Zakon o nepremičninskem posredovanju – Kje smo in kako naprej?

Miha Štepec, AK servicing d.o.o. 
Boštjan Udovič, GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami 
Suzana Emeršič, Ministrstvo za solidarno prihodnost

V uvodni predstavitvi je g. Štepec podal splošno informacijo o Zakonu o nepremičninskem posredovanju in o njegovih pomanjkljivostih, ki bi jih bilo treba odpraviti. Najprej je opisal dolžnosti nepremičninskega posrednika. Opozoril je na neustrezno ureditev instituta ekskluzivne pogodbe in poudaril, da je ta posebej pomembna pri prodaji luksuznih nepremičnin in novogradenj. Prava ekskluzivna pogodba pomeni, da prodajalec v vsakem primeru plača plačilo za posredovanje (tudi, če nepremičnino proda sam), a je slovenska zakonodaja ne dopušča. Opozoril je na razliko med posredovanjem in zastopanjem, pri čemer bi moralo biti to vprašanje podrobneje urejeno. Glede omejitev plačila za posredovanje je povedal, da gre za zelo strogo ureditev. V praksi je manj težav pri prodaji kot pri najemih. Vsekakor pa so omejitve pri oddaji prestroge. Še posebej ni smiselna omejitev za naročnike, ki so pravne osebe. Pomembno je dejstvo, da na trgu obstaja konkurenca. Poudaril je tudi dejstvo, da je Ustavno sodišče nedavno delno razveljavilo omejitve plačila za posredovanje. Razveljavljena je bila tudi omejitev dejanskih stroškov. V veljavi pa ostaja prepoved delitve plačila za posredovanje, ki pa se v praksi realizira v drugih oblikah. Smisel delitve je v tem, da se številne dolžnosti agencije nanašajo na kupca, ki običajno ni naročnik storitve. Nazadnje je opozoril še na omejitev trajanja pogodbe o posredovanju, ki gotovo ni smiselna pri novogradnjah in pri pravnih osebah.

V nadaljevanju je g. Udovič predstavil kratek primerjalno pravni pregled zakonodaj s področja nepremičninskega posredovanja, pri čemer je primerjal zakonodaje Slovenije, Italije, Avstrije, Hrvaške, Portugalske, Švedske in Češke. V vseh omenjenih zakonodajah je preučil nekaj najpomembnejših področij, in sicer:

-        pogoje za opravljanje dejavnosti,

-        položaj in naloge nepremičninskega posrednika,

-        obveznost za plačilo za posredovanje,

-        višino plačila za posredovanje,

-        ekskluzivno posredovanje in

-        trajanje pogodbe o posredovanju.

Ugotovil je, da večino omenjenih vprašanj slovenska zakonodaja ureja bistveno strožje kot ostale analizirane, še posebej stroga pa je pri nas omejitev plačila za posredovanje in trajanja pogodbe o posredovanju. Takšnih omejitev ne pozna nobena druga država EU. Posebej je opozoril tudi na pomanjkanje regulacije ekskluzivne pogodbe oziroma na potrebo, da bi bila ta tudi v našem sistemu izrecno dovoljena in urejena.

Nato je na kratko predstavil še ugotovitve iz nadzorov Tržnega inšpektorata. Poudaril je, da bi bilo smiselno okrepiti stalno komunikacijo s TIRS, saj bi nepremičninske družbe lažje prilagajale svoje poslovanje, če bi bile »iz prve roke« opozorjene na pogoste kršitve ali nedoslednosti. V odsotnosti predstavnikov TIRS pa je lahko predstavil le tiste ugotovitve, o katerih je bilo združenje obveščeno s strani članov. Iz teh informacij izhaja, da inšpektorji pogosto zakonska določila razlagajo precej strogo, običajno pa se da njihova stališča z ustrezno argumentacijo omehčati. Ocenil je, da bo komunikacija s TIRS pomembna tudi zato, ker bodo njihove ugotovitve v marsičem pomembne za predvidene spremembe ZNPosr.

Na obe predstavitvi se je nato odzvala ga. Emeršič. Povedala je, da se na Ministrstvu za solidarno prihodnost zavedajo določenih nedoslednosti v zakonu in so tudi sami nestrpno pričakovali odločitev Ustavnega sodišča, ki jo morajo sedaj analizirati. V vsakem primeru so spremembe zakona že v načrtu, a se bodo zaenkrat omejili samo na spremembo drugega odstavka 5. člena ZNPosr, ki jo od njih zahteva Evropska komisija. Ugotovili so namreč, da bi širše spremembe zahtevale bistveno več časa, zato bodo prišle na vrsto kasneje. Glede na to, da je bila sedaj objavljena tudi odločitev Ustavnega sodišča, bo verjetno interes za spremembo zakona zdaj večji.

V razpravi so se tudi drugi udeleženci strinjali z neživljenjsko ureditvijo nepremičninskega posredovanja v Sloveniji in pozdravili odločitev Ustavnega sodišča. Ministrstvo so pozvali k pripravi sprememb ZNPosr, v skladu z odločitvijo sodišča, pri čemer je nujno zagotavljati dialog z vsemi akterji, še posebej s predstavniki združenja.

Pomembnost sodelovanja, nepremičninski trg in trg plemenitih kovin

Peter Slapšak, Elementum d.o.o.

G. Slapšak je podal informacijo o investiranju v zlato in srebro in kako lahko preko te investicije varčujemo za nakup nepremičnine. Zlato je osemdesetkrat cenejše od srebra in svetoval, da je dobro investirati v oboje. Omenil je razliko med zlatom in srebrom:  v industriji se uporablja 80%  srebra in samo 10% zlata. Če investiranje v zlato in srebro primerjamo z nakupom delnic, so te drage, zlato je v primerjavi z njimi podcenjeno, srebro pa še bolj.

Ob nakupu nepremičnine boste za kredit potrebovali približno 20 % lastnih sredstev. En način da privarčujete ta denar je varčevanje z zlatom in srebrom, je fleksibilno, likvidno, lahko se porabi tudi pri najemih, rezervnemu skladu…

Legalizacija neskladnih gradenj na podlagi določb Gradbenega zakona v praksi

Andreja Borštnar, ATEU d.o.o.

Ga. Borštnar je udeležencem razložila o pravici graditi, o vpisu v kataster stavb, o urejenih parcelnih mejah, projektih, mnenjih (skladnost/lokacijsko dovoljenje) in dokazilih. Slišali smo praktične primere, kako legalizirati objekte glede na datum gradnje in uporabe, pri čemer so zelo pomembni datumi po katerih je lažje in hitreje legalizirati: 16.11.2017 (se lahko legalizirajo), 1.6.2018 (registrski vpis), 1.1.2005 (aeroposnetki), 31.12.1967 (v uporabi 1.1.2000). Najpogostejši problem glede legalizacije je neskladna gradnja z gradbenim dovoljenjem (prizidki, nadzidave).

 

Predstavitev rezultatov usmerjenega nadzora na podlagi ZVKSES

Boštjan Rus, Inšpektorat Republike Slovenije za stanovanja

G. Rus je podal poročilo o uvedenem usmerjenem nadzoru na podlagi določb ZVKSES. Omenil je, da posredniki v glavnem delamo dobro. Pomembno je kako pišemo oglase in kakšno informacijo dajemo, ali imamo gradbeno dovoljenje ko oglašujemo. Na inšpektoratu je 5 inšpektorjev v Ljubljani, delajo tudi preventivno delo, osveščanje, sodelujejo z ministrstvom. Govoril je tudi o upravnikih in zakaj so potrebni v večstanovanjskih stavbah.

 

Poslovna politika slovenskih bank glede vodenja fiduciarnih računov

Stane Starič, Hranilnica Lon

G. Starič je pojasnil, da se fiduciarni račun ne uporablja kot transakcijski račun. Na njem se zbirajo/hranijo sredstva ene ali več oseb in so izključno ločena od poslovanja nepremičninske družbe. Samo prilivi in odlivi in nobeni drugi bančni posli. Za sprejem sredstev mora imeti nepremičninska družba pisno pooblastilo. Sredstva na računu so zajamčena do 100.000 eur na posameznika.

 

Okrogla miza: Razmere na nepremičninskem trgu

Sanja Verovnik, Večer d.d. (moderatorka) 
Boro Vujović, Opereta d.o.o., Hrvaška
Daniel Lovšin, Casabela d.o.o.
Maja Vrtovec, Immobili Senza Confini, Italija
Urška Hočevar, Re/max, Nepremičninska družba d.o.o.
Gordana Piljić, Stanart d.o.o.

G. Vujović je povedal, da so cene na Hrvaškem še vedno visoke, krediti so ugodni, največ v Zagrebu kupujejo Hrvati, na obali pa tujci (največ Nemci, potem Slovenci). Posrednik lahko računa strošek posredovanja kot želi, pogosto je 6% (3% prodajalec, 3% kupec). Lahko se kupujejo tudi kmetijska zemljišča kar prej ni bilo mogoče. Split in Istra so najdražje lokacije. Predvideva se da cene ne bodo rasle, težko pa je reči če bodo padle. 

G. Lovšin je razložil, da ima Primorska visoke cene, v resnici pa se proda za nižje kot je oglaševano. Med kupci je še vedno veliko Slovencev, morda so k temu pripomogle kriptovalute. Če povzamemo, so cene rabljenih stanovanj cca. 3.500 EUR/m2, podobno kot v Ljubljani, novogradenj skoraj ni, kupci imajo lastna sredstva, kupujejo za oddajo, kreditov skoraj ni, ni velikih razlik v cenah za mesta ob obali.

Ga. Vrtovec je pojasnila, da so cene v Trstu in Novi Gorici nižje kot pri nas in tu radi kupujejo Slovenci, tudi Madžari. Nova Gorica bo leta 2025 evropska prestolnica kulture. Velik interes s strani Slovencev je na drugi strani Kanina. Cene cca. 1.200 eur/m2. Strošek posredovanja je 2% do 4%, večina prodaja preko agencij.

Ga. Hočevar je povedala, da so cene v Ljubljani visoke in se ne umirjajo. Trg je dinamičen, pester, ključne so mikrolokacije, posploševanje ni na mestu. Cene poganja nizka ponudba, v ostalih evropskih prestolnicah je podobno. Težko je napovedovati, kupci zelo dragih nepremičnin so Slovenci in tujci, za investicijo je popularen center Ljubljane. Ga. Hočevar je podala rezultate ankete/študije selitve ljudi in lastništva - pojavlja se trend inovativnega pristopa lastništva nepremičnin – koncept sobivanja in koncept solastništva. Več kot 2/3 Evropejcev že ima v lasti eno nepremičnino.

G. Daniel Angel Sauli, je podal kratek pregled trga v Mariboru. Transakcij je manj, cene pa v zadnjem letu stagnirajo.          

Ga. Piljić pa je predstavila razmere v  Beli krajini. Povečano je povpraševanje po zemljiščih, tudi kmetijskih. Pojavljajo se špekulacije tistih ki imajo status kmeta, in nekateri posamezniki se javljajo na ponudbe kmetijskih zemljišč z namenom da bi zaslužili od resnih kupcev. Po poplavah kupci preverjajo ali so nepremičnine v poplavnih območjih, še vedno pa cena prevlada.