, ker gre za stvar, ki ni v (samostojnem) pravnem prometu, razpolaganje s tako stvarjo s samostojnim pravnim poslom je nično in take ničnosti ni mogoče sanirati z dobro vero in/ali priposestvovanjem. Nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih sam ima. Stavbi služijo tudi prostori, ki niso nujno, neobhodno potrebni za njeno obratovanje. Prostori za hišne svete, delavnice (za hišnika oz. druge osebe, ki kaj popravljajo v bloku) ter dvorana s pomožnimi prostori (za zbore stanovalcev, proslave ipd.) so tipični prostori, ki sicer niso nujni, so pa koristni (torej služijo) večstanovanjski stavbi in so jih v preteklosti v stanovanjskih blokih tudi večkrat načrtovali. Tožniki so pridobili lastninsko pravico na skupnih delih (prostorih) skupaj s stanovanji. Četudi teh prostorov 20 in več let niso uporabljali, to samo po sebi ni moglo pripeljati do izgube lastninske pravice; enako velja, da zgolj dolgoletna uporaba s strani prve toženke tej ni mogla prinesti lastninske pravice. Tožniki zahtevajo z drugim delom zahtevka izbris hipotek, torej stvarnih pravic. Tak zahtevek je mogoče (potrebno) uperiti (tudi) zoper imetnike stvarne pravice, torej hipotekarne upnike.
VSL Sklep II Cpg 65/2021 z dne 30.06.2021 (vplačila v rezervni sklad - dejanski lastnik nepremičnine)
Prvi odstavek 11. člena SPZ določa, da se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo, vendar pa je ta domneva izpodbojna. Gre za primer, ko mora tožena stranka zatrjevati dejstva, ki so zunaj njenega zaznavnega območja. Čim bolj je stranka oddaljena (odrezana) od informacijskega vira, nosi pa trditveno breme, toliko manj možnosti ima, da zadosti zahtevam po substanciranju dejanskih navedb. V takem primeru pa velja, da je treba omiliti zahteve glede substanciranja dejanskih navedb kot tudi dopustiti določene poizvedovalne dokaze, da se zagotovi poštenost postopka.
UPRS Sodba I U 938/2020-15 z dne 15.04.2021 (ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe)
Glede na namen in naravo etažne lastnine je edina možna razlaga drugega in tretjega odstavka 125. člena ZUS-1 ta, da je upravnik po zakonu pooblaščen, da zastopa etažne lastnike v tem postopku. V nasprotju z načelom pravičnosti bi bilo, da bi bila pri prodaji terasa obravnavana kot zasebna lastnina, pri vzdrževanju pa bi ista terasa pomenila skupni del in s tem strošek vseh etažnih lastnikov. Navedeno pa po mnenju Vrhovnega sodišča vendarle ne pomeni, da je vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin posameznega primera, dolžnost lastnika posameznega dela (terase). Gradbeni element, ki hkrati pomeni streho objekta in pohodno teraso, sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (hidro in toplotna izolacija).
VSL Sodba II Cp 1093/2021 z dne 05.08.2021 (skupno premoženje - aktivna legitimacija za zahtevek na plačilo v rezervni sklad)
Odločitev prvostopenjskega sodišča, da mora toženka povrniti tožnikom njihove pravdne stroške, vsebuje tudi odločitev, da se tožničina zahteva za povrnitev stroškov zavrne. Potrebe po izdaji dopolnilnega sklepa ni. Določb 451. do 453. člena ZPP o prekluzijah ni mogoče razlagati tako strogo, da bi moral tožnik v sporu majhne vrednosti v tožbi oziroma prvi vlogi podati trditve o prav vseh okoliščinah spora oziroma pravnega razmerja, ki bi se lahko izkazale za sporne. Za vtoževanje prispevka v rezervni sklad zadošča, če vloži tožbo le eden od etažnih lastnikov, saj se ne zahteva plačilo na račun ali roke posameznih etažnih lastnikov, temveč na račun rezervnega sklada, ki je skupno premoženje etažnih lastnikov.
VSL Sklep I Cp 1674/2021 z dne 18.10.2021 (etažni lastniki stavbe kot nujni sosporniki - aktivna legitimacija etažnih lastnikov)
Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo četrti odstavek 29. člena SZ-1, po katerem lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu (kot je brez dvoma predmetni - sprememba skupnega dela v individualni) odloči sodišče v nepravdnem postopku. Iz tega jasno in nedvoumno izhaja, da je le nadpolovična lastniška skupina etažnih lastnikov tista, ki je upravičena do vložitve takega predloga, ki je torej z drugimi besedami procesno legitimirana v takem postopku (kar pa ne še pomeninujno njihove stvarne aktivne legitimacije, tj. da bi bila njihova zahteva utemeljena).
VSL Sodba I Cp 1332/2021 z dne 20.10.2021 (odškodninska odgovornost - padec po stopnicah)
Ker je sodišče ugotovilo, da so bile zunanje stopnice pod nastreškom tudi ob dežju varne za uporabo, da so se redno čistile in niso bile mastne, ni odškodninske odgovornosti tožene stranke. Ker je imelo zunanje stopnišče nadstrešek, je sodišče prve stopnje zaključilo, da so bile stopnice lahko mokre zaradi nanošene vlage na podplatih obuval, niso pa bile mokre, kot če nadstreška nad njimi ne bi bilo.
VSL Sodba II Cpg 577/2020 z dne 13.10.2021 (upravljanje s skupnim delom več večstanovanjskih stavb)
Tožnica dogovora glede upravljanja skupnih delov in naprav soseske z upravnikom U., d. o. o., ni dosegla. Toženka v odgovoru na pritožbo utemeljeno opozarja, da v takem primeru posameznega etažnega lastnika na podlagi večinskega soglasja vseh etažnih lastnikov soseske ni mogoče zavezati k plačilu stroškov, povezanih z upravljanjem skupnih delov in naprav vseh stavb soseske, saj zakon izrecno predvideva ureditev spornih razmerij med upravniki v okviru nepravdnega postopka. Zato niti na podlagi Pogodb o opravljanju storitev upravljanja niti na podlagi drugega odstavka 67. člena SPZ oziroma drugega odstavka 30. člena SZ-1 toženka ni dolžna tožnici plačevati stroške upravljanja. O poslih rednega upravljanja se odloča s soglasjem večine po solastniških deležih (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Zahtevano soglasje etažnih lastnikov z več kot polovičnim solastniškim deležem pa mora biti podano na ravni posamezne stavbe, ne pa celotne soseske. Ni zakonske podlage, da bi se za sklenitev posla rednega upravljanja kot zadostna večina lahko upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti soseske. Zato sklepi etažnih lastnikov, ki so sprejeti z večino po solastniških deležih na ravni soseske, ne morejo zavezovati etažnih lastnikov posamezne stavbe, če jih ni podpisalo toliko etažnih lastnikov te stavbe, da skupna vrednost njihovih solastniških deležev presega polovico njihove vrednosti.
VSL Sklep I Cp 1038/2021 z dne 09.09.2021 (etažni lastniki večstanovanjske stavbe - uporaba parkirišča)
V motenjskem sporu ni pasivno legitimiran zgolj tisti, ki motilno dejanje neposredno izvrši (ali ga naroči). Se pa razlikuje glede vprašanja, ali za pasivno legitimacijo zadošča, da je nekdo dejanje odobril (oz. mu ni nasprotoval), ali pa mora biti poleg odobritve (oz. nasprotovanja) dejanje tudi v njegovo korist. V zvezi s tem se pritožbeno sodišče pridružuje prepričljivejšim razlogom odločb, ki izhajajo iz stališča, da mora biti poleg kasnejše odobritve ali nasprotovanja motilno dejanje tudi v korist osebe, za katero se trdi, da je pasivno legitimirana. Glede vprašanja, ali imajo etažni lastniki posest na parkiriščih pred večstanovanjskimi stavbami v mestnih naseljih, sodna praksa ni (bila) enotna. Vendar pa, če je mogoče pred leti najti v sodni praksi glede tega vprašanja nasprotujoča si stališča, je v novejši sodni praksi večinsko sprejeto, da etažni lastniki imajo posest na parkirišču. Etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki zahtevajo posestno varstvo na parkiriščih, za katere zatrjujejo, da predstavljajo pripadajočo zemljišče k večstanovanjski stavbi v njihovi etažni lastnini in dokažejo (so)uporabo parkirišča, so upravičeni do posestnega varstva ne glede na to, da na njem lahko občasno (če je prostor) parkirajo tudi drugi, ki ne prebivajo v večstanovanjski stavbi. Ni namreč bistveno, kako pogosto
VSL Sklep in sodba II Cpg 70/2021 z dne 12.04.2021 (povišanje prispevka etažnih lastnikov v rezervni sklad - nujna vzdrževalna dela)
Zgolj zahteva po predpisani obliki načrta vzdrževanja ne more biti razlog, da se volja etažnih lastnikov, če je bilo zahtevano soglasje doseženo, ne upošteva. Odločitev, da se zbor ponovi čez 30 minut, je bila sprejeta na podlagi predhodno sprejetega sklepa in torej na podlagi odločitve etažnih lastnikov o tem, kako se bo v primeru nesklepčnosti sklical ponovljeni zbor. Obe odločitvi sta skladni s tretjim odstavkom 37. člena SZ-1 - znotraj zakonskega časovnega okvira in tudi praktični z vidika porabe časa. Namen zakonskih določb o sklicevanju zbora etažnih lastnikov je zagotoviti potrebne informacije in možnost udeležbe na zboru lastnikov.
VSL Sklep I Cpg 574/2020 z dne 07.10.2021 (pogodba o opravljanju upravniških storitev - začetek teka odpovednega roka)
Pravilnik ni bil sprejet z učinkom za nazaj temveč z učinkom za naprej. Določba drugega odstavka 4. člena Pravilnika, ki določa, da mora eden od lastnikov, ki ga pooblastijo ostali lastniki, upravniku poleg same odpovedi s priporočeno pošto vročiti tudi sklep o odstopu od pogodbe o upravljanju iz prvega odstavka 4. člena Pravilnika ter da odpovedni rok začne teči z dnem vročitve sklepa, ni v nasprotju z določbo 60. člena SZ-1, saj le natančneje določa, kaj morajo etažni lastniki vročiti upravniku poleg same odpovedi pogodbe o upravljanju, da je ta pravno veljavna in da torej odpovedni rok začne teči.
VSC Sodba I Cpg 101/2021 z dne 11.10.2021 (upravnik večstanovanjske stavbe - pooblastilo za sklenitev pogodbe)
Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da zgolj zaradi izostalosti seznama etažnih lastnikov kot priloge k izvajalskima pogodbama, to še ne pomeni, da pogodbi nista bili sklenjeni v imenu in za račun etažnih lastnikov, ker je zmotno materialno pravno naziranje pritožbe, da gre za ne izpodbojno pravno domnevo po 68. členu SZ-1. To domnevo je mogoče izpodbijati s tem, da se na podlagi ostalih izvedenih dokazov ugotovi, kaj je bila prava pogodbena volja strank in kaj je bil skupni namen pogodbenikov skladno z določbo 82. člena OZ. Prav to se je v postopku ugotavljalo in dejanski zaključek sodišča prve stopnje je, da sta se pogodbi sklepali v imenu in za račun etažnih lastnikov in etažni lastniki so tisti, ki so dolžni izvedena dela plačati.
VSL Sklep I Cp 317/2020 z dne 18.03.2021 (pasivna legitimacija v sporu zaradi motenja posesti - etažni lastniki večstanovanjske stavbe)
V skladu z ustaljeno sodno prakso je v posestnih sporih pasivno legitimiran tako tisti, ki je motilno dejanje neposredno izvršil ali naročil njegovo izvršitev, kot tudi tisti, ki ga kasneje odobri ali soglaša z (v njegovo korist) opravljenim dejanjem. Ker je bila toženka tista, ki je neposredno naročila izvedbo vseh potrebnih del za zamreženje (zamrežitev) zabojnikov etažnih lastnikov, torej v tem postopku obravnavanih del, za katera je sodišče prve stopnje ugotovilo, da predstavljajo protipravno motenje tožničine (so)posesti parcele, je slednja pasivno (stvarno) legitimirana. Iz tega razloga je nebistveno tudi njeno pritožbeno izpostavljanje, da sama del ni izvršila, prav tako, da bi imela tožnica možnost motenjski spor sprožiti (»dobiti«) tudi zoper etažne lastnike (v imenu in za račun katerih naj bi se sporna dela, kot to poudarja, izvršila). Naziranje, da so v verigi udeležencev od naročnika do končnega izvajalca (podizvajalca), "vmesni" udeleženci pasivno legitimirani le, če so bili v slabi veri in če so vedeli, da lahko pride do motenja posesti, je neustrezno obrazloženo, tudi sicer pa zmotno. Okoliščina dobre (slabe) vere je pri ugotavljanju obstoja posesti kot tudi pri presoji obstoja (protipravnosti) njenega motenja nebistvena.
VSL Sodba I Cp 489/2021 z dne 01.06.2021 (enostanovanjska stavba - čiščenje skupnih delov)
Delitev stroška za odvoz smeti, če nastaja kot skupen strošek, je stvar dogovora med lastniki. V primeru nemožnosti sklenitve takega dogovora ima vsak od etažnih lastnikov ali upravnik možnost zahtevati nadomestno odločitev sodišča v nepravdnem postopku.
VSL Sodba I Cp 422/2021 z dne 28.06.2021 (stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - dejanska uporaba nepremičnine)
Toženec kot etažni lastnik spornega stanovanja tožniku dolguje stroške zavarovanja stavbe, vzdrževanja in obratovanja, ki jih je založil za toženca iz lastnih sredstev, prav tako je tožnik upravičen do plačila stroškov upravljanja. Obveznost plačila slednjih je bila vzpostavljena s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ki veže tudi toženca (53. člen SZ-1). Okoliščina, ali je toženec dejanski uporabnik stanovanja, na presojo ne vpliva.
VSL Sklep II Cpg 259/2021 z dne 24.05.2021 (stroški upravljanja - samostojni objekt)
Pravno zmotno je prvostopenjsko stališče, da podzemna garaža, kljub temu da je v naravi funkcionalno zaključena stavba, ni samostojen objekt in da kot taka ne more biti predmet samostojnega upravljanja, kot pravilno poudarja pritožnica. Takega prvostopenjskega stališča ne potrjuje ne spodaj povzeti prvi odstavek 48. člena SZ-1, ne prvi odstavek 118. člena SPZ.
VSL Sodba I Cp 925/2021 z dne 12.07.2021 (višina prispevka v rezervni sklad - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)
Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena SZ-1 določijo višji znesek mesečnega vplačila vrezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena SPZ, in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in glede na načrt vzdrževanja. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ne more biti sprejet samostojno. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ni bil veljavno sprejet, ker ni bil sprejet tudi načrt vzdrževanja večstanovanjske hiše. Pri upravljanju večstanovanjskih stavb je potreben red in dosledno spoštovanje predpisov, tudi kar se tiče vsebine in oblike zapisnikov s sklepi etažnih lastnikov. Za sporni zapisnik dejansko to ne velja, ker iz njega ni razvidno, da so etažni lastniki o načrtu vzdrževanja, ki se nanaša na obnovo fasade, glasovali, niti ni razvidno, kateri od prisotnih lastnikov so za predlagane sklepe glasovali in s kakšno večino naj bi bil sklep sprejet.
VSL Sodba I Cp 207/2021 z dne 15.04.2021 (potrebna večina etažnih lastnikov - vzdrževalna dela)
Ne obstaja dolžnost sodišča, da se opredeli prav do vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč se mora opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni, kar pa je sodišče prve stopnje storilo. Ni dvoma, da so stroški v zvezi z izdelavo vrat, ki bi morala biti vgrajena, nastali na podlagi veljavno sprejetega sklepa, zato so jih (vsi) etažni lastniki dolžni nositi v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Morebitno krivdno oziroma odškodninsko odgovornost za oviranje izvedbe del bodo morali etažni lastniki reševati v notranjem medsebojnem razmerju. Pritožbeno sodišče se strinja, da predstavlja zamenjava prvotnih vhodnih vrat večstanovanjske stavbe, zgrajene leta 1961, posel, namenjen ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta oz. izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike oz. zamenjavo dotrajanega elementa, in kot taka tudi posel rednega upravljanja, za katerega je skladno s prvim odstavkom 25. člena SZ-1 potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
VSRS Sklep III Ips 14/2021 z dne 15.06.2021 (skupni deli nepremicnine - ureditev medsebojnih razmerij med solastniki)
Zmotno je stališče, da nedokončan postopek vpisa etažne lastnine izključuje uporabo pogodbenega dogovora solastnikov, ki odstopa od splošnega merila višine solastniškega deleža za vse nastale stroške, povezane s takšno nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek, da se zgolj zaradi nedokončanega vpisa etažne lastnine sploh ne da določiti, kateri so ti skupni deli. Četudi bo še nedokončan postopek konstituiranja etažne lastnine pripeljal do morebitnih drugačnih opredelitev posebnih skupnih delov, to ne izključuje upoštevnosti dogovora solastnikov za prehodno obdobje. Takšno pogodbeno podlago mora upoštevati tudi tožeča stranka kot upravnik pri razmejitvi stroškov med solastniki.
VSM Sodba I Cpg 44/2021 z dne 13.05.2021 (obratovalni stroški - pasivna legitimacija upravnika)
Kljub določbi 118. člena SPZ, da je upravnik v poslih upravljanja zastopnik etažnih lastnikov in da načeloma ni dolžan zalagati lastnih sredstev za pokrivanje obveznosti etažnih lastnikov, to ne izključuje možnosti, da upravnik v okviru pogodbene svobode z dobaviteljem energenta stavbi, ki jo ima v upravljanju, pogodbo sklene v lastnem imenu ter se dobavitelju sam zaveže plačati njegove terjatve iz naslova dobav. Kljub povezanosti trditvenega in dokaznega bremena in načelu, da trditev ni mogoče nadomestiti z dokazi, bi bila v okoliščinah konkretne zadeve zahteva, da bi morala tožeča stranka v okviru tožbenih navedb povzeti vse postavke iz predloženih računov, pretirana in bi pomenila formalistično sojenje ter bi bila v nasprotju z načelom poštenega sojenja. Takšno stališče sodišča prve stopnje je povsem pravilno in glede na okoliščine obravnavanega primera povsem utemeljeno.
VSRS Sklep I Up 54/2021 z dne 14.04.2021 (inšpekcijski ukrep gradbenega inšpektorja - sanacija objekta)
Začasna odredba – težko popravljiva škoda ni izkazana. Navedbe pritožnikov v zvezi s težko popravljivo škodo oziroma obveznostjo plačila sanacije terase so presplošne in pavšalne, pri čemer niti ne pojasnita, koliko bi sploh znašal njun delež oziroma finančni strošek plačila sanacije, ki je bila naložena vsem etažnim lastnikom te večstanovanjske stavbe in ne zgolj njima. Prav tako pritožnika nista ne zatrjevala ne izkazala, zakaj bi plačilo tega finančnega stroška oziroma njunega deleža zanju predstavljalo težko popravljivo škodo. V primeru ko gre za inšpekcijske ukrepe, je namen začasne odredbe v zagotovitvi varstva pred škodo, ki presega to, kar po naravi stvari spremlja izvršitev določenega ukrepa. V obravnavani zadevi bi zato lahko bila upoštevna le škoda v smislu negativnih posledic naloženega ukrepa, ki bi izhajale iz razmer pritožnikov, torej ob upoštevanju njunih subjektivnih okoliščin. Takihokolišcin pa pritožnika nista zatrjevala.
VSL Sodba II Cpg 135/2021 z dne 12.04.2021 (upravljanje večstanovanjskih stavb - veljavnost pogodbe o medsebojnih razmerjih)
Zapisnika ni podpisala nobena izmed zatrjevanih pogodbenih strank (etažni lastniki in upravnik). Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in je za njeno sklenitev potrebno ustrezno soglasje, ki pa, kot izhaja iz ugotovljenega, v tem primeru ni razvidno. Tožeča stranka se zato na to, da pogodba učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku, torej tudi proti toženi stranki, in ni treba, da jo podpiše vsak novi etažni lastnik, ne more uspešno sklicevati.
VSL Sodba II Cp 448/2021 z dne 25.03.2021 (aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad)
Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, pod pogojem, da zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Ker s tožbenim zahtevkom ni zahteval plačila sredstev rezervnega sklada na poseben račun (kar bi bila dopustna oblika posrednega mandatnega zastopanja), mu toženec vtoževanega zneska ni dolžan plačati.
Upravnik ima že na podlagi zakona aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad (tretji odstavek 44. člena SZ-1, šesti odstavek 119. člena SPZ). Skladno s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 (in drugim odstavkom 119. člena SPZ) mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.
Upravnik lahko izvaja vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, vendar mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na transakcijski račun rezervnega sklada (tretji odstavek 42. člena SZ-1). Ta tehnična olajšava pa velja le za primer izvensodnega plačevanja sredstev rezervnega sklada, v primeru sodnega uveljavljanja plačila sredstev rezervnega sklada je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada izključno na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. V razmerju med upravnikom in etažnimi lastniki je dopustna le takšna oblika posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri upravnik v sodnem postopku nastopa v svojem imenu, s tožbenim zahtevkom pa zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se vodijo sredstva rezervnega sklada. Le v takšnem primeru se šteje, da so etažni lastniki na upravnika prenesli svoja materialnopravna upravičenja v zvezi z izterjavo sredstev rezervnega sklada. Sodba, na podlagi katere bi upravnik uspel s
tožbenim zahtevkom, da mu je etažni lastnik dolžan plačati sredstva rezervnega sklada, bi imela za zastopane etažne lastnike le posredni učinek, saj bi moral upravnik nanje prenesti pridobljene koristi. Takšna oblika posrednega mandatnega zastopanja bi bila v nasprotju s kogentno določbo prvega odstavka 42. člena SZ-1.
Vprašanje, ali zahteva tožeča stranka plačilo sredstev rezervnega sklada na poseben račun, torej neposredno v korist etažnih lastnikov, sodi v okvir pravilne uporabe materialnega prava, zato se je sodišče prve stopnje z njim utemeljeno ukvarjalo. Sklepčnost pomeni niz trditev o pravno relevantnih dejstvih, ki ob pravilni uporabi materialnega prava sodišču omogočajo izrek s tožbo predlagane pravne posledice. Šele če stranka poda takšne trditve, se njihova resničnost lahko preizkuša v dokaznem postopku. Ce stranka trditev o pravno relevantnih dejstvih ne poda, ne gre za nesporne trditve, pa tudi izvajanje dokazov je nepotrebno.
VSL Sodba in sklep I Cpg 726/2020 z dne 18.03.2021 (plačilo komunalnih storitev - pasivna legitimacija upravnika)
Tožena stranka kot upravnik stavbe ni pasivno legitimirana za tožbo glede plačila komunalnih storitev. K temu je ne more zavezati niti občinski odlok. Prav tako z obvestilom o prevzemu stavbe v upravljanje ni stopila v položaj dolžnika iz razmerja med izvajalcem in uporabniki javne službe.
VSRS Sodba III Ips 58/2020-3 z dne 23.03.2021 (stroški upravljanja in obratovanja - prevzem dolga)
Po določbi prvega odstavka 429. člena OZ se prevzem dolga opravi s pogodbo med dolžnikom (toženka - lastnica in najemodajalka) in prevzemnikom (najemnica), v katero je privolil upnik (tožnik - upravnik). V obravnavanem primeru je že Pogodba o opravljanju upravniških storitev določala, da mora lastnik poslovnega prostora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe, s katero na najemnika prenese obveznosti vzdrževanja skupnih delov, obvestiti upravnika in da se do trenutka obvestila šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe lastnik. Če je do tedaj on dolžnik, se samo po sebi vsiljuje sklepanje, da je po obvestilu dolžnik nekdo drug, torej najemnik. Privolitev upravnika so potrjevala tudi njegova aktivna ravnanja: na najemnico je naslavljal račune in sprejemal njena plačila kot izpolnitev njene obveznosti, kar je izkazoval tudi v svojih poslovnih knjigah.
VSC Sodba Cp 438/2020 z dne 16.12.2020 (ureditev razmerij med etažnimi lastniki - upravljanje skupnih delov stavbe)
Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. členaSZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.
VSL Sodba I Cp 145/2020 z dne 09.09.2020 (soglasje etažnih lastnikov za poseg v skupni del stavbe) - v zadevi poteka še postopek pred Vrhovnim sodiščem RS
Soglasje lastnikov za izvedbena dela v posameznem delu je nujno, če pomenijo poslabšanje za drug posamezni del ali za skupne dele, ali če spreminjajo zunanji videz stavbe. Pri morebitnem spreminjanju zunanjega videza stavbe gre za poseg v skupne dele (zunanji izgled celotne stavbe). Izgradnja zimskega vrta, torej zaprtje terase, ki že na prvi pogled spreminja zunanji videz stavbe, ni dopustna brez soglasja etažnih lastnikov. Postavitev zimskega vrta je posel, ki presega redno upravljanje, saj ne gre za vzdrževanje posameznega dela stavbe - stanovanja z odprto teraso (na strehi), torej za ohranjanje pogojev za bivanje, pač pa za izboljšavo, s katero se več kot očitno spreminja tudi videz objekta.
VSL Sklep II Cp 1001/2020 z dne 16.09.2020 (začasna ureditev spornega pravnega razmerja - upravljanje skupnih delov stavbe)
Namen (cilj) določbe četrtega odstavka 23. člena SZ-1 je, da manjkajoči dogovor (med upravniki) nadomesti sklep sodišča. V takšnem postopku se začasna odredba izda zaradi začasne ureditve medsebojnega spornega razmerja. Regulacijska začasna odredba je sredstvo zavarovanja in ne sme nadomestiti rednega sodnega varstva. S predlogom za izdajo začasne odredbe, ki je po vsebini enak predlogu za ureditev razmerja, lahko udeleženec postopka uspe, če je predlagano začasno varstvo nujno potrebno, da kasnejše sodno varstvo ne bi ostalo brez pomena. Restriktivni pristop je potreben tudi pri napolnitvi vsebine pravnih standardov iz prvega odstavka151. člena ZNP-1. Bistveno pri presoji pogojev za izdajo predlagane začasne odredbe je, da predlagatelj ni izkazal obstoja okoliščin, ki bi narekovale nujno ukrepanje. Povedano drugače: predlagatelj ni izkazal, da je njegov položaj (ali položaj „njegovih“ etažnih lastnikov) tako ogrožen, da ni mogoče čakati na zaključek postopka (saj v primeru čakanja redno sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena).
VSM Sodba I Cp 866/2020 z dne 11.01.2021 (solastnina na skupnih delih - stroški ogrevanja)
Toženka je lastnica stanovanja, z ustreznim deležem solastnine na skupnih prostorih in napravah v večstanovanjskih hišah in je zato v skladu z 68. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) dolžna nositi stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v sorazmerju z velikostjo svojega idealnega deleža (115. člen SPZ) in tudi za svoj del v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih (1. alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).
VSL Sodba I Cpg 667/2020 z dne 02.02.2021 (prekoračitev pooblastil upravnika - solidarna odgovornost)
Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je prekoračitev pooblastil zastopanega s strani tožene stranke podlaga za uporabo določbe petega odstavka 72. člena Obligacijskega zakonika, ki določa solidarno odgovornost zastopnika in domnevno zastopanega, kadar slednji noče odobriti poslov, ki jih je s prekoračitvijo pooblastila sklenil zastopnik, sopogodbenik pa ni vedel niti ni bil dolžan vedeti za prekoračitev pooblastila (da bi tožeča stranka za prekoračitev pooblastila vedela in s tem ta določba ne bi bila uporabljiva, tožena stranka v pritožbi konkretno niti ne trdi). V primeru solidarne odgovornosti pa lahko upnik toži katerega koli solidarnega dolžnika. Na kakšen način bodo solidarni dolžniki uredili medsebojno obveznost, ni stvar upnika. Prevzem daljinskega upravljalnika je bil le način, na podlagi katerega so lahko etažni lastniki zagotovili funkcionalno izvrševanje svoje lastninske pravice na garažah in ni mogoče tega njihovega dejanja enačiti z odobritvijo samega posla.
VSL Sklep I Cpg 539/2020 z dne 13.01.2021 (izvršba na nepremicnine - listina, primerna za vknjižbo dolžnikove lastninske pravice)
Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe izpostavilo, da je namen zakonske določbe 168. člena ZIZ varstvo upnika, pri katerem dolžnik ne bo nič prikrajšan, če bo upnik namesto njega uskladil zemljiškoknjižno stanje z resničnim. Ni pa v tej smeri presojalo pomena dejstva, da prvi toženec ni nasprotoval nobenemu od zatrjevanih dejstev, ki jih je navedla tožeča stranka v utemeljitev tožbenega zahtevka na vpis lastninske pravice na nepremičnini na njegovo ime. Ker prvi toženec ni nasprotoval nobenemu od zatrjevanih relevantnih dejstev, ki jih je navedla tožeča stranka v utemeljitev zahtevka, da se lastninska pravica v deležu, ki ustreza podedovanemu delu vpiše v zemljiško knjigo na ime prvega toženca, pomeni, da je zatrjevana dejstva v zvezi z obstojem listine, ki je sposobna za vpis v zemljiško knjigo na njegovo ime, prvi toženec priznal (drugi odstavek 214. člena ZPP).
VSL Sodba II Cpg 563/2020 z dne 14.01.2021 (pogodba o upravljanju - potrebna večina za veljavnost)
Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila v letu 2004 sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih medetažnimi lastniki objekta T. – stari del in da se tudi pogodba o opravljanju upravniških storitev z D. d. o. o. nanaša le na stari del, saj so bili le etažni lastniki starega dela stranke pogodbe, ki je bila sklenjena z zadostno večino. Tožena stranka z ugovori, da bi morali biti pri veljavnosti pogodbe upoštevani tudi etažni lastniki novega dela, ne more uspeti, saj ni z ničemer izkazano, da bi morali lastniki novega dela skleniti isto pogodbo kot lastniki starega dela.
VSL Sodba II Cpg 525/2020 z dne 04.12.2020 (plačilo obratovalnih stroškov - višina tožbenega zahtevka)
Tožba je po višini nesklepčna takrat, kadar iz trditvene podlage ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka po višini. To je takrat, kadar tožnica ne navede tistih parametrov, ki so potrebni za preizkus njenih trditev, da ji toženka dolguje prav tisti znesek, ki ga vtožuje. Če teh podatkov tožba nima, preizkus tožbe po višini ni mogoč. Tožbeni zahtevek iz nesklepčne tožbe pa ni utemeljen.
Kot izhaja iz določila 212. člena ZPP, je tožnica tista, ki mora v prid utemeljenosti svojega zahtevka navesti dejstva, ki njen zahtevek utemeljujejo. Šele ko to stori, se lahko toženec kvalificirano brani, (1) da tožnici ničesar ne dolguje, (2) da ji dolguje nižji znesek od vtoževanega, ali pa (3) pripozna tožbeni zahtevek.
VSL Sodba II Cpg 731/2020 z dne 25.11.2020 (zahtevek za plačilo obveznosti iz naslova vplačil v rezervni sklad)
S sodbo in sklepom Vrhovnega sodišča RS II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016 je prišlo do poenotenja sodne prakse pri vprašanju aktivne legitimacije upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad. Tako lahko upravnik zahteva plačilo le na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Drugačen prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov ni dopusten, kar zajema tudi obliko posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri zastopnik nastopa v svojem imenu, a za račun zastopanega ter zahteva plačilo dolgovanih sredstev na svoj lasten račun.
VSL Sodba II Cpg 683/2020 z dne 04.11.2020 (dolžnost plačevanja v rezervni sklad - vpis v zemljiško knjigo)
Za obstoj pasivne stvarne legitimacije tožene stranke za plačilo prispevkov v rezervni sklad zadošča, da je tožena stranka kupila sporne posamezne dele stavbe ID znak ... in da je prodajalec o tem obvestil upravnika.
VSC Sodba Cp 295/2020 z dne 30.10.2020 (stroški ogrevanja)
Tožnica je delna plačila upoštevala skladno z določbo 287. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Sodišče prve stopnje pa je zgoraj povzete materialne predpise pravilno uporabilo, saj je toženka dolžna izpolniti svojo obveznost za storitev, ki jo je tožnica zanjo opravila, tudi na podlagi določbe prvega odstavka 9. člena OZ, po katerih so udeleženci v obligacijskih razmerjih dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. Toženka pa je tudi dolžna vrniti tožnici tisto, kar je ta namesto nje plačala (190. člen OZ).
VSK Sklep Cpg 88/2020 z dne 30.09.2020 (popolnost tožbe)
Da je tožba popolna in sposobna za obravnavanje tožeči stranki ni potrebno navesti vseh pravotvornih dejstev (tistih, ki so potrebna za sklepčnost tožbe), temveč le toliko, da ta omogočajo jasno identifikacijo zahtevka in njegovo ločitev od morebitnih drugih zahtevkov. Res je sicer, da v tožbi ni izrecno navedla tudi posameznih stroškovnih postavk iz računa št. 1 z dne 27. 3. 2018, vendar to za popolnost tožbe ni potrebno, saj v ta namen zadostujejo podane splošne navedbe v zvezi z računom, ki so v njem kot prilogi oz. dokazu natančneje substancirane.
VSL Sodba II Cp 1962/2019 z dne 29.01.2020 (plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov - lastništvo praznega stanovanja)
Pravilnik (sprejet na podlagi zakona) jasno določa, da se tudi za prazno stanovanje šteje, kot da ga uporabljen uporabnik. Navedeno pomeni, da je dolžan lastnik stanovanja določene stroške plačevati tudi za stanovanje, ki ni zasedeno in taka razlaga je tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilna. Lastništvo nepremičnin prinaša tudi obveznosti in prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da tudi v zvezi s praznim stanovanjem v večstanovanjski hiši nastajajo določeni stroški, ki jih morajo poravnati vsi lastniki, saj je to neizogibno zvezano s samo naravo obratovanja večstanovanjske hiše oziroma stanovanja v takem objektu. Dejstvo, da stanovanje ni zasedeno, je posledica odločitve lastnika, zato ne more biti pomembno za odločanje o tem, ali je lastnik dolžan plačevati stroške ali ne.
VSL Sodba I Cp 297/2020 z dne 06.04.2020 (subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika)
Smisel določitve subsidiarne obveznosti je v tem, da so stroški obratovanja stanovanja poplačani, primarno sicer neposredno od uporabnika, sicer pa od lastnika in se nato njihovo morebitno regresiranje prepusti razmerju lastnik-uporabnik. Bistvenega razlikovalnega elementa, ali gre najemnika ali za nekoga, ki ima stanovanje v uporabi na podlagi dovoljenja služnostnega upravičenca, v razmerju do upravnika in njegove pravice do poplačila obratovalnih stroškov ni videti, celo nasprotno. Razlikovanje in odklanjanje načela subsidiarne obveznosti lastnika za plačilo teh stroškov v primerih, kadar ima stanovanje po njegovi volji nekdo drug v uporabi na podlagi kakšnega drugega pravnega posla, bi lahko privedlo do zlorabe in spodbujanja neplačila teh stroškov.
VSC Sodba Cp 258/2020 z dne 08.10.2020 (odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe)
Toženka v pritožbi sama trdi, da je njen zavarovanec pogodbo o upravljanju prevzel posle upravljanja s stavbo. Ker glede na zgoraj citirano pravno podlago spada v posle upravljanja tudi vzdrževanje skupnih prostorov in obseg ter vrsta upravnikove pristojnosti za izvajanje te obveznosti, je presoja sodišča prve stopnje o utemeljenosti tožbenega zahtevka v razmerju do toženkinega zavarovanca - upravnika pravilna. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da je to dolžnost upravnika, ki jo je opustil in da je položitev protizdrsnih trakov na stopnišču vzdrževalno delo manjše vrednosti, za katero je bil upravnik dolžan poskrbeti pri tekočem vzdrževanju in brez sklepa etažnih lastnikov. Z golim zanikanjem te dolžnosti upravnika toženka ne more izpodbiti pravilnosti takega stališča.
VSL Sodba I Cp 1056/2020 z dne 22.09.2020 (odgovornost za plačilo obratovalnih stroškov - subsidiarna odgovornost etažnega lastnika)
Za plačilo vtoževanih stroškov upravljanja in povračilo obratovalnih stroškov, ki odpadejo na toženčevo stanovanje, je odgovoren toženec kot etažni lastnik stanovanja. Navedena materialnopravna presoja ima podlago v prvem odstavku 30. člena SZ-1, v skladu s katerim so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh
stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Le v primeru, če lastnik svoj posamezni del odda v najem in najemna pogodba ne določa drugače, je obveznost plačevanja obratovalnih stroškov najemnikova (četrti odstavek 24. člena SZ-1).
VSL Sodba II Cpg 498/2020 z dne 01.09.2020 (aktivna legitimacija upravnika - stroški upravljanja)
Stvarna (materialna) aktivna legitimacija pomeni, da je stranka nosilec pravic iz materialnopravnega razmerja, ki se obravnava v postopku. Podlaga za presojo tega pravnega vprašanja pa so (zatrjevana) dejstva, ki sestavljajo dejanski stan, na katerega pravo veže določena pravna upravičenja v korist ali breme določenih oseb. Tožeča stranka v predmetni zadevi ni zatrjevala pravno relavantnih dejstev, na podlagi katerih bi utemeljevala svojo (materialno) aktivno legitimacijo, tj. da lahko v svojem imenu kot upravnik od tožene stranke izterjuje obratovalne stroške.
VSL Sodba II Cpg 431/2020 z
dne 31.08.2020 (postavitev zapornice - posel, ki presega okvir rednega upravljanja)
Po zdajšnji zakonski ureditvi je potrebna tričetrtinska večina za sprejem sklepa, s katerim etažni lastniki zaprejo parkirišče večstanovanjske stavbe z zapornico. Višje sodišče sicer dopušča, da bi bila možna razlaga, da zadostuje že navadna večina, v kolikor zaključimo, da se s postavitvijo zapornice zagotavljajo pogoji za normalno uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (parkirišča). V prid slednjemu bi lahko govorilo stanje v mestnih središčih, kjer je splošno znana stiska s parkirnimi mesti in bi obiskovalci, ki niso etažni lastniki, slednjim zasedali prosto dostopna parkirišča. S postavitvijo zapornice bi se zagotovili normalni pogoji za uporabo parkirišča lastnikom. Vendar pa je glede potrebne večine potrebno enotno pravilo. Razen, če etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih ne določijo drugače, ne more veljati različno splošno pravilo glede potrebne večine npr. v mestnih središčih ali naobrobjih.
VSL Sodba II Cpg 510/2020 z dne 26.08.2020 (pasivna legitimacija upravnika - upravnik kot zastopnik)
Tožena stranka kot upravnik ni pasivno legitimirana, saj so zavezanci za plačilo računov etažni lastniki. Tožeča stranka bi zoper toženo lahko imela le odškodninski zahtevek, v kolikor slednja na zahtevo tožeče stranke ne bi posredovala podatkov o etažnih lastnikih, ki niso plačali opravljene storitve, ali če bi tožena stranka neupravičeno zadrževala placčana sredstva. Takšnega zahtevka ali navedb v tej smeri pa tožeča stranka ni podala.
VSL Sodba I Cp 2253/2019 z dne 12.02.2020 (izklop iz sistema ogrevanja - pogodba o medsebojnih razmerjih)
Etažni lastnik se tako z enostranskim ravnanjem/izjavo ne more izklopiti iz sistema ogrevanja (pri katerem greza skupno odjemno mesto, do katerega je tožnica dobavljala energijo) in vplivati na zakonsko (skupno)obveznost, ki je neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne. Ima le možnost z ostalimi etažnimi lastniki sklenitvi sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja (v smislu da se ga izključi iz sistema plačevanja stroškov).
VSRS Sklep II Ips 117/2019 z dne 17.07.2020 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - obveščanje etažnih lastnikov)
Ker upravnik kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov v postopku ne postopa v imenu in za račun sodišča
temveč v imenu in za račun etažnih lastnikov, njegova opustitev, da etažne lastnike stavbe obvesti o obvestilu
sodišča in postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča, ne pomeni obnovitvenega razloga po 2. točki 394.
člena ZPP.
VSL Sodba II Cpg 260/2020 z dne 16.07.2020 (veljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov)
Za presojo, da je pogodba o upravljanju nehala veljati, ni bistveno, da se je pod dopis o odpovedi pogodbe o
upravljanju podpisala C. C. kot pooblaščenka etažnih lastnikov poslovne stavbe D. in K., pač pa večina, s
katero je bila izglasovana ta odpoved.
VSL Sodba II Cpg 757/2019 z dne 24.04.2020 (vplačila v rezervni sklad - sprememba višine)
Določbe o zvišanju prispevka v rezervni sklad je treba razlagati ozko, ker je potrebno upoštevati, da vplačila v
rezervni sklad postanejo skupno premoženje vseh etažnih lastnikov zgradbe, da se ta sredstva lahko zbirajo in
ne porabijo tudi dalj časa in da jih vplačnik ne more zahtevati nazaj, niti ne ob morebitni odtujitvi svoje etažne
lastnine, kar vse so razlogi, da mora biti namen teh sredstev, zlasti še če se vplačujejo v višjem znesku,
predviden in ocenjen, kar pa se stori z načrtom vzdrževanja iz 26. člena SZ-1.
Ker se povišanje vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad lahko določi le v veljavno sprejetem načrtu
vzdrževanja, ki vsebuje vse predpisane sestavine, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da le sklep
etažnih lastnikov o povišanju vplačil v rezervni sklad ne zadostuje za veljavno povišanje vplačil v rezervni
sklad.
Tožeča stranka je tožbeni zahtevek iz tega naslova uveljavljala na podlagi trditev, da je tožena stranka v
njeno pravico do ugleda in časti posegla z vlaganjem številnih neupravičenih predlogov za izvršbo. Sodišče
prve stopnje je sklenilo, da ravnanja tožene stranke, ki je v sodnih postopkih od tožeče stranke terjala
povračilo stroškov, ni mogoče opredeliti kot protipravnega. Navedlo je, da je bila tožena stranka, ne glede na
veljavnost sklenjene Pogodbe o opravljanju storitve upravljanja za sosesko B., zahtevek za povračilo založenih
stroškov od tožeče stranke kot lastnika nepremičnine v soseski B. dvor upravičena terjati tudi na podlagi pravil
o neupravičeni obogatitvi. Vprašanja utemeljenosti oziroma uspeha posameznih izvršilnih postopkov ni
dopustno presojati v predmetnem pravdnem postopku, ampak bi lahko tožeča stranka zgolj v vsakem
posameznem postopku ugovarjala, da predlog za izvršbo ni utemeljen.
Določba prvega odstavka 42. člena SZ-1 določa, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa plačila etažnih
lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Sodišče prve stopnje je materialno pravo uporabilo delno zmotno, ko je v izreku izpodbijane sodbe tožencu naložilo dolžnost, da mora plačati dolgovane zneske prispevkov za rezervni sklad tožeči stranki, ki so etažni
lastniki, namesto na transakcijski račun upravnika, kot je tožeča stranka zahtevala in kot nalagajo zakonske določbe.
VSC Sodba Cpg 47/2020 z dne 22.06.2020 (poslovne stavbe in poslovni prostori - stroški obratovanja in upravljanja)
Tožena stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, zlasti drugi
odstavek te določbe, ker etažna lastnina po PEL ni bila vpisana v zemljiško knjigo in tako tudi ne skupni deli
celotnega poslovnega centra kot tudi ne skupni deli posamezne lamele. Tako je idealni solastniški delež 13,31
% na celotnem objektu tisti količnik, ki ga sme tožeča stranka upoštevati pri obračunavanju stroškov
upravljanja in stroškov obratovanja objekta.
VSL Sodba I Cpg 309/2020, 11.06.2020
(odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - ugovor zastaranja)
Ugovor zastaranja mora biti obrazložen. V kolikor bi želela tožena stranka doseči presojo njenih zatrjevanih dejstev pred pritožbenim sodiščem, bi morala hkrati tudi trditi, da je pred sodiščem prve stopnje podala relevantne trditve o tem, katerega dne so v vsakem primeru zamude po njenem mnenju začele teči zakonske zamudne obresti. O teh dejstvih je imela kot upravnik stavbe prav gotovo vse relevantne podatke in bi lahko svoj ugovor zastaranja v delu, ki se nanaša na odškodnino, ker tožeči stranki ni pravočasno sporočila plačnikov, ki so mesečne račune plačevali z zamudo, tudi ustrezno obrazložila, pa ga ni.
VSRS Sklep I R 78/2020, 29.05.2020
(spor o upravljanju - sedež pristojnega sodišča v stavbi, ki je predmet spora)
Okoliščina, da se predmet postopka nanaša na nepremičnino oziroma stavbo, v kateri posluje stvarno in krajevno pristojno sodišče, lahko v določenih primerih pomeni drug tehten razlog za prenos pristojnosti iz 67. člena ZPP. Vendar v obravnavani zadevi iz okoliščin konkretnega primera ne izhaja tolikšna neposredna povezava stvarno in krajevno pristojnega sodišča s predlagateljem postopka ali predmetom odločanja, da bi bila lahko kakorkoli ogrožena njegova nepristranskost.
VSL Sodba II Cp 49/2020, 29.04.2020
(odškodninska odgovornost upravnika - padec snega s strehe)
Za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih je upravnik dolžan skrbeti tekoče in za to niti ne potrebuje soglasja etažnih
lastnikov. Med takšna dela, ki so v zimskem času nujna za zagotavljanje osnovne varnosti ljudi pri dostopanju do večstanovanjskih stavb in gibanju v njihovi bližini, nedvomno sodi skrb za čiščenje snega in ledu, ta nevarnost pa ne preti le s pohodnih površin, temveč tudi s strani samih stavb (to je z njihovih streh, napuščev, nadstreškov, okenskih polic). Upravnik je tisti, ki je dolžan poskrbeti za ustrezne ukrepe na skupnih delih stavbe, med drugim tudi za snegolove na strehi; če ti (kakor je bilo v konkretnem primeru) ne zadoščajo, pa tudi za dodatne varnostne in zaščitne ukrepe.
VSL Sklep I Cp 1999/2019, 14.04.2020
(ključ delitve obratovalnih stroškov - trditveno in dokazno breme)
To, da je tožnica vtoževane stroške izračunala po napačni metodologiji, samo po sebi še ne pomeni, da tožbeni zahtevek ni utemeljen ali vsaj delno utemeljen. Sodišče namreč na pravno podlago, ki jo navede tožeča stranka, ni vezano; utemeljnost tožbenega zahtevka pa mora preizkusiti po vseh pravnih podlagah, na katere nakazujejo tožbene trditve. Ne drži posplošeno stališče v obrazložitvi izpodbijane sodbe, da tožnica v dopolnitvi tožbe ni podala prav nobenih trditev, ki bi pojasnjevale veljavni ključ delitve stroškov. Četudi tožnica ni izračunala stroškov po veljavnem ključu delitve (ker ga ni priznavala), je podala trditve, ki so pravno pomembne ob upoštevanju pravilne materialnopravne podlage.
VSL Sodba II Cp 51/2020, 14.04.2020
(odpoved pogodbe o upravljanju - skupni deli)
Stanovalci večstanovanjske stavbe so odpovedali pogodbo o upravljanju. Tožeča stranka tako ni upravnica večstanovanjske stavbe, kar pomeni konkretneje, da ni upravnica njenih posameznih delov niti njenih skupnih delov, torej tudi ne samostojnega parkirnega objekta, ki je skupni del. Pri tem je materialno pravno nepomembno, ali so skupni deli v sami večstanovanjski stavbi, ali pa v samostojnem podzemnem objektu. Če je ta v katastru samostojna stavba ali ne, ne spremeni materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da gre za skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.
VSL Sodba II Cp 1937/2019, 03.04.2020
(odpoved pogodbe o upravljanju sklenjene za celotno sosesko)
Etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe lahko pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami.
VSL Sodba II Cpg 128/2020, 05.03.2020 (stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - domneva o lastniku nepremičnine)
Sodišče je zavrnilo zahtevek upravnika za plačilo stroškov upravljanja, ki jih je kot upravnik zaračunal prejšnji lastnici stanovanja. 118. člen SZ je določal, da kupci po SZ prevzamejo vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, že s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru tožena stranka stanovanje prodala, a do prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi, do leta 2006 ni prišlo. Po zamenjavi upravnika, ki je vse račune prej pošiljal lastnici stanovanja, je novi upravnik račune naslovil na prejšnjo lastnico oz. uporabnico.
VSL Sodba II Cpg 52/2020, 13.03.2020 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - učinki zastopanja)
Sodišče je ugotovilo, da upravnik pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi praviloma nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov. V takem primeru imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev.
III U 11/2018-16, 07.11.2019
Sodba Upravnega sodišča v zvezi s tožbo zavarovalnice zoper odločbo Agencije za zavarovalni nadzor v zvezi z vlogo upravnika pri zavarovanju večstanovanjskih stavb.
VSL Sodba II Cpg 324/2018, 20.11.2018
spor majhne vrednosti - upravnik večstanovanjske stavbe - redno vzdrževanje - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - zdrs snega s strehe - premoženjska škoda - predvidljivost dogodka - prekluzija navajanja dejstev in dokazov - krivdna odgovornost