Zbornica gradbeništva in industrije gradbenega materiala

Novice


Arhiv: Priporočamo v branje: Kdo naj udari po mizi, če ne največji?, Finance, maj 2023

Kdo naj udari po mizi, če ne največji?
FINANCE: Intervju je objavljen v reviji Gradbeništvo. Majsko PDF različico lahko prenesete na tej povezavi.
Zelo težko rečem, da so slovenski javni naročniki varčni, vendar pa je najlažje navzven domnevno varčevati tako, da se v pogodbo o izvedbi vpiše najmanjši znesek, četudi to nič ne pove o končni vrednosti projekta.
11.05.2023 
Avtor_ Vasilij Krivec

Z odvetnico Majo Koršič Potočnik sva v malce več kot uro dolgem pogovoru odkrila le povrhnjico, pod katero se skrivajo vzroki, zakaj so se slovenska gradbena podjetja znašla v cenovnih škarjah in zakaj jim predvsem javni naročniki nočejo priznati višjih cen za opravljena gradbena dela, pa čeprav so se jim vhodni stroški v zadnjih dveh letih močno povišali. Drobovje in podrobnosti pravil za sklepanje gradbenih pogodb in obračunavanje dodatnih del ter stroškov opredeljuje v svojih komentarjih Novih posebnih gradbenih uzanc, Priročniku za uporabo javnega naročanja v praksi, Velikem gradbenopravnem priročniku in Priročniku za uporabo rdeče in rumene pogodbe FIDIC. Če bi strnil najino srečanje, bi lahko povzel, da jo preseneča neskončna lahkost podpisovanja gradbenih pogodb, ki jih gradbena podjetja sklepajo z naročniki, ki so med gradbeno krizo ugotovili, da lahko po svoje prikrojijo zakonodajo, predvsem načelo ključ v roke.

Na spletnih straneh portala Top gradbeništvo smo objavili izkušnje lastnika podjetja Tipo Investicijske gradnje Marjana Mikliča. Investitorji projektnih družb za razvoj nepremičninskih projektov po njegovih opažanjih iščejo manjše gradbene inženiringe. Z zelo pretkano sestavljenimi pogodbami jih lahko ti inženiringi zgradijo z izgubami. Kot rečeno, izbirajo manjše družbe, ki nimajo dovolj pravnega znanja, medtem ko se velikih gradbenih podjetij izogibajo, saj znajo ta prebrati njihove namere.
To se ne dogaja le majhnim inženirskim podjetjem, ampak tudi velikim. Prebrala sem rokopis tega članka, kjer med drugim avtor omenja pogodbene kazni, zadržana sredstva, neplačila. To ves čas počno tudi veliki javni investitorji tako visokih kot nizkih gradenj.

Katere so torej glavne napake, ki jih slovenska gradbena podjetja redno delajo pri podpisovanju pogodb?
Imamo nabor težav, ki izvirajo iz nedoslednosti, lahko jim rečemo tudi površnosti. Drugi segment je nerazumevanje določb gradbene pogodbe med naročniki in izvajalci.

Lahko razložite prvi sklop?
Pri gradbenih pogodbah težave izhajajo iz velike krize s konca prvega desetletja tega stoletja. Večina gradbenih izvajalcev je pozabila na pogodbena tveganja. V zadnjih 12 letih, ko so se naročila začela krepiti, je postalo povsem normalno, da so v pogodbe zapisali nekatere določbe, ki jih pred tem ni bilo. Ker so bile razmere na trgu gradbenih materialov mirne, ni bilo nobenih spremenjenih okoliščin. Vse je teklo brez težav.
Tuja gradbena podjetja ocenijo verjetnost, da se neko tveganje zgodi, kar vračunajo v ponujeno ceno.

Katere so bile te nove določbe v pogodbah?
Gre za določbe o fiksnosti cen, določbe, da je izvajalec pregledal projektno dokumentacijo in da nima pripomb ter da vse v celoti sprejema. Tuja gradbena podjetja so na te določbe zelo pozorna. Pred podpisom pogodbe ocenijo stopnjo verjetnosti, da se neko tveganje zgodi. Ta pogodbena tveganja bi gradbena podjetja morala vračunati v ponujeno ceno, vendar jih v Sloveniji niso.

In ta tveganja, predvidevam, so se udejanjila s pandemijo in rusko agresijo na Ukrajino, ko so cene gradbenih materialov in energentov strmo zrasle?
Seveda. V tistem trenutku so ta za naročnika izrazito ugodna pogodbena določila postala zelo problematična za vse izvajalce.

Katere določbe predvsem?
Določba o fiksnosti cen je bila povsem zanemarljiva že kmalu po osamosvojitvi, ko so se nihanja pri kalkulativnih elementih za gradnjo umirila. Naslednja takšna določba je dikcija o izključitvi 656. člena obligacijskega zakonika, ki določa, da je izvajalec upravičen do doplačila v primerih, ko se njegovi stroški zvišajo za več kot deset odstotkov, in sicer za razliko nad desetimi odstotki. Brez teh določb v pogodbi izvajalec ni bil upravičen do nikakršnih zahtevkov. Ko se je zgodil cenovni stampedo, je bila to zanka okoli vratu gradbenih podjetij.

Kdo je vnesel določbe o fiksnih cenah?
Naročniki. Ti so v samostojni državi postali precej previdni, in sicer zaradi izkušenj z rastjo cen v času pred osamosvojitvijo in tik po njej. Pred osamosvojitvijo bi zelo težko našli pogodbo, ki določa fiksne cene gradbenih del.

Kaj se je zgodilo po osamosvojitvi, da se je to spremenilo?
Največja slabost slovenske gradbene panoge je interpretacija določila ključ v roke, ki je po mojem mnenju napačna. Ob sprejemanju obligacijskega zakonika, veljati je začel leta 2001, se je pisal tudi komentar tega zakona, v katerem pravni strokovnjaki razlagajo pomen posameznih določb, in tam je zapis, ki je povzročil vse nadaljnje težave, povezane s to klavzulo.
Ko so se pri pogodbah s klavzulo ključ v roke začele dogajati anomalije, je bil gradbeni izvajalec postavljen pred veliko težav.

Kaj se je zgodilo?
Pri komentarju o klavzuli ključ v roke se je zapisalo, da v »ključ v roke« sodijo tudi vsa nepredvidljiva nepredvidena dela. To bi lahko bile denimo tudi nepredvidljiva sestava zemljine in vse druge okoliščine, ki jih ni mogel predvideti niti projektant, kaj šele gradbinec. In vsa tveganja naj bi brez kakršnihkoli možnosti vplivanja nanje gradbeni izvajalec sprejel.

To je kot skok v bazen, ko ne veš, koliko vode je v njem oziroma ali sploh je.
Še zlasti je to težavno pri postopkih javnega naročanja, kjer izvajalec sploh ni mogel vplivati na razpisno dokumentacijo. Če bi želel karkoli spremeniti ali dodati, bi bil iz postopka izločen.

Vemo, da so projektne dokumentacije lahko precej površne.
Drži. Če investitor ni zahteval in izvedel potrebnih predhodnih raziskav, lahko teren zelo odstopa od okoliščin, opisanih v projektni dokumentaciji. Takrat so se pri pogodbah s klavzulo ključ v roke začele dogajati hude anomalije. Gradbeni izvajalec je bil postavljen pred veliko težav.

Katera je največja?
Slovenija je ena redkih držav, ki je sprejela prej razloženo interpretacijo določbe ključ v roke. Ključ v roke ne more biti cenovna klavzula, kjer izvajalec v projekt vstopi po končanem projektiranju, torej šele na polovici razvoja projekta. V resnici ključ v roke pomeni povsem nekaj drugega.

Kaj?
Gradbeno podjetje mora graditi po projektu. Tveganj za površno pripravljeno projektno dokumentacijo, ki skriva veliko nepredvidenih okoliščin, za katere bodo potrebna dodatna dela, gradbeno podjetje ne more sprejeti. Ključ v roke zelo dobro opredeljuje 659. člen obligacijskega zakona. Ta pravi, da gre za pogodbeno klavzulo, ki se uporablja, kadar bo gradbeno podjetje izvedlo vsa dela, ki so potrebna za zgraditev objekta. To pomeni, da gradbeno podjetje nase poleg izvedbe prevzame tudi izdelavo projekta in vse potrebne raziskave, s katerimi lahko zelo natančno predvidijo vse dejavnike in zmanjšajo možnost za nepredvidene dogodke.
Posebne gradbene uzance določajo, da spremenjene okoliščine pomenijo tudi spremembe cen na enoto in skupaj dogovorjenih cen ter pri klavzuli ključ v roke.

Je to je gradnja projektiraj in zgradi (design and build)?
Da, to določa vsebina srebrne knjige gradbenih pogodb FIDIC.

Klavzula ključ v roke naj bi torej izključevala spremenjene okoliščine?
To je res neverjetno. Ta interpretacija je bila sprejeta, čeprav imamo tako v novih kot starih uzancah iz let 1977 ter 2020 jasno zapisano, da ključ v roke ne izključuje spremenjenih okoliščin.

Če prav razumem, je interpretacija obligacijskega zakona v nasprotju z določili gradbenih uzanc.
Drži. Posebne gradbene uzance določajo, da spremenjene okoliščine pomenijo tudi spremembo cene, in sicer tako pri obeh cenovnih klavzulah, cena na enoto in skupaj dogovorjena cena, kot tudi pri klavzuli ključ v roke. V uzancah je med drugim določeno, da so spremenjene okoliščine tudi drugačna sestava zemljine, kot je bilo to v projektu, in vsi drugi podatki, ki so ob podpisu pogodbe v projektu zapisani drugače od dejanskega položaja, ki se pokaže pri sami gradnji. Bistvo je, da ima izvajalec gradbenih del pravico spremeniti ceno, če se kakorkoli spremenijo vhodni podatki, na podlagi katerih je pripravil ponudbeno, pozneje pogodbeno ceno.

Zakaj se dogaja, da se ne uporabljajo uzance, ampak napačna interpretacija obligacijskega zakonika, ki razlaga določbo ključ v roko?
Po letu 2010 so naročniki doumeli pomen te interpretacije in prednosti, ki jim jih prinaša. V trenutku, ko dajo v pogodbo klavzulo ključ v roke, vsa tveganja s svojih prevalijo na pleča gradbenih izvajalcev.

Zakaj so to gradbena podjetja sprejela?
To se je po mojem mnenju zgodilo po gradbeni krizi, ko je bila gradbena panoga na kolenih, podjetja so dihala na škrge. Takrat so bili primorani sprejeti vse. V naslednjih dveh ali treh letih so te določbe postale povsem običajne.

Če gremo po hierarhiji pravnih določil. Je obligacijski zakonik nad gradbenimi uzancami?
Ne. Na prvem mestu so kogentne določbe obligacijskega zakonika. Teh členov je zelo malo in jih s pogodbo ni mogoče spreminjati. Ena izmed kogentnih določb je, da mora biti gradbena pogodba med naročnikom in izvajalcem v pisni obliki. Kogentna je tudi določba že omenjenega 656. člena o fiksnosti cen in o tem, da je izvajalec upravičen do dodatnih plačil, če se pogodbena cena zviša za več kot deset odstotkov.
Že deset let čakam na pravi pravni primer, da bomo lahko izpodbijali napačno prakso v zvezi s pogodbeno določbo ključ v roke.

Kaj sledi po hierarhiji?
Za tem so določbe pogodbe, za njimi so določbe uzanc in šele za njimi so nekogentne določbe obligacijskega zakonika.

Torej so gradbene uzance nad obligacijskim zakonikom. Zakaj?
Zaradi 12. člena obligacijskega zakonika. Ta pravi, da se za presojo pravnih ravnanj pri gospodarskih pogodbah najprej uporabljajo uzance, poslovni običaji in praksa.

Ali to pomeni, da lahko določila iz uzanc izpodbijajo pogodbene določbe, vezane na obligacijski zakonik?
Tako je. Že deset let čakam na prvi pravni primer, da bomo lahko izpodbijali napačno prakso v zvezi s pogodbeno določbo ključ v roke. To strnjeno pravno argumentacijo, je še kar nekaj drugih elementov, mora sprejeti vrhovno sodišče. To mora jasno odločiti, da izvajalec, ki je podpisal pogodbo z določilom ključ v roke, samo zaradi tega dejstva ne sme nositi nepredvidenih tveganj, če ni imel možnosti skrbnega pregleda.

Zakaj vrhovno sodišče?

Vrhovno sodišče skrbi za poenotenje sodne prakse. Ko sprejme neko odločitev oziroma sklep, s katerim poenoti pravo, se ga morajo praviloma držati vsa nižja sodišča. Nižja sodišča lahko v zelo podobnih primerih sicer odločajo drugače in njihove odločitve obveljajo. Ko pa nekaj odloči vrhovno sodišče, različne odločbe oziroma sodbe niso več mogoče oziroma so mnogo redkejše. Če nižje sodišče odloči drugače od vrhovnega, obstaja velika verjetnost, da bo takšna odločitev razveljavljena.

Kako daleč ste pri tem, da bi klavzulo ključ v roke postavili na pravo mesto?
Ko smo spreminjali gradbene uzance, ki veljajo od leta 2020, smo določbo, ki se nanaša na gradnjo na ključ, zelo spremenili. Novo besedilo zdaj povsem odseva mednarodno gradbeno prakso in namen 659. člena obligacijskega zakonika. To je začetek, ki pomeni pomemben premik v smeri spreminjanja prakse v zvezi s klavzulo ključ v roke.

Kakšna je torej pravna varnost slovenskih gradbenih podjetij?
Ko govorimo o pravni varnosti, govorimo o pravičnosti in zakonitosti. V slovenski praksi se pogosto zdi, da ni niti pravičnosti niti zakonitosti. Po mojem mnenju obstaja precejšnja korelacija med pravičnostjo in zdravo pametjo ter zakonitostjo. Ko se nekaj zdi nepravično, ker denimo ni vzdržno, saj gradbena podjetja nosijo visoke dodatne stroške, čeprav je zaradi slabo pripravljenega projekta to zakrivil nekdo drug, obstaja velika verjetnost, da je to tudi nezakonito.

Zakaj to ni zakonito?
Za gradbeno pogodbo veljajo vsa splošna načela iz obligacijskega zakonika, tudi načelo vestnosti in poštenja, načelo prepovedi zlorabe pravic ter načelo enake vrednosti dajatev. Gradbena pogodba ni in ne more biti igra na srečo, kjer izvajalec vnaprej ne ve, kako se bo posel končal, in na to tudi nima vpliva.

Govorili smo o pravičnosti. Mogoče še lahko razumemo, da v medsebojnih ali odnosih potegne kratko. Javni naročniki, okoli dve tretjini gradbenih del se opravita pri javnih projektih, pa morajo uvideti, da tak sistem ni vzdržen. Se strinjate s tem?
Povsem se strinjam z vami. Javni naročniki so večkrat pripravljali razpise s pogodbami, iz katerih so izločili vsa določila, ki ščitijo izvajalca in s katerimi so povsem stisnili v kot gradbena podjetja. Govorilo se je, da posebne gradbene uzance ščitijo izvajalce, kar ni res. Te so povsem uravnotežene, enako, kot to velja za pogodbe FIDIC. Kakovostna pogodba mora biti uravnotežena za obe pogodbeni stranki, o čemer se učimo že v drugem in tretjem letniku pravne fakultete.
Javni naročniki nemalokrat želijo pogodbo, ki je izrazito neugodna za izvajalca.

Kaj določajo pogodbe FIDIC in splošna načela obligacijskega zakonika ter kaj je uravnoteženost?
Vsaka pravica in dolžnost naročnika imata na drugi strani pravico ter dolžnost izvajalca. Če želi naročnik zase ohraniti neko ugodnost in pravico, mora biti na drugi strani enaka ugodnost in pravica določena tudi za izvajalca. Iz sklenjenih pogodb med investitorji in gradbenimi izvajalci vidimo, da so izločene določbe, ki so v korist izvajalca. Na drugi strani so ohranjene vse določbe v korist naročnika. To ni uravnoteženost in dolgoročno vodi v nevzdržen položaj v panogi.

Kaj na to pravijo Dars, Drsi in 2TDK?
Ti trije naročniki se tega v zadnjem času vse bolj zavedajo. Prva dva sta začela spreminjati klavzule. V novih javnih naročilih ne bo več fiksnih cen. Pogodbe bodo imele valorizacijske klavzule od datuma oddaje ponudbe in ne od poznejšega datuma sklenitve pogodbe. To je pošteno.

Poleg teh naročnikov lahko med večje javne naročnike štejemo mestne občine in ministrstva. Kako je tam?
Opažamo, da je pri teh javnih naročilih kot merilo največkrat določena samo najnižja cena. Kar nisem vpeta le v javna naročila gradbenih projektov, ampak poznam tudi druga področja, lahko povem naslednje. V Sloveniji se izjemno veliko denarja zapravi za nepotrebne stvari. Slovenski sistem javnih naročil je zelo potraten. Zelo težko rečem, da so slovenski javni naročniki varčni. Vendar pa je najlažje navzven domnevno varčevati tako, da se v pogodbo o izvedbi vpiše najmanjši znesek, četudi to nič ne pove o končni vrednosti projekta.

Vendar so ti prihranki dolgoročno precej dragi.
Jasno. Prihranki pri gradnji na hitro izpuhtijo, saj so vzdrževanje, obratovanje objektov ter popravila napak precej dražji. Vendar so stroški in zapleti zaradi poceni gradnje skriti, medtem ko je milijonske prihranke pri gradnji zelo preprosto predstaviti laični javnosti s kratkim spominom.

Za vse do zdaj omenjene javne naročnike lahko rečeva, da so vešči, saj imajo podporo strokovnih služb. Kako pa je z majhnimi občinami?
Govorim iz lastnih izkušenj, ki jih ne smemo jemati kot splošno dejstvo, zato se opravičujem, če bom komu naredila krivico. V teh primerih se, kot sama poznam, preprosto prepišejo pogodbene določbe iz vzorcev, objavljenih na spletu. Tako se kakovostne gradbene pogodbe ne morejo sestaviti.

Vas kdaj manjši javni naročnikov pokličejo za sestavo pogodb?
Da. Zanje pripravljamo pogodbene določbe in pravni del razpisnih dokumentacij. Ko takšnemu javnemu naročniku razložimo, kaj izgubi in kaj pridobi s korektno sestavljeno pogodbo, ki vključuje določila iz gradbenih uzanc, pogosto odgovori, da je to zanj manj ugodno. Nemalokrat se zgodi, da želijo pogodbo, ki je izrazito neugodna za izvajalca.

Se s tem strinjate?
Seveda ne. Večji in s tem močnejši gradbeni izvajalci bodo v takšnih pogodbah znali najti luknje za drage in dolge pravne spore. Če dobimo v roke takšno pogodbo in jo začnemo izpodbijati, ni nikakršne pravne varnosti za nobeno od pogodbenih strank. Še zlasti če si izvajalec upa zagroziti z ustavitvijo gradnje. Danes s takšnimi pogodbenimi določbami, na žalost, odkrivamo toplo vodo, ker se redkokdo zazre v pretekle izkušnje in kaj bi se iz njih lahko naučili.

Zakaj?
Sprašujem se, kam je šla vsa dobra praksa, ki so jo poznali v skupni državi. Sprašujem se, kam je šlo vse znanje pri javnih naročnikih in v gradbenih podjetjih. Ne vem, zakaj moramo na novo vzpostavljati dobro prakso, ki smo jo včasih že imeli.

So javni naročniki arogantni ali so premalo kompetentni in se bojijo posledic, če bi podpisali dodatke k pogodbam oziroma višje cene?
Veliko je strahu. Nižji uradniki ne rešujejo teh zadev, ampak jih prevaljujejo na višje instance.

Ampak ljudje na višjih položajih imajo več pristojnosti.
Tu si moramo naliti čistega vina. Prišli smo do skrajnosti, v kateri vsi pričakujejo, da bodo od nekoga dobili navodila, kako naj ravna. Posledično se zdi, da smo poteptali osnovna načela pravne države.
Uradniki se skrivajo za mnenji ministrstev in jim ni treba sprejeti nobene odgovornosti.

Zakaj?
Imamo ustavno določeno delitev oblasti na sodno, izvršilno in zakonodajno. Ministrstva in ministri imajo v rokah izvršno vejo oblasti. Pri tem pa nimajo pristojnosti razlaganja zakonodaje in ne smejo dajati mnenj in razlag. Zavezujoče razlage zakonodaje lahko dajeta le državni zbor in sodišče. To se je postavilo celo na stališče, da kadar zakonodajalec poda avtentično razlago nekega zakona, sodišče nanjo ni vezano. Toliko manj je kdorkoli vezan na razlago zakonodaje, ki jo da izvršilna veja oblasti.

Imate kakšen konkretni primer?
V zvezi s 631. členom obligacijskega zakonika je glede neposrednih plačil podizvajalcem državni zbor sprejel avtentično razlago za omenjeni člen. Vendar sodišča niso vezana na to razlago zakonodajnega telesa, kaj šele, da bi bila zavezana spoštovati razlage izvršilne veje oblasti.

Ampak če ministrstvo ali njihov organ dajo mnenje, si lahko oprejo roke.
Da. Hkrati pa se na ta mnenja sklicujejo uradniki oziroma se za njimi skrijejo in jim ni treba sprejeti nobene odgovornosti. Vendar imam tudi za ljudi, odgovorne za javna naročila, majhno opravičilo.

Katero?
Javna naročila so na slovenskem političnem poligonu zelo priročna, da se lahko politika nekoga znebi. To se dogaja tudi zaradi povsem banalnih malenkosti. Nihče na teh položajih ne bo sprejel niti najmanjšega tveganja. Medtem ko morajo gradbena podjetja preživeti vse vlade, ministre in supervolilna leta, imajo državni funkcionarji luksuz, da se jim ni treba odločati. Nihče še ni bil poklican na odgovornost, če se ni odločil.

Zakaj se gradbena panoga, navsezadnje na leto ustvari za več milijard prihodkov, ne odzove na ignoranco? 
Prva bi se na mnenje ministrstva za javno morala odzvati največja slovenska gradbena podjetja.

Zakaj se niso?
To lahko samo ugibam. Vsakemu izmed vodilnih iz teh podjetij vedno rečem: »Kdo, če ne vi, največji, bo udaril po mizi?«

Kaj vam dogovarjajo?
Z razdalje lahko rečem, da vsi čakajo, kdo bo naredil prvi korak.

Kako sklepajo pogodbe zasebni naročniki?
S tujimi podjetji smo dobili novo prakso. Ti naročniki sklepajo ločene pogodbe z izvajalci gradbenih del in z izvajalci drugih del, kot so instalacije. S tem znižajo stroške gradnje. Vendar pri tem zaradi določil gradbenega zakona nastanejo druge težave.

Katere?
V Sloveniji je bila praksa, da glavni izvajalec za vsa dela najame podizvajalce. Z delitvijo pogodb pa se enoten gradbeni projekt razbije na več različnih izvajalcev. Vendar mora po slovenski gradbeni zakonodaji nekdo sprejeti odgovornost za celotno gradnjo. Se pravi, da se mora podpisati pod vsa izvedena dela. Pogajanja z zasebnimi investitorji so veliko bolj razumna kot z javnimi.

Zakaj je to težava?
V Sloveniji imamo precej strogo gradbeno zakonodajo, gradnja je v določenih segmentih bolj normirana kot v drugih državah. Pri gradnji, v kateri investitor podpiše pogodbe z več izvajalci, mora investitor določiti, kdo bo odgovoren za celoto. In tujemu investitorju je težko dopovedati, da se nihče ne želi podpisati pod celotno gradnjo, če nima nadzora nad deli, pri katerih ni bil vključen oziroma za katera nima sklenjenih nobenih pogodb. Če vse teče, kot je treba, ni težav. Če se kje zalomi, pa lahko ta podpis veliko stane, saj pomeni tudi odškodninsko in kazensko odgovornost.

Kako pa se zasebni, ne le tuji investitorji odzivajo na zahteve po dodatnih plačilih zaradi višjih cen materialov?
Pogajanja z njimi so veliko bolj razumna kot z javnimi naročniki. Dogovarjajo se tudi, če pogodbe določajo drugače.

Zakaj?
Zasebniki imajo več manevrskega prostora pri tem, kako dokončati projekt. Jasno lahko ocenijo tveganja in se odločijo, kaj je zanje pomembnejše: pravočasno in uspešno dokončanje projekta ali uradniško kompliciranje glede pogodbenih določb. Javni naročniki so, kot rečeno, veliko bolj plahi pri sprejemanju odločitev, zdi se, kot da pravilo podjetniške presoje (»bussiness judgement rule«) pri njih ne obstaja. Na roke jim gre tudi potencialni izključitveni razlog, ki jim omogoča, da iz postopka javnega naročanja izključijo ponudnike, pri katerih so se v preteklosti pojavile pomanjkljivosti.

Ali ni bolj pragmatično, da se zasebni naročnik dogovori z izvajalcem, s čimer se bo objekt zgradil v predvidenih rokih?
Zasebni lastnik upravlja svoj denar. V tem primeru vaše razmišljanje drži.

So večji tuji razvijalci projektov razen drobljenja gradbenih pogodb prinesli še kaj drugega?
Prinesli so logično zavedanje o ravnanjih in njihovih posledicah. Veliki razvijalci točno vedo, da vsako spreminjanje projekta pomeni delno drugačna dela, kot je zapisano v podpisani pogodbi. Zato tudi brez težav podpišejo v Sloveniji tako očrnjene anekse. Pogosto tega v javnih projektih niso pripravljeni in zahtevajo, da se dodatna dela izvedejo za ceno, kot je bila določena v podpisani pogodbi.

Kaj so se gradbena podjetja naučila iz zadnjega leta in pol iz cenovnega stampeda?
Upam, da so ugotovila, da morajo znati upravljati zahtevke oziroma morajo nekoga najeti, da bodo njihovi zahtevki rešeni. Svetujem, da so pravni strokovnjaki ali odvetniki vključeni v projekt od podpisa gradbene pogodbe dalje. Od prvega dne morajo pripravljati gradbeno dokumentacijo in ju urediti tako, da bodo lahko dokazovali, da niso krivi za zamudo in morebitne spremembe v projektni dokumentaciji ali dodatna dela. S tem se bodo izognili nepotrebnim dodatnim stroškom ali izpadom plačil.

Bi lahko za konec še povedali, kaj vas je najbolj zbodlo oči v na začetku omenjenem besedilu, ki razlaga nepravilnosti pri podpisovanju pogodb med projektnimi družbami za gradnjo stanovanjskih stavb in manjšimi inženiringi?
Najprej izjemna lahkotnost bivanja gradbenih izvajalcev. Ti so vedno znova začudeni, če brez podpisanih aneksov ne dobijo plačanih dodatno izvedenih del. Brez aneksov plačil za dodatna dela praviloma ne bo!

Predvidevam, da govorite o naivnosti. Zakaj gre za naivnost?
Gradbena pogodba je, kot sem že omenila, pisna na podlagi obligacijskega zakonika. Zato mora biti vsaka sprememba in vsako naročilo pisno. Ko se začne investitor izogibati pisnim potrditvam, je trenutek, ko morajo zazvoniti vsi alarmi. Dela po spremenjenih navodilih je treba takoj ustaviti.

Zakaj bi moralo biti to običajno, pa ni?
Pri tem gre po mojem mnenju za psihološki fenomen. Bolj je posel oziroma projekt, tudi gradbeni, zapleten, bolj si ljudje zaupamo na besedo. Če kupujemo star avtomobil, ki stane nekaj tisoč evrov, se o njem pozanimamo na vseh možnih koncih. Da ja ne bo kaj šlo narobe. Če gradimo objekt, pa se nam zdi, da so stvari tako zelo komplicirane, da verjetno niso v naši vplivnostni sferi, ter upamo, da se bo investitor pošteno odzval. Ker je toliko nejasnosti, se z njimi sploh ne ukvarjamo, in upamo, da se bo vse izteklo po idealnem scenariju.

Govorimo o neveščih posameznikih. Profesionalci bi se morali odzvati drugače.
Pogodbena tveganja so preveč pomembna, da bi jih vodilni v gradbenih družbah zanemarili. Če sami ne poznajo pravniškega jezika ali se s tem nimajo časa ukvarjati ter za to nimajo volje, naj zaposlijo ali najamejo kompetentnega pravnega svatovalca, ki se bo lahko izognil večini najpogostejših zapletov in izzivov pri gradbenem projektu.

GRADNJA Pasti, ki jih gradbincem nastavljajo projektne družbe 2
GRADNJA Zasebni investitorji vztrajajo: gradbeniki so vroče blago
MNENJA Kako digitalizirati majhne in srednje velike 

Fotogalerija





 

Arhivi

Prijava na E-novice

Bodite obveščeni o aktualnem dogajanju.