NUJNE SPREMEMBE STANOVANJSKEGA ZAKONA

Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025

Novembra 2015 je državni zbor sprejel resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 z namenom oblikovanja aktivne stanovanjske politike. Ob tem je bilo izpostavljeno načelo javnega interesa pri ustvarjanju razmer, s katerimi se širokemu krogu prebivalcev omogoči enakopravne možnosti za rešitev stanovanjskega vprašanja. S programom so sprejeta izhodišča, da se odpravi primanjkljaj stanovanj na lokacijah, kjer je povpraševanje največje, da se poveča število najemnih stanovanj, izboljša energetski in funkcionalni standard obstoječega starajočega se stanovanjskega fonda ter mobilnost prebivalcev in poveča zanimanje investitorjev za vlaganje v stanovanjsko gradnjo v javnem interesu. Resolucija izpostavlja, da veljavna zakonodaja ne podpira razvoja najemnega trga, zlasti davčna in stanovanjska ne omogočata uravnoteženih ukrepov za vzpostavitev učinkovitega sistema stanovanjske oskrbe. Resolucija je v tem delu že izpostavila nujnost sprememb.

Zadnji nacionalni stanovanjski program se je iztekel leta 2009 in od takrat so potekale aktivnosti za sprejetje novega programa, ki se je v letu 2015 ob sprejetju preobrazil v resolucijo, torej v akt države, ki ne vsebuje pravno zavezujočih norm. Ker vzporednih aktivnosti za sprejetje pravnih podlag za uveljavitev rešitev, ki jih predvideva resolucija, ni bilo, je poimenovanje programa za obdobje od leta 2015 naprej neupravičeno. Prve prave spremembe se očitno (upamo) obetajo šele leta 2017.

V Združenju stanovanjskih skladov, ki združuje lastnike neprofitnih najemnih stanovanj, zlasti javne stanovanjske sklade, neprofitne stanovanjske organizacije in družbe, ki po pooblastilu občin zagotavljajo oskrbo z neprofitnimi najemnimi stanovanji, ugotavljamo, da so cilji programa sicer ustrezni, vendar aktivnosti pri ustvarjanju primernih razmer zamujajo. Čeprav bi lahko aktivnosti, povezane z oblikovanjem nacionalnega stanovanjskega programa in sprejemanjem ustrezne stanovanjske zakonodaje, potekale vzporedno, ugotavljamo, da smo po več kot enem letu veljavnosti programa šele na začetku spreminjanja stanovanjskega zakona in spremljajočega zakonodajnega okvira.

Preko Ustavnega sodišča do nujnih sprememb Stanovanjskega zakona

Ustavno sodišče Republike Slovenije je z odločbo U-I-109/15-14 z dne 19. 5. 2016 očitno pripomoglo, da se je proces spremembe stanovanjskega zakona vendarle začel. Zakon o ukrepih za uravnoteženje javnih financ občin (ZUUJFO) je črtal drugi stavek 3. odstavka 28. člena Zakona o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev (ZUPJS), kar pomeni, da je bila subvencija tržne najemnine znižana za znesek, ki se izračuna na enak način kot subvencija neprofitne najemnine – torej do 80% priznane neprofitne najemnine. Ustavno sodišče je na zahtevo Varuha človekovih pravic odločalo o ustavnosti 28. člena ZUPJS, ki ureja pravico do subvencije najemnine. Iz obrazložitve odločbe Ustavnega sodišča U-I-109/15-14 z dne 19. 5. 2016 izhaja, da je Ustavno sodišče presojo  opravilo z vidika splošnega načela enakosti pred zakonom (drugi odstavek 14. člena Ustave RS) in ugotovilo, da je zakonodajalec s črtanjem 3. odstavka 28. člena ZUPJS različno uredil način ugotavljanja višine subvencije za najemnike v neprofitnih stanovanjih in najemnike v tržnih ali hišniških stanovanjih, ki izpolnjujejo dohodkovne in druge pogoje za pridobitev neprofitnega stanovanja, za kar pa ni imel razumnega razloga. Ustavno sodišče je ugotovilo, da je 28. člena ZUPJS v neskladju z ustavnim načelom enakosti. V obrazložitvi odločbe je Ustavno sodišče navedlo, da je mogoče ugotovljeno protiustavnost odpraviti s spremembo Stanovanjskega zakona. Odločitev Ustavnega sodišča bo tako realizirana s predlagano spremembo in dopolnitvijo SZ-1.

Proces spreminjanja stanovanjskega zakona

Ministrstvo za okolje in prostor je aprila po neuspelem poskusu uveljavitve novele stanovanjskega zakona konec leta 2015 napovedalo sistemske spremembe na področju stanovanjske zakonodaje. V prvem koraku, ki naj bi bil končan do konca leta 2016, predlagajo analizo obstoječega stanja in oblikovanje možnih rešitev, leta 2017 pa bi se izvajala in zaključila druga faza. V njej bi se oblikovali konkretni zakonodajni predlogi s sprejetjem nove zakonodaje.

V Združenju stanovanjskih skladov ocenjujemo, da je predlagani terminski načrt sprejemanja nove zakonodaje neustrezen; rešitve sprejete resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu bi morale biti implementirane v krajšem času. Glede na to, da se javni stanovanjski skladi in drugi lastniki neprofitnih najemnih stanovanj srečujemo z reševanjem najbolj perečih stanovanjskih vprašanj ter s pomanjkanjem finančnih virov za uravnoteženo poslovanje in uresničevanje ciljev resolucije nacionalnega stanovanjskega programa, predlagamo, da se nekatere učinke zagotovi že s spremembo veljavnega stanovanjskega zakona, vsaj v treh točkah.

Omogočanje dostopa do baz podatkov za ugotavljanje upravičenosti – 1. člen stanovanjskega zakona

Veljavni stanovanjski zakon ne omogoča, da bi država, občina, javni stanovanjski skladi in subjekti, ki zagotavljajo oskrbo z neprofitnimi najemnimi stanovanji, pridobivali in obdelovali osebne podatke iz uradnih evidenc in zbirk osebnih podatkov na stanovanjskem področju. Tako subjekti pridobivajo podatke o premoženjskem stanju pri prosilcih in s prošnjami, naslovljenimi na različne organe, ki upravljajo posamezne baze. Nedopustna administrativna ovira, ki brez potrebe obremenjuje tako prosilce kot lastnike, onemogoča uporabo že izdelanih informacijskih rešitev po zakonu o uveljavljanju pravic iz javnih sredstev in prinaša veliko dodatnih opravil in možnost napak pri ugotavljanju premoženjskega stanja prosilcev. V tem delu predlagana novela sledi predlogu združenja.

Sprememba vrednosti točke – 116. člen stanovanjskega zakona

V tem členu je »uzakonjena« vrednost točke za ugotavljanje vrednosti stanovanja v višini 2,63 evra. Vrednost točke je element za izračun vrednosti stanovanja kot osnova za izračun višine mesečne neprofitne najemnine, ki jo najemnik plačuje za uporabo neprofitnega najemnega stanovanja. Revalorizacija vrednosti točke je predvidena po srednjem tečaju Banke Slovenije. Stanovanjski zakon je bil sprejet v letu 2003. Do uvedbe evra se je mesečna neprofitna najemnina spreminjala glede na gibanje valutnega tečaja. Od 1. januarja 2007 pa 116. člen uzakonja nominalizem na področju obračunavanja neprofitne najemnine. Čeprav bi se z minimalno spremembo enega člena zakona lahko dosegla pravičnejša obremenitev upravičencev do neprofitnih stanovanj, se podaljšuje spreminjanje zakona še vsaj za nadaljnji dve leti. S spremembo vrednosti točke in posledično višine neprofitne najemnine bi lastniki neprofitnih najemnih stanovanj na eni strani vendarle izboljšali prihodke in s tem obvladovali tveganja in stroške, ki jih sicer neprofitna najemnina ne upošteva, na drugi strani pa bi se povpraševanje po neprofitnih najemnih stanovanjih, ki je vsled nizke vrednosti točke (in s tem najemnine) ta hip izjemno veliko[1], spustilo na nek bolj realen nivo. S spremembo vrednosti bi pravičneje obremenili najemnike, saj bi višjo najemnino plačevali tisti najemniki, katerim dohodki  to dopuščajo in opravičujejo. Neto obremenitev šibkejšim se zaradi sistema subvencioniranja ne bi smela poslabšati. Lastnike so zelo obremenili stroški subsidiarne odgovornosti, vgrajevanje merilnikov toplote ter izdelave energetskih izkaznic. Uvedba davka na nepremične pa bo dodatno obremenila lastnike. Vse te dodatne obremenitve ne nastopajo kot elementi neprofitne najemnine (118. člen stanovanjskega zakona), kot tudi ne strošek zemljišča.

V Združenju stanovanjskih skladov predlagamo, da se spremeni 116. člen stanovanjskega zakona tudi v delu, ki določa vrednost točke. Kljub temu da je osnova za določitev višine najemnine vrednost stanovanja, predlagamo, da se kot ustrezna revalorizacija upošteva sprememba višine neto plače od 1. januarja 2007. Statistično se je neto plača od takrat do decembra 2016 povišala za 31,7 odstotka (iz 815,68 na 1.074,27 evra mesečno) posledično pa bi se morala vrednost točke za ugotavljanje vrednosti stanovanja v tem obdobju povišati z 2,63 na 3,46 evra. Povprečna neprofitna najemnina (182 evrov mesečno, izračunana na vzorcu 3000 stanovanj v lasti Stanovanjskega sklada RS) bi tako v letu 2017 znašala 240 evrov.

Med letoma 2007 in 2017 so lastniki 20.460 javnih najemnih stanovanj (kot jih navaja resolucija nacionalnega stanovanjskega programa) ob upoštevanju vrednotenja glede na gibanje neto plače izgubili 82,3 milijona evrov prihodkov. Z navedenimi viri financiranja bi bilo zagotovo rešenih vsaj tisoč stanovanjskih vprašanj in zmanjšano prikrito subvencioniranje upravičencev. Razprodaja družbenega premoženja se nadaljuje. Z vsakim mesecem vztrajanja pri določbi iz 5. odstavka 116. člena stanovanjskega zakona namreč lastniki javnih najemnih stanovanj izgubljamo vsaj milijon evrov sredstev za izboljšanje razmer na področju zagotavljanja najemnih stanovanj.

Prikrito subvencioniranje preko nerealne neprofitne najemnine, kjer se ne upoštevajo vsi stroški pri določitvi višine najemnine in ko ustanovitelj (država, občina) v primerih ko transferji za pokrivanje stroškovne najemnine niso prikazani v proračunih ampak se samo zmanjšuje vrednost namenskega premoženja, so v nasprotju s sklepom Komisije EU z dne 20.12.2011 o uporabi člena 106(2) Pogodbe o delovanju Evropske unije za državno pomoč v obliki nadomestila za javne storitve, dodeljenega nekaterim podjetjem, pooblaščenim za opravljanje storitev splošnega gospodarskega pomena. Do vzpostavitve nove metodologije izračuna najemnin, kot jo predvideva resolucija, bi sprememba višine neprofitne najemnine deloma odpravila neugodna razmerja.

Odprava določb iz 195. člena stanovanjskega zakona

Kot tretjo nujno spremembo smo predlagali odpravo določbe 195. člena stanovanjskega zakona, ki preprečuje preverjanje izpolnjevanja pogojev za pridobitev neprofitnega najemnega stanovanja za najemna razmerja pred uveljavitvijo zakona. Na podlagi določb se dohodkovnega stanja najemnikov in uporabnikov neprofitnih najemnih stanovanj s sklenjeno najemno pogodbo pred 14. oktobrom 2003 ne preverja, čeprav se je njihov finančni položaj izboljšal. Razlogov za tovrstno obravnavo te skupine najemnikov ni najti.

S predlaganimi spremembami stanovanjskega zakona bi omogočili, da bi lažje in učinkoviteje odločali o upravičencih za najem neprofitnih najemnih stanovanj, pravičneje obračunavali in usklajevali neprofitno najemnino ter omogočili preverjanja upravičenosti do najema in bivanja v neprofitnih najemnih stanovanjih. Ustavno sodišče Republike Slovenije je v marcu 2017 z odločbo št. U-I-144/14-6 že razveljavilo prvi odstavek 195. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 57/08 in 87/11), kolikor se ta nanaša na najemne pogodbe za neprofitna stanovanja v občinah, oddana na javnem razpisu. S tem je Ustavno sodišče vsaj v delu izpolnilo tudi dolgoletna pričakovanja lokalnih skupnosti in javnih stanovanjskih skladov ter neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki so opozarjali, da je navedena določba nepoštena. Predvsem do vseh tistih, ki bi bili do neprofitnega stanovanja upravičeni pa ga ne morejo dobiti, tudi zato, ker jih zasedajo številni, ki do njih niso upravičeni.

Zadolževanje kot pogoj in ne kot rešitev

Ob siromašenju obstoječega fonda stanovanj, ob prepočasnih spremembah in brez virov financiranja se bodo sicer dobri cilji stanovanjskega programa oddaljili v čas po letu 2025. Kljub ugodni bilančni strukturi sredstev javnih stanovanjskih skladov in ugodnim razmeram na finančnih trgih se zaradi zakonskih omejitev v zakonu o javnih skladih onemogoča iskanje tujih virov financiranja (z zadolževanjem) za zagotavljanje večjega števila najemnih stanovanj. Večja fleksibilnost tudi pri dolžniških virih financiranja,  bi ugodno vplivala na zagotavljanje dodatnega števila najemnih stanovanj. Razmišljanje, da bo zgolj povečanje obsega zadolževanja javnih stanovanjskih skladov spodbujalo in omogočilo graditev javnih najemnih stanovanj in tako omogočili več upravičencem dostojno bivališče, je žal nezadostno. Za povečanje števila javnih najemnih stanovanj bo potrebno zagotoviti dodatne vire financiranja, dostop do primernih zemljišč ter ustrezno in pravično višino najemnine za javna najemna stanovanja, pri čemer morajo biti zagotovljena sredstva za socialne transferje najemnikom, katerim dohodki ne omogočajo rednega plačevanja. Ponovno izpostavljamo, da govorimo o večletnem siromašenju in izčrpavanju javnega stanovanjskega fonda in da bomo morali, če želimo več kakovostnejših in energijsko učinkovitejših najemnih stanovanj, v prihodnje zagotoviti večkratnik danes izgubljenega denarja.

 

Mag. Dušan Gorenčič
predsednik Združenja stanovanjskih skladov
GZS – Zbornica za poslovanje z nepremičninami