Zbornica za poslovanje z nepremičninami je na Eko sklad posredovala odzive članov, ki se nanašajo na vsebino novega javnega poziva za večstanovanjske stavbe. Eko sklad je na predloge in pripombe članov podal naslednja pojasnila.

1. Spodbude za stavbe z osmimi ali manj posameznimi deli

Razumejo pobudo, da bi bile do spodbud upravičene tudi manjše večstanovanjske stavbe, ki imajo prostovoljno imenovanega upravnika in oblikovan rezervni sklad. Trenutni javni poziv je bil pripravljen z namenom financiranja naložb prek rezervnega sklada v stavbah, za katere je po Stanovanjskem zakonu obvezno tako imenovanje upravnika kot oblikovanje rezervnega sklada.

Obveznost oblikovanja rezervnega sklada in imenovanja upravnika pa za Eko sklad kot kreditodajalca predstavlja tudi enega pomembnih elementov zavarovanja tega zelo ugodnega kredita. Če zakon rezervnega sklada in upravnika ne zahteva, obstaja možnost, da etažni lastniki rezervni sklad ukinejo oziroma prenehajo z imenovanjem upravnika. Pri kreditu, ki se najema in odplačuje v breme rezervnega sklada, bi to pomenilo pomembno tveganje za uspešno izvajanje kreditne pogodbe, saj ne bi bilo več zagotovljeno niti namensko zbiranje sredstev niti oseba, odgovorna za upravljanje rezervnega sklada in izvajanje pogodbenih obveznosti. Takšno tveganje je še posebej izrazito pri kreditih z daljšo dobo odplačevanja, ki lahko po javnem pozivu znaša do deset let.

Zavedajo se, da javni poziv 128VSSRS26 zato ni primeren za vse večstanovanjske stavbe. Za takšne primere Eko sklad omogoča alternativno obliko financiranja, in sicer kombinacijo nepovratne subvencije za skupne naložbe (trenutno po javnih pozivih 127SUB-SOG26 in 124SUB-OBPO26) ter individualnih brezobrestnih kreditov etažnih lastnikov po javnem pozivu 81OBVSS25, ki omogoča financiranje deleža posameznega etažnega lastnika.

Ob nadgradnji javnega poziva 128VSSRS26 bodo sicer ponovno proučili možnost, da bi kredite v breme rezervnega sklada dodeljevali tudi za manjše stavbe, pod dodatnim pogojem, da bo obvezno imeti upravnika in rezervni sklad do poplačila kredita, ter ob morebitnih drugih zavarovanjih.
 

2. Predložitev kopij osebnih dokumentov etažnih lastnikov

Zahteva po predložitvi osebnih dokumentov izhaja iz zakonskih obveznosti Eko sklada kot zavezanca po Zakonu o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma (ZPPDFT-2). Na podlagi veljavne zakonodaje in mnenja Urada za preprečevanje pranja denarja in financiranja terorizma je Eko sklad dolžan opraviti identifikacijo etažnih lastnikov kot kreditojemalcev.

Se pa zavedajo, da takšna ureditev za kreditiranje v breme rezervnega sklada pomeni nesorazmerno administrativno breme – tako za etažne lastnike kot tudi Eko sklad. Zato je Eko sklad Ministrstvu za finance in Ministrstvu za okolje, podnebje in energijo v maju 2026 predlagal spremembo ZPPDFT-2, s katero bi se za tovrstne posle poenostavil postopek pregleda in spremljanja strank oz. bi bili ti kreditni posli iz sistema obveznosti pregleda strank izključeni. Tveganje za pranje denarja in financiranje terorizma je namreč po našem mnenju pri teh kreditnih produktih zelo nizko oziroma zanemarljivo. Predlog spremembe so Ministrstvu za finance že posredovali, vendar odgovora še niso prejeli. Veseli bodo tudi naše podpore v zvezi s tem predlogom. Specifiko posla »najem in odplačilo kredita v breme rezervnega sklada« sicer že upošteva 13. točka prvega odstavka 3. člena ZCKR-1, ki iz kreditnih poslov izvzema pogodbe, sklenjene s skupnostjo etažnih lastnikov, ki ni organizirana kot samostojna pravna oseba. Posledično se posli, sklenjeni s skupnostjo etažnih lastnikov, ki ni organizirana kot samostojna pravna oseba, ne poročajo kot zadolženost v sistema SISBIZ kot tudi ne SISBON (zadolženost posameznih etažnih lastnikov, ki vplačujejo v rezervni sklad). S predlagano spremembo bi se tako zagotovilo tudi sistemsko usklajenost zakonodaje in preprečilo regulatorna neskladja med ZCKR-1 in ZPPDFT-2.

Upajo, da bo predlagana sprememba čim prej sprejeta. Do takrat pa so dolžni izvajati veljavno zakonodajo in zahtevati identifikacijo vseh etažnih lastnikov, kot izhaja tudi iz mnenja pristojnega Urada.

Če kateri od etažnih lastnikov ne bi želel upravniku predložiti kopije osebnega dokumenta, lahko etažni lastnik kopijo osebnega dokumenta Eko skladu izjemoma predloži tudi sam neposredno – osebno, po pošti ali po elektronski pošti, ob obvezni navedbi vloge, ki ji dopolnitev prilaga.
 

3. Vgradnja dvigal

Zavedajo se, da je zagotavljanje dostopnosti večstanovanjskih stavb zaradi staranja prebivalstva vse pomembnejše vprašanje in da številne stavbe potrebujejo tovrstne prilagoditve.

Eko sklad pa lahko skladno s svojimi zakonskimi pristojnostmi financira le okoljske naložbe, ki prispevajo k učinkoviti rabi energije, rabi obnovljivih virov energije ali drugim okoljskim ciljem. Vgradnja dvigal sama po sebi ne predstavlja okoljske naložbe, zato trenutno ne more biti predmet financiranja Eko sklada. Statično sanacijo npr. lahko dobro utemeljimo tudi kot okoljsko naložbo, zato smo jo lahko vključili.

Za vključitev naložb, kot je vgradnja dvigal, bi bile potrebne spremembe pravnih podlag, hkrati pa tudi zagotovitev dodatnega namenskega vira financiranja, saj se sredstva, s katerimi upravlja Eko sklad, lahko uporabljajo izključno za zakonsko določene okoljske namene. Ne glede na to pa menijo, da bi bilo smiselno razmisliti še o drugih virih financiranja, pri čemer vidijo možnost tudi v ponudbi zasebnih bank, ki bi lahko razvile komplementarne kreditne produkte v breme rezervnega sklada za financiranje vgradnje dvigal v večstanovanjske stavbe.