Bodite obveščeni o aktualnem dogajanju.
Na GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami smo nedavno objavili Načelno mnenje Komisije ZDNP za ugotavljanje dobrih poslovnih običajev št. 1/2026 o uporabi renderjev, vizualizacij, virtualnega opremljanja prostorov ter fotografij in drugih prikazov, ustvarjenih ali spremenjenih z umetno inteligenco, pri oglaševanju nepremičnin.
Člane želimo ob tem posebej opozoriti, da je treba pri uporabi umetne inteligence upoštevati tudi nove obveznosti po Aktu o umetni inteligenci, zlasti njegovem 50. členu, ki se uporablja od 2. avgusta 2026. V Sloveniji je za nadzor nad izvajanjem tega člena pristojna Agencija za komunikacijska omrežja in storitve Republike Slovenije (AKOS).
Za nepremičninsko dejavnost je posebej pomembna obveznost uvajalcev sistemov UI, ki ustvarjajo ali spreminjajo slikovne, zvočne ali video vsebine, ki pomenijo t. i. globoke ponaredke oziroma »deepfake«. V takšnem primeru mora biti razkrito, da je bila vsebina umetno ustvarjena ali spremenjena.
Pojem globokega ponaredka je pri tem precej širši od pogosto uporabljanega pojmovanja lažnih fotografij ali videoposnetkov oseb. Po pojasnilih AKOS lahko zajema tudi z umetno inteligenco ustvarjene ali spremenjene prikaze obstoječih predmetov in krajev, če se uporabniku lahko lažno zdijo pristni oziroma resnični. To je lahko pomembno tudi pri fotorealistično spremenjenih fotografijah konkretnih stanovanj, hiš ali drugih nepremičnin.
Pravila glede označevanja se v veliki meri ujemajo z načelnim mnenjem Komisije ZDNP. AKOS pojasnjuje, da mora biti pri slikovni vsebini razkritje praviloma nameščeno na posamezni sliki ali neposredno ob njej, tako da je njegova povezava z vsebino nedvoumna. Zgolj metapodatki, nevidni vodni žig ali splošna navedba na drugem mestu praviloma ne zadostujejo.
Komisija ZDNP je že v načelnem mnenju zavzela zelo podobno stališče: če fotorealistična slika ne prikazuje dejanskega stanja, mora biti to jasno označeno na sami sliki oziroma neposredno ob njej, oznaka pa mora biti vidna tudi na predogledu. Komisija je med drugim kot primerne navedla oznake »vizualizacija možne preureditve«, »digitalno opremljena fotografija – oprema ni vključena« in »AI-spremenjena slika – ne prikazuje dejanskega stanja«.
Pomembno je tudi vprašanje, kdo je zavezanec za izpolnjevanje teh obveznosti. Akt o umetni inteligenci uporablja pojem uvajalca sistema UI, torej subjekta, ki sistem uporablja pod svojo pristojnostjo v okviru poslovne ali poklicne dejavnosti.
Če torej zaposleni v nepremičninski družbi uporabi orodje umetne inteligence za virtualno opremljanje ali vsebinsko spreminjanje fotografije nepremičnine, je uvajalec praviloma nepremičninska družba. Enako lahko velja pri uporabi zunanjega izvajalca, če ta sistem uporablja v imenu družbe ter pod njeno odgovornostjo in nadzorom. Če pa samostojni zunanji izvajalec sam odloča o uporabi umetne inteligence, je položaj lahko drugačen in ga je treba presojati glede na konkretne okoliščine.
Pri tem je treba razlikovati odgovornost po Aktu o umetni inteligenci od odgovornosti za vsebino samega nepremičninskega oglasa. Tudi če fotografijo, spremenjeno z umetno inteligenco, pripravi naročitelj ali tretja oseba, to nepremičninske družbe samo po sebi ne razbremeni odgovornosti za morebitno zavajajočo vsebino oglasa. Na to je Komisija ZDNP posebej opozorila že v načelnem mnenju.
Ob tem poudarjamo, da gre za povsem novo področje nadzora. Obveznosti iz 50. člena Akta o umetni inteligenci se uporabljajo šele od 2. avgusta 2026, zato se upravna in sodna praksa glede njihove konkretne uporabe, tudi na področju nepremičninskega oglaševanja, še ni mogla oblikovati. Evropska komisija je julija 2026 objavila smernice, ki naj bi pristojnim organom ter ponudnikom in uvajalcem pomagale pri enotnem izvajanju teh pravil, vendar tudi te predstavljajo predvsem razlago in praktično usmeritev glede novih zakonskih obveznosti.
Iz objavljenih pojasnil AKOS je mogoče razbrati razmeroma široko razumevanje pojma globokega ponaredka in odgovornosti uvajalcev sistemov UI. Zato članom priporočamo previdnost ter predvsem jasno in dosledno označevanje vsebinsko spremenjenih fotografij nepremičnin. Pri tem ne gre zgolj za priporočilo stroke. Zakon o izvajanju uredbe (EU) o določitvi harmoniziranih pravil o umetni inteligenci (Uradni list RS, št. 85/25) za kršitve obveznosti glede preglednosti določa tudi prekrškovne sankcije. Za pravno osebo so pri kršitvah 50. člena predpisane globe od 25.000 do 250.000 evrov, za velike gospodarske družbe pa še višje.
To seveda ne pomeni, da bo vsaka uporaba umetne inteligence pri obdelavi fotografij predstavljala kršitev. AKOS med drugim pojasnjuje, da običajni tehnični oziroma kozmetični popravki, kot so prilagoditve osvetlitve, barvna korekcija ali odstranjevanje šuma, praviloma ne pomenijo globokega ponaredka, dokler bistveno ne vplivajo na presojo pristnosti oziroma resničnosti vsebine.
Ker uporaba umetne inteligence pri oglaševanju nepremičnin hitro narašča, hkrati pa se pravila in praksa njihovega izvajanja šele oblikujejo, bomo tej temi posebno pozornost namenili tudi na letošnjem Posvetu Poslovanje z nepremičninami v Portorožu.
Predsednik Komisije ZDNP bo v okviru Sekcije za promet z nepremičninami podrobneje predstavil sprejeto načelno mnenje, posebno pozornost pa bomo namenili tudi obveznostim po Aktu o umetni inteligenci, pristojnostim AKOS ter praktičnim vprašanjem odgovornosti nepremičninskih družb pri uporabi AI-orodij. Članom do takrat svetujemo predvsem preprosto pravilo: če z umetno inteligenco vsebinsko spremenjena fotografija lahko pri potencialnem kupcu ali najemniku ustvari vtis, da prikazuje dejansko stanje nepremičnine, naj bo jasno in neposredno označena kot umetno ustvarjena oziroma spremenjena vsebina.