Komisija ZDNP za ugotavljanje dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami je sprejela Načelno mnenje št. 1/2026, ki obravnava uporabo renderjev, arhitekturnih in drugih vizualizacij, virtualnega opremljanja prostorov ter slik, ustvarjenih ali spremenjenih z uporabo umetne inteligence, pri oglaševanju nepremičnin.

Komisija ugotavlja, da je uporaba takšnih vsebin na nepremičninskem trgu vse pogostejša, zlasti pri oglaševanju novogradenj, zemljišč, praznih stanovanj in nepremičnin, pri katerih želi oglaševalec prikazati možnosti prenove ali drugačne ureditve. Takšni prikazi so lahko za potencialne kupce ali najemnike zelo koristni, saj omogočajo lažje razumevanje projekta oziroma potenciala nepremičnine. Pri novogradnjah so vizualizacije pogosto tudi nujne, ker končno stanje ob začetku trženja še ne obstaja.

Ključno pa je, da oglas jasno, nedvoumno in že ob prvem pogledu razlikuje med dejanskim stanjem nepremičnine, stanjem, ki bo po dogovoru dejansko izvedeno, ter zgolj idejno oziroma potencialno rešitvijo. Komisija zato poudarja, da morajo biti renderji, digitalno spremenjene fotografije in AI-vsebine, kadar ne prikazujejo dejanskega stanja, jasno in vidno označeni na sami sliki oziroma neposredno ob njej. Če je vizualizacija uporabljena kot prva oziroma naslovna slika oglasa, mora biti oznaka vidna že na predogledu. Splošno pojasnilo na koncu opisa oglasa praviloma ni dovolj, če lahko sama slika pri potencialni stranki ustvari napačen vtis.

Kot primerne oznake Komisija med drugim navaja:

• »vizualizacija možne preureditve«,
• »digitalno opremljena fotografija – oprema ni vključena«,
• »AI-spremenjena slika – ne prikazuje dejanskega stanja«,
• »projektna vizualizacija novogradnje«.

Pri že zgrajenih nepremičninah naj oglas poleg vizualizacij praviloma vsebuje tudi dovolj fotografij dejanskega stanja, da lahko potencialna stranka brez težav razlikuje med obstoječim in možnim prihodnjim stanjem. Prva slika oglasa je lahko tudi vizualizacija, če je to jasno označeno že na sami sliki.

Posebna previdnost je potrebna pri prikazovanju možne gradnje ali preureditve. Vizualizacija ne sme ustvarjati vtisa, da je določena rešitev izvedljiva, če je očitno v nasprotju z dejanskimi dimenzijami nepremičnine, prostorskimi akti, gradbenimi omejitvami, pravicami tretjih oseb ali drugimi omejitvami. Pri novogradnjah mora biti projektna vizualizacija skladna s pričakovano končno izvedbo, jasno pa mora biti tudi, kaj je vključeno v ponujeno ceno in kaj je prikazano zgolj zaradi ponazoritve.

Komisija obenem poudarja, da nepremičninska družba oziroma nepremičninski posrednik ni dolžan nastopati v vlogi arhitekta ali projektanta, mora pa ravnati s poklicno skrbnostjo, preveriti očitna neskladja in ugotoviti, na kateri podlagi je bila vizualizacija pripravljena. Dejstvo, da je vizualizacijo pripravil naročitelj ali tretja oseba, nepremičninske družbe samo po sebi ne razbremeni odgovornosti za vsebino oglasa.

Temeljno izhodišče načelnega mnenja je, da mora potencialna stranka že ob prvem pogledu razumeti, ali prikaz prikazuje dejansko stanje, bodoče dogovorjeno stanje ali zgolj idejo oziroma možnost preureditve. Vidna oznaka je nujna, vendar ne more upravičiti prikaza, ki je sam po sebi neresničen, očitno neizvedljiv ali neskladen s predmetom in ceno ponudbe.

Komisija je Zboru članov ZDNP tudi predlagala, da se ob naslednji spremembi Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami vanj vključijo temeljna pravila o jasnem označevanju takšnih vsebin, ločevanju dejanskega in potencialnega stanja ter prepovedi prikazovanja očitno neizvedljivih rešitev.

Celotno Načelno mnenje št. 1/2026 je na voljo v priponki.