Ukrepi stanovanjske politike in izhodišča za novi Nacionalni stanovanjski program

dr. Klemen Ploštajner, Državni sekretar, Ministrstvo za solidarno prihodnost
Živa Matjašič, Ministrstvo za solidarno prihodnost
Primož Brvar, Nepremičnine Celje d.o.o.
Peter Jan, Stanovanjski sklad Nova Gorica (moderator)

Poleg že izoblikovane (in znane) politike sedanje vlade ozirom pristojnega Ministrstva, ki jo implementira, so bili podlaga za začetek letošnje razprave o ukrepih stanovanjske politike in izhodiščih za novi Nacionalni stanovanjski program t. i. Ključni predlogi Združenja stanovanjskih skladov za ureditev stanovanjske zakonodaje. Le-te je Združenje na pristojno ministrstvo (takrat še Ministrstvo za okolje in prostor) posredovalo že v letu 2016 in jih kasneje večkrat ponovilo. V letu 2021 so bili ob spremembah Stanovanjskega zakona nekateri predlogi sicer upoštevani, vendar ne dovolj, številni predlogi pa so ostali nerealizirani.

Uvodoma je na Sekciji Ključne predloge Združenja stanovanjskih skladov še enkrat sumarno predstavil direktor Nepremičnin Celje d.o.o., g. Primož Brvar.

Zagovarja se stališče (ki ga delimo z Združenjem upravnikov nepremičnin), da se materija, ki jo sedaj ureja Stanovanjski zakon, razdeli na (vsaj) 2 različna zakona, pri čemer se v enem uredi upravljanje etažne lastnine, v drugem regulacijo najemnih razmerij (tako v javnih kot zasebnih najemnih stanovanjih). Posamezna vprašanja, ki so trenutno sicer urejena v Stanovanjskem zakonu bi bilo treba (zaradi transparentnosti in sistematičnosti) urediti v drugih predpisih:

- socialne pravice na stanovanjskem področju (subvencioniranje najemnin ipd.),

- stanovanjsko zadružništvo in neprofitne stanovanjske organizacije ter

- sistemsko financiranje stanovanjske gradnje.

Kar se tiče celovite politike stanovanjskega področja, je g. Brvar izpostavil naslednja področja

VEČJA VARNOST NAJEMNIH RAZMERIJ (prevetritev pogojev za pridobitev javnega najemnega stanovanja, povečanje pravne varnosti najemnikov zasebnih stanovanj, ukrepi za preprečevanje črnega trga najemnih stanovanj, lastnikom olajšati postopke odpovedi najemnih pogodb in izpraznitev, olajšati nekrivdno preselitev v drugo primerno  stanovanje, pravica lastnikov do vpogleda v odprte obveznosti najemnikov …). 

NOVA NAJEMNINSKA POLITIKA (ukinitev institut neprofitne najemnine in prehod na stroškovno najemnino, ki bo zagotavljala vzdrževanje javnega stanovanjskega fonda, poenotenje politike in vira subvencioniranja najemnin – izplačevanje vseh iz državnega proračuna – in s tem poenostavitev in večja transparentnost sistema.

POENOSTAVITEV POSTOPKOV DODELJEVANJA STANOVANJ (poenostavitev tako postopka dodeljevanja kot naknadnega preverjanja izpolnjevanja pogojev, digitalizacija, zmanjšanje obremenitev Skladov, lažji dostop osebnih podatkov kandidatov, premik odločanja o vseh socialnih pravicah s stanovanjskega področja na CSD-je, kot tudi o izpolnjevanju pogojev, cenzusov, itd., avtomatiziranje vseh teh postopkov, možnost za odjavo stalnega prebivališča bivših najemnikov, vzpostavitev evidence med članicami EU glede vzajemnosti in možnosti za preverjanje premoženja v nečlanicah EU).

PREVERITEV DEJANSKIH POTREB PO JAVNIH NAJEMNIH STANOVANJIH (za načrtovanje in izvajanje stanovanjske politike so nujno aktualni in točni podatkov o potrebah, zato poskrbeti za izvajanje raziskav in analiz na državni ravni, iz katerih bodo razvidni stanje in kvaliteta fonda in potrebe).

ZAGOTOVITEV NAMENSKIH FINANČNIH VIROV (država mora zagotoviti namenske in konstantne finančne vire, ali skozi nepremičninski davka ali skozi druge, manj enostavne, rešitve.

STANOVANJSKO ZADRUŽNIŠTVO (zakonsko ločeno urediti to področje, opredeliti ga v novem NSP, nujno vključiti svet za stanovanjsko politiko, ki bi moral k sodelovanju povabiti tudi predstavnike stroke in zainteresirane javnosti). 

Nato sta besedo povzela dr. Klemen Ploštajner in ga. Živa Matjašič, oba z Ministrstva za solidarno prihodnost.

Izpostavila sta financiranje stanovanjske politike, kot temelj le-te. Za to bo v 2025 pripravljen poseben zakon, ki bo temeljil na nacionalnem viru ter zasebnem ali pol-zasebnem viru. Pripravlja se tudi novela SZ-1 za naslednje leto. Na MSP se zavedajo, da pri neprofitni najemnini ne struktura, ne višina nista v redu. Potrebno bo bolj jasno opredeliti najemnino, jo opreti na drugačne temelje, mogoče na vrednost GOI del, mogoče na neko re-indeksiranje. Prevetriti bo treba točkovalne zapisnike. Trenutna formula izračuna vsebuje (pre)več parametrov, tako da se razmišlja, da bi vzdrževanje iz tega izvzeli in bi ta sredstva potem zbirali v posebnem fondu, kar bi ljudje (najemniki) lažje sprejeli. Pogledalo se bo celoten javni najem in sistem oddajanja, saj je sedanji dokaj rigiden. Želijo si, da bi imeli bolj mešano zasedbo fonda, tudi nekaj za srednji razred, ne samo za socialni rob. Pregledati in prenoviti bo treba kategorije, premoženjski cenzus, omogočiti dostop širši populaciji, olajšati in pohitriti izvajanje razpisov, omogočiti IT podporo za zbiranje in obdelavo podatkov (CSD) dati večjo možnost izbire pri najemu stanovanj. Potrebno bo opredeliti oziroma ločiti vlogo države in lokalnih skupnosti glede subvencij, povečati vlogo lokalnih skupnosti pri zemljiški politiki.

Predstavnika MSP sta izpostavila tudi problematiko tržnega najema, črnega trga, varnosti najemnih razmerij, evidentiranja najemnih pogodb, ročnosti in minimalne dolžine trajanja najema.

Iz proračuna je za obdobje 2023 – 2025 zagotovljenih po 25,5 milijona evrov, še skupno 60 milijonov evrov pa predvideva načrt za okrevanje. Iz državnega proračuna je v letih 2023, 2024 in 2025 predvidenih po 25,5 milijona evrov za dokapitalizacijo Stanovanjskega sklada RS (SSRS). Od tega bo po deset milijonov evrov letno namenjenih lastnim projektom SSRS, po 15 milijonov evrov pa za program, po katerem republiški sklad nudi ugodne kredite občinam in lokalnim stanovanjskim skladom. Poleg tega je v triletnem obdobju iz načrta za okrevanje in odpornost predvidenih skupno okoli 60 milijonov evrov za 34 projektov s skupno 1.036 stanovanji, ki jih gradijo oz. jih bodo začeli graditi SSRS, lokalni skladi in občine.

V razpravi je g. Sašo Rink (JSS MOL) izpostavil, da so pomembne tudi male zmage, kot npr. da sta se posveta udeležila oba važnejša predstavnika MSP, kakor tudi, da se bo realizirala dokapitalizacija SSRS, za katerega upa, da bo ostalim skladom omogočil dostopno financiranje. Dodal je tudi, da se najemnikov, ki se jim socialni status popravi, ne bi smelo zaradi tega kaznovati, saj je to vendarle nekaj dobrega, pač pa bi se jim moralo omogočiti nadaljevanje najema pod drugačnimi pogoji. 

G. Igor Franca (JSS MOKP) je izpostavil več perečih problemov operativnega dela na tem področju, npr. glede točkovalnih zapisnikov, nedovoljene državne pomoči EU, sodelovanja s  CSD-ji, nepravičnega dodeljevanja stanovanj, leasingi strank, ipd..

Ga. Janja Horvat Jaklič (ZARJA, Novo Mesto) je postavila vprašanje, kdaj se bo na tem področju kaj naredilo tudi za lastnike stanovanj in ne samo za najemnike. Vprašala je, ali se pri spremembah zakonodaje predvideva tudi kaj na področju upravljanja. Izpostavila je številna prazna neprofitna stanovanja na manj zanimivih lokacijah (npr. Črnomelj), kakor tudi vprašanje statistike oziroma dejanskih in pravilnih podatkov o realnih potrebah po najemnih stanovanjih, o praznih stanovanjih. Izrazila je nezadovoljstvo nad tem, da se lastnike samo »penalizira« z davki in obremenitvami, nič pa se ne naredi za vzpodbudo lastnikov. Vprašanje je tudi smiselnosti stalne »novogradnje«, ali se v vsaki situaciji splača ali ne.

G. Ploštajner in ga. Matjašič sta skušala na vprašanja odgovoriti. Izvedla se bo nova Stanovanjska anketa o neprofitnih stanovanjih, kakšno je vedenje o njih, z namenom prevetritve upravičenih kategorij in dostopnosti do stanovanj. Pomembno je reči, da pristop nenehnega ugotavljanja upravičenosti (in ugotavljanja vseh možnih zlorab) bije s konceptom namenjanja stanovanj populaciji. Imeti socialno stanovanje je lahko motivator za vzpon po socialni lestvici ali pa tudi zaviralni moment. Potrebno bo iskati neko srednjo pot. Dotaknili pa se bodo tudi upravniškega dela, ni pa to eno izmed 4 temeljnih področij sedaj. Subvencioniranje je socialni korektiv, ki mora biti, ni pa to primarna politika, saj se je povsod izkazala kot zgrešena. 

Moderator, g. Peter Jan je omenil, da je MGRT v aprilu oz. maju 2023 izvedlo razpis za stanovanjsko zadružništvo, ki je šel »mimo«, saj se zanj ni vedelo, hkrati pa je očitno, da gre za resorsko neusklajenost, če se s tem ukvarja neko drugo ministrstvo.

G. Brvar je zagovarjal, da se bi moralo v neprofitna stanovanja dobiti socialno čimbolj mešano strukturo, se pravi take, ki so zaposleni, s takimi, ki niso. Socialni »miks« je po njegovem mnenju in izkušnji iz Celja prinesel pozitiven učinek. Predlagal bi dvignjen premoženjski cenzus, uvedbo dodatne liste »C«, vsekakor pa bi dal lokalnim situacijam več veljave in možnosti pri odločanju. 

Ga. Barbara Vodan Jecelj (JSS MOM) je izpostavila, da bi kazalo spet oživiti pojem zadružništva v pogledu stanovanjske politike ter prosila MSP za komentar. Glede tega je g. Ploštajner povedal, da to vidi kot neko posebno obliko zasebnih organizacij, z jasno opredelitvijo vlog, lastnih sredstev, vložka občin ali skladov (preko zemljišč), notranjo »demokracijo« in upravljanjem. Razmišljajo, da bi za začetek podprli pilotne projekte, nato pa sistemsko. To bi lahko uredili z zakonom o financiranju, kjer bi opredelili tako obliko. Največji zadržek je podeljevanje javnih ugodnosti. 

Kot zaključek so razpravljavci poudarili nujnost vztrajanja pri predlogih ZSS, sprememb zakonodaje ter sprejetje novega NSP 2025-2035.

Izzivi pri projektiranju večstanovanjskih stavb v urbanih središčih

Dr. Maja Simoneti, IPoP – Inštitut za politike prostora 

Dr. Simoneti je obravnavala sodobne izzive pri projektiranju večstanovanjskih stavb v urbanih središčih. Glede na to, da gre pri stanovanjskih skladih praktično v vseh primerih za gradnjo v urbanih središčih (z redkimi izjemami), je bila tematika vsekakor v sklopu posveta. Postavila si je vprašanje, kako bomo živeli skupaj, kajti načrtovanje je pogled v prihodnost kot jo razumemo in vidimo v sedanjosti. Tendenca gre v smeri  omogočanja bivanja skupaj in zasebno v skupnih prostorih, z  mešanjem generacij in socialnih skupin. Izzivi prihodnosti, kot jih vidi, so blaženje podnebnih sprememb (zniževanje emisij toplogrednih plinov: promet, ogrevanje, hrana, povečanje sposobnosti ponora ogljika: varstvo in obnavljanje narave, predvsem gozdov, spremembe v proizvodnji in potrošnji dobrin, spremembe potovalnih in prehranskih navad, trajnostna mobilnost, lokalna hrana, rastlinske prehrana) in prilagajanje tem (zagotavljanje varnosti in zdravja, krepitev skupnosti, krajšanje razdalj med dejavnostmi v prostoru, javni – skupinski promet, krepitev funkcij narave – več zelenih in ozelenjeni površin in sonaravne rešitve).

Drugi izzivi prihodnosti, ki jih je naslovila predavateljica so demografske spremembe (staranje prebivalstva in dolgoživost), javno zdravje in dobro počutje, izginjanje naravnih vrst in izgubljanje biotske pestrosti, ogroženost okolja (zrak, voda, tla), rast in zgoščevanje mest, socialne razlike

Pri načrtovanju prihodnosti sledimo potrebam in zgledom dobre prakse, kot so kakovost bivanja za vse, univerzalno načrtovanje, socialna enakost in povezanost, skupnost, skupni prostori, skupnostne prakse, ohranjanje narave - krepitev funkcij narave in sonaravne rešitve, kakovost mikroklime, zadrževanje vode in vetra ter hlajenje okolja, socialna varnost in javno zdravje - družbena enakost in povezanost, aktivna mobilnosti – hoja, kolesarjenje, jpp, dostopnost in mešana raba - kratke razdalje do vsakodnevnih dejavnosti, mesto kratkih razdalj – 15 minutno mesto, hoji in zdravju prijazno mesto – »hodljivo« mesto, dostopnost in kakovost javnega odprtega in grajenega prostora, kakovost in več-funkcionalnost zelenih in ozelenjenih površin, zelena in modra infrastruktura.

Predstavitev smernic za nizko-ogljične stavbe

dr. Mitja Košir, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo UL (1. del), 
asist. David Božiček, mag. inž. stavb. (2. del)

Dr. Košir in mag. Božiček sta predstavila Izhodišča za pripravo smernic, namen in strukturo smernic, priporočila za načrtovanje ter okvir, kako uporabljati smernice oziroma kako jih spraviti v prakso.

Glede na to, da stavbe globalno prispevajo 39% vseh CO2 emisij, se je v EU vzpostavilo cilj, da se do leta 2030 zmanjša emisije CO2 za 55% pod nivo emisij iz leta 1990 ter da postane ogljično nevtralna do leta 2050. Z izboljšanjem energijske učinkovitosti stavb ter uporabo OVE postajajo vse bolj  pomembne utelešene ogljične emisije stavb.

Namen smernic je podati usmeritve za izračun ogljičnega odtisa stavb (t. i. GWP – Global Warming Potential), ki so predmet natečajev slovenskih stanovanjskih skladov. Omogočiti želijo uporabo kazalnika GWP kot enega izmed (performančnih) kriterijev odločanja pri izboru projektantskih rešitev pri načrtovanju novih stavb. Cilj je predstaviti poenostavljeno metodo, ki bo primerna za fazo načrtovanja idejne zasnove stavbe kot tudi za fazo načrtovanja projektne dokumentacije za izvedbo gradnje (PZI).

Smernice sicer ne vsebujejo merila (benchmarka) za maksimalno vrednost GWP stavb, ker v tem trenutku še ne vemo,  kakšna vrednost bi bila primerna za Slovenski kontekst. Vseeno pa smernice omogočajo interpretacijo rezultatov v primerjavi z evropskim okoljem in sicer glede na rezultate študije Röck et al. ter v kontekstu planetarnih omejitev po SIA 2040.

Smernice bodo vsebovale tudi generična priporočila za optimizacijo ogljičnega odtisa stavb in lahko predstavljajo projektantska izhodišča za načrtovanje nizko-ogljičnih stavb kot tudi priporočila za odločevalce (investitorje), kot npr. izogibanje gradnji na lokacijah, ki potrebujejo globoko temeljenje, načrtovanje stavb in komponent z dolgo življenjsko dobo, optimizacija zasnove nosilne konstrukcije – sistema in materialov, itd…

Ga. Simoniti je v razpravi dodala, da bo na Zbornici arhitektov predlagala, da se o tej tematiki govori in se jo sprejme v obravnavo.

Zagotavljanje kibernetske varnosti v organizaciji

g. Božidar Dajčman (direktor varnosti v večji slovenski banki)

G. Dajčman je predstavil tematiko zagotavljanja kibernetske varnosti v organizaciji, s posebnim poudarkom na javne ustanove, specifično na javne stanovanjske sklade (ki sicer ne odstopajo bistveno od ostalih v tem pogledu). Skladi upravljajo z velikim številom osebnih podatkov, kar je lahko potencialna tarča napadov.

Njegovo predavanje se je delilo na to, kaj se nam v kibernetskem prostoru lahko zgodi, kakšne vrste prevar poznamo (glede na nivo tehnologije), kaj so kibernetski napadi, kolikšna je lahko škoda.

V kontekstu, kako se lotimo zagotavljanja varnosti, je g. Dajčman opredelil, kaj morajo o varnosti vedeti odločevalci v posamezni organizaciji, na podlagi česa naj se odločajo.

Predavanje se je nato usmerilo na korake upravljanja varnosti, določitev vlog pri zagotavljanju varnosti, kako jo komunicirati naprej do uporabnikov, za konec pa je podal nekaj koristnih namigov, kako k temu pristopiti (ozaveščanje, začeti na začetku, zagotovitev neodvisnega mnenja, priprava na reagiranje ob incidentu - Koga boste poklicali, Kdo bo sprejemal odločitve, Kako boste komunicirali z javnostjo in nadzornimi institucijami, Kako boste okrevali po napadu?).

Digitalno poslovanje JMSS Maribor

g. Marko Lacković (JSS MM)

G. Lacković je predstavil digitalno poslovanje JSS MOM 

Predstavil je KLJUČNE PROCESE POSLOVANJA na skladu, cilje njihove digitalizacije, omejitve in izzive, ki jih pri tem spremljajo. Predstavil je začetno stanje procesa digitalizacije (veliko različnih IT rešitev, nepovezani sistemi, star požarni zid, pomanjkanje osnovne analitike, pomanjkljiva revizijska sled) ter trenutno stanje, kakršnega so uspeli vzpostaviti do sedaj.

Posebej je izpostavil področje varovanja osebnih podatkov pri poslovanju sklada.

Zelo zanimiv je bil rezultat t. i. »fishing testa«, ki je bil izveden, in ki je pokazal, da so tako rekoč vsi zaposleni nasedli na nastavljeno (fiktivno) prevaro, če je le bila dovolj prikazana kot realna.

Predstavil je tudi prihajajoče izzive (iFacility, nov dokumentacijski sistem, penetracijski test, obnova tehnične infrastrukture, e-pladenj, ticketing sistem, notranja pravila, sledenje trendom IT varnosti).