Aktualne razmere na področju ocenjevanja vrednosti nepremičnin v srednji Evropi in na Balkanu

Boštjan Boh, Predsednik ZOP, Abaka d.o.o. 
mag. Anton Kožar, Direktor, Inštitut za nepremičnine d.o.o.

Petar Brajović, Managing Partner, BRIMA Real Estate d.o.o. Belgrade, MRICS RV

Sanja Radović, Montenegro Valuation Company d.o.o., predsednica Inštituta pooblaščenih ocenjevalcev Črne Gore, RV TEGOVA, Črna Gora

Armin Đozić, MRICS RV, Kolateral manager, Bosna Bank International Sarajevo

mag. Željko Uhlir, Ministrstvo za gradbeništvo in fizično planiranje

Virginia Nemet; odvetnica Kostanz

 

 

Udeleženci uvodnega panela na temo ocenjevanja v regiji, s poudarkom za banke, so prikazali razvoj avtomatizacije in digitalizacije. Presenetljivo je, da v Nemčiji zemljiška knjiga ni tako digitalizirana kot v Sloveniji in na Hrvaškem. V vseh državah je mogoče, da se poročilo v celoti izvede v digitalni obliki in podpiše z digitalnim podpisom. Toda slovenska sodišča zahtevajo še vedno poročilo v papirni obliki, kot v Nemčiji.

Posebej so se udeleženci dotaknili pojava popolnoma avtomatiziranih poročil, ki se pojavljajo na nekaterih trgih. Nobena banka v regiji, od Nemčije do Črne gore ne sprejema poročila, ki so izdelana avtomatično, brez pregleda in podpisa certificiranega ocenjevalca vrednosti. Toda v celotni regiji v Srednj Evropi in Balkanu poteka proces dvigovanja produktivnosti v ocenjevanju, tudi zaradi naraščanja strokovne zahtevnosti v ocenjevanju, v podsklopih cenitvenih poročil (izdelujejo se avtomatizacije po t.i. kalibrih, kot delih poročil, ker gre za ponavljajoče se ugotavljanje dejstev), medtem ko je presoja vhodnih podatkov, podlaga vrednosti, izbira kombinacije načinov in metod in tako dalje, ter zaključno usklajevanje z obrazložitvijo, še vedno tisti del avtorskega dela, ki daje poročilu za uporabnika dodano vrednost.

Na področju uporabe t.i. AVM modelov so najbolj jasna pravila Tegova iz 2020, kjer je jasno zapisano, da gre za oceno t.i. indikacijske vrednosti (suggested value), ne pa tržne vrednosti. V prihodnje bo uporaba AVM modelov možna le ob dveh pogojih: pri t.i. renovacijah cenitev in ob pogoju, da ga pregleda, dopolni certificirani ocenjevalec vrednosti nepremičnin.

Ocenjevanje nepremičninskih pravic v primeru razlastitve v javno korist – ali avtomatizacija pomaga?

Izidor Salobir, Ervovoda d.o.o.

 

Ocenjevanje vrednosti v primeru razlastitve v javno korist nosi pomembno osebno noto ocenjevalca v katero mora vkomponirati enakost in pravičnost. Enakost, da obravnava vse udeležence z enako utežjo in pravično, da bo udeleženec lahko dobil enakovredno nepremičnino oziroma njen denarni nadomestek. Najtežja pa je presoja ali mu avtomatizacija dela procesa lahko pomaga do boljšega rezultata. V zaključku do tega vprašanja nimamo enotnega odgovora, kar je za razvoj stroke je optimalno, zgodovina pa bo pokazala, katera pot je bila pravilna.

 

Pregled področja naprednih statističnih modelov za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin

Ajda Kaluža, CEO, Arvio d.o.o., Ljubljana.

 

Vožnja z avtomobilom nam je večini poznana in mnogim tudi v veselje. Prihajajo mnogi pripomočki, ki nam olajšajo to vožnjo oziroma je že v veliki meri prevzemajo. Od nas voznikov pa je odvisno, koliko avtonomije zadržimo in kdaj zaupamo tehnologiji, ker smo v končni fazi za vožnjo in naše življenje odgovorni samo mi.

 

Pri ocenjevanju se nam proces ponavlja s pomembno razliko, da je udeležencev veliko manj pripomočki pa mogoče slabši, pomembno pa je da naša življenja večinoma niso ogrožena.

 

Pregled zakonodajnih okvirjev za uporabo naprednih statističnih modelov pri ocenjevanju vrednosti za potrebe stanovanjskih kreditov

Timotej Homar, Deloitte svetovanje d.o.o.

 

Nobena stroka nima več lastnega vrtička, znanost in stroka sta vedno bolj interdisciplinarni. Do podobnega odgovora lahko pridemo po različnih poteh, ustreznost poti pa lahko presojamo na podlagi kvalitete, hitrosti in učinkovitosti. Različne poti so smiselne za različne namene. Pozitivno rivalstvo in sodelovanje med njimi prinaša napredek, stagnacijo ene poti nadomesti druga. Ko se uporaba naprednih statističnih modelov le s težavo prebija v ocenjevalske vrste, je v komplementarnih strokah to hit. Zakonodaja temu trendu sledi, saj razvoj v tej smeri zagotavlja hitre, učinkovite in kvalitetne odgovore za pomembne odločitve različnim deležnikom.

 

Avtomatizacija pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin in oblikovanje zaključkov

Boštjan Boh, Abaka d.o.o. Ljubljana

mag. Anton Kožar, Inštitut za nepremičnine d.o.o. Ljubljana

Ajda Kaluža, CEO, Arvio d.o.o., Ljubljana

Timotej Homar, Deloitte Svetovanja d.o.o.

 

Uporaba umetne inteligence (AI = artificial intelligence) in avtomatiziranih ocenjevalskih modelov (AVM = Automated Valuation Model) je zelo verjetna, uporabo bo verjetno nemogoče preprečiti. Spremenila bo večino obstoječih poklicev in nastali bodo povsem novi. Zgled po »Ludizmu« verjetno ne bo pravi, prilagajanje spremembam bo lahko boleče in stresno. Zmagovalci pa bodo verjetno tisti, ki bodo uporabili pravilno razmerje zgodovinskih izkušenj in sodobne znanosti.

 

Ob razmišljanju o tematiki, se mi vedno znova postavlja vprašanje o smotrnosti uporabe logaritmičnega računala ali kalkulatorja, ki se nam je zastavljalo v preteklosti.