Pregled aktualnega stanja v postopkih po ZVEtL-1

mag. Barbara Jan Bufon, Odvetniška družba Debevec & Jan, o.p., d.o.o.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (Uradni list RS št. 34/17, v nadaljevanju: ZVEtL-1) je bil sprejet in uveljavljen v letu 2017. Pred tem so postopki tekli po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) iz leta 2008. V vseh letih od uveljavitve prvega zakona se je nabralo kar nekaj prakse, sploh novi zakon je veliko nalog podelil upravnikom. Zato je ga. Barbara Jan Bufon glavnino svojega predavanja namenila vlogi upravnika v postopkih vzpostavitve etažne lastnine in določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi.

Glavni poudarki iz vsebine predavanja so:

-       Osnovni namen ZVEtL-1 je v dokončni ureditvi nepremičninskih evidenc; poznamo dva temeljna postopka, in sicer vzpostavitev etažne lastnine in ugotovitev pripadajočega zemljišča; zakon je namenjen stavbam, ki so bile zgrajene pred 1. 1. 2003 in je etažna lastnina na njih nastala pred tem datumom; gre za nepravdne postopke pred sodiščem.

-       Upravnik je zakoniti zastopnik skupnosti etažnih lastnikov po samem zakonu; zadolžen je za varstvo pravic na skupnih delih stavbe, pri čemer je vezan na navodila etažnih lastnikov (posli rednega upravljanja), o svojem delu pa mora lastnikom redno poročati; stroški postopka se lahko krijejo iz rezervnega sklada, upravnik nima pravice do priglasitve plačila za zastopanje neposredno v sodni postopek, pač pa mora plačilo za svoje storitve zahtevati neposredno od etažnih lastnikov; v primerih, ko je v postopek vključenih več stavb z istim upravnikom, lahko pride do kolizije interesov in sodišče določi začasnega zastopnika za vsako stavbo (kolizija ni odpravljena, če upravnik za vsako stavbo izbere svojega odvetnika).

-       Upravnikova vloga je med drugim tudi funkcija izpolnitvenega pomočnika sodišča, kar pomeni, da je v vsakem postopku dolžan izvesti dodatno obveščanje etažnih lastnikov; tega je opravičen zgolj v skrajšanem postopku določitve solastniških deležev na skupnih delih stavb; o obveščanju mora na koncu poročati sodišču; obvestilo sodišča je dolžan v 30 dneh objaviti na oglasni deski, prepis le tega pa poslati vsem dejanskim etažnim lastnikom (priporočeno po pošti s povratnico), pri čemer neuspelih vročitev ni dolžan preverjati, enako ne tudi sodišče.

-       Namen vzpostavitve etažne lastnine je v uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja stavb v dejanski etažni lastnini z določbami SPZ in ZZK-1; odločanje poteka na podlagi dokaznih pravil in domnev ter verjetnosti, upravnik lahko nastopa v vlogi zakonitega zastopnika predlagatelja in začne postopek kot zakoniti zastopnik skupnosti etažnih lastnikov; kot dober gospodar in strokovnjak lahko vloži predlog brez izrecnega navodila etažnih lastnikov, ravno tako lahko izda pooblastilo odvetniku ali drugemu pooblaščencu; uveljavljanje zahtevkov je v primeru skupnosti omejeno samo na skupne dele stavbe, v primeru uveljavljanja zahtevkov na posameznih delih pa je obvezno posebno pooblastilo etažnega lastnika.

-       Postopek za dokončanje etažne lastnine je skrajšani postopek in je modaliteta postopka za vzpostavitev etažne lastnine (smiselna uporaba pravil); pogoj je pravilno vpisana etažna lastnina, manjkajo samo še solastniški idealni deleži na skupnih delih; v tem postopku obveznega dodatnega obveščanja upravnika ni.

-       Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča je vezan na tisto zemljišče, ki je neposredno namenjeno in potrebno za redno rabo stavbe; gre za ugotovitveni postopek (ex post ugotavljanje, katero zemljišče je že postalo last lastnikov stavbe); merila in kriteriji so določeni v zakonu; vloga upravnika kot zakonitega zastopnika skupnosti etažnih lastnikov je naslednja: poda predlog za začetek postopka z zahtevkom, naj sodišče določeno zemljišče ugotovi za pripadajoče zemljišče, lahko se kot materialni udeleženec vključi v že obstoječi postopek in poda vsebinski predlog glede določenega zemljišča ali kot formalni udeleženec stavbo brani pred zahtevki drugih stavb.

V razpravi so udeleženci pozornost namenili stroškom postopka in upravičenosti plačila le teh iz rezervnega sklada. Ugotovili so, da se praktično vsi stroški postopka lahko krijejo iz rezervnega sklada brez predhodnega sklepa etažnih lastnikov, a je vseeno priporočljivo, da etažni lastniki o tem razpravljajo in odločijo pred začetkom samega postopka. Na ta način je upravniku prihranjena marsikatera težava. V zaključku je bilo poudarjeno še, da je sodišče v postopkih vzpostavitve etažne lastnine dolžno to urediti za celoto in ni vezano na predlog predlagateljev, medtem ko je v postopkih določitve pripadajočega zemljišča vezano le na odločanje o tistih zemljiščih, ki so navedeni v sanem predlogu, ne glede na to, da morebiti iz izvedenskega mnenja izhaja drugače. V povprečju postopki vzpostavitve etažne lastnine trajajo dve leti, postopki ugotovitve pripadajočega zemljišča pa tri in več. V primeru nasprotujočih si mnenj udeležencev se znajo hitro zavleči tudi na več kot pet let.

Ugotovitve iz usmerjenih nadzorov Stanovanjske inšpekcije

Nevenka Kosec, Inšpektorat Republike Slovenije za stanovanja

Ga. Nevenka Kosec je v svojem predavanju predstavila, da je stanovanjska inšpekcija poleg rednih inšpekcijskih postopkov tudi v letu 2023 opravljala usmerjene nadzore pri upravnikih, in sicer:

-       preveritev priprave načrta vzdrževanja in

-       odprtja ločenega fiduciarnega transakcijskega računa rezervnega sklada ali sprejetje sklepa etažnih lastnikov o vodenju kot pred 19. 6. 2022 (SZ-1E).

Načrtovanih in izvedenih je bilo dvajset nadzorov upravnikov večstanovanjskih stavb z vzpostavljeno etažno lastnino. V šestih nadzorih so bile ugotovljene lažje kršitve, in sicer

kršitev 42. člena SZ-1 pri zamudi odprtja ločenega fiduciarnega računa rezervnega sklada. Kršiteljem so bila izrečena opozorila na podlagi Zakona o prekrških. V enem nadzoru je bila ugotovljena nepravilnost pri pripravi načrta vzdrževanja, in sicer kršitev prvega odstavka 26. člena SZ-1 (načrt vzdrževanja ni bil pripravljen in sprejet). Upravniku je bilo izrečeno opozorilo na podlagi Zakona o inšpekcijskem nadzoru.

Tudi v prihodnjem letu bo inšpektorat nadaljeval z usmerjenimi nadzori upravnikov. Poleg tega je bilo v zaključku predstavitve poudarjeno preventivno delo organa, in sicer zlasti odgovarjanje na različne dopise, vprašanja, objave na spletni strani, seznanjanje z rezultati izvedenih nadzorov, aktivno sodelovanje pri spremembi področne zakonodaje itn.

V razpravi so udeleženci želeli izvedeti, v kakšnem roku lahko pričakujejo odločitev inšpekcije v primeru preprečevanja izvedbe nujnih vzdrževalnih del oziroma nesprejemu načrta vzdrževalnih del. Glede na veliko kadrovsko podhranjenost organa (za celotno območje države skrbi pet inšpektorjev), zelo hitrih odločitev ni pričakovati. Trenutno ti postopki v povprečju trajajo od dobrega pol leta do enega leta, v marsikaterem primeru tudi več. Kot možnost za hitrejšo izvedbo sta bili ponujeni naslednji rešitvi:

-       izvedba vzdrževalnih del male vrednosti, za katera upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov in jih je dolžan izvesti oziroma ter tudi prevzema odgovornost v primeru neizvedbe, skladno z 51. členom SZ-1,

-       nujna vzdrževalna dela skladno z drugim odstavkom 44. člena SZ-1.

Na podlagi preventivnega ukrepanja inšpekcije se vse deležnike, še zlasti upravnike opozarja na dosledno uporabo Stanovanjskega zakona in njegovih podzakonskih predpisov.

Neskladja pri uporabi površin stavb in delov stavb, ter oštevilčevanja stavb in delov stavb, ki se pojavljajo v katastru nepremičnin

mag. Marijana Vugrin, Digidata, d.o.o.

S 4. aprilom 2022 se je začel uporabljati Zakon o katastru nepremičnin – ZKN in s tem tudi nov informacijski sistem IS kataster za vodenje in vzdrževanje podatkov katastra nepremičnin. Kataster nepremičnin je nova evidenca o nepremičninah, ki jo vodi Geodetska uprava RS, v katero so se v postopku migracije prenesli podatki zemljiškega katastra, katastra stavb in registra nepremičnin 

Ga. Marijana Vugrin se je v svojem prispevku osredotočila zlasti na površine, ki se kot izveden podatek vodijo v katastru nepremičnin v povezavi s posameznimi predmeti vpisa in na enolično oznako za stanovanja in poslovne prostore. Glavni poudarki so naslednji:

-       V katastru nepremičnin so opredeljeni kot predmeti vpisa: parcele, stavbe in drugi pokriti objekti, v katere se lahko vstopi, deli stavb, zemljišča in gradbeno inženirski objekti, ki pa se trenutno v katastru nepremičnin še ne vodijo.

-       Površine predmetov vpisa, ki se vodijo v katastru nepremičnin so izveden podatek, ki je pridobljen: z izračunom iz koordinat točk, ki opredeljujejo predmete vpisa, z izračunom površin poligonov, ki nastanejo na podlagi preseka različnih grafičnih slojev posameznih podatkov, iz izmerjenih dolžin in širin, s seštevanjem površin posameznih entitet ali s prevzemom podatkov iz arhivskih podatkov in drugih evidenc.

-       V povezavi s stavbo v katastru nepremičnin vodimo naslednje površine: površina tlorisa stavbe na parceli, površina tlorisa zemljišča pod stavbo na parceli in bruto tlorisna površina stavbe.

-       Termin »tlorisi stavbe« označuje navpične projekcije različnih zunanjih obrisov stavbe na ravnino. V katastru nepremičnin za stavbe vpisane po pravilih ZKN vodimo štiri tlorise in sicer: tloris stavbe – projekcija zunanjega obrisa celotne stavbe na ravnino, vključno z nadstreški, balkoni, terasami, napuščem in podzemnimi deli stavbe; tloris nadzemnega dela stavbe – projekcija zunanjega obrisa nadzemnega dela stavbe na ravnino vključno z nadstreški, balkoni, terasami in napuščem; tloris podzemnega dela stavbe – projekcija zunanjega obrisa podzemnega dela stavbe na ravnino in tloris zemljišča pod stavbo (tloris ZPS) –  projekcija preseka stavbe z zemljiščem na ravnino.

-       Bruto tlorisna površina kot podatek, ki se vodi za stavbo v katastru nepremičnin, je bila opredeljena šele z določili ZKN. Bruto tlorisna površina je izveden podatek in se izračuna iz površin poligonov etaž. Bruto tlorisna površina stavbe je seštevek površin poligonov etaž, ki so opredeljeni z navpično projekcijo zunanjega obrisa etaže na ravnino.

-       Atributne površine, ki se vodijo za del stavbe v katastru nepremičnin so: neto tlorisna površina dela stavbe,            uporabna površina dela stavbe in površina prostorov.

-       Na osnovi meritev se opravi izračun površin posameznih prostorov. V kolikor se v okviru dela stavbe nahaja več enakovrstnih prostorov, se površine teh seštejejo. Pravilnik o vodenju katastra nepremičnin opredeljuje minimalne površine za posamezno vrsto prostora. Če je seštevek površin istovrstnih prostorov manjši od opredeljene minimalne površine, se ta ne izkazuje samostojno, ampak se površina prišteje k površini druge vrste prostorov, kar lahko privede do razhajanj med podatki katastra nepremičnin in dejanskim stanjem ali stanjem opredeljenem v projektni dokumentaciji.

-       V katastru nepremičnin se izkazuje tudi uporabna površina delov stavb. Ta se izračuna v odvisnosti od dejanske rabe dela stavbe in od vrste prostorov, ki so opredeljeni v delu stavbe. Podatek o uporabni površini se samodejno tvori in izkazuje v katastru nepremičnin.

-       Enolično oznako stanovanja ali poslovnega prostora opredeljuje ZKN, način označitve pa Pravilnik o podrobnejšem načinu oštevilčevanja in označevanja stanovanj in poslovnih prostorov. Po določilih ZKN se številke stanovanj / poslovnih prostorov določijo vsem delom stavb, ki pripadajo stanovanju / poslovnemu prostoru in je pri tem potrebno upoštevati določena pravila. Številke stanovanj / poslovnih prostorov se določijo samo delom stavb v stavbah, ki imajo določeno hišno številko: če se v stavbi nahajata najmanj dve stanovanji ali če se v stavbi nahajata najmanj dva poslovna prostora ali če se v stavbi nahaja najmanj eno stanovanje in en poslovni prostor.

V zaključku je bilo ugotovljeno, da neskladja, ki se pojavljajo v površinah in se vodijo v katastru nepremičnin, izvirajo iz nepoznavanja opredelitve in izvora teh podatkov, poimenovanj, ki jih druge zakonodaje uporabljajo za posamezne vrste površin in so terminološko enake, kot jih srečamo v zakonodaji s področja katastra nepremičnin, niso pa vsebinsko enako definirane, ter možnosti, da so se določene površine v preteklosti evidentirale v evidence, ki jih je vodila Geodetska uprava RS, na podlagi izjav latnikov (podatki o površinah v registru nepremičnin). Razen v primeru površin, ki so se v register nepremičnin vpisovale na podlagi izjave lastnika in bruto tlorisnih površin stavb, ki so pridobljene z vektorizacijo starih etažnih načrtov, torej ne moremo govoriti o neskladjih v podatkih o površinah, ampak o nepravilni interpretaciji vsebine podatkov o površinah.

 

Dohodki od oddajanja premoženja v najem in rezervni sklad

mag. Simona Gorenc Zorko, SPL d.d.

Med skupne dele večlastniških stavb se pogosto uvršča tudi premoženje, ki ga etažni lastniki lahko tržijo in s tega naslova ustvarjajo dodatne prihodke. Te lahko namenijo vzdrževanju same stavbe ali si jih izplačajo. Sem spadajo zlasti hišniška stanovanja, skupne garaže, terase, v prihodnje pa je pričakovati tudi strešne površine, ki bodo namenjene gradnji fotovoltaičnih sistemov. Od dohodkov iz najema so fizične osebe dolžne plačati dohodnino, davčni odtegljaj pa je v primeru skupnih delov dolžan izvesti upravnik. V primeru pravnih oseb te obveznosti ni, so pa za zaračunavanje najemnin za skupne dele preko upravnika te osebe dolžne prehodno izstaviti račun in v primeru garaž ter parkirnih mest tudi obračunati davek na dodano vrednost (DDV).

Postopek obračuna najemnin za skupne dele preko upravnika je predstavila ga. Simona Gorenc Zorko. Glavni poudarki so naslednji:

-       Za oddajo skupnih delov in naprav v najem je potrebno soglasje več kot 50 % etažnih lastnikov po solastniških deležih (posel rednega upravljanja); najemno pogodbo običajno pripravi upravnik, ki tudi skrbi za pobiranje najemnin, plačilo dohodnine in razdeljevanje pridobljenih sredstev med lastnike v pripadajočem deležu.

-       Kronološko poznamo naslednja obdobja, v katerih je bilo zbiranje in razdeljevanje najemnin različno: do decembra 2009 so etažni lastniki do 15. januarja v tekočem letu sami v obračunu akontacije najemnine napovedali vse dohodke od oddajanja skupnih prostorov, po letu 2009 pa je plačnik dohodnine upravnik (od davčnega zavezanca (fizične osebe) izračuna, odtegne in plača davčni odtegljaj kot dohodnino od dohodka iz oddajanja premoženja v najem (58. člen ZDavP-2B); novela SZ-1E (junij 2021) je dodatno omogočila vplačevanje dohodkov iz oddaje skupnih delov večstanovanjske stavbe v rezervni sklad (posel rednega upravljanja).

-       Za etažnega lastnika, ki je fizična oseba, je za upravnika pomembno zlasti naslednje: obvezen podatek za obračun je davčna številka, ki jo upravnik lahko pridobi tudi na Finančni upravi Republike Slovenije (zahtevek potrebno obrazložiti in utemeljiti); če da nepremičnino v najem fizična oseba, ki ni zavezanec za davek na dodano vrednost, se davek na dodano vrednost ne obračuna; davčna osnova je dohodek iz oddajanja premoženja v najem, od katerega se odštejejo 10 % normirani ali dejanski stroški (77. člen ZDoh-2), od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 25 % (135.č člen ZDoh-2); dohodnina od dajanja premoženja v najem je cedularni davek in se davčnemu zavezancu ne všteva v letno davčno osnovo skupaj z ostalimi dohodki zavezanca razen, če davčni zavezanec to posebej zahteva (davčno ugodneje za tiste z nižjimi dohodki).

-       Za etažnega lastnika, ki je pravna oseba, je za upravnika pomembno zlasti naslednje: osnova je izstavitev računa najemniku s strani davčnega zavezanca, pri čemer je podatek o višini najemnine dolžan sporočiti upravnik, ki račun tudi prejme; v kolikor upravnik računa ne prejme, za takega lastnika ne sme obračunati najemnine; najem in zakup sta skladno z ZDDV-1 storitvi, ki sta zavezani obračunu davka na dodano vrednost, sta pa oproščeni plačila davka na dodano vrednost po 2. točki 44. člena ZDDV-1; oprostitev ne velja za nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju, dajanje v najem garaž in površin za parkiranje vozil, dajanje v najem trajno instalirane opreme in strojev ter najema sefov.

-       Zaradi različnih davčnih obveznosti prihaja do razlik med zbranimi končnimi sredstvi med fizičnimi in pravnimi osebami (pravnim osebam pripada celotna zaračunana najemnina, medtem ko je za fizične osebe ta zmanjšana za odvedeno dohodnino po efektivni stopnji 22,5 %); to posledično onemogoča transparentno nakazilo v rezervni sklad; dodatna težava so tudi lastniki, ki niso dolžni vplačevati v rezervni sklad (država, občine, javni skladi); področje ni zakonsko urejeno, ena od bolj zapletenih možnosti je nakazilo dela najemnine v višini, ki v največjem deležu odpade na vse lastnike (osnova fizične osebe), v rezervni sklad, medtem ko se presežna sredstva (pravne osebe) nakažejo lastnikom, državi, občinam in skladom pa se na njih odpadajoča sredstva nakažejo v celoti.

V razpravi je bilo dodatno poudarjeno, da mora upravnik takoj v začetku leta poročati vsem etažnim lastnikom, ki so fizične osebe, o zbranih sredstvih iz naslova najemnin skupnih prostorov in odvedenih akontacijah dohodnine za preteklo leto.

Glede problematike iz zadnje alinee je bilo predlagano, da se v širšo razpravo in v končni fazi v odločanje vključi rešitev, ki bo

-       ali v celoti davčno razbremenila prihodke iz naslova najemnin skupnih prostorov za vse lastnike

-       ali posebej obdavčila te prihodke po enotni davčni stopnji za vse lastnike (na primer po vzoru davka na finančne storitve). 

Program usposabljanja Operativni upravnik/Operativna upravnica

Nives Fortunat Šircelj, GZS-Center za poslovno usposabljanje

Ga. Nives Fortunat Šircelj je predstavila rezultate neobveznega usposabljanja za operativne upravnike v postopku pridobitve nacionalne poklicne kvalifikacije (NPK Operativni upravnik). V letu 2023 je bilo izvedenih pet usposabljanj, od tega tri v Ljubljani in dve v Mariboru (termini januar, marec, maj, september in november). Usposabljanje zajema širok spekter zanj, ki jih operativni upravniki potrebujejo pri svojem delu: tehnične in organizacijske zahteve, predpisi, komunikacijske veščine, računovodski in davčni vidiki, administracija in vodenje dokumentacije ter varovanje osebnih podatkov. Odzivi udeležencev izobraževanj so izredno vzpodbudni za nadaljevanje začetega dela, visoka uspešnost je zabeležena tudi pri opravljanju izpitov za NPK.

Izobraževanje je zato zelo priporočljivo za vse, ki se srečujejo z upravljanjem večlastniških stavb. Na njem dobijo vsa potrebna znanja na enem mestu (specifična in splošna), zviša se jim samozavest, samoiniciativnost, vztrajnost in prepričljivost, viša se dodana vrednost na zaposlenega, seznanijo se s praktičnimi primeri reševanja problemov in izzivov, lahko postavljajo vprašanja ter vprašajo za rešitve, poučujejo jih strokovnjaki z veliko teoretičnega in praktičnega znanja.

 

Načini pridobivanja gradbenih in uporabnih dovoljenj za obstoječe stavbe z več deli

Anže Urevc, Dominvest d.o.o. in predsednik ZUN 

V zadnjih letih se pojavlja vse več zahtev s strani etažnih lastnikov, nepremičninskih posrednikov ter potencialnih kupcev stanovanj do upravnikov, naj pridobijo upravna dovoljenja za gradnjo in uporabo stavb, ki jih upravljajo. Glavni razlog za to tiči v tem, da banke pred sprejemom nepremičnine za zavarovanje posojil zahtevajo predložitev teh dovoljenj, kar pomeni, da so pogoj za opravljanje prometa s tistimi stanovanji, katerih del kupnine je pokrit z najemom hipotekarnega posojila. Upravnik sicer ni kar avtomatsko zavezan k iskanju teh dovoljenj, vseeno pa ga lahko za to pooblastijo etažni lastniki s sklepom, ki je sprejet z ustrezno večino. Pri tem upravnik lahko obstoječa dovoljenja poišče v arhivih ali se posluži enega od zakonsko predpisanih postopkov legalizacije.

G. Anže Urevc je v svojem prispevku podrobneje predstavil načine pridobivanja gradbenih in uporabnih dovoljenj. Glavni poudarki so naslednji:

-       Gradbeni zakon (GZ-1) za večino objektov predpisuje pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja. Poznamo zahtevne, manj zahtevne, nezahtevne in enostavne objekte. Za prvi dve skupini, kamor sodijo vse večje stavbe (tudi tiste z več deli), sta obe dovoljenji obvezni.

-       Za obstoječe stavbe, večina le teh je bila grajena še v bivši državi, so veljali gradbeno-urbanistični predpisi v času gradnje. Dovoljenja obstajajo že zelo dolgo, tako da je malo verjetno, da jih določena večja stavba nima, za razliko od družinskih hiš in manjših objektov. Če so odločbe izgubljene, še ne pomeni, da je stavba nelegalna, res pa je to težko dokazati. Zato je vsekakor pri stavbah v urejenih soseskah potrebno uporabiti določeno mero zdrave pameti (tudi v bankah, pri cenilcih ipd.).

-       O nedovoljenih objektih govorimo takrat, kadar gre za nelegalni (brez dovoljenj), neskladen (ima dovoljenja, a ni zgrajen skladno z njimi) ali nevarni objekt (ne izpolnjuje bistvenih zahtev in ogroža življenje). Takim objektom so namenjeni postopki legalizacije.

-       Za obstoječe stavbe je torej velika verjetnost, da sto bila potrebna dovoljenja izdana. Dokumentacijo o tem hranijo starejši upravniki, upravne enote in zgodovinski arhivi (Slovenija, Ljubljana, Maribor, Celje, Nova Gorica, Ptuj, Ljubljana). Pri tem je zelo pomembno, da upravnim enotam oziroma državnim arhivom iskalec posreduje prave iskalne podatke, kot so leto gradnje, investitor in parcelna številka v času izdelava projekta (možno preveriti v arhivskih katastrskih načrtih, ki so dostopni na http://geohub.gov.si/ghapp/ezkn/index.html). Dodatno je članom GZS ZPN na voljo zbirka uporabnih in gradbenih dovoljenj, dostopna na http://www.zdnp.si/zbirka-dovoljenj.xhtml, ki je sicer šele v nastajanju, a bo z naraščanjem objav bogatejša tudi njena vsebina. Zato je vsem članom zelo priporočljivo, da se je poslužujejo v največji možni meri in vanjo tudi prispevajo dovoljenja, ki so jih uspeli pridobiti.

-       V kolikor obstoječih dovoljenj ni možno dobiti in se etažni lastniki odločijo za postopek legalizacije, po navadi tak postopek poteka preko upravnika, pri čemer je za samo izvedbo pametno najeti specializirana (projektantska ali inženirska) podjetja. Sigurno gre za posel rednega upravljanja, določena sodna praksa zahteva še višje soglasje. Predlagatelj je lahko samo eden od lastnikov, ostali so v tem primeru stranke v postopku. Z legalizacijo priznamo nelegalnost stavbe, kar pomeni plačilo komunalnega prispevka (če ne dokažemo, da je bil že plačan), pri čemer občine po navadi nastopajo zdravorazumsko ter nadomestila za degradacijo in uzurpacijo prostora (razen za dovoljenja, ki so priznana po zakonu).

-       Legalizacije ni možno izvesti samo za eno ali več stanovanj, pač pa samo za stavbo kot celoto. V določenih primerih je postopke možno združevati oziroma jih izvesti samo za določene dele (npr. nadstreški, prizidki ipd.), pogoj pri tem pa je, da ima stavba po zaključku uporabno dovoljenje kot celota.

-       Na voljo so naslednji postopki legalizacije: pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja po rednem postopku, odločba o legalizaciji objekta, dovoljenje za objekt daljšega obstoja, uporabno dovoljenje za obstoječi objekt daljšega obstoja, uporabno dovoljenje za obstoječi objekt, uporabno dovoljenje po zakonu za obstoječe enostanovanjske stavbe ter domneva o izdanem gradbenem in uporabnem dovoljenju po ZGO-1. Podrobno je vsak navedeni postopek opisan v dodatnih pojasnilih Ministrstva za okolje in prostor iz avgusta 2022, ki so dostopna na http://www.gov.si/assets/ministrstva/MNVP/Dokumenti/Graditev/pojasnila_legalizacija.pdf.

V zaključku je bilo še enkrat poudarjeno, da naj bo osnovno vodilo to, da dalj časa stoječe večje stavbe skoraj gotovo dovoljenja imajo, zato jih je najprej potrebno poiskati v vseh možnih registrih. Če je iskanje neuspešno, je potrebno mnenje utemeljiti z zazidalnimi načrti, projektno dokumentacijo, sosednjimi stavbami ipd. Postopkov legalizacije se je potrebno poslužiti v skrajnih primerih (razen za stavbe zgrajene pred l. 1968).

Glede predstavljene problematike je zato predlagano, da se v širšo razpravo in v končni fazi v odločanje vključi rešitev, ki bo

obstoječim večstanovanjskim, stanovanjsko-poslovnim, poslovno stanovanjskim ali poslovnim stavbam, ki so bile grajene v okviru usmerjene stanovanjske gradnje v bivši državi, po zakonu priznala obstoj upravnih dovoljenj in ne bo silila etažnih lastnikov v drage in časovno potratne postopke legalizacije, saj je velika večina teh stavb zgrajenih v skladu z vso takrat veljavno gradbeno in urbanistično zakonodajo. Izgubljene odločbe, ki so bile izdane več desetletij nazaj, namreč ne morejo pomeniti, da so take stavbe nelegalne.