Ustavno sodišče Republike Slovenije je 26. oktobra 2023 sprejelo odločbo, s katero je na pobudo številnih nepremičninskih družb v sodelovanju z GZS-Zbornico za poslovanje z nepremičninami, delno razveljavilo določbi 1. in 2. odstavka 5. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki urejata omejitev višine plačila za posredovanje.

Ustavno sodišče je določbi ohranilo v delu zgolj za pogodbe o posredovanju, ki jih z nepremičninskimi družbami sklenejo fizične osebe, ki kot najemniki ali kupci iščejo stanovanje, stanovanjsko hišo ali bivalno enoto. Ustavni sodniki pa takrat niso bili prepričani, če je tudi takšna, precej omejena, omejitev plačila za posredovanje v skladu z določbami Direktive EU o storitvah na notranjem trgu iz leta 2006, zato so to vprašanje naslovili na Sodišče Evropske unije.

Po slabem letu in pol je Sodišče EU glede tega vprašanja pred dnevi končno le sprejelo odločitev, ki pa v bistvu na vprašanje ustavnih sodnikov ne odgovarja, s tem pa tudi ne izpolnjuje visokih pričakovanj pobudnikov ustavne presoje. Sodišče EU se namreč praktično ni ukvarjalo s konkretnimi okoliščinami predstavljenega primera, ampak je v svoji odločitvi zapisalo le, da so takšne omejitve plačila za posredovanje lahko dovoljene, če izpolnjujejo kriterije iz 1. odstavka 16. člena direktive. Skladno s temi morajo biti takšni ukrepi nediskriminatorni (niti neposredno niti posredno ne smejo biti diskriminatorni glede državljanstva ali v primeru pravnih oseb glede države članice, v kateri imajo sedež), potrebni (utemeljeni morajo biti z razlogi javnega reda, javne varnosti, javnega zdravja ali varstva okolja) in sorazmerni (morajo biti ustrezni za izpolnitev zastavljenega cilja in ne smejo presegati tega, kar je potrebno za doseganje tega cilja).

Žal pa se sodišče, kljub razpolaganju z vsemi potrebnimi informacijami, ni spustilo v presojo, če so v konkretnem primeru omenjeni kriteriji dejansko izpolnjeni. S tem je Sodišče EU končno odločitev o skladnosti omenjenih določb ZNPosr z Direktivo EU o storitvah na notranjem trgu, v celoti prepustilo slovenskemu Ustavnemu sodišču.

Ne glede na to je Sodišče EU v obrazložitvi svoje odločitve zapisalo nekaj pomembnih izhodišč, ki bi jih po našem mnenju Ustavno sodišče RS moralo upoštevati pri sprejemanju končne odločitve. Posledično smo na ZPN še vedno prepričani, da trenutna omejitev plačila za posredovanje v Sloveniji ne izpolnjuje omenjenih kriterijev iz direktive. V priloženi sodbi Sodišča EU smo omenjena stališča posebej označili.

SODBA SODIŠČA (tretji senat),  z dne 27. februarja 2025>>