Z našimi prizadevanji bomo nadaljevali in skušali vsem pristojnim natančno pojasniti razloge za zavrnitev predloga Levice in jih opozoriti na posledice, ki bi jih imel sprejem takšnega zakona. Pri predlogu Levice nas najbolj moti dejstvo, da ta niti približno ne zasleduje ciljev, ki jih predlagatelji navajajo v obrazložitvi, še manj pa bi s tem prispevali k reševanju stanovanjske politike v državi, kar naj bi bil temeljni cilj stranke Levica.

Že v tem trenutku je posredništvo v prometu z nepremičninami ena od bolj reguliranih dejavnosti. Če se člani našega združenja lahko strinjajo z regulacijo na področju pogojev za opravljanje dejavnosti in licenciranja, pa se nikakor ne morejo strinjati z regulacijo cen njihovih storitev. Po nam znanih podatkih je to edina, na trgu prosto dostopna, dejavnost, za katero država določa najvišje dovoljene cene storitev. Primera, ko bi zakonodajalec z zakonom na tak način posegel v kakšno dejavnost, ne poznamo niti v državah EU. Regulacija cen bi bila sprejemljiva le v primeru, da bi bila udeležba nepremičninskega posrednika v prometu z nepremičninami obvezna, pa temu niti približno ni tako.

Določitev tarif za storitve na notranjem trgu EU je tudi v nasprotju z določbami evropske Direktive o storitvah na notranjem trgu iz leta 2006. Izjeme so dovoljene le v primeru, če država takšno omejitev cen posebej argumentira. Za zakonsko omejitev cen na trgu, na katerem je zagotovljena svobodna konkurenca preko 2.000 nepremičninskih posrednikov oziroma preko 500 nepremičninskih družb pa ni prav nobenih razlogov. Zadnja država, ki je takšno ureditev spremenila, predvsem zaradi zahtev omenjene direktive, je bila Republika Hrvaška, ki je v letu 2012 odpravila do tedaj veljavno omejitev višine plačila za posredovanje na 6% pogodbene vrednosti. Od tedaj po nam znanih podatkih nobena država EU podobne omejitve nima določene v zakonu. Razen Republike Slovenije, seveda.

Kot rečeno, je že sedanja ureditev v nasprotju z določbami Direktive o storitvah na notranjem trgu, po našem mnenju pa tudi z Ustavo Republike Slovenije, sedaj pa bi poslanci stranke Levica v zakon želeli vnesti dodatne omejitve cen za storitve, vse z izgovorom, da bo to predstavljalo dodatno zaščito potrošnika. Pa temu niti približno ne bo tako. V primerih, ko bi zakon za določeno storitev določil nesorazmerno nizko ceno potrošnik te storitve sicer res ne bo plačal, a je ne bo niti prejel, saj določenih storitev za cene, ki so si jih zamislili predlagatelji, posredniki preprosto ne bodo opravljali. S tem pa bo bistveno slabša pravna varnost vseh deležnikov v prometu z nepremičninami. V primeru, da bodo poslanci na koncu potrdili predlog stranke Levica, bodo dosegli ravno nasproten učinek kot ga navajajo predlagatelji, za stanovanjsko oskrbo državljanov pa se ne bo spremenilo popolnoma nič, saj je za to potrebno zagotoviti dodatna najemna stanovanja.

Nabor ukrepov v predlogu zakona Levica začenja s predlogom za spremembo 5. člena veljavnega ZNPosr, s katero bi omejili višino plačila za posredovanje pri najemnih poslih, in sicer na 4% pogodbene vrednosti. Ob tem navajajo dva učinka takšnega predloga. Po eni strani naj bi to pomenilo pocenitev storitev nepremičninskega posredovanja, po drugi strani pa naj bi se najemodajalce in posrednike sililo v sklepanje najemnih pogodb s čim daljšim rokom trajanja. Predlagatelj se seveda v oceni učinkov takšnega predloga moti. Takšna omejitev bi namreč predvsem zmanjšala število najemnih poslov, pri katerih bi posredovali nepremičninski posredniki. Ti namreč ne bi prevzemali poslov, za katere ne bi mogli zaračunati ustrezne cene. To pa bi posledično pomenilo, da bi se še več poslov izpeljalo brez sodelovanja nepremičninskih posrednikov. Po eni strani bi to povzročilo bistveno nižjo pravno varnost strank (najemodajalca in najemnika), po drugi strani pa tudi bistveno manj pobranih davkov, saj se pri poslih, pri katerih sodeluje posrednik, davek praktično vedno odvede, v ostalih poslih pa je v praksi to prej izjema kot pravilo. Zgrešeno je tudi prepričanje predlagatelja, da ima posrednik kakršenkoli vpliv na obdobje trajanja najema. Ta je namreč odvisen od najemodajalca in ga ta gotovo ne bo pripravljen podaljševati zgolj zato, da bi posrednik dobil ustrezno plačilo. Tudi v tem delu je predlog tako skregan z logiko.

Posledica takšne spremembe bi bilo verjetno tudi povečanje črnega trga na področju posredovanja v prometu z nepremičninami, ki ga država že v tem trenutku ne zmore, ne uspe ali celo noče urediti. Že sedaj na trgu spremljamo nekatere poskuse posameznih akterjev, ki skušajo zaobiti zakonske določbe s ponujanjem drugih storitev, ki so za stranke pogosto cenejše, hkrati pa jim ne nudijo niti približno enake pravne varnosti kot nepremičninsko posredovanje, ki se izvaja skladno z določbami ZNPosr. Čeprav si na ZDNP že dolgo prizadevamo, da bi takšno prakso preprečili, bi s podobnimi neživljenjskimi omejitvami dobila še večji zagon.

Stranka Levica hkrati predlaga spremembo 5. člena veljavnega ZNPosr, na podlagi katere bi storitev nepremičninskega posredovanja obvezno plačal tisti, ki jo naroči. Na prvi pogled lahko predlog zveni všečno, vendar predlagatelj ob tem pozablja, da si vsaka stranka v poslih takšne vrednosti že vnaprej preračuna svoje stroške. Posledično prodajalec kot tudi najemodajalec v zahtevano ceno nepremičnine oziroma najemnino vključita tudi stroške postopka. To pa pomeni, da se kupec (vsaj posrednemu) kritju stroškov ne more izogniti. Je pa dogovor o pogodbeni ceni nepremičnine pa tudi o vseh zadevnih stroških vedno predmet pogajanj med strankama in tako ne vidimo prav nobenega razloga, da bi strankam v tem smislu omejevali pogodbeno svobodo. Predlagatelj pozablja tudi na pozitivne učinke delitve plačila za posredovanje, saj se v takšnih primerih stranke bolje zavedajo, da mora nepremičninski posrednik na podlagi določb ZNPosr ščititi interese obeh strank in ne zgolj naročitelja. Predlagatelj navaja, da želi s tem predlogom »zlasti znižati ceno nepremičnin, ki se oddajajo v najem«. Takšnega cilja pa s predlaganim ukrepom gotovo ne bi dosegli. Tudi, če bo celotno plačilo za posredovanje kril naročitelj (v tem primeru najemodajalec), bo svoje stroške na tak ali drugačen način prelil v najemnino, ki se bo v tem primeru lahko le povišala. Predlagatelj hkrati očitno pozablja, da lahko najemodajalec v postopku oddaje nepremičnine angažira tudi druge strokovnjake (odvetnike, razne svetovalce, notarje, …). Ne razumemo, kako bi s spremembo ZNPosr lahko dosegli, da najemodajalec teh stroškov ne bi prevalil na najemnika.

Najbolj nerazumen, po našem trdnem prepričanju pa tudi očitno protiustaven, pa je zadnji predlog, ki se nanaša na spremembo 25. člena in nov 25.a člen ZNPosr. S tem predlogom želi Levica uvesti omejitev višine dejanskih stroškov. Po eni strani je nerazumno govoriti, da je nepremičninska družba upravičena do plačila dejanskih stroškov, po drugi strani pa te stroške navzgor omejevati. Če že, bi morali v takem primeru te stroške poimenovati »administrativni«. Dejstvo je, da gre za stroške, ki si jih nepremičninska družba lahko zaračuna izjemoma in v skladu z veljavnim cenikom. Poleg tega se mora stranka s temi stroški vedno strinjati že ob podpisu pogodbe o posredovanju. Zato nikakor ne moremo govoriti o zavajanju strank. Predlog naj bi bil namreč namenjen preprečevanju zlorab, kar je paradoksalno. Dejstvo, da gre za zlorabe, namreč že sedaj pomeni, da nekdo ravna v nasprotju s pravili. Če bomo pravila zaostrili bo zlorab lahko samo več in ne manj. Če zlorab država, s pomočjo temu namenjenih instrumentov, ne more preprečevati danes, ni jasno, kako bi jih lahko preprečevala po spremembi zakona.

Uveljavitev tega predloga bi za posledico nedvomno imela tudi preverjanje ustavnosti zakona, saj predlog brez posebej utemeljenega razloga omejuje ustavno zagotovljeno svobodno gospodarsko pobudo. Poleg tega pa posega tudi v pridobljene pravice, ki so določene v 848. členu Obligacijskega zakonika.

Ob tem ugotavljamo, da predlagatelji mešajo pojme dodatnih storitev in dejanskih stroškov. Naj na tem mestu še enkrat pojasnimo, da so dodatne storitve tiste storitve, ki jih nepremičninska družba za naročnika opravi izven nepremičninskega posredovanja (npr. urejanje zemljiškoknjižnega stanja, izdelava energetske izkaznice, ipd.), dejanski stroški pa so tisti stroški, ki nepremičninski družbi nastanejo ob opravljanju posredovanja, pa jih stranki ne more zaračunati, ker iz razlogov na strani stranke ne more zaračunati plačila za posredovanje.

Že večkrat smo pojasnili, da višine dejanskih stroškov pač ni možno omejevati na administrativen način, še manj pa je možno takšno omejitev, kar predlagatelj očitno želi, uvajati za dodatne storitve. V tem primeru lahko namreč govorimo tudi o diskriminaciji med različnimi izvajalci tovrstnih storitev. Kako bi namreč lahko nepremičninsko družbo omejevali pri ceni za določeno storitev (npr. izdelavo energetske izkaznice), če za to isto storitev ne omejimo vseh izvajalcev, ki delujejo na trgu.

Glede na vse navedeno je po našem mnenju več kot očitno, da je predlog ZNPosr-C v nasprotju s pravom EU pa tudi z Ustavo Republike Slovenije. V ZDNP si bomo sicer prizadevali, da poslanci Državnega zbora RS tako očitno zgrešen predlog zavrnejo, v kolikor nam to ne bo uspelo pa se bomo v vsakem primeru primorani obrniti na Evropsko komisijo in na Ustavno sodišče. Politiki pogosto pozabljajo, da so tudi nepremičninski posredniki državljani in davkoplačevalci, ki si zaslužijo enako obravnavo kot ostali državljani. Zaslužijo si tudi, da jim država omogoči pošten zaslužek za pošteno delo. Tiste, ki si pri tem pomagajo z nezakonitimi prijemi, pa naj kaznuje in s tem takšna ravnanja prepreči. V primeru sprejetja predlaganih sprememb pa bi se država zaradi lastne neučinkovitosti ponovno zatekla h kaznovanju poštenih zaradi ravnanj nepoštenih. Slednji bi seveda na enak način kot do sedaj kršili pravila in zlorabljali sistem. Takšnih zlorab pa bi bilo zaradi neživljenjskih pravil verjetno celo več.