Bodite obveščeni o aktualnem dogajanju.
Vpliv nedavnih poplav in plazov na nepremičninski sektor
Boštjan Udovič, GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami - moderator doc. dr. Primož Banovec, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo Univerze v Ljubljani dr. Vladimir Prebilič, Predsednik Skupnosti občin Slovenije in župan Občine Kočevje Andreja Borštnar, ATEU d.o.o. Andraž Zorec, Krik aksum d.o.o. Nataša Teraž Krois, Lumar IG d.o.o.
Dr. Banovec je predstavitev začel z ugotovitvijo, da se je ob zadnjih katastrofah izkazalo, da je šepala komunikacija med pristojnimi. V tem delu sam vidi vlogo tudi nepremičninskega sektorja v okviru prometa z nepremičninami. Kot poseben problem je izpostavil tudi kratek spomin celotne družbe. Zato zelo hitro pozabimo na izkušnje, ki nam jih prinesejo takšni dogodki. Nato si je zastavil vprašanje, kako lahko lastnik nepremičnine izve, kaj vse njegovo nepremičnino ogroža. V Sloveniji imamo nekatere odlične pripomočke, ki pa jih običajno ne uporabljamo. Po poplavah smo kolektivno ugotovili, da so bili v atlasu voda podatki o poplavni ogroženosti pravilni. Če se večina prebivalstva tega ne zaveda, bi morali to poznati vsaj strokovnjaki, tudi nepremičninski posredniki. Posebno težavo predstavljajo tudi določena poročila, ki naj bi bila strokovna pa smo jih zaradi nizkih cen popolnoma razvrednotili. Geomehansko poročilo, ki predstavlja del dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja, tako stane približno 150 evrov. Kaj lahko dobimo za ta denar pa je verjetno jasno. Izdelovalec tudi ne nosi nobene odgovornosti.
Veliko težavo predstavlja tudi država, ki v takšnih situacijah v celoti prevzema odgovornost za sanacijo. S tem pa zmanjšuje odgovornost lastnikov nepremičnin, da bi sami poskrbeli za lastno varnost in zavarovanje. Na dolgi rok pa to ni v redu. Glede na veliko nevarnosti, ki nas dnevno ogrožajo, je pomembno, da vemo, kako se lahko s temi nevarnostmi seznanimo. Iz tega vidika je zelo pomembna tudi odgovornost za razkritje informacij. Ta je pomembna tudi za nepremičninske posrednike, čeprav so v tujini glede tega običajno še strožji. Za bolj podrobne študije pa se je seveda za takšna vprašanja nujno zateči po pomoč k strokovnjakom. Ključno je, da moramo vsi poznati svoje odgovornosti. Včasih pa se ta nekoliko izgubi. Nekateri se v zadnjem času izgovarjajo tudi na odgovornost, države, ki je na teh območjih dovolila graditi. A to ne drži. Za varnost in zanesljivost objekta je odgovoren projektant. V tem delu bi morali biti vključeni tudi drugi odgovorni projektanti (recimo za geomehaniko, za hidrologijo, …). Odgovornost odgovornega projektanta pa združuje vse te aspekte. Nekateri poklici pa imajo to svojo odgovornost tudi zavarovano, kar je izjemno pomembno. V vsakem primeru pa se moramo zavedati, da nas določeni naravni pojavi ogrožajo in se moramo temu prilagoditi.
V nadaljevanju je dr. Prebilič predstavil ključne izzive, s katerimi se v primeru katastrofalnih naravnih nesreč, kakršnim smo bili priča, soočajo lokalne skupnosti. Najprej je opozoril na to, da pri nas odgovornost nima »domovinske pravice«. Tudi poplave, s katerimi smo se letos srečali, so razgalile vse, kar se je v zadnjih letih delalo narobe. Do napak je tako prihajalo že pri sprejemanju prostorskih aktov. Neustrezne rešitve so se pogosto uvajale zaradi pritiskov občanov. Prva težava so bile zato napake pri prostorskem načrtovanju. Ugotovljeno je bilo tudi, da nekatere občine niso imele niti organizirane civilne zaščite. Na primeru poplav se je poleg tega še enkrat pokazala potreba po regionalizaciji. Urejanje vodotokov namreč običajno presega meje posameznih lokalnih skupnosti. Ponovno pa se je tudi izkazalo, da nam močno primanjkuje osebne odgovornosti na nivoju posameznika. Tudi številni posamezniki, ki so bili oškodovani, so namreč v preteklosti sprejemali napačne odločitve. Sedaj pa nam grozi, da bomo s solidarnostjo in kolektivizacijo odgovornosti te napake spregledali in bomo zamudili priložnost, da bi se iz tega vsi nekaj naučili. V prihodnje se bomo morali zavedati, da je prostor, ki ga lahko namenimo pozidavi, omejen. Določena območja namreč preprosto niso primerna za gradnjo. Z nekaterih pa bi bilo treba ljudi tudi preseliti.
Ga. Borštnar je predstavila pojav poplav in plazov iz položaja ocenjevalke vrednosti nepremičnin. Najprej je opozorila na dilemo glede predmeta ocenjevanja. Ali torej ocenjujemo nepremičnino, oziroma spremembo v njeni vrednosti, ali ocenjujemo škodo kot tako. Pomembno pa je tudi vprašanje kdaj ocenjujemo nastalo škodo. Ali jo ocenjujemo takoj po dogodku, ali kasneje. Določene posledice se namreč lahko kažejo šele po letu ali več. Lahko pa škodo ocenjujemo tudi takrat, ko je na nepremičnini dokončno vzpostavljeno funkcionalno stanje. Pojavlja pa se tudi glede vrednosti, ki naj jo pri ocenjevanju uporabimo kot podlago. Predlog uporabe tržne vrednosti, ki bi jo ugotavljali periodično, je lahko zelo vprašljiv. Po njenem mnenju bi bila v konkretnem primeru bolj primerna uporaba reprodukcijske nabavne ali nadomestitvene vrednosti. V nadaljevanju je na praktičnih primerih predstavila izzive ocenjevanja škode takoj po dogodku. Glavna škoda namreč ne nastane zaradi razmočenosti, ampak se posledice na statični stabilnosti objekta vidijo šele ko voda odteče in se objekt suši. Običajno je za ugotavljanje celotnega obsega škode potrebno odstraniti tlake in celoten objekt izsušiti. V primeru ocenjevanja škode se moramo ocenjevalci vrednosti predvsem vprašati ali imamo za nalogo potrebna znanja.
Na vrednotenje poškodovanih nepremičnin pa v konkretnem primeru vplivata tudi dva zakona, in sicer Zakon o interventnih ukrepih za odpravo posledic poplav in zemeljskih plazov iz avgusta 2023, ki se že izvaja, in Zakon o obnovi, razvoju in zagotavljanju finančnih sredstev, ki je v pripravi. Iz tega vidika bo predvsem pomembno, kako bo urejena gradnja nadomestnih in nadomestitvenih gradenj, pomembno pa bo tudi, kako se bo lahko za ta namen posegalo na kmetijska zemljišča. Pri nadomestnih gradnjah je ocena vrednosti enaka kot pri vseh ostalih novogradnja, le da se odbije vrednost obstoječega zemljišča in komunalnega prispevka. Pri nadomestitvenih gradnjah, pa se komunalni prispevek prenese iz opuščenega zemljišča na novo zemljišče, kar je nujno upoštevati pri oceni vrednosti obeh zemljišč.
V vsakem primeru se načrtuje določene poenostavitve pri umeščanju v prostor. Osnutek zakona o obnovi predvideva, da naj bi se rekonstrukcije izvajale do 31. julija 2026, kar pomeni, da se tudi vlada zaveda, da se bodo posledice opažale precej dolgo in bo posledično tudi obnova posledično dolgo trajala.
V naslednji predstavitvi pa je g. Zorec predstavil težave, ki so jih poplave in plazovi odkrili na področju zavarovanja nepremičnin oziroma premoženja. Najprej je opozoril na velike diskrepance, ki v naši zakonodaji obstajajo glede najnižjih zavarovalnih vsot za posamezne odgovorne poklice. Zavarovanje pa se še vedno gleda predvsem kot strošek, ne pa kot sredstvo zagotavljanja varnosti za tistega, ki nosi odgovornost. Po poplavah največji problem niti ni višina premij, ampak vprašanje, če se za določena tveganja sploh lahko dobi zavarovanje. V vsakem primeru bo treba spremeniti pristop pri zavarovanju nepremičnin. Posebno vprašanje je potresno zavarovanje. Ocenjuje se namreč, da tretjina stavb sploh ni potresno zavarovanih, še tretjina pa jih je podzavarovanih. Zelo pomembno za bodoče trende na področju zavarovanj pa je izjemno pomembno tudi sedanje ravnanje države. Če državljani dobijo občutek, da bo država v večjem delu prispevala pri odpravljanju škode na njihovem premoženju, se število zavarovanj zmanjša, če glede tega obstaja dvom, pa se število zavarovanj poveča.
Vsak posameznik bi se pri sklepanju zavarovanja moral vprašati predvsem, katerim tveganjem je njegovo premoženje izpostavljeno. Pogosto namreč zavarovalci niti ne gledajo na vsebino zavarovalne police, ampak na strošek, ki ga to prinese. Pri tem ne bi smelo biti avtomatike. V vsakem primeru bi morali oceniti tveganja pa tudi obvladovanje teh tveganj z drugimi ukrepi. Najbolj izpostavljeno vprašanje, ki se je odprlo pri poplavah in plazovih, je vprašanje zavarovalne vsote. Večina je za določitev te uporabljala knjigovodsko vrednost premoženja. Ker pa zavarovalna vsota predstavlja zgornjo mejo obveznosti zavarovalnice, ob upoštevanju vedno višjih stroškov gradnje, ta znesek običajno ne zadošča za nadomestitev škode oziroma za povrnitev v predhodno stanje. Zavarovalno vsoto je zato treba v vsakem primeru posebej določiti, in sicer v sodelovanju z zavarovalnico. Poleg tega pa se zavarovanci ne smejo zanašati samo na zavarovanje, ampak morajo tveganja zmanjševati tudi z drugimi ukrepi. S tem se nenazadnje zmanjšujejo tudi zavarovalne premije.
Nazadnje je ga. Teraž Krois predstavila, kako bi lahko z montažno gradnjo prispevali k hitrejšemu odpravljanju posledic nedavnih poplav in plazov. Najprej je izpostavila vprašanje, kako lahko z načinom gradnje prispevamo k zmanjšanju tveganj v primeru naravnih nesreč. Absolutne varnosti namreč nikoli ni. Najprej moramo seveda zagotoviti odgovornost vseh, ki v procesu sodelujejo (izvajalcev, projektantov, prodajalcev). Pri tem moramo spoštovati naravne omejitve, informirati bodoče investitorje in splošno javnost, konstruktivno sodelovati pri snovanju okoljskih politik in ukrepov za graditev ter v projektnih rešitvah upoštevati preventivne ukrepe. Vedno pa takšni dogodki pomenijo tudi priložnost za iskanje boljših rešitev. In v tem v podjetju vidijo tudi prednost lesene gradnje. Poleg kakovosti bivanja in višjih okoljskih standardov lahko lesena gradnja v določenih primerih tudi zmanjša tveganja. Zelo pomemben vidik v primeru sanacije po poplavah je tudi hitrost gradnje. Elementi stavbe se tako proizvedejo v proizvodni hali, in sicer v primeru enostanovanjske hiše v dveh do treh delovnih dneh. Pa tudi montaža na terenu je zelo hitra (približno en teden), kar je v sedanji situaciji na prizadetih območjih še posebej pomembno. Tudi, ko do poškodb na objektu pride, pa je odprava posledic lažja in hitrejša.
V razpravi je g. Udovič najprej poudaril, da bodo letošnji naravni pojavi močno vplivali tudi na dojemanje odgovornosti vseh poklicev, ki so v nepremičninskem sektorju aktivni, torej tudi nepremičninskih posrednikov, ko na takšnih območjih posredujejo v prometu z nepremičninami.
Dr. Banovec je tudi v sodni praksi opozoril na pomanjkanje ugotavljanja odgovornosti v primeru takšnih dogodkov. Ne nujno zato, da bi nekoga kaznovali, ampak predvsem zato, da bi se iz takšnih dogodkov česa pomembnega naučili, da bi bile v prihodnje posledice manjše. Nenazadnje je to tudi v interesu zavarovalnic, da se takšni dogodki razčistijo, sicer so zavarovalnice izpostavljene prevelikim tveganjem, oziroma je njihova izpostavljenost neobvladljiva. G. Zorec je dodal, da se na področju zavarovalništva zaradi takšnih dogodkov vedno spreminjajo standardi zavarovanj. Poleg tega pa se zavarovalnice v tujini po izplačilu škod vedno bolj odločajo za uveljavljanje odgovornosti od povzročiteljev (npr. države, ki ni sanirala vodotokov).
Ga. Borštnar je opozorila, da pri nas za sklenitev zavarovanja uporabno dovoljenje ni pogoj bo pa verjetno kmalu postalo. Dejstvo, da objekt nima potrebnih dovoljenj, je namreč pokazatelj, da z objektom samim ni vse v redu. Nahajamo se tudi pred dilemo ali bomo sedaj iz javnih financ obnavljali nelegalne in neskladne objekte.
G. Udovič je goste pozval tudi k komentiranju ukrepov, ki jih predvideva osnutek zakona o obnovi. Dr. Prebilič je najprej pohvalil dejstvo, da zakon sploh nastaja, čeprav je sam na stališču, da brezglavo hitenje ni vedno najboljše, ampak si je včasih ob pripravi tako pomembnih predpisov smiselno vzeti kakšen dan več. V lokalnih skupnostih vidijo predvsem tri težave. Najprej se moramo zavedati, da zagotavljanje nadomestnih zemljišč ne bo enostaven proces. Številne občine sploh še nimajo sprejetega občinskega prostorskega načrta. Se pa ti postopki običajno kar precej vlečejo in so s strani lokalnih skupnosti predlagali, da se postopki pospešijo. Je pa pri tem velik problem v majhnosti in s tem kadrovski in finančni podhranjenosti slovenskih občin. Nič boljša pa ni situacija na državnem nivoju, na strani soglasodajalcev. Drugi problem v tem zakonu je, kako sploh priti do lastništva zemljišč. To bo namreč še težje kot sprememba namembnosti, pa je že to zelo velik zalogaj. V vsakem primeru bi bilo pri tem nujno zagotoviti tudi predkupno pravico lokalne skupnosti, saj se bodo sicer v postopku pojavljali razni špekulanti, česar si v teh razmerah ne smemo dovoliti. Tretji pomemben problem pa so finančni viri za obnovo. Predvsem urejanje komunalne opreme je izjemno velik zalogaj. Sedaj še niti ne vemo, kdo bo komunalno opremljanje takšnih območij plačal. Problemov za lokalne skupnosti je še veliko, so pa ti trije verjetno največji. Na vse so opozorili vlado, bi si bilo pa dobro nekaj več časa vzeti za pripravo zakona.
Dr. Banovec je ob tem opozoril, da bo treba nadomestne gradnje zagotavljati na poplavno varnih območjih. Ob tem je v osnutku zakona pisalo, da se za takšna območja ne pripravlja program opremljanja. Tako pomembnih korakov pa se v teh postopkih ne sme izpuščati. Po njegove mnenju bi si ravno tako morali vzeti več časa za pripravo zakona o obnovah in najprej realizirati zaveze iz intervencijskega zakona. Potem pa se je dotaknil še vprašanja voda. V tem smislu pa bo treba predvsem okrepiti organizacijo. Strokovne službe so namreč izjemno podhranjene. Razmišljati bo treba tudi o regionalizaciji, saj bi bilo treba odločanje o teh vprašanjih približati lokalni ravni. Smiselno bi bilo tudi redno poročanje v parlamentu. Priložnost za izboljšanje organizacije pa je že zakon o obnovi.
Dr. Ploštajner je postavil vprašanje na podlagi povedanega. Na eni strani opozarjamo na kolektivizacijo odgovornosti, na drugi strani pa o odgovornosti zavarovalnic, pri čemer ugotavljamo, da vseh tveganj niti ne bodo želeli zavarovati. Se pravi, da bomo morali ljudem pojasniti, da odgovornosti kolektivizirati ne želimo, individualne odgovornosti pa tudi ne moremo v celoti izvajati. Dr. Banovec je v tem smislu poudaril politično odgovornost. Politika je namreč tista, ki mora sprejemati odločitve, ki niso vedno všečne in so usmerjene v dolgoročne cilje. Vsaj moralo bi biti tako. Pri nas je namreč koncept odločanja politikov fokusiran na naslednje volitve. Tudi pri nas bi se zato morali zgledovati po dobrih praksah iz tujine in zasnovati sisteme vzporedne demokracije, ki niso odvisni od dnevne politike. Dr. Prebilič pa je dodal, da so pač odločitve v politiki pogosto težke, a je treba v takšnih primerih preprosto prevzeti odgovornost in ljudem jasno predstaviti situacijo. Običajno bodo ljudje potem takšne informacije in odločitve razumeli. Pomembno pa je, da so te odločitve enake za vse. Takoj, ko imamo izjeme, pa so ljudje nezadovoljni.
G. Černe je v povezavi z njegovo dopoldansko predstavitvijo vprašal, če se je v postopku priprave zakona že naredila inventarizacija obstoječih objektov in zemljišč, ki bi jih lahko uporabili, preden bi spreminjali namembnost kmetijskim zemljiščem.
Dr. Prebilič je najprej opozoril na dejstvo, da so številna nezazidana stavbna zemljišča v zasebni lasti, ljudje pa jih hranijo za lastne potrebe v prihodnje ali pa kot naložbo. V Kočevju so to reševali s povišanim NUSZ za takšna zemljišča. Za občine je namreč problem v tem, da ob obstoju takšnih zemljišč ne more spreminjati namembnosti kmetijskim zemljiščem. Lahko pa bi se to v takšnih primerih reševalo z razlastitvami. Ga. Borštnar pa je dodala, da tako interventni zakon kot osnutek zakona o obnovi predvideva točno to. Najprej se torej uporabi stavbna zemljišča, ki so še neizkoriščena, potem stavbna zemljišča, ki so pozidana z opuščenimi objekti itd. Šele zadnja možnost je, da se posega na nestavbna zemljišča. Opozorila pa je na težavo, da se ljudje pri nas niso pripravljeni seliti niti znotraj občinskih meja. Sama pa meni, da bodo ljudje že itak morali začeti posegati na neizkoriščena stavba zemljišča, saj bodo postopki za spreminjanje namembnosti trajali predolgo. Tudi dr. Prebilič je dodal, da se ljudje pri nas zelo neradi selijo. V zakon lahko zato zapišemo marsikaj, a ljudi v selitve ne moremo prisiliti. G. Ploštajner je to dejstvo potrdil, kar se je pokazalo tudi pri institutu izredne dodelitve neprofitnih stanovanj. Meni pa, da bo ta pripravljenost vseeno nekoliko večja, ko bodo ljudje dokončno uvideli, da se ne bodo mogli vrniti v obstoječe stavbe. G. Rener iz Geodetskega inštituta Slovenije je poudaril, da se je točno to dogajalo tudi po plazu v Logu pod Mangartom. Stroka je namreč odreagirala zelo hitro, našli so tudi nadomestna zemljišča, na koncu pa se ljudje niso bili pripravljeni seliti, zato se tega prepričevanja na koncu ni lotila niti politika. Dr. Banovec je v zaključku poudaril, da se bomo v bodoče morali vse bolj pogosto odločati, do kod se bomo z naravnim pojavom še borili in ga omejevali, kdaj pa bomo rekli, da to ni več smiselno in bomo umaknili ljudi.
Na podlagi predstavitev in razprave lahko stališča udeležencev omizja strnemo v naslednje zaključke: