Najprej bodo podani ključni indikatorji merjenjs uspešnosti hotela. Predstavljena bo temeljna "ekonomska celica" hotela, to je hotelska soba. Predstavljena bo "pogojna soba", ki predstavlja pomožen izračun, v seštevku dejanskih in pogojnih sob, za površino, ki niso sobe, da se pri upošteva pri normalizaciji parametrov hotela.

Prikazani bodo ADR, REeVPar, NOI, EBITDA, MICE itd. kazalniki.  Strmoglavljenju ključnih indikatorjev uspešnosti (in vrednosti) v 2020 – NOI (operativni dobiček) na sobo, RevPar (prodaja sob na vse sobe), ADR (prodaja sob na prodane sobe) bodo sledila sušna obdobja, da se vrnejo časi pred Covidom 19. To je kot kaže realnost tudi pri nas, saj prihodnost spremlja izjemna negotovost, letošnje leto pa ni realno za primerjanje. Državna pomoč je koristna in hvalevredna, vendar je neponovljiva. Je izredni dogodek. Če slednje prevedemo v jezik poslovne krize, gre tako za notranjo kot za zunanjo krizo, ki sta medsebojno tesno povezani. Napovedi, da se sedaj tveganje povečuje za najmanj 25-30 % so verjetno kar realne, zelo odvisno od vrste hotela, lokacije in drugih dejavnikov.

Kakorkoli oblikujemo diskontno ali kapitalizacijsko mero, gre za vstop dodatne negotovosti v sestavine tveganja, še zlasti tržne premije in dodatnih tveganj. Ali - povečuje se nesistematično (hotelu lastno) kot tudi sistematično tveganje (trg). Če se ozremo na preteklo recesijo v 2007-2010, so hoteli s polno ponudbo iz najbolj ugodne 8 % kapitalizacijske mere dosegli dno v 2009 z 9,5 %. Te razmere utegnejo biti danes slabše, daljši čas okrevanja in predvsem nejasen čas dna krize. Pri oceni vrednosti si moramo postaviti zgornjo in spodnjo mejo, ali osnovni, verjeten, najslabši in najboljši scenarij.

Vrnitev na stanje pred Covidom 19 je po optimistični napovedi skozi merjenje NOI do leta 2024 (Suzanne R.Mellen, hvs. com), s postopnim okrevanjem po letu 2021. Predvsem moramo biti pozorni na zaprte hotele, da razmere pravilno presojamo. Zahtevnost nujnih poslovnih presoj, za menedžerja in slehernega ocenjevalca, se je izrazito povečala. Kriza je stanje odstopanja od normalnih poslovnih razmer. Ta je vsekakor posledično večja od 2007/2008, ko je pri hotelih kulminirala v letu 2009.Dobri poznavalci razmer so si tu nekoliko različni, vendar le v časovni distanci dna in časa okrevanja. Nepričakovan poseg v denarni tok hotela (strm padec zasedenosti v 2020, upad ADR, RevPar, NOI) je resna grožnja poslovanju, saj je ključna ublažitev padca EBITDA oz. NOI. Če se ozremo na leto 2007, potem vidimo, da je ta finančna kriza ustavljala prodaje do dna v letu 2009. Če pogledamo prakso ameriškega trga, se je ta pobral v letu 2010.To je verjetno optimistična ocena današnjih razmer, prevedeno na leto 2023 pa leto okrevanja.  

V zaključku 3h predavanja po ZOOM predvidevamo v zadnjih 30 minut tudi vključitev gostov, ki so izkušeni hotelirji, da komentirajo zadnja dogajanja in njihova zapažanja. Predavanje je uporabno za ocenjevalce nepremičnin, ocenjevalce podjetij in za revizorje.

Predavanje je predvsem namenjeno nepremičninskim revizorjem, pooblaščenim ocenjevalcem in cenilcem vrednosti nepremičnin in podjetij.