Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Upravljanje

 

 

 VSL Sodba I Cp 925/2021 z dne 12.07.2021 (višina prispevka v rezervni sklad - načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe)
Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena SZ-1 določijo višji znesek mesečnega vplačila vrezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena SPZ, in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in glede na načrt vzdrževanja. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ne more biti sprejet samostojno. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ni bil veljavno sprejet, ker ni bil sprejet tudi načrt vzdrževanja večstanovanjske hiše. Pri upravljanju večstanovanjskih stavb je potreben red in dosledno spoštovanje predpisov, tudi kar se tiče vsebine in oblike zapisnikov s sklepi etažnih lastnikov. Za sporni zapisnik dejansko to ne velja, ker iz njega ni razvidno, da so etažni lastniki o načrtu vzdrževanja, ki se nanaša na obnovo fasade, glasovali, niti ni razvidno, kateri od prisotnih lastnikov so za predlagane sklepe glasovali in s kakšno večino naj bi bil sklep sprejet.

VSL Sodba I Cp 207/2021 z dne 15.04.2021 (potrebna večina etažnih lastnikov - vzdrževalna dela)

Ne obstaja dolžnost sodišča, da se opredeli prav do vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč se mora opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni, kar pa je sodišče prve stopnje storilo. Ni dvoma, da so stroški v zvezi z izdelavo vrat, ki bi morala biti vgrajena, nastali na podlagi veljavno sprejetega sklepa, zato so jih (vsi) etažni lastniki dolžni nositi v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Morebitno krivdno oziroma odškodninsko odgovornost za oviranje izvedbe del bodo morali etažni lastniki reševati v notranjem medsebojnem razmerju. Pritožbeno sodišče se strinja, da predstavlja zamenjava prvotnih vhodnih vrat večstanovanjske stavbe, zgrajene leta 1961, posel, namenjen ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta oz. izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike oz. zamenjavo dotrajanega elementa, in kot taka tudi posel rednega upravljanja, za katerega je skladno s prvim odstavkom 25. člena SZ-1 potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

VSRS Sklep III Ips 14/2021 z dne 15.06.2021 (skupni deli nepremicnine - ureditev medsebojnih razmerij med solastniki)

Zmotno je stališče, da nedokončan postopek vpisa etažne lastnine izključuje uporabo pogodbenega dogovora solastnikov, ki odstopa od splošnega merila višine solastniškega deleža za vse nastale stroške, povezane s takšno nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek, da se zgolj zaradi nedokončanega vpisa etažne lastnine sploh ne da določiti, kateri so ti skupni deli. Četudi bo še nedokončan postopek konstituiranja etažne lastnine pripeljal do morebitnih drugačnih opredelitev posebnih skupnih delov, to ne izključuje upoštevnosti dogovora solastnikov za prehodno obdobje. Takšno pogodbeno podlago mora upoštevati tudi tožeča stranka kot upravnik pri razmejitvi stroškov med solastniki.

VSM Sodba I Cpg 44/2021 z dne 13.05.2021 (obratovalni stroški - pasivna legitimacija upravnika)
Kljub določbi 118. člena SPZ, da je upravnik v poslih upravljanja zastopnik etažnih lastnikov in da načeloma ni dolžan zalagati lastnih sredstev za pokrivanje obveznosti etažnih lastnikov, to ne izključuje možnosti, da upravnik v okviru pogodbene svobode z dobaviteljem energenta stavbi, ki jo ima v upravljanju, pogodbo sklene v lastnem imenu ter se dobavitelju sam zaveže plačati njegove terjatve iz naslova dobav. Kljub povezanosti trditvenega in dokaznega bremena in načelu, da trditev ni mogoče nadomestiti z dokazi, bi bila v okoliščinah konkretne zadeve zahteva, da bi morala tožeča stranka v okviru tožbenih navedb povzeti vse postavke iz predloženih računov, pretirana in bi pomenila formalistično sojenje ter bi bila v nasprotju z načelom poštenega sojenja. Takšno stališče sodišča prve stopnje je povsem pravilno in glede na okoliščine obravnavanega primera povsem utemeljeno.

VSRS Sklep I Up 54/2021 z dne 14.04.2021 (inšpekcijski ukrep gradbenega inšpektorja - sanacija objekta)
Začasna odredba – težko popravljiva škoda ni izkazana. Navedbe pritožnikov v zvezi s težko popravljivo škodo oziroma obveznostjo plačila sanacije terase so presplošne in pavšalne, pri čemer niti ne pojasnita, koliko bi sploh znašal njun delež oziroma finančni strošek plačila sanacije, ki je bila naložena vsem etažnim lastnikom te večstanovanjske stavbe in ne zgolj njima. Prav tako pritožnika nista ne zatrjevala ne izkazala, zakaj bi plačilo tega finančnega stroška oziroma njunega deleža zanju predstavljalo težko popravljivo škodo. V primeru ko gre za inšpekcijske ukrepe, je namen začasne odredbe v zagotovitvi varstva pred škodo, ki presega to, kar po naravi stvari spremlja izvršitev določenega ukrepa. V obravnavani zadevi bi zato lahko bila upoštevna le škoda v smislu negativnih posledic naloženega ukrepa, ki bi izhajale iz razmer pritožnikov, torej ob upoštevanju njunih subjektivnih okoliščin. Takihokolišcin pa pritožnika nista zatrjevala.

VSL Sodba II Cpg 135/2021 z dne 12.04.2021 (upravljanje večstanovanjskih stavb - veljavnost pogodbe o medsebojnih razmerjih)

Zapisnika ni podpisala nobena izmed zatrjevanih pogodbenih strank (etažni lastniki in upravnik). Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in je za njeno sklenitev potrebno ustrezno soglasje, ki pa, kot izhaja iz ugotovljenega, v tem primeru ni razvidno. Tožeča stranka se zato na to, da pogodba učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku, torej tudi proti toženi stranki, in ni treba, da jo podpiše vsak novi etažni lastnik, ne more uspešno sklicevati.

VSL Sodba II Cp 448/2021 z dne 25.03.2021 (aktivna legitimacija upravnika v zvezi s plačilom v rezervni sklad)
Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, pod pogojem, da zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Ker s tožbenim zahtevkom ni zahteval plačila sredstev rezervnega sklada na poseben račun (kar bi bila dopustna oblika posrednega mandatnega zastopanja), mu toženec vtoževanega zneska ni dolžan plačati.
Upravnik ima že na podlagi zakona aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad (tretji odstavek 44. člena SZ-1, šesti odstavek 119. člena SPZ). Skladno s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 (in drugim odstavkom 119. člena SPZ) mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.
Upravnik lahko izvaja vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, vendar mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na transakcijski račun rezervnega sklada (tretji odstavek 42. člena SZ-1). Ta tehnična olajšava pa velja le za primer izvensodnega plačevanja sredstev rezervnega sklada, v primeru sodnega uveljavljanja plačila sredstev rezervnega sklada je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada izključno na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. V razmerju med upravnikom in etažnimi lastniki je dopustna le takšna oblika posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri upravnik v sodnem postopku nastopa v svojem imenu, s tožbenim zahtevkom pa zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se vodijo sredstva rezervnega sklada. Le v takšnem primeru se šteje, da so etažni lastniki na upravnika prenesli svoja materialnopravna upravičenja v zvezi z izterjavo sredstev rezervnega sklada. Sodba, na podlagi katere bi upravnik uspel s
tožbenim zahtevkom, da mu je etažni lastnik dolžan plačati sredstva rezervnega sklada, bi imela za zastopane etažne lastnike le posredni učinek, saj bi moral upravnik nanje prenesti pridobljene koristi. Takšna oblika posrednega mandatnega zastopanja bi bila v nasprotju s kogentno določbo prvega odstavka 42. člena SZ-1.
Vprašanje, ali zahteva tožeča stranka plačilo sredstev rezervnega sklada na poseben račun, torej neposredno v korist etažnih lastnikov, sodi v okvir pravilne uporabe materialnega prava, zato se je sodišče prve stopnje z njim utemeljeno ukvarjalo. Sklepčnost pomeni niz trditev o pravno relevantnih dejstvih, ki ob pravilni uporabi materialnega prava sodišču omogočajo izrek s tožbo predlagane pravne posledice. Šele če stranka poda takšne trditve, se njihova resničnost lahko preizkuša v dokaznem postopku. Ce stranka trditev o pravno relevantnih dejstvih ne poda, ne gre za nesporne trditve, pa tudi izvajanje dokazov je nepotrebno.

VSL Sodba in sklep I Cpg 726/2020 z dne 18.03.2021 (plačilo komunalnih storitev - pasivna legitimacija upravnika)

Tožena stranka kot upravnik stavbe ni pasivno legitimirana za tožbo glede plačila komunalnih storitev. K temu je ne more zavezati niti občinski odlok. Prav tako z obvestilom o prevzemu stavbe v upravljanje ni stopila v položaj dolžnika iz razmerja med izvajalcem in uporabniki javne službe.

VSRS Sodba III Ips 58/2020-3 z dne 23.03.2021 (stroški upravljanja in obratovanja - prevzem dolga)

Po določbi prvega odstavka 429. člena OZ se prevzem dolga opravi s pogodbo med dolžnikom (toženka - lastnica in najemodajalka) in prevzemnikom (najemnica), v katero je privolil upnik (tožnik - upravnik). V obravnavanem primeru je že Pogodba o opravljanju upravniških storitev določala, da mora lastnik poslovnega prostora o sklenitvi ali spremembi najemne pogodbe, s katero na najemnika prenese obveznosti vzdrževanja skupnih delov, obvestiti upravnika in da se do trenutka obvestila šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja stavbe lastnik. Če je do tedaj on dolžnik, se samo po sebi vsiljuje sklepanje, da je po obvestilu dolžnik nekdo drug, torej najemnik. Privolitev upravnika so potrjevala tudi njegova aktivna ravnanja: na najemnico je naslavljal račune in sprejemal njena plačila kot izpolnitev njene obveznosti, kar je izkazoval tudi v svojih poslovnih knjigah.

VSC Sodba Cp 438/2020 z dne 16.12.2020 (ureditev razmerij med etažnimi lastniki - upravljanje skupnih delov stavbe)

Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. členaSZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.

VSL Sodba I Cp 145/2020 z dne 09.09.2020 (soglasje etažnih lastnikov za poseg v skupni del stavbe) - v zadevi poteka še postopek pred Vrhovnim sodiščem RS
Soglasje lastnikov za izvedbena dela v posameznem delu je nujno, če pomenijo poslabšanje za drug posamezni del ali za skupne dele, ali če spreminjajo zunanji videz stavbe. Pri morebitnem spreminjanju zunanjega videza stavbe gre za poseg v skupne dele (zunanji izgled celotne stavbe). Izgradnja zimskega vrta, torej zaprtje terase, ki že na prvi pogled spreminja zunanji videz stavbe, ni dopustna brez soglasja etažnih lastnikov. Postavitev zimskega vrta je posel, ki presega redno upravljanje, saj ne gre za vzdrževanje posameznega dela stavbe - stanovanja z odprto teraso (na strehi), torej za ohranjanje pogojev za bivanje, pač pa za izboljšavo, s katero se več kot očitno spreminja tudi videz objekta.

VSL Sklep II Cp 1001/2020 z dne  16.09.2020 (začasna ureditev spornega pravnega razmerja - upravljanje skupnih delov stavbe)
Namen (cilj) določbe četrtega odstavka 23. člena SZ-1 je, da manjkajoči dogovor (med upravniki) nadomesti sklep sodišča. V takšnem postopku se začasna odredba izda zaradi začasne ureditve medsebojnega spornega razmerja. Regulacijska začasna odredba je sredstvo zavarovanja in ne sme nadomestiti rednega sodnega varstva. S predlogom za izdajo začasne odredbe, ki je po vsebini enak predlogu za ureditev razmerja, lahko udeleženec postopka uspe, če je predlagano začasno varstvo nujno potrebno, da kasnejše sodno varstvo ne bi ostalo brez pomena. Restriktivni pristop je potreben tudi pri napolnitvi vsebine pravnih standardov iz prvega odstavka151. člena ZNP-1. Bistveno pri presoji pogojev za izdajo predlagane začasne odredbe je, da predlagatelj ni izkazal obstoja okoliščin, ki bi narekovale nujno ukrepanje. Povedano drugače: predlagatelj ni izkazal, da je njegov položaj (ali položaj „njegovih“ etažnih lastnikov) tako ogrožen, da ni mogoče čakati na zaključek postopka (saj v primeru čakanja redno sodno varstvo ne bi več moglo doseči svojega namena).

 

VSM Sodba I Cp 866/2020 z dne 11.01.2021 (solastnina na skupnih delih - stroški ogrevanja)
Toženka je lastnica stanovanja, z ustreznim deležem solastnine na skupnih prostorih in napravah v večstanovanjskih hišah in je zato v skladu z 68. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) dolžna nositi stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v sorazmerju z velikostjo svojega idealnega deleža (115. člen SPZ) in tudi za svoj del v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih (1. alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).

 

VSL Sodba I Cpg 667/2020 z dne 02.02.2021 (prekoračitev pooblastil upravnika - solidarna odgovornost)
Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da je prekoračitev pooblastil zastopanega s strani tožene stranke podlaga za uporabo določbe petega odstavka 72. člena Obligacijskega zakonika, ki določa solidarno odgovornost zastopnika in domnevno zastopanega, kadar slednji noče odobriti poslov, ki jih je s prekoračitvijo pooblastila sklenil zastopnik, sopogodbenik pa ni vedel niti ni bil dolžan vedeti za prekoračitev pooblastila (da bi tožeča stranka za prekoračitev pooblastila vedela in s tem ta določba ne bi bila uporabljiva, tožena stranka v pritožbi konkretno niti ne trdi). V primeru solidarne odgovornosti pa lahko upnik toži katerega koli solidarnega dolžnika. Na kakšen način bodo solidarni dolžniki uredili medsebojno obveznost, ni stvar upnika. Prevzem daljinskega upravljalnika je bil le način, na podlagi katerega so lahko etažni lastniki zagotovili funkcionalno izvrševanje svoje lastninske pravice na garažah in ni mogoče tega njihovega dejanja enačiti z odobritvijo samega posla.

VSL Sklep I Cpg 539/2020 z dne 13.01.2021 (izvršba na nepremicnine - listina, primerna za vknjižbo dolžnikove lastninske pravice)

Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe izpostavilo, da je namen zakonske določbe 168. člena ZIZ varstvo upnika, pri katerem dolžnik ne bo nič prikrajšan, če bo upnik namesto njega uskladil zemljiškoknjižno stanje z resničnim. Ni pa v tej smeri presojalo pomena dejstva, da prvi toženec ni nasprotoval nobenemu od zatrjevanih dejstev, ki jih je navedla tožeča stranka v utemeljitev tožbenega zahtevka na vpis lastninske pravice na nepremičnini na njegovo ime. Ker prvi toženec ni nasprotoval nobenemu od zatrjevanih relevantnih dejstev, ki jih je navedla tožeča stranka v utemeljitev zahtevka, da se lastninska pravica v deležu, ki ustreza podedovanemu delu vpiše v zemljiško knjigo na ime prvega toženca, pomeni, da je zatrjevana dejstva v zvezi z obstojem listine, ki je sposobna za vpis v zemljiško knjigo na njegovo ime, prvi toženec priznal (drugi odstavek 214. člena ZPP).

VSL Sodba II Cpg 563/2020 z dne 14.01.2021 (pogodba o upravljanju - potrebna večina za veljavnost)

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je bila v letu 2004 sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih medetažnimi lastniki objekta T. – stari del in da se tudi pogodba o opravljanju upravniških storitev z D. d. o. o. nanaša le na stari del, saj so bili le etažni lastniki starega dela stranke pogodbe, ki je bila sklenjena z zadostno večino. Tožena stranka z ugovori, da bi morali biti pri veljavnosti pogodbe upoštevani tudi etažni lastniki novega dela, ne more uspeti, saj ni z ničemer izkazano, da bi morali lastniki novega dela skleniti isto pogodbo kot lastniki starega dela.

VSL Sodba II Cpg 525/2020 z dne 04.12.2020 (plačilo obratovalnih stroškov - višina tožbenega zahtevka)

Tožba je po višini nesklepčna takrat, kadar iz trditvene podlage ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka po višini. To je takrat, kadar tožnica ne navede tistih parametrov, ki so potrebni za preizkus njenih trditev, da ji toženka dolguje prav tisti znesek, ki ga vtožuje. Če teh podatkov tožba nima, preizkus tožbe po višini ni mogoč. Tožbeni zahtevek iz nesklepčne tožbe pa ni utemeljen.
Kot izhaja iz določila 212. člena ZPP, je tožnica tista, ki mora v prid utemeljenosti svojega zahtevka navesti dejstva, ki njen zahtevek utemeljujejo. Šele ko to stori, se lahko toženec kvalificirano brani, (1) da tožnici ničesar ne dolguje, (2) da ji dolguje nižji znesek od vtoževanega, ali pa (3) pripozna tožbeni zahtevek.

VSL Sodba II Cpg 731/2020 z dne 25.11.2020 (zahtevek za plačilo obveznosti iz naslova vplačil v rezervni sklad)
S sodbo in sklepom Vrhovnega sodišča RS II Ips 263/2015 z dne 4. 4. 2016 je prišlo do poenotenja sodne prakse pri vprašanju aktivne legitimacije upravnika za izterjavo vplačil v rezervni sklad. Tako lahko upravnik zahteva plačilo le na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Drugačen prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov ni dopusten, kar zajema tudi obliko posrednega mandatnega zastopanja, pri kateri zastopnik nastopa v svojem imenu, a za račun zastopanega ter zahteva plačilo dolgovanih sredstev na svoj lasten račun.

VSL Sodba II Cpg 683/2020 z dne 04.11.2020 (dolžnost plačevanja v rezervni sklad - vpis v zemljiško knjigo)
Za obstoj pasivne stvarne legitimacije tožene stranke za plačilo prispevkov v rezervni sklad zadošča, da je tožena stranka kupila sporne posamezne dele stavbe ID znak ... in da je prodajalec o tem obvestil upravnika.

VSC Sodba Cp 295/2020 z dne 30.10.2020 (stroški ogrevanja)
Tožnica je delna plačila upoštevala skladno z določbo 287. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Sodišče prve stopnje pa je zgoraj povzete materialne predpise pravilno uporabilo, saj je toženka dolžna izpolniti svojo obveznost za storitev, ki jo je tožnica zanjo opravila, tudi na podlagi določbe prvega odstavka 9. člena OZ, po katerih so udeleženci v obligacijskih razmerjih dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev. Toženka pa je tudi dolžna vrniti tožnici tisto, kar je ta namesto nje plačala (190. člen OZ).

VSK Sklep Cpg 88/2020 z dne 30.09.2020 (popolnost tožbe)
Da je tožba popolna in sposobna za obravnavanje tožeči stranki ni potrebno navesti vseh pravotvornih dejstev (tistih, ki so potrebna za sklepčnost tožbe), temveč le toliko, da ta omogočajo jasno identifikacijo zahtevka in njegovo ločitev od morebitnih drugih zahtevkov. Res je sicer, da v tožbi ni izrecno navedla tudi posameznih stroškovnih postavk iz računa št. 1 z dne 27. 3. 2018, vendar to za popolnost tožbe ni potrebno, saj v ta namen zadostujejo podane splošne navedbe v zvezi z računom, ki so v njem kot prilogi oz. dokazu natančneje substancirane.

VSL Sodba II Cp 1962/2019 z dne 29.01.2020 (plačilo stanovanjskih in obratovalnih stroškov - lastništvo praznega stanovanja)
Pravilnik (sprejet na podlagi zakona) jasno določa, da se tudi za prazno stanovanje šteje, kot da ga uporabljen uporabnik. Navedeno pomeni, da je dolžan lastnik stanovanja določene stroške plačevati tudi za stanovanje, ki ni zasedeno in taka razlaga je tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilna. Lastništvo nepremičnin prinaša tudi obveznosti in prvostopenjsko sodišče je pravilno ugotovilo, da tudi v zvezi s praznim stanovanjem v večstanovanjski hiši nastajajo določeni stroški, ki jih morajo poravnati vsi lastniki, saj je to neizogibno zvezano s samo naravo obratovanja večstanovanjske hiše oziroma stanovanja v takem objektu. Dejstvo, da stanovanje ni zasedeno, je posledica odločitve lastnika, zato ne more biti pomembno za odločanje o tem, ali je lastnik dolžan plačevati stroške ali ne.

VSL Sodba I Cp 297/2020 z dne 06.04.2020 (subsidiarna odgovornost lastnika stanovanja za obratovalne stroške najemnika)
Smisel določitve subsidiarne obveznosti je v tem, da so stroški obratovanja stanovanja poplačani, primarno sicer neposredno od uporabnika, sicer pa od lastnika in se nato njihovo morebitno regresiranje prepusti razmerju lastnik-uporabnik. Bistvenega razlikovalnega elementa, ali gre najemnika ali za nekoga, ki ima stanovanje v uporabi na podlagi dovoljenja služnostnega upravičenca, v razmerju do upravnika in njegove pravice do poplačila obratovalnih stroškov ni videti, celo nasprotno. Razlikovanje in odklanjanje načela subsidiarne obveznosti lastnika za plačilo teh stroškov v primerih, kadar ima stanovanje po njegovi volji nekdo drug v uporabi na podlagi kakšnega drugega pravnega posla, bi lahko privedlo do zlorabe in spodbujanja neplačila teh stroškov.
 
VSC Sodba Cp 258/2020 z dne 08.10.2020 (odškodninska odgovornost upravnika večstanovanjske stavbe)
Toženka v pritožbi sama trdi, da je njen zavarovanec pogodbo o upravljanju prevzel posle upravljanja s stavbo. Ker glede na zgoraj citirano pravno podlago spada v posle upravljanja tudi vzdrževanje skupnih prostorov in obseg ter vrsta upravnikove pristojnosti za izvajanje te obveznosti, je presoja sodišča prve stopnje o utemeljenosti tožbenega zahtevka v razmerju do toženkinega zavarovanca - upravnika pravilna. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da je to dolžnost upravnika, ki jo je opustil in da je položitev protizdrsnih trakov na stopnišču vzdrževalno delo manjše vrednosti, za katero je bil upravnik dolžan poskrbeti pri tekočem vzdrževanju in brez sklepa etažnih lastnikov. Z golim zanikanjem te dolžnosti upravnika toženka ne more izpodbiti pravilnosti takega stališča.  

VSL Sodba I Cp 1056/2020 z dne 22.09.2020 (odgovornost za plačilo obratovalnih stroškov - subsidiarna odgovornost etažnega lastnika)
Za plačilo vtoževanih stroškov upravljanja in povračilo obratovalnih stroškov, ki odpadejo na toženčevo stanovanje, je odgovoren toženec kot etažni lastnik stanovanja. Navedena materialnopravna presoja ima podlago v prvem odstavku 30. člena SZ-1, v skladu s katerim so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh
stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe. Le v primeru, če lastnik svoj posamezni del odda v najem in najemna pogodba ne določa drugače, je obveznost plačevanja obratovalnih stroškov najemnikova (četrti odstavek 24. člena SZ-1).

VSL Sodba II Cpg 498/2020 z dne 01.09.2020 (aktivna legitimacija upravnika - stroški upravljanja)
Stvarna (materialna) aktivna legitimacija pomeni, da je stranka nosilec pravic iz materialnopravnega razmerja, ki se obravnava v postopku. Podlaga za presojo tega pravnega vprašanja pa so (zatrjevana) dejstva, ki sestavljajo dejanski stan, na katerega pravo veže določena pravna upravičenja v korist ali breme določenih oseb. Tožeča stranka v predmetni zadevi ni zatrjevala pravno relavantnih dejstev, na podlagi katerih bi utemeljevala svojo (materialno) aktivno legitimacijo, tj. da lahko v svojem imenu kot upravnik od tožene stranke izterjuje obratovalne stroške.

VSL Sodba II Cpg 431/2020 z dne 31.08.2020 (postavitev zapornice - posel, ki presega okvir rednega upravljanja)
Po zdajšnji zakonski ureditvi je potrebna tričetrtinska večina za sprejem sklepa, s katerim etažni lastniki zaprejo parkirišče večstanovanjske stavbe z zapornico. Višje sodišče sicer dopušča, da bi bila možna razlaga, da zadostuje že navadna večina, v kolikor zaključimo, da se s postavitvijo zapornice zagotavljajo pogoji za normalno uporabo skupnih delov večstanovanjske stavbe (parkirišča). V prid slednjemu bi lahko govorilo stanje v mestnih središčih, kjer je splošno znana stiska s parkirnimi mesti in bi obiskovalci, ki niso etažni lastniki, slednjim zasedali prosto dostopna parkirišča. S postavitvijo zapornice bi se zagotovili normalni pogoji za uporabo parkirišča lastnikom. Vendar pa je glede potrebne večine potrebno enotno pravilo. Razen, če etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih ne določijo drugače, ne more veljati različno splošno pravilo glede potrebne večine npr. v mestnih središčih ali naobrobjih.

VSL Sodba II Cpg 510/2020 z dne 26.08.2020 (pasivna legitimacija upravnika - upravnik kot zastopnik)
Tožena stranka kot upravnik ni pasivno legitimirana, saj so zavezanci za plačilo računov etažni lastniki. Tožeča stranka bi zoper toženo lahko imela le odškodninski zahtevek, v kolikor slednja na zahtevo tožeče stranke ne bi posredovala podatkov o etažnih lastnikih, ki niso plačali opravljene storitve, ali če bi tožena stranka neupravičeno zadrževala placčana sredstva. Takšnega zahtevka ali navedb v tej smeri pa tožeča stranka ni podala.

VSL Sodba I Cp 2253/2019 z dne 12.02.2020 (izklop iz sistema ogrevanja - pogodba o medsebojnih razmerjih)
Etažni lastnik se tako z enostranskim ravnanjem/izjavo ne more izklopiti iz sistema ogrevanja (pri katerem greza skupno odjemno mesto, do katerega je tožnica dobavljala energijo) in vplivati na zakonsko (skupno)obveznost, ki je neodvisna od tega, ali je ogrevanje dejansko uporabljal ali ne. Ima le možnost z ostalimi etažnimi lastniki sklenitvi sporazum o drugačni porazdelitvi stroškov ogrevanja (v smislu da se ga izključi iz sistema plačevanja stroškov).

VSRS Sklep II Ips 117/2019 z dne 17.07.2020 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - obveščanje etažnih lastnikov)
Ker upravnik kot zakoniti zastopnik etažnih lastnikov v postopku ne postopa v imenu in za račun sodišča
temveč v imenu in za račun etažnih lastnikov, njegova opustitev, da etažne lastnike stavbe obvesti o obvestilu
sodišča in postopku za ugotovitev pripadajočega zemljišča, ne pomeni obnovitvenega razloga po 2. točki 394.
člena ZPP.

VSL Sodba II Cpg 260/2020 z dne 16.07.2020 (veljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov)

Za presojo, da je pogodba o upravljanju nehala veljati, ni bistveno, da se je pod dopis o odpovedi pogodbe o
upravljanju podpisala C. C. kot pooblaščenka etažnih lastnikov poslovne stavbe D. in K., pač pa večina, s
katero je bila izglasovana ta odpoved.

VSL Sodba II Cpg 757/2019 z dne 24.04.2020 (vplačila v rezervni sklad - sprememba višine)

Določbe o zvišanju prispevka v rezervni sklad je treba razlagati ozko, ker je potrebno upoštevati, da vplačila v
rezervni sklad postanejo skupno premoženje vseh etažnih lastnikov zgradbe, da se ta sredstva lahko zbirajo in
ne porabijo tudi dalj časa in da jih vplačnik ne more zahtevati nazaj, niti ne ob morebitni odtujitvi svoje etažne
lastnine, kar vse so razlogi, da mora biti namen teh sredstev, zlasti še če se vplačujejo v višjem znesku,
predviden in ocenjen, kar pa se stori z načrtom vzdrževanja iz 26. člena SZ-1.
Ker se povišanje vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad lahko določi le v veljavno sprejetem načrtu
vzdrževanja, ki vsebuje vse predpisane sestavine, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da le sklep
etažnih lastnikov o povišanju vplačil v rezervni sklad ne zadostuje za veljavno povišanje vplačil v rezervni
sklad.

VSL Sodba I Cpg 542/2019 z dne 10.06.2020 (ničnost pogodbe - okrnitev ugleda in dobrega imena pravne osebe)
Tožeča stranka je tožbeni zahtevek iz tega naslova uveljavljala na podlagi trditev, da je tožena stranka v
njeno pravico do ugleda in časti posegla z vlaganjem številnih neupravičenih predlogov za izvršbo. Sodišče
prve stopnje je sklenilo, da ravnanja tožene stranke, ki je v sodnih postopkih od tožeče stranke terjala
povračilo stroškov, ni mogoče opredeliti kot protipravnega. Navedlo je, da je bila tožena stranka, ne glede na
veljavnost sklenjene Pogodbe o opravljanju storitve upravljanja za sosesko B., zahtevek za povračilo založenih
stroškov od tožeče stranke kot lastnika nepremičnine v soseski B. dvor upravičena terjati tudi na podlagi pravil
o neupravičeni obogatitvi. Vprašanja utemeljenosti oziroma uspeha posameznih izvršilnih postopkov ni
dopustno presojati v predmetnem pravdnem postopku, ampak bi lahko tožeča stranka zgolj v vsakem
posameznem postopku ugovarjala, da predlog za izvršbo ni utemeljen.

 

VSC Sodba Cp 114/2020 z dne 11.06.2020 (plačilo v rezervni sklad - aktivna legitimacija)
Določba prvega odstavka 42. člena SZ-1 določa, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa plačila etažnih
lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Sodišče prve stopnje je materialno pravo uporabilo delno zmotno, ko je v izreku izpodbijane sodbe tožencu naložilo dolžnost, da mora plačati dolgovane zneske prispevkov za rezervni sklad tožeči stranki, ki so etažni
lastniki, namesto na transakcijski račun upravnika, kot je tožeča stranka zahtevala in kot nalagajo zakonske določbe.

 

VSC Sodba Cpg 47/2020 z dne 22.06.2020 (poslovne stavbe in poslovni prostori - stroški obratovanja in upravljanja)
Tožena stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, zlasti drugi
odstavek te določbe, ker etažna lastnina po PEL ni bila vpisana v zemljiško knjigo in tako tudi ne skupni deli
celotnega poslovnega centra kot tudi ne skupni deli posamezne lamele. Tako je idealni solastniški delež 13,31
% na celotnem objektu tisti količnik, ki ga sme tožeča stranka upoštevati pri obračunavanju stroškov
upravljanja in stroškov obratovanja objekta.

VSL Sodba I Cpg 309/2020, 11.06.2020 (odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - ugovor zastaranja)
Ugovor zastaranja mora biti obrazložen. V kolikor bi želela tožena stranka doseči presojo njenih zatrjevanih dejstev pred pritožbenim sodiščem, bi morala hkrati tudi trditi, da je pred sodiščem prve stopnje podala relevantne trditve o tem, katerega dne so v vsakem primeru zamude po njenem mnenju začele teči zakonske zamudne obresti. O teh dejstvih je imela kot upravnik stavbe prav gotovo vse relevantne podatke in bi lahko svoj ugovor zastaranja v delu, ki se nanaša na odškodnino, ker tožeči stranki ni pravočasno sporočila plačnikov, ki so mesečne račune plačevali z zamudo, tudi ustrezno obrazložila, pa ga ni.

VSRS Sklep I R 78/2020, 29.05.2020 (spor o upravljanju - sedež pristojnega sodišča v stavbi, ki je predmet spora)
Okoliščina, da se predmet postopka nanaša na nepremičnino oziroma stavbo, v kateri posluje stvarno in krajevno pristojno sodišče, lahko v določenih primerih pomeni drug tehten razlog za prenos pristojnosti iz 67. člena ZPP. Vendar v obravnavani zadevi iz okoliščin konkretnega primera ne izhaja tolikšna neposredna povezava stvarno in krajevno pristojnega sodišča s predlagateljem postopka ali predmetom odločanja, da bi bila lahko kakorkoli ogrožena njegova nepristranskost.

VSL Sodba II Cp 49/2020, 29.04.2020 (odškodninska odgovornost upravnika - padec snega s strehe)
Za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih je upravnik dolžan skrbeti tekoče in za to niti ne potrebuje soglasja etažnih
lastnikov. Med takšna dela, ki so v zimskem času nujna za zagotavljanje osnovne varnosti ljudi pri dostopanju do večstanovanjskih stavb in gibanju v njihovi bližini, nedvomno sodi skrb za čiščenje snega in ledu, ta nevarnost pa ne preti le s pohodnih površin, temveč tudi s strani samih stavb (to je z njihovih streh, napuščev, nadstreškov, okenskih polic). Upravnik je tisti, ki je dolžan poskrbeti za ustrezne ukrepe na skupnih delih stavbe, med drugim tudi za snegolove na strehi; če ti (kakor je bilo v konkretnem primeru) ne zadoščajo, pa tudi za dodatne varnostne in zaščitne ukrepe.

VSL Sklep I Cp 1999/2019, 14.04.2020 (ključ delitve obratovalnih stroškov - trditveno in dokazno breme)
To, da je tožnica vtoževane stroške izračunala po napačni metodologiji, samo po sebi še ne pomeni, da tožbeni zahtevek ni utemeljen ali vsaj delno utemeljen. Sodišče namreč na pravno podlago, ki jo navede tožeča stranka, ni vezano; utemeljnost tožbenega zahtevka pa mora preizkusiti po vseh pravnih podlagah, na katere nakazujejo tožbene trditve. Ne drži posplošeno stališče v obrazložitvi izpodbijane sodbe, da tožnica v dopolnitvi tožbe ni podala prav nobenih trditev, ki bi pojasnjevale veljavni ključ delitve stroškov. Četudi tožnica ni izračunala stroškov po veljavnem ključu delitve (ker ga ni priznavala), je podala trditve, ki so pravno pomembne ob upoštevanju pravilne materialnopravne podlage.

VSL Sodba II Cp 51/2020, 14.04.2020 (odpoved pogodbe o upravljanju - skupni deli)
Stanovalci večstanovanjske stavbe so odpovedali pogodbo o upravljanju. Tožeča stranka tako ni upravnica večstanovanjske stavbe, kar pomeni konkretneje, da ni upravnica njenih posameznih delov niti njenih skupnih delov, torej tudi ne samostojnega parkirnega objekta, ki je skupni del. Pri tem je materialno pravno nepomembno, ali so skupni deli v sami večstanovanjski stavbi, ali pa v samostojnem podzemnem objektu. Če je ta v katastru samostojna stavba ali ne, ne spremeni materialno pravne pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje, da gre za skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam v soseski.

VSL Sodba II Cp 1937/2019, 03.04.2020 (odpoved pogodbe o upravljanju sklenjene za celotno sosesko)
Etažni lastniki posamezne večstanovanjske stavbe lahko pogodbo o upravljanju, ki je bila sklenjena za več večstanovanjskih stavb in za več stavbam pripadajoče skupne dele, samostojno odpovedo. Taka pogodba namreč tudi sicer zavezuje zgolj etažne lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti. Takšno stališče je v sodni praksi splošno sprejeto. Z odpovedjo pogodbe s strani etažnih lastnikov ene stavbe zato upravnik preneha biti upravnik v tej stavbi, posledično pa tudi upravnik tej stavbi pripadajočih skupnih delov, med katerimi so tudi skupni deli, ki si jih ta stavba deli z drugimi stavbami.

VSL Sodba II Cpg 128/2020, 05.03.2020 (stroški obratovanja, vzdrževanja in upravljanja - domneva o lastniku nepremičnine)
Sodišče je zavrnilo zahtevek upravnika za plačilo stroškov upravljanja, ki jih je kot upravnik zaračunal prejšnji lastnici stanovanja. 118. člen SZ je določal, da kupci po SZ prevzamejo vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj, že s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru tožena stranka stanovanje prodala, a do prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi, do leta 2006 ni prišlo. Po zamenjavi upravnika, ki je vse račune prej pošiljal lastnici stanovanja, je novi upravnik račune naslovil na prejšnjo lastnico oz. uporabnico.

VSL Sodba II Cpg 52/2020, 13.03.2020 (upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - učinki zastopanja)
Sodišče je ugotovilo, da upravnik pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi praviloma nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov. V takem primeru imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev.

III U 11/2018-16, 07.11.2019 
Sodba Upravnega sodišča v zvezi s tožbo zavarovalnice zoper odločbo Agencije za zavarovalni nadzor v zvezi z vlogo upravnika pri zavarovanju večstanovanjskih stavb.


VSL Sodba II Cpg 324/2018, 20.11.2018
spor majhne vrednosti - upravnik večstanovanjske stavbe - redno vzdrževanje - redna vzdrževalna dela manjše vrednosti - zdrs snega s strehe - premoženjska škoda - predvidljivost dogodka - prekluzija navajanja dejstev in dokazov - krivdna odgovornost


VSRS Sodba II Ips 76/2017, 11.10.2018

prepoved vznemirjanja lastnika nepremičnine - negatorna tožba - etažna lastnina - posamezni del – skupni deli - vzdrževanje etažne lastnine - odprava zamakanja - pohodna terasa - streha - lastninska pravica


UPRS Sodba I U 1331/2017-11, 13.09.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - pohodna terasa

 

UPRS Sodba I U 1761/2016-18, 21.08.2018

postopek izdaje uporabnega dovoljenja - udeležba v postopku - pravna korist – lastninska pravica


VSL Sklep I Cp 2562/2017, 23.05.2018

etažna lastnina - določitev pripadajočega zemljišča - določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred januarjem 2003 - skupno pripadajoče zemljišče - spor o lastninski pravici - stavba, zgrajena po 1. 1. 2003

VSL Sodba II Cp 2286/2017, 04.04.2018

spor majhne vrednosti - rezervni sklad - plačilo sredstev v rezervni sklad - terasa - pohodna terasa - skupni deli stanovanjske stavbe - posamezni del stavbe


VSL Sklep I Cp 1573/2017, 28.03.2018

delitev solastne stvari - dejanska etažna lastnina - navidezna solastnina - vsebina pogodbe - darilna pogodba - dejanska delitev nepremičnine - izključni lastnik - posamezni del - posebni del zgradbe - skupni del stavbe - stopnišče - skupni prostor - posest prostora - pravica dostopa do nepremičnine


UPRS Sodba I U 603/2017-17, 06.03.2018

kataster stavb - vpis stavbe v kataster stavb - evidentiranje sprememb v katastru stavb – upravnik večstanovanjske stavbe - pooblastila upravnika - upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov - soglasje vseh etažnih lastnikov - elaborat


UPRS Sodba I U 783/2017-14, 27.02.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - terasa - vzrok za nastanek škode - stranka v postopku - učinkovanje odločbe


VSL Sklep in sodba I Cpg 814/2016, 06.02.2018

res iudicata - istovetnost zahtevka - istovetnost strank - priznanje terjatve v stečajnem postopku – prepozna dopolnitev pritožbe - subsidiarna odgovornost lastnika za neplačane obveznosti najemnika - poslovne stavbe in poslovni prostori - stroški obratovanja in upravljanja - prevzem izpolnitve - prevzem dolga – zastaranje terjatve iz naslova stroškov upravljanja - obvestilo upravniku o spremembi lastništva posameznega dela


VSRS Sodba II Ips 300/2016, 19.10.2017

dopuščena revizija - izbrisna tožba - družbena lastnina - pravica uporabe - lastninjenje – večstanovanjska stavba - pridobitev lastninske pravice - investitor - etažna lastnina - posamezni del stavbe - nastanek etažne lastnine


VSRS Sodba II Ips 104/2017, 12.10.2017

izbrisna tožba - lastninjenje - družbena lastnina - prenos pravice uporabe - večstanovanjska stavba - nastanek etažne lastnine - investitor - nevknjižena lastninska pravica - posamezni del stavbe – prostori hišnega sveta


VSL Sodba I Cpg 1114/2016, 07.09.2017

upravnik - postavitev upravnika - konfuzija (združitev) - splošni pogoji pogodbe – nemoralnost pogodbe


UPRS Sodba I U 1499/2016-17, 31.08.2017

inšpekcijski postopek - ukrep energetskega inšpektorja - nepopolno ugotovljeno dejansko stanje


VSL Sodba I Cp 615/2017, 27.07.2017

upravnik - pogodba o upravljanju - večstanovanjska stavba - veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev - vpis v register upravnikov - plačilo obratovalnih stroškov in stroškov upravljanja – neupravičena obogatitev


VSL Sodba in sklep II Cp 1522/2016, 22.06.2017

odgovornost za stvarne napake - odgovornost prodajalca za stvarne napake - odgovornost investitorja in izvajalca del - zahtevek za odpravo stvarnih napak - stvarne napake na skupnih delih stavbe – aktivna legitimacija upravnika za uveljavljanje zahtevka na podlagi odgovornosti za stvarne napake – aktivna legitimacija etažnih lastnikov - skrita napaka - (ne)pravočasnost grajanja napak - pravne posledice začetka prisilne poravnave - pretvorba nedenarne terjatve v denarno terjatev - sodni depozit - pogoji za sodni depozit


VSL Sodba I Cp 452/2017, 07.06.2017

podstreha in drugi skupni prostori - solastnina - petitorno varstvo - varstvo solastnine - smrt stranke, ki ima pooblaščenca - stroški odvetniškega zastopanja - vračilo sredstev iz naslova brezplačne pravne pomoči


VSL Sodba I Cpg 310/2017, 10.05.2017

rezervni sklad - stanovanjska stavba - pasivna legitimacija - pretrganje zastaranja - pogodba o leasingu - pogodba o prevzemu dolga - istovetnost strank - subsidiarna odgovornost - izvrševanje pravic najemnika - vložitev nepopolne tožbe - obvezne sestavine tožbe - poprava tožbe - sprememba tožbe


VSRS Sklep III Ips 120/2015, 07.03.2017

dopuščena revizija - zastaranje - enoletni zastaralni rok- zastaranje terjatve upravnika - stanovanjsko-poslovna stavba poslovni prostor


VSL sodba II Cp 2613/2016, 27.12.2016

stroški upravljanja - poslovni prostor - uporaba SPZ - pasivna legitimacija - lastnik - najemnik

 

UPRS sodba III U 314/2015, 25.11.2016

ničnost odločbe - neizvršljivost odločbe - etažna lastnina - ukrep gradbenega inšpektorja - poseg v skupno lastnino


VSM sodba I Cpg 218/2016, 25.08.2016

plačilo obratovalnih stroškov - odgovornost lastnika poslovnega prostora - zastaranje terjatev - pretrganje zastaranja - neuporabnost določb SZ-1


VSM sodba I Cpg 197/2016, 16.06.2016

plačilo obratovalnih stroškov za poslovni prostor v poslovno-stanovanjski stavbi - odgovornost lastnika za plačilo obratovalnih stroškov - pravna podlaga odgovornosti lastnika - leasing pogodba - odmera pravdnih stroškov - breme stroškov odvetnika s sedežem zunaj območja sodišča


VSL sodba I Cp 248/2016, 01.06.2016

ugotovitev neveljavnosti sklepa in odstranitev zapornic - vznemirjanje s postavitvijo zapornice – omejitev dostopa z vozili na parkirišče na zemljiščih, ki so skupni deli - aktivna legitimacija - lastnik – pasivna legitimacija - vsi etažni lastniki - nujni enotni sosporniki - upravnik - izpodbijanje sklepov etažnih lastnikov - pravica do izvedbe predlaganega dokaza - načelo enakega varstva pravic pred sodiščem


VSL sodba II Cp 602/2016, 20.04.2016

kupoprodajna pogodba - prodaja stanovanj - jamčevanje za stvarne napake - kdaj gre za stvarne napake - skupni deli večstanovanjskih stavb - parkirišča - dodatna parkirna mesta na prostem - neobstoj skupnega dela z zunanjimi parkirnimi mesti


VSL sklep II Cp 2750/2015, 20.01.2016

postopek vzpostavitve etažne lastnine - etažna lastnina - priprava elaborata za vpis stavbe in posameznih delov stavbe v kataster stavb - atrij


UPRS sodba I U 539/2015, 14.01.2016

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - pravica graditi - etažna lastnina – soglasje etažnih lastnikov - poseg v skupne dele - preboj medetažnih plošč


VSL sklep II Cp 2194/2015, 16.09.2015

lastninska pravica - negatorna tožba - postavitev cestne zapornice - zapornica - povezanost zemljišča in objekta - upravljanje s stvarjo - načelo specialnosti - superficies solo cedit - solastniki - nujno enotno sosporništvo - pasivna legitimacija - alternativna kumulacija tožbenih zahtevkov - upravljanje v večstanovanjskih stavbah - skupni deli stavbe


VSL sodba II Cp 1087/2015, 08.07.2015

padec na zasneženi in spolzki površini - skupni deli stavbe - čiščenje skupnih delov - upravnik - odgovornost upravnika - pogodba o upravljanju


VSL sodba in sklep I Cpg 1833/2014, 20.05.2015

upravnik - stroški upravljanja in obratovanja - zastaranje terjatev upravnika poslovne stavbe – občasne terjatve - zastaralni rok - izenačitev pravnega položaja - pretrganje zastaranja - vložitev predloga za izvršbo - subrogacija po zakonu - pravni interes - cesija - cessio legis - prehod terjatve - razmerje med prevzemnikom in dolžnikom - zakonske zamudne obresti - procesne obresti


VSL sklep II Cp 203/2015, 01.04.2015

vzpostavitev etažne lastnine - evidentiranje prostora za dvigalo - prostor za dvigalo kot splošni skupni del stavbe - kletni prostori kot posamezni deli stavbe


VSL sodba II Cp 3495/2014, 18.02.2015

etažna lastnina - etažni lastniki - etažni lastniki kot stranka postopka - sposobnost biti stranka v postopku - aktivna legitimacija - hišniško stanovanje - skupni deli - posamezni deli - lastninskopravna razmerja na skupnih delih - skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam - uporaba stanovanja brez pravnega naslova


VSL sodba in sklep II Cp 1752/2014, 04.02.2015

prodajna pogodba - stvarne napake prodane stvari - odgovornost za stvarne napake - odprava napak – sodno uveljavljenje zahtevka - izguba pravic - bančna garancija - uvedba stečajnega postopka po opravi vseh procesnih dejanj


VSL sklep IV Cpg 44/2015, 28.01.2015

večstanovanjski kompleks - večstanovanjska stavba - upravljanje večstanovanjske stavbe - samostojni del kompleksa - skupnost lastnikov samostojnega dela - ID številka


VSL sklep II Cpg 1352/2014, 11.12.2014

zastaralni rok - zastaranje terjatev upravnika - poslovni prostor - stroški upravljanja - zmotna uporaba materialnega prava - večstanovanjska stavba


VSL sodba in sklep II Cpg 1691/2014, 08.12.2014

upravnik poslovne stavbe - terjatve upravnika - stroški upravljanja - obratovalni stroški - pogodba o upravljanju - verzija - zastaranje - enoletni zastaralni rok - terjatev iz gospodarskih pogodb - splošni zastaralni rok - dolžnost izpolnitve obveznosti - procesne obresti 


VSL sklep II Cpg 421/2014, 19.11.2014

upravnik - zastaranje terjatev upravnika - obratovalni stroški - poslovna stavba - večstanovanjska stavba


VSL sodba I Cp 1521/2014, 08.10.2014

povrnitev stroškov rednega upravljanja - zamenjava strešne kritine - dopolnitev izvedenskega mnenja - postavitev novega izvedenca - trditve o dejstvih - zakonske zamudne obresti


VSL sodba II Cpg 41/2014, 08.09.2014

spor majhne vrednosti - upravnik - upravljanje poslovne stavbe - obratovalni stroški - fiksni stroški – pravni temelj za plačilo obratovalnih stroškov - način delitve obratovalnih stroškov


UPRS sodba I U 336/2014, 04.09.2014

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - stranski udeleženec - ugovori stranskega udeleženca - prometna ureditev - parkirna mesta - skupni deli - okno - soglasje solastnikov


VSK sklep CDn 175/2014, 03.06.2014

etažna lastnina - solastnina na skupnih delih - načelo publicitete - vpisno načelo - načelo zaupanjav zemljiško knjigo


VSL sklep I Cp 3426/2013, 26.05.2014

pogodba o upravljanju - odpoved pogodbe o upravljanju - register upravnikov - deklaratorna narava vpisa upravnika v register upravnikov - soseska - večstanovanjska stavba


VSM sodba I Cpg 330/2013, 16.01.2014

zastaranje terjatev iz naslova stroškov upravljanja in obratovanja poslovnega prostora - terjatev, ki izvira iz gospodarske pogodbe - triletni zastaralni rok - trditveno in dokazno breme - aktivna legitimacija upravnika


VSL sodba I Cpg 1213/2012, 15.01.2014

povrnitev stroškov upravniku - poslovna stavba - zavezanec za plačilo obratovalnih stroškov - dogovor o plačilu stroškov obratovanja - najemna pogodba - prevzem dolga - relativnost obligacijskih razmerij - pomanjkljiva trditvena podlaga - ključ delitve

 

Sodba I U 1925/2012, 13.11.2013

upravnik - vpis v register upravnikov stanovanjskih stavb - večstanovanjska stavba


VSL sodba II Cp 1845/2013, 05.11.2013

odpoved pogodbe o upravljanju - predmet pogodbe o upravljanju - soseska - stanovanjska stavba - ugotavljanje statusa stavbe - vpis v register upravnikov stavb - upravljanje skupnih delov stavbe


VSL sklep I Cp 507/2013, 09.10.2013

odškodninska odgovornost vzdrževalca ceste - pasivna legitimacija - vzdrževanje svetlobnega jaška - vzdrževanje pločnika - trditvena podlaga - nezatrjevana dejstva 


Sodba I U 232/2013, 23.05.2013

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - večstanovanjski objekt - etažna lastnina - soglasje etažnih lastnikov - poseg v skupne dele - poseg v konstrukcijo objekta - strop - strešno okno


VSL sodba I Cpg 165/2012, 17.04.2013

obratovalni stroški - stroški upravljanja - poslovna stavba - pasivna legitimacija najemnika poslovnega prostora - najemna pogodba - prevzem izpolnitve - ključ delitve stroškov


Sodba I U 1848/2011. 09.01.2013

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - pohodna terasa


Sodba I U 786/2011, 12.01.2012

gradbeno dovoljenje - pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja - pravica graditi - etažna lastnina – soglasje etažnih lastnikov - stanovanjsko-poslovni objekt - sprememba namembnosti


VSL sodba II Cp 1986/2011, 30.11.2011

delna ničnost kupoprodajne pogodbe - pomožni prostor - pravna kvalifikacija pomožnega prostora - prodaja tuje stvari


VSL sodba II Cp 1954/2011, 14.09.2011

priposestvovanje lastninske pravice - atrij kot sestavni del stanovanja - predmet kupoprodajne pogodbe - družbena lastnina - pravica uporabe - izvenknjižni prenos pravice uporabe


VSL sodba I Cpg 305/2010, 15.06.2010

razdelitev obratovalnih stroškov med etažne lastnike - odgovornost upravnika za plačilo dobaviteljem - dimnikarske storitve - nezapadla terjatev


VSL sodba I Cpg 94/2010, 28.05.2010

spor majhne vrednosti - dimnikarske storitve - upravnik - pravočasnost pripravljalne vloge – pasivna legitimacija - večstanovanjska stavba - delilnik stroškov


VSL sodba I Cp 3289/2009, 27.01.2010

vznemirjanje lastninske pravice - etažna lastnina - skupni deli - solastnina etažnih lastnikov - varstvo med solastniki - priposestvovanje - dobra vera - aktivna legitimacija - domnevni lastnik - pasivna legitimacija - nujno sosporništvo


VSL sodba in sklep I Cp 3721/2009, 16.12.2009

hišniško stanovanje - uporaba stanovanja brez pravnega naslova - izpraznitev hišniškega stanovanja – plačilo stroškov obratovanja - neupravičena pridobitev

 


UPRS Sodba I U 783/2017-14, 27.02.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - terasa - vzrok za nastanek škode - stranka v postopku - učinkovanje odločbe

UPRS Sodba I U 783/2017-14, 27.02.2018

inšpekcijski postopek - ukrep stanovanjskega inšpektorja - vzdrževanje skupnih delov večstanovanjske stavbe - terasa - vzrok za nastanek škode - stranka v postopku - učinkovanje odločbe


VSL sodba I Cp 1521/2014, 08.10.2014

povrnitev stroškov rednega upravljanja - zamenjava strešne kritine - dopolnitev izvedenskega mnenja - postavitev novega izvedenca - trditve o dejstvih - zakonske zamudne obresti






















Najemna razmerja

 

 

VSM Sodba I Cp 456/2021 z dne 17.08.2021 (odpoved najemnega razmerja - socialna stiska najemnika) 
Da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe, mora najemnik pogoje iz 104. clena SZ-1 izkazati kumulativno, torej vse hkrati. Zgolj sklicevanje na socialno stisko ne zadostuje.

VSL Sodba II Cp 417/2021 z dne 12.04.2021 (izpraznitev stanovanja - sklenitev najemne pogodbe po smrti najemnika)
Ker toženec uporablja stanovanje, ne da bi sklenil najemno pogodbo oziroma podaljšal najemno pogodbo, stanovanje uporablja nezakonito, zato ga je dolžan izprazniti. Tožnica je bila dolžna skleniti najemno pogodbo s tožencem, če bi ji toženec v roku 90 dni po smrti svoje žene, podal pisno zahtevo za sklenitev najemne pogodbe. Toženec take zahteve tožnici ni dal, zato je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da so razlogi, zaradi katerih tožnica ni sklenila najemno pogodbo pod istimi pogoji kot so veljali ta toženčevo ženo, na strani toženca in ne tožnice. Ker toženec uporablja stanovanje, ne da bi sklenil najemno pogodbo oziroma podaljšal najemno pogodbo, uporablja stanovanje nezakonito, zato ga je dolžan izprazniti (111. člen SZ-1).

VSRS Sodba II Ips 87/2020 z dne 18.12.2020 (krivdni razlogi za odpoved najemne pogodbe -  pravica do nedotakljivosti stanovanja)
Toženkino ponavljajoče se in v času sojenja še vedno prisotno obnašanje v večstanovanjskem bloku grobo krši medsosedske norme. 
V primeru po 5. točki prvega odstavka 103. člena SZ-132 odpovedni razlog izvira izključno iz krivdne sfere najemnika in ni odvisen od zunanjih dejavnikov. Revizijska zahteva, da bi moral najemodajalec ob/pred odpovedjo najemniku v takem primeru ponuditi drugo ustrezno namestitev, po oceni Vrhovnega sodišča, upoštevaje, da gre vertikalno-horizontalno razmerje, presega stopnjo testa sorazmernosti, ki ga narekujeta US in ESČP v svoji dosedanji praksi.

VSL Sodba I Cp 2946/2017, 12.04.2018
izpraznitev stanovanja - najem za določen čas - najemna pogodba za določen čas - bivalna enota - izselitev - podaljšanje najema za določen čas

VSL Sodba II Cp 502/2017, 30.08.2017
prodajna pogodba - stvarna napaka - očitne stvarne napake - skrita napaka - neznatna napaka – znižanje kupnine - jamčevalni zahtevek na znižanje kupnine - oblikovalni zahtevek - dajatveni zahtevek – pravočasno grajanje napak - postavitev novega izvedenca - pritožbene novote

VSRS Sodba VIII Ips 257/2017, 11.05.2017
subvencija tržne najemnine - enostanovanjska stavba - najem sob - bivalna enota

VSRS Sodba VIII Ips 216/2017, 11.05.2017
subvencija tržne najemnine - oddaja dela stanovanja v podnajem - najem sob - bivalna enota - identifikacijska številka

VDSS Sodba Psp 32/2017, 11.05.2017
najemnik - neprofitno stanovanje - dodelitev subvencije - najemnina za stanovanje – subvencionirana najemnina

VDSS Sodba Psp 44/2017, 11.05.2017

pridobitev subvencije k plačilu tržne najemnine - najemno stanovanje


VSL Sodba I Cp 51/2017, 10.05.2017
najemna pogodba za nedoločen čas - zavrnitev dokaznega predloga - ustna sprememba pogodbe – definicija stanovanja - podaljšanje najema za določen čas - uporaba stanovanja brez pravnega naslova

VSM sklep I Ip 216/2012, 07.06.2016

neposredna izvršljivost notarskega zapisa - ničnost notarskega zapisa - nasprotovanje prisilnim predpisom ali moralnim pravilom - pogodba o leasingu - izročitev in izpraznitev nepremičnine - utemeljenost odpovedi stanovanjskega najemnega razmerja - odpovedni rok

 

VSL sodba in sklep III Cp 951/2016, 25.05.2016

pogodba o upravljanju - terjatev za dobavljeno toplotno energijo - zastaranje - enoletni zastaralni rok - vložitev predloga za izvršbo - pretrganje zastaranja - zastaralni rok pri pretrganju - sklep o izvršbi – zaključek izvršilnega postopka - poroštvo

VDSS sodba Psp 4/2016, 19.05.2016
subvencija najemnine - tržno stanovanje - izpolnjevanje pogojev - souporaba

VSL sodba in sklep II Cp 1552/2013, 09.10.2013
kupoprodajna pogodba - odgovornost za stvarne napake - predpostavke jamčevanja za napake - tipske napake - skupni deli stanovanjske stavbe - grajanje napak - vmesna sodba - materialno procesno vodstvo – prekluzija - konkretiziran poziv - izvršljivost tožbenega zahtevka - aktivna legitimacija

UPRS sodba I U 40/2013, 17.09.2013

javni razpis - dodelitev oskrbovanega stanovanja v najem - izpolnjevanje pogojev – dohodek prosilca