Bodite obveščeni o aktualnem dogajanju.
Zeleni prehod v večstanovanjskih stavbah
Boštjan Udovič, GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami - moderator mag. Erik Potočar, Vodja, Sektor za politiko učinkovite rabe in obnovljive vire energije, Ministrstvo za okolje, podnebje in energijo mag. Miha Berlič, SPL d.d. dr. Tomi Medved, Laboratorij za energetske strategije, Univerza v Ljubljani Dušan Lukič, Porsche Slovenija d.o.o. Dušan Sajko, Direktor, Direktorat za lesarstvo, Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport
Mag. Potočar je v uvodni predstavitvi izpostavil načrte Ministrstva za okolje, podnebje in energijo, pri čemer se je osredotočil na načrte v zvezi z večstanovanjskimi stavbami. Pojasnil je, da strateške usmeritve države na področju zelenega prehoda izhajajo predvsem iz treh dokumentov, in sicer Zakona o energetski politiki oziroma Energetskega zakona, ki je trenutno v javni obravnavi ter Nacionalnega energetskega podnebnega načrta in Dolgoročne strategije energetske prenove stavbe (DSEPS), ki sta trenutno oba v postopku posodobitve. Nato se je osredotočil na Nacionalni energetski podnebni načrt in naštel cilje, ki jih ta predvideva ter predvideni dvig teh ciljev v novem NEPN, ki bo pripravljen do junija 2024. V okviru sprememb NEPN želijo na ministrstvu do leta 2030 izboljšati energetsko učinkovitost in obseg letnih prihrankov, zmanjšati rabo končne energije v stavbah za 20 % glede na leto 2020 in zagotoviti zmanjšanje emisij TGP v stavbah vsaj za 70 % glede na leto 2005, zagotoviti dostopnost do energetske učinkovitosti vsem - tudi finančno šibkejšim uporabnikom, in izvesti programe za informiranje, ozaveščanje in usposabljanje različnih ciljnih skupin.
V okviru vsebine novega Energetskega zakona je izpostavil koncept t. i. prednostne rabe energije, ki predvideva, da lokalna skupnost v okviru lokalnega energetskega koncepta (LEK) pripravi načrt za opuščanje fosilnih goriv za potrebe ogrevanja, na osnovi katerega s prostorskimi načrti ali odloki določi prednostno rabo virov energije ali energentov. Prednostno rabo energije lahko določi samo za določena območja, določene stavbe ali določene objekte. Pojasnil je, da želijo z novim energetskim zakonom spodbujati tudi daljinske sisteme ogrevanja. Lokalna skupnost bo lahko v LEK določila območja za izvajanje izbirne gospodarske javne službe distribucije toplote in plina, ki vključuje tudi območje kratkoročne širitve za naslednjih pet let. Nove koncesije bodo dovoljene le pogojno, stare pa bo lokalna skupnost lahko večkrat podaljšala, vendar pod strogimi pogoji. Poleg tega bodo lahko lokalne skupnosti določile strnjena naselja, na katerih bodo lahko omejile rabo lesne biomase. V zvezi z večstanovanjskimi stavbami je pojasnil, da jih glavnina ni posebej energetsko učinkovita (največ jih spada v energetski razred G), zato predstavljajo velik potencial za energetsko prenovo.
V zvezi z DSEPS je poudaril, da je njen cilj do leta 2050 energetsko prenovljenih 74 odstotkov enostanovanjskih in 91 odstotkov večstanovanjskih stavb, ob tem pa želijo postopno uvesti celovito trajnostno prenovo kot sistemska rešitev, v tem okviru pa bi radi naslavljali tudi trajnostne prenove, kjer bo vključena tudi protipotresna utrditev. Z Zakonom o uvajanju naprav za proizvodnjo električne energije iz OVE se za določene stavbe (tam kjer je to upravičeno) pri novogradnjah in rekonstrukcijah uvaja tudi obvezno postavitev fotonapetostnih naprav. V določenih primerih pa bo obveznost veljala tudi za obstoječe objekte. V zaključku je na kratko predstavil ključne poudarke Pravilnika o učinkoviti rabi energije v stavbah in nekaterih direktiv EU, ki določajo strateške usmeritve na področju učinkovite rabe energije.
V nadaljevanju je dr. Medved predstavil skupnostni pogled na sončne elektrarne in e-mobilnost oziroma vzvode za motivacijo etažnih lastnikov, da sprejmejo odločitve o investicijah v e-mobilnost in v samooskrbo z električno energijo. Poudaril je, da se na področju e-mobilnosti v javnosti precej zavajanja in nepotrebnega strašenja. Eden od argumentov za skepso glede tega vprašanja je dilema, če električno omrežje sploh lahko prenese bistveno povečanje bremen. Po njegovem prepričanju je Norveška lep primer tega, da električna omrežja lahko prenesejo bistveno večje obremenitve, kot so prisotne sedaj. Pri njih je namreč stanje e-mobilnosti eno od najboljših na svetu. Izpostavil je tudi očitek, da e-vozila nimajo zadostnega dosega, pri čemer pa moramo upoštevati, da naša povprečna dnevna mobilnost znaša manj kot 50 km na dan. To pa pomeni, da večina avtomobilov na električni pogon popolnoma zadošča našim običajnim potrebam. Poleg tega pa na trg prihajajo vse bolj izpopolnjeni avtomobili. Tudi dileme glede možnosti polnjenja večjega števila e-vozil se mu ne zdijo umestne. Res pa je, da bomo morali biti pri tem bistveno bolj racionalni in bomo morali uporabljati pametne sisteme. To pa je tudi priložnost za vse, še posebej pa za upravnike večstanovanjskih stavb. Ti bodo namreč morali upravljati sisteme za polnjenje električnih avtomobilov. Nujno bo potrebno določiti tudi pravila polnjenja.
Tudi glede sončnih elektrarn je prisotnega ogromno skepticizma. V Sloveniji se ne glede na to stanje izboljšuje. Tako bomo do konca leta predvidoma imeli delujočih že za 1,2 GW sončnih elektrarn. Res je, da je ponekod veliko število vlog zavrnjenih, kar v določeni meri predstavlja problem. Po drugi strani pa je v skladiščih ogromno sončnih panelov, ki ne bodo inštalirani. V letu 2024 se nam obeta precejšnja sprememba, ker ne bo več »brezplačnega shranjevanja« v omrežju (net metering). Zato bodo toliko bolj pomembne baterije. Pomembno rešitev pa lahko predstavljajo tudi skupnosti za obnovljive vire energije. Ravno na tem področju pa je velika prednost večstanovanjskih stavb, saj v njih vedno nekdo uporablja elektriko. Poleg tega bodo zaradi velikih zalog cene sončnih panelov verjetno precej upadle. Zato bodo naložbe v sončne elektrarne še vedno zelo donosne.
V zaključku je poudaril, da lahko do 100% izkoristka pridemo z relativno majhno baterijo, v primeru OVE skupnosti pa bi lahko vso elektriko porabili sami. Ko bomo temu dodali še pametno elektromobilnost, bo strah glede “viškov energije” popolnoma odveč. Ključno pa se mu zdi, da moramo urediti enostavne pogodbe in delitvene ključe za enostavno ustanovitev energetske skupnosti ter izkoriščanja polnega potenciala.
Mag. Berlič je nato spregovoril o dejavnikih prenove večstanovanjskih stavb v kontekstu zelenega prehoda. Včasih smo govorili o tem, da želimo imeti skoraj ničenergijske stavbe, sedaj pa smo fokus premaknili na razogljičenje. V uvodu je predstavil značilnosti večstanovanjskega fonda v Sloveniji, pri čemer je izpostavil predvsem veliko razdrobljenost lastništva, kar pomeni, da je odločanje v večstanovanjskih stavbah izjemno oteženo. Zato je toliko bolj pomembno, da poznamo dejavnike, ki vplivajo na odločanje etažnih lastnikov o prenovi stavbe. Izmed številnih dejavnikov je kot najpomembnejša izpostavil socialno povezanost etažnih lastnikov oziroma stopnjo socialnega kapitala etažnih lastnikov in njihovo finančno sposobnost. Prvi dejavnik predstavlja predvsem vključenost etažnih lastnikov v odločanje in v vsakodnevno upravljanje stavbe. Glede finančne sposobnosti pa se v Sloveniji v veliki meri lahko opremo na rezervni sklad, ki pa ga je treba nekoliko posodobiti oziroma dodelati. Nadaljeval je z ugotovitvijo, da je pri nas socialni kapital etažnih lastnikov relativno nizek, saj se etažni lastniki v premajhnem številu udeležujejo zborov lastnikov, zato je sprejemanje odločitev močno oteženo. Zelo nizko pa je pri nas tudi zavedanje o pomenu rezervnega sklada za skupno dobro, kar je ponazoril s podatkom, da je delež neplačanih obveznosti v rezervni sklad višja kot glede ostalih obveznosti.
Na eni strani si moramo zato v državi prizadevati za dvig socialnega kapitala, kar lahko dosežemo z določenimi kampanjami, po drugi strani pa moramo tudi poenostaviti zakonske okvire, kar bi na koncu precej olajšalo sprejemanje odločitev. Tudi pravila glede sprejemanja odločitev so, kljub nedavnim poenostavitvam, še vedno preveč kompleksna. Poleg tega pa moramo nasloviti tudi finančni vidik odločitev o energetskih obnovah. Rezervni sklad je sicer dober institut, ki pa ga je potrebno posodobiti. Po eni strani je nujno dvigniti prispevne stopnje, ki se do sedaj še niso povišale, razmišljati pa moramo tudi o obveznosti vplačevanja v novejših stavbah. Kot eno največjih težav je izpostavil zahtevo po 100% soglasju za najem kredita v breme rezervnega sklada. To bi bilo nujno zmanjšati in bi rezervni sklad predstavljal še boljši finančni vir za izvedbo investicij. Rezervni sklad pa bi lahko služil tudi kot vzvod za poenostavitev pridobivanja dodatnih prihodkov na nivoju stavbe. Ti prihodki bi se namreč lahko stekali neposredno v rezervni sklad, za kar pa bi bilo nujno poenostaviti davčna pravila. Te prihodke bi morali obravnavati kot prihodke stavbe in zanje določiti enotno davčno stopnjo.
Nazadnje pa je predstavil primer dobre prakse, ki jim ga je uspelo izvesti na večstanovanjski stavbi v Ljubljani, in sicer kljub prej omenjenim oviram pri odločanju in financiranju takšnih projektov. Na stavbi so tako v letih 2015-2017 izvedli energetsko obnovo strehe in fasade, v letu 2023 so postavili sončno elektrarno, v prihodnjih dveh letih pa načrtujejo tudi postavitev polnilnic za električna vozila. Je pa poudaril, da je za to stavbo značilen visok socialni kapital in sposobnost financiranja investicije iz rezervnega sklada s pomočjo povečanih vplačil.
V nadaljevanju je g. Lukič predstavil postavitev samooskrbne sončne elektrarne na večstanovanjsko stavbo. Gre za sončno elektrarno, ki je na stavbi ali ob njej, ter sta na njo povezani vsaj dve priključni mesti. Distributer potem ustvarjeno energijo prevzame v omrežje in jo po dogovorjenem ključu odšteje od porabe povezanih priključnih mest. Če se elektriko uporablja samo za potrebe etažnih lastnikov, je vloga upravnika relativno majhna, če bi se odločili tudi za vgradnjo polnilnic električnih vozil, pa bi bila njegova vloga nekoliko večja. Kot veliko težavo je izpostavil relativno majhne površine streh pa tudi možnosti ureditve instalacij. Zatakne se lahko tudi pri omejitvah omrežja. Ena večjih težav, še posebej pri večjih stavbah, pa je tudi nesoglasje med etažnimi lastniki. Izjemno pomembna pa je za končni uspeh tudi aktivnost upravnika.
V zvezi z vgradnjo električnih polnilnic je opozoril na stihijsko vgradnjo polnilnic, kjer se etažni lastniki posamično odločajo za vgradnjo. Pri tem pogosto pride do vgradnje tehnično neustreznih rešitev pa tudi do pretiranih posegov v napeljave ali celo v konstrukcijo objekta. Bistveno bolj smiselna je vgradnja enotnega sistema na eno skupno merilno mesto, za katerega se običajno zaprosi tudi za povečanje moči. Vgradi se sicer lahko različne polnilnice, a po skupnem standardu. Potem pa se poskrbi za razpeljavo polnilnic do posameznih parkirnih mest. Pomemben je tudi zaledni sistem, ki skrbi za beleženje polnjenja in stroškov. Pomembna pa je tudi vloga upravnika. Zaledni sistem pa lahko istočasno, če je potreba, nadzoruje tudi sončno elektrarno, poskrbi pa tudi za uravnavanje obremenitev omrežja.
Nazadnje je g. Sajko predstavil načrte Ministrstva za gospodarstvo, turizem in šport na področju promocije uporabe lesa pri energetskih in funkcionalnih prenovah večstanovanjskih stavb. Na začetku je izpostavil pozitivne lastnosti lesa, ki so lahko zelo pomembne tudi pri zelenem prehodu na področju gradnje in prenov večstanovanjskih stavb. Tudi lesni potencial je v Sloveniji izjemno visok. Ministrstvo si je na tem področju zadalo precej ambiciozne cilje, saj bi radi povečali prihodke od prodaje v lesni industriji na 2,5 milijarde evrov letno, povečali količine predelanega okroglega lesa v Sloveniji na 3 mio m3 letno, povečali število zaposlenih v panogah, povezanih z lesom, na 15.000, povečali dodano vrednost na zaposlenega in rabo lesa pri javnih naročilih, z vsemi ukrepi skupaj pa bi želeli ustvariti lesnopredelovalni verigi naklonjeno poslovno okolje. V ta namen na ministrstvu izvajajo kar nekaj promocijskih projektov, podajajo pa tudi pobude za večjo uporabo lesa pri javnih investicijah in za podporo trajnostni leseni gradnji. Z vsemi aktivnostmi skupaj želijo prispevati k ozaveščanju, širitvi strokovnega znanja, razpravi o mitih glede uporabe lesa in k trajnostni predelavi in rabi lesa.
V odzivu na predlog za znižanje soglasja za najem kredita v breme rezervnega sklada je g. Matija Polajnar z Ministrstva za solidarno prihodnost poudaril, da sedanja ureditev izhaja iz narave sredstev rezervnega sklada, ki predstavljajo skupno (nerazdelno) premoženje vseh etažnih lastnikov. Če bi želeli to spremeniti, bi morali spremeniti tudi pravni status rezervnega sklada. Na MSP še vedno večstanovanjske stavbe primarno obravnavajo kot stavbe namenjene bivanju. Glede na to, da je stanovanjski fond vedno starejši, bi morali rezervni sklad pustiti kot instrument, ki služi rednemu vzdrževanju stavbe. S povišanimi vplačili lahko poskrbimo tudi za večje investicije. Za energetski prehod pa bi morali iskati alternative. Opozoril je tudi na nekatere primere dobrih praks iz tujine. Tam niso teh investicij izvajali iz sredstev rezervnega sklada, ampak so v ta namen oblikovali nove finančne instrumente, pri čemer so določene korake v tem procesu financirali s pomočjo nepovratnih sredstev. Nikoli se namreč ne bomo mogli izogniti solidarni odgovornosti za obveznosti v breme rezervnega sklada. V projektih, ki se v bistvu na srednji rok izplačajo iz prihrankov, res ne bi smelo biti težave pri oblikovanju takšnih finančnih instrumentov.
G. Lukič je dodal, da je energetsko pogodbeništvo v praksi težko izvedljivo, ker se etažni lastniki redko strinjajo s tem, da bo njihov strošek še naprej enak, iz prihrankov pa se bo poplačala investicija. Glede tega, da bi morala biti sredstva rezervnega sklada namenjena predvsem vzdrževanju stavbe pa je dodal, da bodo vse rešitve, ki jih zdaj vzpostavljamo v okviru zelenega prehoda (sončne elektrarne ipd.) v prihodnje nekaj normalnega in bo predstavljalo neke vrste obvezno opremo stavbe.
Mag. Berlič je poudaril, da lahko sprejmemo tudi to bolj zaščiteno vlogo rezervnega sklada in iščemo nove finančne instrumente, a moramo še vedno poenostaviti odločanje, saj sicer tudi te rešitve ne bodo izvedljive. V zvezi z energetskim pogodbeništvom pa iz prakse poznamo kar nekaj primerov slabe prakse. Etažni lastniki namreč hitro pozabijo, kaj so se na začetku dogovorili.
Še enkrat se je odzval g. Polajnar, ki je ponovil, da bi ravno zaradi prepričevanja etažnih lastnikov in lajšanja sprejemanja njihovih odločitev, morali za določene začetne korake nameniti tudi nepovratna sredstva, kar pri trenutni stopnji trošenja za ukrepe za zeleni prehod, ne bi smelo predstavljati posebne težave.
Mag. Novak je pozdravil aktivnosti, ki so se odvile na predstavljenem projektu. Pilotne projekte je vedno najtežje izpeljati. Strinjal se je s tem, da je treba poenostaviti davčno obravnavo prihodkov iz naslova oddaje skupnih delov večstanovanjskih stavb, saj so sicer postopki preveč kompleksni. Pri večinah, ki so potrebne za izvedbo določenih investicij, je predlagal, je predlagal, da se omogoči izvedbo investicije s strani zainteresiranih etažnih lastnikov, ki pa potem uživajo tudi koristi te investicije. To bi predstavljalo pomemben korak k lažji izvedbi zelenega prehoda. Sicer pa je predlagal, da bi večino 5% spremenili v 65%. Še vedno namreč ostane kvalificirana večina, ki pa jo je bistveno lažje doseči (v štirietažni stavbi je namreč pritličje pogosto proti nekaterim investicijam – npr. vgradnja dvigal).
G. Polajnar je poudaril, da se mogoče premalo zavedamo, da je možno večino investicij, o katerih govorimo, izvesti z navadno večino glasov etažnih lastnikov (torej več kot 50%), zatakne pa se pri financiranju, če je potrebno najeti kredit, saj se za kredit v breme rezervnega sklada zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov.
G. Udovič je razpravo zaključil s tem, da bi glede na povedano vsekakor veljalo vložiti napore v iskanje alternativnih virov financiranja ukrepov zelenega prehoda, pri čemer pa je nujno medresorsko sodelovanje, saj je glavni interes za zeleni prehod in doseganje okoljskih učinkov na MOPE.
Na podlagi predstavitev in razprave lahko iz omizja izluščimo naslednje zaključke: